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商业业态分类以及特点商业业态分类以及特点商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。
各主要业态选址和经营特征如下。
1、百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1）选址在城市繁华区、交通要道。
（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6）采取定价销售，可以退货。
（7）服务功能齐全。
2、超级市场超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）址在居民区、交通要道、商业区。
（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3）商店营业面积在1000平方米左右。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。
（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6）营业时间每天不低于11小时。
（7）有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积2500平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4）采取自选销售方式。
（5）设与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店（方便店）便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
《新建综合商业体施工方案（业态布局与交通流线）》一、项目背景随着城市的不断发展和人们生活水平的提高，对商业设施的需求也日益增长。
本新建综合商业体旨在打造一个集购物、餐饮、娱乐、办公等多种业态于一体的现代化商业中心，满足周边居民及上班族的各种需求。
该商业体位于城市核心地段，交通便利，周边配套设施完善。
总建筑面积为[X]平方米，由地上[X]层和地下[X]层组成。
其中，地上部分主要包括商场、写字楼等；地下部分主要为停车场和设备用房。
二、业态布局1. 商场区域- 一层：主要设置国际知名品牌专卖店、珠宝首饰店、化妆品店等，打造高端购物氛围。
同时，设置部分休闲餐饮区域，如咖啡店、甜品店等，方便顾客休息。
- 二层：以时尚女装、女鞋、配饰等为主，满足女性消费者的购物需求。
此外，设置一些美容美发店、美甲店等，为顾客提供全方位的美丽服务。
- 三层：主要为男装、男鞋、运动品牌等，满足男性消费者的购物需求。
同时，设置一些户外运动用品店、健身器材店等，迎合现代人对健康生活的追求。
- 四层：以儿童用品、玩具店、亲子餐厅等为主，打造亲子购物娱乐空间。
此外，设置一些儿童教育培训中心，为孩子们提供多元化的学习机会。
- 五层：主要为餐饮区域，包括各种特色餐厅、火锅店、中餐厅、西餐厅等，满足不同消费者的口味需求。
同时，设置一些露天餐厅，让顾客在享受美食的同时，欣赏城市美景。
2. 写字楼区域- 写字楼位于商业体的高层部分，提供现代化的办公空间。
内部设置中央空调、高速电梯、智能化办公系统等设施，满足企业的办公需求。
- 写字楼周边配套完善，有银行、便利店、咖啡店等，为上班族提供便利。
三、交通流线1. 外部交通流线- 商业体周边有多条城市主干道，交通便利。
设置多个出入口，方便顾客和车辆进出。
- 在商业体周边设置充足的停车位，包括地上停车位和地下停车位，满足顾客的停车需求。
- 与公共交通系统紧密连接，附近有多条公交线路和地铁站，方便顾客乘坐公共交通工具到达商业体。
商业街商业业态定位、商品布局和功能分区一、业态定位的原则1-1、同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。
譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。
异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。
譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
1-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。
全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。
1-3、合理配比各主力业态MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。
从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。
2、战略定位【城市商业战略定位：地区购物中心(regionalmall)】新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城(新区)，将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regionalmall(地区购物中心)，也就是地区购物中心或区域商圈。
从上海浦东新区的发展，我们可以看出regionalmall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。
乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。
商业业态分类及特点商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。
各主要业态选址和经营特征如下。
1、百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1）选址在城市繁华区、交通要道。
（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6）采取定价销售，可以退货。
（7）服务功能齐全。
2、超级市场超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）址在居民区、交通要道、商业区。
（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3）商店营业面积在1000平方米左右。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。
（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6）营业时间每天不低于11小时。
（7）有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积2500平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4）采取自选销售方式。
（5）设与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店（方便店）便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
商业业态有哪些主要的布局分类当今购物中心的店堂装饰水平正在接近国际水平,但是其垂直业态分布特别是中庭的合理布局却还是缺乏科学得研究。
下面是店铺整理的业态分布的介绍，欢迎阅读。
业态分布的介绍[pre]针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。
商业业态布局分类商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。
购物中心的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。
商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。
合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度;同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。
因此在宝龙集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的意义。
一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所必需的，但这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。
一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹配，符合当地人民的消费习惯和消费能力。
同时必须主动顺应城市发展的需要，主动为城市经济社会发展服务。
只有这样，才不会与城市的发展相脱节。
在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物中心，这样势必降低本项目的客流量，而其它卖场却扩大了市场范围。
购物中心中的业态组合与规划分析现代购物中心的业态组合与规划分析是一个相当复杂的问题，需要考虑众多的因素，如消费者需求、市场竞争、商业模式等。
本文将从购物中心的业态定位、业态组合、规划布局和未来发展趋势等方面进行分析和探讨。
一、购物中心的业态定位购物中心的业态定位是指针对目标消费者群体，确定购物中心所提供的产品和服务类型。
业态定位的选择应根据周边人口结构、经济水平、消费习惯等因素进行分析，以满足消费者的需求。
1.周边人口结构：购物中心的业态定位应根据周边人口结构来确定。
比如，青年人口多的地区可以考虑引入时尚休闲的业态；高收入人群多的地区可以引入高档奢侈品牌。
2.经济水平：购物中心的业态定位要与周边经济水平相匹配，以保证消费者能够接受和消费。
比如，经济水平较低的地区可以引入一些价格亲民的商店和服务业态。
3.消费习惯：购物中心的业态定位应根据周边人群的消费习惯来确定。
比如，购物中心位于商业区的可以更多地关注日常生活用品和便利性服务，而购物中心位于旅游景区的可以更多关注纪念品、特色商品等。
二、购物中心的业态组合购物中心的业态组合是指购物中心内各类业态的组合方式和比例。
业态组合要根据购物中心的定位和目标消费者需求来确定，同时也要考虑市场竞争等因素。
1.主力业态与陪衬业态：购物中心的业态组合应包括主力业态和陪衬业态。
主力业态是指吸引消费者的主力项目，如百货商店、超市、专业零售等；陪衬业态是指一些通过配合主力业态来增加购物中心整体吸引力的业态，如餐饮、休闲娱乐、美容美发等。
2.补充型业态与互补型业态：购物中心的业态组合还应合理安排补充型业态和互补型业态。
补充型业态是指与购物相关的其他业态，如停车场、货物配送中心等；互补型业态是指与购物不直接相关但能为消费者提供便利的业态，如银行、医疗保健、儿童游乐场等。
三、购物中心的规划布局购物中心的规划布局是指购物中心内各个业态的位置安排和空间规划。
规划布局应结合购物中心的业态组合和目标消费者需求来考虑。
商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。
本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。
动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。
本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。
最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。
商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。
《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。
其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。
而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。
如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。
近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。
我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。
业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。
一、总评规划二、商业业态布局1．业态定位及主力店配比2．竖向布局（1）进行品类布局时，要充分考虑各品类间的连带性、连接性。
（2）实践经验显示：当餐饮的比例超过30%时，对购物中心的人气有很大的提升，同时可以大大缩短购物中心的周期。
（3）大型和特殊的娱乐业种应该放在购物中心顶部高层纵深区域，以活跃购物中心立体纵深区域，且易于错时营业和区隔管理。
免费的公共娱乐设施可穿插分布。
主力店、娱乐或特殊业种、目的性消费场所设在高层，引人流向上城市购物中心名称主力店分布楼层上海香港新世界百货杜莎夫人蜡像馆10f 世嘉滑艺竞技场8-9F南京德基广场影城7F居家生活6F（4）常见楼层业态分布①表一营业空间负一层一般用于开办超市一层保证客流畅通，适宜布置轻便商品二层、三层气氛要稳重，适宜销售购买选择时间较长、价格较高而出售量最大的商品四层、五层可分别布置多种专业性柜台六层及以上可以销售需要大面积存放的商品或娱乐、休闲等商业业态②表二楼层业态分布10F 餐饮9F 会展厅、商务中心8F 影城、滑冰、书店7F 娱乐、教育、健身6F 娱乐、电影5F -4F 内衣、眼镜、娱乐3F 品牌服饰2F 服饰、银饰、1F 休闲服饰、化妆品B1B2 银行、超市、汽车美容、地下停车场B33．平面布局 （1） 各分区之间的防火卷甲门下是不能摆放任何东西的，铺位划分时需要注意 这点。
还有就是消防栓的设置，别把那位置包到铺位内。
（2） 零售交错分布，增加客户消费需求餐饮和零售相互穿插在各个楼层，以人气较旺的品牌带动周边邻近商铺的客流，引导消费者从单业态消费转变成多业态消费，可增加客户 的消费需要。
餐饮业的商圈稍微小，租金居中。
娱乐消费相比，餐饮的客单价还是较高的。
（3） 品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则布局在购物中心各 区结合部。
4．主力店布局 （1） 一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位和楼层，并在周围集合一些同类种商铺，形成一个局部购物中心的消费主体。
10种商业业态分类和基本要求1、超市要求选址在城区中心、居民区，商圈目标顾客为经营服务辐射半径0.5km，目标顾客以居民为主，营业面积应在300㎡以上，商品经营结构为以销售食品、生鲜食品、日用品为主，经营方式为采取自选销售方式，出入口分设，统一结算。
2、便利店要求选址在城区中心、居民区、交通要道，以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区，商圈目标顾客为目标顾客以居民、单身、年轻人为主，营业面积应在50㎡左右，商品经营结构为以销售食品、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，经营方式为以开架自选为主，统一结算。
3、大型综合超市要求选址在城市中心区、城郊结合部、交通要道、大型居住区附近，商圈目标顾客为经营服务辐射半径3km以上，目标顾客以居民、流动顾客为主，营业面积应在3000㎡以上，商品经营结构为大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发，经营方式为采取自选销售方式，出入口分设，统一结算。
4、仓储商店要求选址在城乡结合部的交通要道，商圈目标顾客为经营服务辐射半径5km以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主，营业面积应在5000㎡左右，商品经营结构为以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价批量销售，经营方式为采取会员制，自选销售方式，出入口分设，统一结算。
5、专业店要求选址在城区中心、专业街以及百货店、购物中心内，商圈目标顾客为目标顾客以有目的地选择某类商品的顾客为主，营业面积根据商品特点而定，商品经营结构为以销售某类或某种商品为主，体现专业性、深度性，其品种丰富，选择余地大，经营方式为采取柜台销售或开架面售方式。
6、大型专业店要求选址在城区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近，商圈目标顾客为经营服务辐射半径5km以上，目标顾客以有目的地选择某类或某种商品的流动顾客为主，营业面积应在2000㎡以上，商品经营结构为以销售某一大类商品为主，其品种齐全、选择余地大，经营方式为采取自选销售和开架面售相结合方式。
商业业态布局分类商业业态布局分类邱易商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。
购物中心的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。
商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。
合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。
因此在宝龙集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的意义。
一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所必需的，但这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。
一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹配，符合当地人民的消费习惯和消费能力。
同时必须主动顺应城市发展的需要，主动为城市经济社会发展服务。
只有这样，才不会与城市的发展相脱节。
在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物中心，这样势必降低本项目的客流量，而其它卖场却扩大了市场范围。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划，必须具有一定的超前性。
一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯。
进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远，否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。
当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。
购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。
对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的整合。
否则就容易盲目跟风，频繁变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。
2、项目当地的商家资源项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。
在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。
根据市场调研的结果，进行分类汇总，计算出各分类项目的比例。
一般来说，商家资源可以分为购物、餐饮及娱乐三大类。
进行市场调研的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。
分析了市场调研报告之后，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。
同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。
预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积分类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控制。
预估面积之后，还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。
核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。
没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，就应及时进行相关的调整。
如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成很大的困难，对将来的经营产生不利的影响。
二、购物中心业态规划应考虑的微观因素1、租金水平购物中心的租金支付通常分为单一租金或租金与营收抽成配合两种给付方式，但不同业种商户的租金承受力各有差异。
租金是商户经营成本的一个重要组成部份。
租金过高，商家的经营压力就会很大，商家赚不到钱，整个购物中心的经营结构就会变得十分脆弱。
另一方面，租金是购物中心主要的收入来源，购物中心的投资回报主要是通过租金来实现的。
因此在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。
例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。
将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。
一般而言，中式餐饮相对于服饰品牌旗舰等其他业态，整体可以承受的租金价格水平较低。
而在一个商业项目里，首层的租金水平往往较高。
租金测算的结果往往显示出普通的小餐饮是无法承受较低楼层的租金价格的。
所以它们在业态规划时不宜放置在较低的楼层。
2、面积要求面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。
不同商家需要的面积不同，在进行业态规划时就应充分考虑不同商家的经营面积要求的差异。
如果规划的面积太大，不适合引进商家的特定经营，则是一种资源的浪费；如果规划的面积太小，则不适合相应商家的要求，也会对招商造成阻碍。
因此，商家的面积要求是在商业业态规划时不容忽视的要素。
例如麦当劳和肯德基，其经营所需要的面积一般不需要超过500㎡。
再如沃尔玛超市，其面积约20000 -30000平方米(不含停车场)，每一单层租赁面积至少8000平方米，至多租赁3个楼层。
了解不同商家的面积要求，有利于解决主力商家所需要的面积太大或太小的问题，又可以增加项目整体的可售面积，增加商业项目的整体利润。
比如在业态规划时可以将超过主力店面积要求的部分进行分割，使之形成一些独立的店面，而且由此分割出来的店面紧邻主力店，可以分享其巨大人流量，店面的价值自然非同寻常。
3、工程技术条件在业态规划时，还要考虑所要引进商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求，是否适合在本项目建筑楼层内经营。
层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。
业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件，对于工程建设有着实际的指导意义。
比如沃尔玛超市，其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，甲方所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m；结构负荷方面，鲜食楼层：1000kg/㎡，非食品楼层：700kg/㎡。
再比如规划影院业态的时候，一般电影院的层高都要求在8-9米之间。
而普通电影院的层高也要求有8米。
如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业态规划中是不合适设置电影院这一业态的。
在其他业态的规划设计中，餐饮类的业态商家在规划引进时还要考虑其供水、供气、供电瓦数等是否合适；建筑类的商家规划引进，要考虑到其本身的承重要求是否与项目本身建筑相适应等等。
4、业种的聚客能力在购物中心的业态规划中，要充分考虑不同业种的聚客能力。
一般而言，具有经营能力的商店即具有聚客力。
聚客能力强的商店对购物中心的贡献，不仅仅局限于单店经营业绩好，更重要的是它们会吸引周边商店的人流，形成整体良好的经营效果。
一旦经营业绩效果开始显现，成群的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员。
因此一个经营良好的购物中心，不但没有空置的卖场，而且排队等待争取参与经营的厂商将形成一股热流。
所以在进行业态规划时要充分考虑不同业种的聚客能力，使各业种之间形成良性的互补。
我们通常认为，大主力店具有较强的聚客能力。
比如大型超市、大型百货、美食广场等。
但不同的主力店其聚客能力也有不同，例如建材超市，相对于大型超市的聚客能力就会弱一些。
再如自助式KTV，它的聚客能力就不同于其它的业种，顾客进入KTV后消费就会相对单一，对于周边其它的小业态的带动也会相对减弱。
业态规划中要详细考量主力店的聚客能力。
各业种对于消费的吸引力也会相对不同。
有些业种的消费者层基本是全客层的，比如餐饮业；有些消费则具有很强的针对性，比如服装服饰的聚客能力就会强于文化办公用品的聚客能力；餐饮类的聚客能力则强于电器类的。
因此，不同业种的聚客能力也是业态规划的考虑因素之一。
5、辅助功能区需求辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售招商直接创造利润的面积。
例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。
不同的商家对商业辅助功能都有不同的要求。
如大型超市，就要求有一定面积的卸货空间和停车场。
例如家乐福超市，就要求单体购物中心有1000个以上的停车位，其中有200个可以提供给家乐福及其顾客专用。
再如TESCO超市，就要求其入口前有深度＞15m的小型广场，铺花岗岩面积不少于1500平米。
有些餐饮业种要求有一定的设备用房。
所以商家的辅助功能需求是业态规划必须考虑的因素之一。
同时结合购物中心原有的辅助区进行业态的规划，有利于充分挖掘这些辅助空间的价值，提升租金的水平。
例如楼梯附近的店面其租金水平相对较高，这样就可以安排一些租金承受能力较强的业态。
6、项目的人流动线购物中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。
在进行业态规划时应与人流的规划充分结合，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。
现代的购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报也就越大。
但要把购物者引至高层并不容易，因而很多商家不愿意租用上面的楼面。
将业态规划与人流动线相结合，有利于将顾客引至购物中心的各个楼层，形成良好的经营氛围，提升整场的租金水平。
三、商铺类型从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。
本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。
商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。
尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显着不同。
在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。
1、按照开发形式进行分类（1）商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。
当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
