商铺及商铺投资知识(书)

第一部分一、基本概念商铺及商铺投资知识1.商铺：商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及或 感受体验的场所。

2.商铺投资：商铺具有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。

鉴于上述投 资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。

3.商铺投资的回收期：商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然 后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。

二、投资商铺五要素  位置：有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里  规模：具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件  价格：商铺价格绝不可以“货比三家” ，贵自有其贵的理由  回报：  使用率：一般是 55%、65%、85%、98%三、商铺投资的特点  稳定性：商铺的租约通常为 3 至 5 年或更长  增值性：因其特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，且租金增长  投资回报率较高：单租金收益则可能达 10%～15%，有的甚至达到 20%以上  投资潜力显著  方式灵活：可出租、可经营四、商铺投资比较商铺投资 投资回报 投资风险 高回报 低风险 证券投资 回报较低 风险较大 住宅投资 比商铺投资低 稳定性低于商铺投资 写字楼投资 市场接近饱和 升值空间有限五、商铺及商铺投资分类 商铺种类 商业街商铺 市场类商铺 社区商铺 开发 形式 住宅底层商铺 百货商场、购物中心商铺 商务楼、写字楼商铺 交通设施商铺 "都市型"商铺--绩优股 投资 价值 "社区型"商铺--潜力股 "便利型"商铺--冷门小盘股 专业街市商铺--高科技股 其他商铺--"一般股票" 商铺投资种类 商业街商铺投资 市场类商铺投资 社区商铺投资 住宅底层商铺投资 百货商场、购物中心商铺投资 商务楼、写字楼商铺投资 交通设施商铺投资 "都市型"商铺投资 "社区型"商铺投资 "便利型"商铺投资 专业街市商铺投资 其他商铺投资商铺 位置铺面房 铺位铺面房投资 铺位投资其他分类依据： 1）唯一性差异 2）商业业种业态局限性差异 3）营业时间差异4）行业规划调整风险差异 5）物业运行费用差异 7）投资风险差异 8）炒作难易程度差异6）物业出租选择范围差异六、商铺投资的形式 商铺 购买 商铺 租赁 商铺上市初始交易购买 二手购买 商铺直接租赁 转租七、影响商铺投资租金收益及价值升值的因素  周边房地产发展趋势：对商铺的价值起到核心作用  经营商品的类型：不同的商品，其利润空间显著不同  硬件条件：商铺的规划设计和能源状况等  停车条件：私家车在国内强劲增长，对商业、零售业的经营影响颇大  交通条件：意味着可能到访客流量的潜力  楼层：一层商铺的"可视性"普遍比二层、三层商铺的"可视性"要好  客流量：是商业经营者取得运营成功的重要客观条件之一  商情因子：A/B/C/D/E 5 个级别商业氛围依次降低，租金水平依次降低第二部分一、基本概念商业知识是1.商业：是以货币为媒介进行交换从而实现商品流通的经济活动。

商铺基础知识商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。

广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。

商铺作为交易的场所，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。

基本信息•中文名：商铺•用途：商业经营活动的房地产•由来：由“市”演变而来•位置：多位于繁华闹市区相关搜索底商门面房商铺产权多少年商铺投资回报率由来正在加载商铺，由“市”演变而来，《说文》将“市”解释为“集中交易之场所”，也就是今日之商铺。

唐宋是中国封建社会鼎盛时期。

唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。

北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。

据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。

《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。

位于长江三角洲东端，北濒长江口，南临杭州湾的上海，明清时期仅为江苏省的一个县。

上海的第一次崛起，是在上一世纪二、三十年代，当时的上海已成为全国最大的经济和商业中心，远东最大的商业中心城市。

据《上海通史》记载：1933年上海共有商铺7.2万户，平均每平方公里136.5户，各地巨贾名商纷纷落户上海，十六铺、南京路、静安寺、霞飞路（今淮海路）等商业中心街区初具雏形。

交易实例金先生手头有200-300万资金，打算购买商铺作为投资。

于是，房地产经纪人向其介绍了商铺贷款的相关政策，并推荐了两个带租约的商铺，然后约定带看时间。

金先生自己又抽空到实地观察了几天，最后对其中一个商铺表示了明确意向，与此同时，他希望银行能提供五成商业贷款。

经纪人即列出了贷款所需提供证明、文件的清单，并明确每月所需还款金额。

商铺的基础知识1、商铺投资的主体商铺投资的主体指投资商铺的是个人还是机构。

在此对商铺投资的主体加以区分，完全在于商铺投资的特殊性：并非所有商铺都适合任何类型的投资者，可能有些商铺适合个人投资，但有些商铺适合机构投资。

显然，个人商铺投资者和机构商铺投资者的区别并不仅仅在于资金规模上，而是由于商铺隶属项目的类型、规模、定位等所引发的深层区别。

在后面章节将就各类商铺的投资主体适应性做分析、介绍。

2、商铺投资的形式商铺投资的形式主要分为购买和租赁两种。

购买和租赁也同时是其他各种房地产通常的投资形式，有极大的相似性。

但仔细对商铺投资研究可以发现，其中包含很多个性化的内容。

（1）、商铺购买▲ 商铺上市初始交易购买商铺上市初始交易购买，即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。

商铺上市初始交易购买方式发生在商铺投资者和开发商之间，显然商铺投资者在投资过程中面对的大多是擅长房地产市场运做的开发商，商铺投资者能否透过开发商对该商业房地产项目的包装，对该商业房地产项目的价值做出准确的判断，目前似乎是一件并不容易的事情。

商铺投资者在此过程中的辨别能力、专业能力将决定其投资成败及投资收益的高低。

众所周知，目前北京、上海等大城市商铺销售价格持续盘升，而且不少势力雄厚的商铺投资者出手极为阔绰，那么这些城市商铺的价格到底是否合理，自然成为商铺投资者关注的内容。

本书的核心内容就是告诉读者、商铺投资者如何正确、科学进行商铺投资。

商铺上市初始交易购买的方式所需要投入的资金多，尽管投资者可以采取银行按揭的方式，但40%的首付款也不是一笔小数目。

我们之所以将这种商铺购买形式称之为"上市初始交易购买"，是因为这类商铺购买方式就仿佛股票市场中在一级市场发行的股票在二级市场上市交易一样，市场监管越严格，市盈率控制越低，商铺投资者越有可能拿到接近商铺本身价值的商铺；如果商铺投资者属于战略投资机构，通过私幕参股的方式成为该商业房地产项目的投资商之一，那么它就可以得到类似于"原始股"的"原始商铺"；如果该战略投资机构是通过类似于股票一级市场认购的方式去买商铺，那么因为购买的面积可能比较大，所以可以享受比较大的价格优惠；商铺投资者通过市场交易的方式，购买商铺，善于市场运做的开发商完全有可能以较高的"市盈率"将商铺卖给商铺投资者……上述之"原始商铺"和"一级商铺"与股票市场的原始股、一级市场申购的股票相比喻，可能有不尽合理的地方，但商铺上市初始交易购买和股票原始认购及一级认购有一个共同的特点，就是投资者必须对开发商、项目的具体状况等或上市公司进行深入的研究和了解，避免最终投资失败。

商铺投资小贴士安全性最为重要-商铺,投资,建议商务指南不少都希望能够找到一种长期稳定的投资获利模式，从现有的投资型产品来看，既安全稳定、收益又不错的投资渠道还真不多，正是其中的一种。

由于大多数商铺都有银行作担保，就安全性来说应该和存银行差不多，但收益肯定会高出许多。

俗话说“一铺养三代”。

商铺投资既能给投资带来比较稳定的租金收入，对于要求现金流稳定的投资而言，也不失为一个很好的选择。

这里所说的商铺是指利用住宅的底层或低层作为商业用房，在功能设定上结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯，以居民为服务对象，以综合经营各种类、各层次消费品为主的店面。

商铺投资与投资商品房、炒股票和买等投资形式相比，具有稳定安全、风险小、回报率高等诸多优势。

热点专题:慧聪推荐:辑推荐：投资在决定投资商铺之前，要关注以下几点：第一，投资商铺难免会有风险，但怎样把风险降到最低，能够放心地去投资？收益由谁来保障？找到一个有保障和依靠的目标是非常关键的。

综合比较现有的各种商业投资品种，想安全地坐收租金，一定要选择有银行担保的、有收益保障的商铺。

商铺在银行担保的时间长度上有3、5年、10年甚至长达20年的，所以在选择时要根据收益的周期来慎重比较。

第二，看项目所在地是否有足够的商机，是否有便利的交通和充足的停车位；要清楚了解商铺所在区域的整体，避免因动拆迁、改造改建等造成损失。

商铺所在具体位置非常关键，大亨曾说过：地段，地段，还是地段。

投资商铺要规避“坑子铺”，避免客流被隔离栏、绿地、高架桥等阻断；转角商铺门前要有较宽敞的空地，不然的话，行人路过也不会停留。

第三，投资商铺不妨先租后买。

如果投资前对商铺价值“吃不准”，要先对商铺评估一下。

可以采用比较的方法，选择几家与评估对象在同一供需圈内的规模相当的商铺，进行日营业额、客流量、经营方向等方面的调查，综合这些数据来确定评估对象的回报率。

不过，最保险的办法还是先租后买，想象和实际之间总是存在一定距离的，在实际操作中会发现新的问题，即便失算了，采取走人的方式，损失也不致太大。

商铺投资手册麟起城社区商铺创富经数万社区家庭美景万科广场约48-348㎡人气街区旺铺稀缺争藏48-348㎡社区旺铺多元业态量身定制的灵动空间合理的业态规划是商铺成功运营的基本保证，麟起城社区商铺建筑面积约48-348㎡多样化灵动空间，覆盖不同人群需求与财富支配能力，为经营者和购买者量身定制不同面积的金铺产品，以匹配其想要经营的业态。

Mini微铺生活零售好选择小面积商铺对于购买者来说成本低，投资风险小，具有稳定性，更加容易出租转让。

麟起城社区小户型商铺，从空间结构考虑，适合在学区中经营文具店、奶茶店、便利店、小吃店等，毛利率低且生存率高，经营更有保障。

周围多所学校环伺，学生客群消费需求庞大，财富升级势在必得。

随需而选助力日常稳健盈利中等面积商铺往往是租赁市场最热租的铺源，经营业态选择空间大，有较好的商铺增值空间。

适合经营生活超市、母婴店、快餐店、水果店、书店等，满足社区居民基本生活所需。

麟起城社区商铺辐射近万户家庭，数十万人口常驻消费，稳定客群助力财富升值。

城市阔铺休闲娱乐首选之地大面积商铺开间更大，昭示性更好。

相比于小面积商铺，大商铺拥有更大的商业展示空间，全方位匹配经营者使用需求。

麟起城社区商铺位于美景·万科广场旁，高端商业广场衍生出更多元化的消费需求，大面积商铺经营服装店、健身工作室、美容院等，填补周边需求空缺，抢占财富先机。

投资麟起城社区旺铺5大理由品牌力17年美景集团品牌实力护航美景集团，文化地产引领者，深耕中原17载，始终与这个革新时代的市场脉动共振，顺应市场变化与机遇，定制多元化生活方式。

产品品质、物业服务同步完善，为投资者的财富保驾护航。

投资商场商铺注意事项投资商场商铺是一项重要的决策，需要慎重考虑。

以下是投资商场商铺时需要注意的事项：首先，选择合适的地理位置是至关重要的。

商铺的地理位置决定了其潜在客户群体和竞争环境。

投资者应该选择交通便利、人流量大、商业氛围浓厚的地点，以确保商业活动的顺利进行。

其次，了解商场的规划和运营方是必要的。

投资者应该对商场的规模、租金、物业管理等方面进行全面了解。

商场的规划是否与自己的商业模式相符合，承载了自己的未来发展潜力。

此外，投资者还需要与商场的运营方进行有效沟通，确保自己的利益得到保护。

第三，研究商场的消费群体与竞争对手。

了解商场的主要消费群体以及竞争对手的经营状况和战略，能够帮助投资者更好地制定自己的运营策略，提高竞争力。

投资者还可以通过市场调研和消费者的反馈来了解自己的目标消费者的需求和购买力，从而更好地满足市场的需求。

第四，了解商场的租赁政策和合同条款。

商场对于商铺的租赁政策可能会不同，投资者需要详细了解商场的租赁条件和租金要求，以避免不必要的纠纷和损失。

此外，商场和投资者之间签订的租赁合同应该明确规定双方的权益和义务，包括租金支付方式、装修规范和经营期限等。

最后，投资商场商铺需要考虑投资回报率和风险控制。

投资者应该进行综合评估，确保商铺的租金收入和增值潜力与自己的投资预期相符合。

此外，投资者还需要制定有效的风险控制策略，降低投资风险，保护自己的利益。

总之，投资商场商铺需要谨慎选择和全面了解，包括地理位置选择、商场规划和运营方了解、消费群体和竞争对手分析、租赁政策和合同条款了解，以及投资回报率和风险控制分析等。

只有做好充分的准备和调查，投资者才能够在商场商铺投资中获得稳定的利益和成功。

商铺投资运营方案1. 项目背景商铺投资运营方案所述商铺位于城市中心繁华商业街区，周边有多家高档写字楼、酒店、餐饮、购物中心等，交通便利，客流量大。

商铺面积约1000平方米，主要经营范围为时尚服装、饰品、家居生活用品等，并设有餐饮服务区。

2. 投资规划为了保证商铺投资运营方案的顺利实施，首先需要进行投资规划。

商铺经营需要的资金主要包括装修装潢费、库存采购费、运营费用、人力成本等。

根据市场调研，为了确保商铺的运营质量和顾客体验，需要投入约200万元的资金。

其中装修装潢费约50万元，库存采购费约80万元，运营费用30万元，人力成本40万元。

3. 市场定位商铺的定位非常重要，合理的市场定位能够帮助商铺顺利开展业务，并且更好的吸引并服务目标客户群体。

商铺投资运营方案中，我们将商铺定位为时尚、年轻化、注重品质生活的消费场所，主要针对25-40岁的城市白领和时尚潮流爱好者。

4. 产品策略在商铺投资运营方案中，产品策略是至关重要的一环。

我们将以高品质、时尚潮流的产品为主打，包括服装、饰品、家居生活用品等。

产品设计及质量将成为我们产品策略中的重要一环，确保产品的独特性和优势。

同时，我们还考虑推出一些独家限量版产品，以吸引更多的目标客户。

5. 营销策略在商铺投资运营方案中，营销策略是至关重要的一环。

我们将采用多种营销方式，包括线上线下结合的推广策略，比如商铺网站、微信公众号、短视频平台等。

同时，我们还会与周边高档写字楼和酒店进行合作，推出联合促销活动，吸引更多客户。

此外，我们还考虑举办一些时尚潮流活动，比如时装秀、品牌发布会等，以提高商铺的知名度和美誉度。

6. 客户服务商铺投资运营方案中，客户服务是至关重要的一环。

我们将注重客户服务，提供优质的购物体验和售后服务。

在商铺内设立换货退货点，方便顾客处理商品问题。

同时，我们还将建立顾客信息数据库，不定期举办大型促销活动、礼品赠送活动，以建立和顾客长期有效的互动关系。

7. 餐饮服务商铺投资运营方案中，除了经营时尚潮流产品外，我们还将设置餐饮服务区，与商铺经营范围相互补充，提升商铺的整体消费体验。

七类商铺的投资分析及策略商铺投资是广大投资者常见的投资方式之一、商铺的投资分为多种类型，如零售商铺、餐饮商铺、办公商铺等。

不同类型的商铺投资具有不同的风险与收益特点，投资者需要根据自身的需求和风险承受能力，选择合适的商铺投资方式。

本文将介绍七类商铺的投资分析及策略。

一、零售商铺零售商铺是最常见的商铺类型之一、对于零售商铺的投资，要考虑到所处地理位置、租金收入、销售额等因素。

投资者可以通过观察周边商业环境、人流量、竞争态势等，来判断商铺未来的发展潜力。

同时，要注意选择有品牌效应、有强大供应链的租户，以保证租金稳定性和租户经营能力。

二、餐饮商铺餐饮商铺的投资风险相对较高，但潜在收益也较大。

投资者需要关注餐饮商铺的位置、人流量、竞争格局等因素。

投资餐饮商铺时，要选择有经验且有特色的餐饮品牌，同时要了解餐饮市场的发展趋势，以把握市场机会。

三、办公商铺四、酒店商铺酒店商铺投资风险相对较高，但潜在收益也较大。

投资者需要关注酒店商铺的位置、品牌和酒店市场的发展前景。

选择酒店商铺时，可以选择大型连锁酒店品牌，这样可以减少运营风险，并且有更多的客源。

五、娱乐商铺娱乐商铺的投资风险相对较高，但收益也较大。

投资者需要关注娱乐商铺的地理位置、设施配套和娱乐市场的需求。

选择娱乐商铺时，要选择市场需求量大且经营管理规范的项目，以保证商铺运营的稳定性。

六、教育商铺教育商铺的投资风险相对较低，但回报相对较稳定。

投资者需要关注教育商铺的地理位置、学校资源和教育市场的竞争态势。

选择教育商铺时，要选择有知名度和优质资源的教育品牌，以提高租金的稳定性和商铺价值。

七、医疗商铺医疗商铺的投资风险较低，但收益较稳定。

投资者需要关注医疗商铺的地理位置、医疗资源和医疗市场的需求。

选择医疗商铺时，可以选择有知名度和优质服务的医疗品牌，以提高商铺的价值和租金收入。

在投资商铺时，投资者还需要考虑以下策略：1.确定投资目标：明确自己的投资目标和风险承受能力，选择与自己目标相符的商铺类型。

商铺理财完全手册之商铺投资篇商铺理财完全手册之商铺投资篇一、***2005商铺投资调查***每年年初都会就中国商铺投资市场的差不多状况针对国内商铺投资者、经营商户及专业人士进行网上问卷调查，此次专门从2005年3月18日进行的〝***2005商铺投资调查〞返回的29560份问卷结果进行数据统计，结果如下：1、常用理财方式〔1〕、在总共票数当中，有39.47%的选择商铺投资，其次是商铺经营，占30.57%。

另外在住宅、写字楼投资和证券、基金等金融方面分别有17.0%和12.96%。

〔2〕、结合投资回报和投资风险两方面的因素，以及中国零售业的飞速进展，商铺经营投资成为投资人的首选。

2、是否投资过商铺及投资总资金规模？有55.7%的被访问者曾经进行过商铺投资，在情愿填写投资金额的当中，100万以上投资额的占34.5%，100万以下的占65.5%，其中50-100万〔一、二线都市一样商铺的销售总价格〕的占13.8%。

3、是否考虑跨区域投资？〔1〕、超过半数的人会考虑跨区域投资，达到了55.6%。

〔2〕、有鉴于此，跨区域的推广和炒做成为必要。

4、商铺投资类型偏好在对上述各种商铺类型的投资偏好调查中，投资人对商业街的偏好最高，达到26.17%，这和商业街往往是都市商业地标、经营独立的缘故有关；其次是住宅底商和社区类商铺，分别为16.0%和15.66%，这是一个进展趋势，随着商业中心的商业项目的逐步饱和，商业项目的开发逐步往社区方向转变，和投资人的偏好无太大关系；相对纯商业类商铺而言，写字楼的吸引力专门弱，仅有11.09%；市场类商铺的比重较少，可能是由于目前市场类商铺供应较少、另外被访问人对〝市场类商铺〞明白得比较模糊的缘故。

5、国内商铺投资热点地区大伙儿一致认为国内最具投资潜力的区域仍旧集中在几个经济发达区域：以上海为核心的长三角〔华东〕、以广州深圳为主力的珠三角〔华南〕。

这两个区域对投资人有比较明显的吸引力；华北、华中、渤海湾以及西南等内地区域旗鼓相当，相对均衡；另外，东北和西北的吸引力相对最弱。