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投资大讲堂详解商铺投资技巧"稳、准、狠"自国家房地产新政实施，以及政府大力推进城镇化发展，商业地产潜力巨大，钱景无限，市场兴起一股投资风，全国各地越来越多的投资者选择投资商铺。
所谓“一铺养三代”，的“商铺”现作为一种不动产的投资。
对此，投资商铺的老百姓应该如何看待?因此，如何使自己的投资更有针对性和科学性，保证投资收益的稳定，需要很多技巧，因此，我今天和大家分享一下商铺投资理财方面的知识与经验：技巧一：商铺投资目的要明确购买商业用房的目的大致分为三类。
一类是以短期升值转让赚取差价的收益。
投资者一般在项目销售前期通过一次性付款或按揭贷款的形式购入，在该项目后期较为成熟并价格升值较高的情况下出售，获取差价收益。
另一类是作为资金保值并升值的手段。
考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定，纯住宅投资回报低。
可见，商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。
这类投资者一般采取按揭贷款的方式购入，并通过出租并收取租金的形式获得长期收益。
此外，有相当一部分自营性质的投资者，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。
尤其是在城市新区未来中心商圈的店铺更受他们青睐，投资门槛低，未来升值空间较大，自已投资买铺面积可稍大一些，比如设立形象店、旗舰店，展示自已品牌的实力、提升市场形象，从而进行品牌传播。
建议，投资人应根据不同的需求制定投资计划，切不可盲目投资。
比如对于一些城市新区主题商业街或社区性商铺则可长期持有或自购经营，因为其价格低、租金收益起步虽较低，但经过2-3年的养商期后，度过养商期的优质性商铺，仍具有很高的投资价值。
技巧二：商铺投资类别选择要恰当商铺根据所处的物业特性，分为主题商业街区、综合性购物中心、底商、街铺、市场。
底商又可分为写字楼底商、公寓底商、住宅底商及群房。
一般可投资的商铺主要为街铺、主题型商业街区和底商、市场铺等，而街铺由于多为民改商或临建，产权转让时多存在问题不宜投资，市场类商铺由于经营的特殊性和回报稳定性较差，多为大业主持有，分散产权持有的产权式商铺因鲜有成功者也不宜投资。
《商铺销售专题培训教程》（内部教材）目录第一部分商铺基础知识培训一、商铺的概念二、商铺的分类三、商铺投资价值四、商铺价值收益影响因素五、商铺收益原理分析六、商铺的投资特点七、商铺投资形式八、商铺投资比较九、商铺投资方式十、商铺投资与住宅投资的对比分析十^一、产权式商铺的概念第二部分商铺销售知识培训一、商铺销售须知二、客户类型分析三、客户特征分析四、如何理解投资回报五、投资模式与政策概述六、投资回报分析与投资保障体系七、如何引导投资客户购买商铺八、计算商铺投资收益率的方法九、商铺投资基本问答十、经营者关键问题问答十一、商铺按揭贷款知识十二、相关手续办理问题处理办法、商铺的概念商铺由“市”演变而来 唐宋是中国封建社会鼎盛时期。
唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中 市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。
北宋商铺和市场是分开的，首都 当时最大的商业中心城市。
据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、 银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外， 明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。
根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对"商铺"做以下定义，即提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。
和过去商铺的定义相比有相同的地方，即 首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能, 功能和感受体验的功能。
第一部分商铺基础知识培训，《说文》释“市”曰：集中交易之场所，也就是今日之商铺。
心，长安东西两 东京（开封）是 肉市、漆器、金 无所不有。
《清商铺是经营者为顾客 商铺而且包含了服务从商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初 增加到经营服务商品、体验商品的层面。
很显然，以上不同经营商品的形态 的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型 在此，对商铺的概念做足够的分析，有利于商铺投资者在投资过程中做初步的经营物品商品, 将直接影响商铺 、配套条件等。
铺销售普遍采用返租的模式，即返祖5年，8%年投资回报率，前5年内没有租金收入。
5．首付一般来说，商铺的首付为总值的50%。
但是，如果开发商采用返租的销售模式，5年8%回报率，则首付为总值的（1－5×8%）=10%。
6．银行利率自上半年以来，人们一直热烈讨论的银行加息问题，终于在28日晚有了结果：经国务院同意，中国人民银行决定自29日起上调人民币基准利率，这也是我国10年来首次提高银行存款利率。
这次利率调整对整个消费类贷款有着一定的影响。
对利用消费贷款进行买房、买车的人们来说，银行上调银行利率将会略微增加他们月供还款的负担，不过幅度有限，不必过分担心。
而且，房贷还款利率，是以年为单位进行调整，年内的还款额目前还不会调整。
按照这次调整利率，个人住房公积金贷款5年以上的利率由4.05%调整到4.23%，上调0.18个百分点；自营性个人住房贷款5年以上的利率由5.04%上调到5.31%，上调0.27个百分点。
购买商铺的按揭贷款属于个人消费贷款，利率调整后的具体如下：个人消费贷款参考利率表贷款年限年利率0-6月(含6月)5.22%6月-1年(含1年)5.58%1-3年(含3年)5.76%3-5年(含5年)5.85%5-30年(含30年)6.12%7．按揭还款金额我们按照等额还款方式计算年按揭还款额，计算公式如下：其中：每月利息=剩余本金贷款月利率每月本金=每月月供额—每月利息计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
——投资分析了解了以上关于商铺投资的一些背景常识以后，我们接着就要开始进行正确的投资份。
不论投资者做什么样投资，风险多少还是存在的，如何正确地认识风险，规避风险，才是投资者真正应该重视的问题。
以下将从以下几个方面阐述如何理性的进行商铺投资，规避投资风险。
1．确定政府未来的政策倾向政府的宏观调控对地产的走势有着重大的影响，明确政府未来的政策倾斜方向，有助于投资者趋利避害，规避政策风险。
目录商铺概念及分类 (2)一、商铺概念 (2)二、商铺分类 (3)商铺投资的概念和种类 (10)一、商铺投资的概念 (10)二、商铺投资种类 (10)三、商铺投资特点 (10)四、商铺投资的主体 (12)五、商铺投资的形式 (12)六、商铺投资比较 (14)七、隶属项目的运营特点 (15)八、商铺投资的回收周期 (15)九、租金收益和价值升值收益与各因素的函数 (16)商业街商铺 (17)市场类商铺 (21)社区商铺 (25)住宅底商 (29)百货商场、购物中心商铺 (33)商务楼、写字楼商铺 (37)交通设施商铺 (41)赛睿原理 (46)北京商铺（2002年） (53)上海商铺（2002年） (58)广州商铺（2002年） (60)深圳商铺（2002年） (62)商铺概念及分类一、商铺概念商铺，由"市"演变而来，《说文》将"市"解释为"集中交易之场所"，也就是今日之商铺。
唐宋是中国封建社会鼎盛时期。
唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。
北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。
据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。
《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。
位于长江三角洲东端，北濒长江口，南临杭州湾的上海，明清时期仅为江苏省的一个县。
上海的第一次崛起，是在上一世纪二、三十年代，当时的上海已成为全国最大的经济和商业中心，远东最大的商业中心城市。
据《上海通史》记载：1933年上海共有商铺7.2万户，平均每平方公里136.5户，各地巨贾名商纷纷落户上海，十六铺、南京路、静安寺、霞飞路（今淮海路）等商业中心街区初具雏形。
根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对"商铺"做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。
商铺的基础知识1、商铺投资的主体商铺投资的主体指投资商铺的是个人还是机构。
在此对商铺投资的主体加以区分，完全在于商铺投资的特殊性：并非所有商铺都适合任何类型的投资者，可能有些商铺适合个人投资，但有些商铺适合机构投资。
显然，个人商铺投资者和机构商铺投资者的区别并不仅仅在于资金规模上，而是由于商铺隶属项目的类型、规模、定位等所引发的深层区别。
在后面章节将就各类商铺的投资主体适应性做分析、介绍。
2、商铺投资的形式商铺投资的形式主要分为购买和租赁两种。
购买和租赁也同时是其他各种房地产通常的投资形式，有极大的相似性。
但仔细对商铺投资研究可以发现，其中包含很多个性化的内容。
（1）、商铺购买▲ 商铺上市初始交易购买商铺上市初始交易购买，即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。
商铺上市初始交易购买方式发生在商铺投资者和开发商之间，显然商铺投资者在投资过程中面对的大多是擅长房地产市场运做的开发商，商铺投资者能否透过开发商对该商业房地产项目的包装，对该商业房地产项目的价值做出准确的判断，目前似乎是一件并不容易的事情。
商铺投资者在此过程中的辨别能力、专业能力将决定其投资成败及投资收益的高低。
众所周知，目前北京、上海等大城市商铺销售价格持续盘升，而且不少势力雄厚的商铺投资者出手极为阔绰，那么这些城市商铺的价格到底是否合理，自然成为商铺投资者关注的内容。
本书的核心内容就是告诉读者、商铺投资者如何正确、科学进行商铺投资。
商铺上市初始交易购买的方式所需要投入的资金多，尽管投资者可以采取银行按揭的方式，但40%的首付款也不是一笔小数目。
我们之所以将这种商铺购买形式称之为"上市初始交易购买"，是因为这类商铺购买方式就仿佛股票市场中在一级市场发行的股票在二级市场上市交易一样，市场监管越严格，市盈率控制越低，商铺投资者越有可能拿到接近商铺本身价值的商铺；如果商铺投资者属于战略投资机构，通过私幕参股的方式成为该商业房地产项目的投资商之一，那么它就可以得到类似于"原始股"的"原始商铺"；如果该战略投资机构是通过类似于股票一级市场认购的方式去买商铺，那么因为购买的面积可能比较大，所以可以享受比较大的价格优惠；商铺投资者通过市场交易的方式，购买商铺，善于市场运做的开发商完全有可能以较高的"市盈率"将商铺卖给商铺投资者……上述之"原始商铺"和"一级商铺"与股票市场的原始股、一级市场申购的股票相比喻，可能有不尽合理的地方，但商铺上市初始交易购买和股票原始认购及一级认购有一个共同的特点，就是投资者必须对开发商、项目的具体状况等或上市公司进行深入的研究和了解，避免最终投资失败。
