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收益法-折现率的确定PPT(共43页)

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收益法的基本原理PPT课件

收益法的基本原理PPT课件

A2
A3
Yn-1 An-1
Yn An
0
1
2
3
n-1
n
公式含义示意图
二、收益法报酬资本化法的计算公式
收益法
（二）收益年限无限且其他因素不变的公式
基本原理 计算公式
v A
（报酬资本化法）
r
式中:
V —房地产在估价时点的收益价格 A—房地产每年净收益(假设发生在年末) r —房地产的资本化率（折现率）
净收益
净收益 报酬率
收益法
直接资本化法
资本化率 比较 派生方法 运用举例
收益还原法 收益资本化法 投资法
收益现值法 地租资本化法
一、收益法的基本原理
收益法 （二）理论依据：预期原理
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
计算公式
（报酬资本化法）
净收益
报酬率
直接资本化法
资本化率
+ 使用条件
+ 估价步骤
基
计算公式 （报酬资本化法）
本
净收益
思
报酬率
想
直接资本化法 表
资本化率
述
比较
派生方法
运用举例
将现在视为估价时点，那么在现在购买 有一定收益年限的房地产预示着在其未 来的收益年限内可以不断地获取净收益， 若现在有一货币额与这未来预期所有净 收益的现值之和（收益价格）等值，则 这一货币额就是该房地产的价格。
比较
派生方法
运用举例
某一货币额*利息率=房地产的净收益
房地产价格=房地产的净收益/利息率
年房地产净收益不变 报酬率或资本化率每年不变

DCF法中折现率的确定ppt课件

DCF法中折现率的确定ppt课件

1 、用WACC作为无形资产的报酬率。但是，如果无 如果我们把报酬率看做是无形资产系统性风险的补偿， 形资产的风险高于企业整体风险时， WACC将低估 那么有杠杆的权益资本成本是最接近无形资产报酬率的。 了无形资产报酬率。因此， WACC不准确。 因为，有杠杆的权益资本成本高于 WACC，WACC高于 2 、用无杠杆的权益资本成本作为无形资产的报酬率。 无杠杆的权益资本成本。如果无形资产的风险确实高于 这也不准确，假设无形资产与负债无关，也不能得 企业整体风险的话，那么有杠杆的权益资本成本是最接 出企业无杠杆的资本成本就是无形资产的报酬率。 近无形资产报酬率的。 因为，无杠杆的资本成本反映的是企业整体的经营 风险，如果无形资产的风险高于企业整体的风险， 无杠杆的资本成本就低估了无形资产报酬率。 3、有杠杆的权益资本成本虽然考虑了负债的影响， 秋记与你分享法中折现率确定的主要方法 通常情况下，用 CAPM 模型来计算风险报酬率， CAPM 模型反映出风险报酬率与系统性风险（ β ） 成正相关关系。在市场上公开交易的资产的 β 值可 以用相关的市场指数估计出来。但是，无形资产无 法在市场上单独公开交易，导致没有可利用的数据， 因此，无形资产的 β 值不能直接得出。本文提出三 种方法可以解决该问题。
会计β 法：将企业在一段时间内的利润变化和整 个市场的利润变化进行比较并做回归分析。 纯博弈法：用可比较企业的β值来估算。 完全信息法：企业的β 值是企业各个盈利部分 β 值 法中折现率确定的主要方法 根据CAPM模型，无形资产的报酬率是一个反映了无 形资产的系统性风险的报酬率。对于无形资产报酬率 的选择，有究——T假设检验
假设一 H0：无形资产的资本成本等于WACC H1：无形资产的资本成本不等于WACC 假设二 H0：无形资产的资本成本等于无杠杆权益资本成本 H1：无形资产的资本成本不等于无杠杆权益资本成本 WACC≠无杠杆的权益资本成本≠ 假设三 有杠杆的权益资本成本 H0：无形资产的资本成本等于有杠杆权益资本成本 H1：无形资产的资本成本不等于有杠杆权益资本成本 假设四 H0：无形资产的资本成本与无杠杆权益资本成本的差等于无形资产的 资本成本与有杠杆权益资本成本的差等 H1：无形资产的资本成本与无杠杆权益资本成本的差不等于无形资产 的资本成ARA模型确定折现率及相关假设的实证研究 本文提出调整后的WARA法算出的折现率才最能体 现无形资产报酬率。 基本前提： 1、与Smith和Parr（2005)的WARA模型相 比将税盾（即节税额）单独分离出来考虑。 2、采用税前的WACC 3、假设市场是有效的 4、将企业的资产分为四部分：现金，固定 有形资产，无形资产，税盾。 5、用剩余法计算无形资产的价值

房地产估价-收益法(ppt54张)

房地产估价-收益法(ppt54张)

第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种 1）累加法。
第2节 净收益及其估算
【2】净收益与客观总收益
净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自 由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营 等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
第2节 净收益及其估算
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法 ①利润法：
第4节 房地产收益价格的估算
报酬资本化法的计算公式与收益价格估算
根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同 情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况
【1】收益法的理论依据 是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能 给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是 过去已获得的收益。

收益法评估企业价值中折现率的确定

收益法评估企业价值中折现率的确定

在采矿权评估中，CAPM可以用来确定折现率。具体而言，可以将采矿权视为一 种资产，根据其风险程度和市场前景，确定其预期收益率。
采矿权评估收益现值法折现率
采矿权评估收益现值法是一种常用的评估方法，其基本原理是将采矿权的未来 收益折现到评估基准日，以确定其价值。在收益现值法中，折现率是一个关键 参数，它反映了投资采矿权的风险程度和预期收益。
(3)根据企业自身的财务状况、经营特点和市场环境等因素，调整上述数据；
(4)选择合适的折现率确定方法，如无风险利率法、加权平均资本成本法或风 险调整后的折现率法；
(5)计算折现率并作为评估企业 价值的折现率。
需要注意的是，不同的折现率确定方法具有不同的优缺点。例如，无风险利率 法简单易行，但忽略了企业特定风险；加权平均资本成本法考虑了企业资本结 构，但可能受到市场异常波动的影响；风险调整后的折现率法充分考虑了企业 特定风险，但需要准确评估企业的风险因素。
折现率的计算方法通常包括两部分：无风险利率和风险溢价。无风险利率是指 投资于无风险资产所获得的预期收益，而风险溢价则是对投资风险的补偿。在 确定折现率时，需要考虑矿山地理位置、矿产品市场前景、政策法规等多种因 素。
影响因素分析
1、矿山地理位置：不同地区的矿山开发成本和市场竞争程度存在差异，因此 折现率也会有所不同。例如，位于经济发达地区的矿山，由于基础设施和市场 条件较好，折现率可能相对较低；而位于偏远地区的矿山，由于交通不便、市 场狭小等因素，折现率可能相对较高。
(3)充分考虑不确定性：在确定折现率时，应充分考虑各种不确定性因素，如 市场波动、政策变化等，以最大程度地降低评估风险；
(4)保持透明和可解释性：确定折现率的过程应保持透明和可解释性，以便评 估结果能够得到利益相关者的认可。

企业价值评估课件（徐爱农）6第六章收益法－折现率的确定

企业价值评估课件（徐爱农）6第六章收益法－折现率的确定
2．优先股成本 在利润分配以及剩余财产分配方面要优先于普通股 优先股的股息率代表了优先股权的成本 3．普通股成本 普通股成本无法从市场中直接获得 4．加权平均资本成本（WACC） 各种资本组合在一起的成本
二、折现率 （一）折现率的定义 将未来预期收益还原或转换为现值的比率 （二）折现率与资本化率 资本化率是一种特殊的折现率，是对收益期限无限的
g )n1
E(D1) rg
r E (D1) g P
（二）内部收益率法的应用 一般应用于发展成熟、股息支付政策稳定的公
司，只有在这样的公司，预测未来股息才相对比 较容易，股息未来变化趋势才比较容易把握 当股息增长变动不居时，就无法前面公式计算得 出股权资本的成本 评估的目标公司可能是一个未上市公司或者不付 股息的公司也难以应用内部收益率法。
波动较大，股权资本成本以及所评估的企业价值 Ø 财政部2010年4月28日招标的1年期国债利率为1.49
％，而1年后的4月15日开始发行的1年期国债利率却 上升到了3.7％，上涨了1.5倍
Ø 以短期政府债务利率来计量无风险收益率也会与收益 流期限不匹配。
在应用CAPM时，使用短期政府债券利率的相关问题 可以通过使用长期政府债券利率来克服。
第一步，估算与目标企业债券同属A级债券的超过政 府债券的风险报酬率，根据上表得1.17%
第二步，确定无风险报酬率，5年期政府债券收益率 为5.5%
第三，无风险报酬率加上风险报酬率得期望收益率为 6.67%
二、未评级债务的成本 其一，找到债务经过评级的可比公司。财务杠杆
相似 其二，考察被评估企业近期的借贷历史。通过考
第一，β值比较平稳－长期，快速成长行业－短期
第二，可比公司β值对目标公司β值的修正
2. 非上市公司β值的计算

第六章收益法PPT课件

第六章收益法PPT课件

要求的土地使用年限
10
②预测未来t年后房地产价格
n
P ai0 i 1
an0
a30 a20
a1 a2
a10
r1
r2
现第 第 在1 2
年年
Pt=？
at+1 at+2
an
第第 第
t t+1 t+2 年年 年
rn 第
n 期
一般公式：
P
(1
a1 r1
)
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
第6章 收益法
收益法是房地产价格评估的基本方法 之一，又称收益还原法、投资法、收益现 值法。在土地经济理论和土地价格评估中 称为地租资本化或地租资本化法。收益法 具有充分的理论依据，而且在国内外被广 泛使用，受到了众多房地产估价专家及学 者的推崇。
1
学习要求：
1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作 步骤。
房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断 取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率)折算为现在 价值的总和 (收益价值)。
e.g. 把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房 地产的纯收益比作利息
利息=存款额×利率 纯收益=房地产价格×利率（资本化率、还原率，折现率）
注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本 化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。
情况2
使用年期n≠∞
P
a r
1
1 (1 r)n
情况3 资本化率 r=0 P a n
7
[例1] 某房地产每年可得到30万元总收益，同时每年要支出15 万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%。求其收益价 格。

收益法ppt课件

VY A 11 1 Yn 7.1 5% 0 117 1 .55 0 6 1.2 8万 7 0 元
精品课件
11
2、不同年限价格的换算
假设：
1
1
1Yn
Kn
则有：
Vn
An Y
Kn
111YN
KN
VN
AN Y
KN
如果： An=AN=A
则有：
Vn
VN
YKn yKN
如果：
Y=y
则有：
Vn
t
V
i1
Ai
1Yi
1VYt t
V1 5 1% 5 0 1 6 1.5 % 0 0 2 V 1 1 1 1 % % 0 2 0
V110万 0 元
精品课件
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例：某写字楼于2008年10月30日取得50年的土地使用权，于 2011年4月底建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估 该写字楼于2011年5月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4 年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年 开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房 地产的报酬率为8%。试评估该写字楼于2011年5月1日的价格。
n=∞
V A Y
——无限年公式
r=0有限年 VnA
精品课件
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公式用途：
①直接用于计算价格； ②不同年限价格的换算； ③比较不同年限价格的高低； ④用于比较法中土地使用权年限修正。
精品课件
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1、直接用于计算价格
例：某房地产于2006年9月1日以出让方式取得50年的 土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每 年可获得的净收益为10万元，该类房地产的报酬率为7.5%。 试评估该宗房地产于2012年9月1日的收益价格。

资产评估PPT课件第二章 资产评估的基本方法第三四节 收益法 资产评估方法的比较和选择

并可以用货币衡量。 ⑶被评估资产的预期收益年限可以预测。
如果你朋友欠你钱2000元，方案归 还。方案一：现在就全部归还；方案二： 现在还1000元，一年后再还1000元，你 希望是哪种？
请你作 决策
三、货币的时间价值〔见P35〕
〔一〕货币时间价值的含义 指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
3、注意：收益额是归资产所有者所有的收益 如果某些收益并不归资产所有者所有，那么是不能算的。
比方用利润赚了很多钱，利润的一局部要交所得税，所得税 并不归所有者所有，而是归国家，作为税金流出企业，那么 所得税不能包含在收益当中。
4、有关收益额内容的主要观点
①税后净利润
②现金净流量
③利润总额
说明：以上三种都可以作为预期收益额， 评估人员应根据评估对象的类型、特点等具 体情况，加以选择。重要的是不管选择哪种， 都应准确的反映资产的收益并与折现率或本 金化率的口径保持一致。一般都选择税后净 收益。税后利润与净现金流的差异在于确定 原那么不同。净现金流＝税后利润+折旧-追 加投资。从资产评估角度出发，净现金流更
例：有一座写字楼，用于出租，那么出 租的收益也就是租金，在评估中用租金 作为收益，租金用什么指标来算？
可以用实际收了多少租金，比方说 每天每平米3元，3元/天×面积＝实际收 益；但也不一定用实际的每天每平米收3 元来算，而是根据同档次的写字楼，在 所处的地理位置一样的情况下写字楼的 租金而定。假设同档次的写字楼一般每 天每平米是5元，而你收的是3元。由于5 元是公允的，那么不能用实际收的3元而
资产的收益通常表现为一定时期内的收益流而收益有时间价值因此为了估算资产的现时价值需要把未来一定时期内的收益折算为现值这就是资产的评估一基本思路在市场经济条件下任何一个精明的买者在购买一项资产时他所付出的代价绝不会高于该项资产能为他带来的收益也就是说不会高于具有相似风险的同类资产能够实现的未来收益的现值如果将资产未来产生的收益流用适当的折现率进行折现由此得出的收益现值就可以视为被评估资产的价值
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第五章 收益法－折现率的确定
折现率的定义
将未来预期收益还原或转换为现值的比率
确定折现率本质上是确定一个合理的期望 投资报酬率，它通过估算企业的资本成本 来确定。
折现率与资本化率 资本化率是一种特殊的折现率，是对收益期限无限的

r为资本化率 r g为资本化率
因此，与3个月的短期政府债券相比，长期政府债 券的期限溢价就大约等于1.5%
第三节 股权资本成本
预期回报率事先无法观测，因而股权资本成本的 估算比债务成本的估算要困难得多至今没有一个 被广泛接受的估算股权资本成本的方法
一般采用两种基本方法。一种方法是内部收益率 法。另外一种方法资产定价模型，包括资本资产 定价模型（CAPM ）、Fama－French三因素模型 和套利定价模型（APT）
短期债务成本＝长期无风险利率－期限溢价＋风险溢价
期限溢价是相对于短期政府债券而言，投资者对投资于 长期政府债券要求增加的补偿
假设评估人员估算中长期政府债券（平均期限为 20年）与为期3个月的短期政府债券相比的期限溢 价。
在1950年到2011年期间，长期政府债券的均收益 率为5.22%，而在同一时期，为期3个月的短期政 府债券的平均收益率为3.72％。
察企业近期贷款的利差水平，来计算负债的成本 其三，评估人员自己进行评级估计
利息保障倍数与债务级别
短期债务的成本的确定： 一种方法是简单地用公司长期债务利率代替短期债务
利率。有两个缺点：第一，忽略了期限溢价。第二， 没有考虑长期债务和短期债务具有不同的信用风险。 第二种方法，用长期无风险利率减去期限溢价再加上 债务的风险溢价：
购买成本以及获得本息之间的关系计算的内部收益率，也就 是将企业偿还的现金流量折现到投资者购买债券时价格的贴 现率
（二）期望收益率的计算
1. 内部收益率法 内部收益率法假设债券的价格反映了企业债券的违
约风险，根据债券利息支付和本金偿还计划，计算 所得的内部收益率即为期望收益率。比如，某企业 债券面值为1000元，票面利率为8％，还有2年到期 ，每年付息一次，上一年度的利息已经支付，该债 券的市场交易价格为960元，则内部收益率为：
报酬 通过公开市场进行债务融资 通过非公开市场进行债务融资
债务利息的税收可以减免，所以债务成本必须要扣除 所得税
还包括一些隐性成本，比如支付贷款额的一定比率作 为贷款费用
2．优先股成本 在利润分配以及剩余财产分配方面要优先于普通股 优先股的股息率代表了优先股权的成本 3．普通股成本 普通股成本无法从市场中直接获得 4．加权平均资本成本（WACC） 各种资本组合在一起的成本
练习题：
某企业5年期债券面值为1000元，票面利率为10％， 还有2年到期，每年付息一次，上一年度的利息已经 支付，5年期国债利率为8％，2年期国债利率为6％， 债券风险报酬率为2％，则该债券的价值是多少？如 果该债券的市场交易价格是1010元，则该债券的风险 报酬率是多少？
假设某新发行的企业债券已经由标准－普尔公司评估出 级别为A级，期限为5年，估算该债券的期望收益率 公司债券与政府债券之间的年收益率差额（％）
国内外债券评级机构：比如我国的大公国际资信 评估有限公司，美国标准－普尔公司、穆迪公司 等。
标准－普尔公司：AAA、AA、A、BBB、BB、B、 CCC、CC、C和D
穆迪公司采用的债券评级分类为：Aaa、Aa、A、 Baa、Ba、B、Caa、Ca、C和D
投资级别（investment grade）债券：BBB（或 Baa）级别以上的债券
联系：一个硬币的两面
第二节 债务成本
定义：指企业举债（包括金融机构贷款和发行企业债券）筹资 而付出的代价，即企业付给债权人的利息率。
一、企业债券收益率 （一）票面收益率、期望收益率和实际收益率 债券票面收益率又称名义收益率或票息率 期望收益率是考虑到投资者成本以及企业违约风险等情况，
投资者预期获得的内部收益率 实际收益率是投资者收到利息和本金后，按照投资者的债券
二、资本成本与折现率之间的关系 折现率表现为资金所有者的利息或股息收入；而资本
成本是资金使用者的筹措费用和使用费用
折现率着眼于未来，是投资者期望的未来能够获得的 回报率；资本成本着眼于过去或现在
由于折现率是一种期望报酬率，因此折现率的确定相 对比较困难；而资金使用者在获得资金时事先给予了 投资者回报承诺，因此，资本成本的计算相对比较简 单
第一节 折现率与资本成本
一、资本成本 （一）资本成本的定义 资本成本是资本市场为吸引资金投向特定项目而给
予的期望收益率 资本成本建立在替代原则基础之上,投资者根据风险
和收益的比较，倾向投资于更有吸引力的可替代的 投资项目 风险是投资者在特定时期内可获得预期经济收入的 确定性（或不确定性）
（二）资本成本的种类 1．债务成本 以债务方式融资，支付给债权人的
9601100IR 80% R10(1080I% R)1R 2 000 IRR 10.31%
2. 收益率累加法 一个风险债券的期望收益率等于无风险利率加上风险
报酬率
无风险利率可以由到期期限相近（比如剩余期限都是 3年）的国债收益率得出
估算风险报酬率的最简单办法是依据债券的等级或有 效的债券等级计算历史平均的风险报酬率。当然，这 意味着风险级别相同的债券应该具有相同的风险。风 险报酬率可以通过计算同一级别的债券的历史平均的 收益率与具有相同期限国债历史平均的收益率的差别 得出。
第一步，估算与目标企业债券同属A级债券的超过政 府债券的风险报酬率，根据上表得1.17%
第二步，确定无风险报酬率，5年期政府债券收益率 为5.5%
第三，无风险报酬率加上风险报酬率得期望收益率为 6.67%
二、未评级债务的成本 其一，找到债务经过评级的可比公司。财务杠杆
相似 其二，考察被评估企业近期的借贷历史。通过考
一、内部收益率法 （一）计算公式 股票价格就等于所有未来股息现值的总和
P E 1 ( D r 1 ) ( E 1 ( D r 2 )) 2 ( E 1 ( D r 3 )) 3 ( E 1 ( D r n )) n