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基准收益率和内部收益率在金融投资领域，基准收益率和内部收益率是两个常用的指标，用于评估投资项目的收益能力。
基准收益率是指投资者可以获得的无风险收益率，而内部收益率则是投资项目本身所能带来的收益率。
本文将分别介绍基准收益率和内部收益率的概念、计算方法以及其在投资决策中的应用。
一、基准收益率基准收益率是指投资者在不承担风险的情况下可以获得的收益率。
在金融市场中，通常将国家政府债券的收益率作为基准收益率。
政府债券被视为无风险投资工具，因为政府具有较低的违约风险。
而基准收益率的计算方法通常是根据政府债券的到期收益率来确定。
基准收益率在投资决策中起到了重要的作用。
投资者可以将基准收益率作为一个参考指标，来评估自己的投资项目是否具有足够的回报率。
如果投资项目的预期回报率低于基准收益率，那么投资者可能会选择放弃该项目，选择其他更具吸引力的投资机会。
二、内部收益率内部收益率是指投资项目本身所能带来的收益率。
它是一种衡量投资项目是否具有可行性的指标。
内部收益率的计算方法是通过将项目的现金流量与投资金额进行比较，从而确定投资项目的收益率。
内部收益率的计算方法相对较复杂，一般需要使用数学方法或计算机软件进行计算。
投资者可以通过计算内部收益率来评估投资项目的可行性，并与其他投资机会进行比较。
如果项目的内部收益率高于基准收益率，那么投资者可能会选择投资该项目，以获取更高的回报。
三、基准收益率与内部收益率的比较基准收益率和内部收益率在投资决策中扮演着不同的角色。
基准收益率是一个参考指标，用于评估投资项目的回报率是否超过无风险投资的水平。
而内部收益率则是一种具体的计算方法，用于评估投资项目本身的收益能力。
在投资决策中，投资者通常会将基准收益率与内部收益率进行比较。
如果投资项目的内部收益率高于基准收益率，那么该项目可能具有较高的回报潜力，投资者可能会选择投资该项目。
相反，如果内部收益率低于基准收益率，那么投资者可能会选择放弃该项目，寻找其他更具吸引力的投资机会。
基准收益率或基准折现率条件【原创版】目录1.基准收益率和基准折现率的定义与关系2.基准收益率的作用和影响因素3.基准收益率与行业基准折现率的差异4.如何计算基准收益率5.结论正文基准收益率，也称基准折现率，是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的收益水平。
这一收益率水平反映了投资决策者对项目资金时间价值的估值，是评价和判断投资方案在经济上是否可行的依据。
基准收益率的确定既受到客观条件的限制，又有投资者的主观愿望。
它表明投资资金应当获得的最低盈利率水平，是投资决策的一个重要参数。
基准收益率的作用主要体现在以下几个方面：首先，它是评价投资项目的经济可行性的重要依据。
一个投资项目只有当其内部收益率（IRR）高于基准收益率时，才能被认为是经济上可行的。
其次，基准收益率是企业或行业制定投资决策的基础。
企业或行业在制定投资计划时，通常会根据基准收益率来确定投资额度和投资策略。
最后，基准收益率对投资者的投资行为也具有指导意义。
投资者在决定是否投资某个项目时，会参考基准收益率来判断该项目的投资价值。
基准收益率的影响因素主要包括以下几个方面：一是宏观经济环境，如经济增长率、通胀率等；二是行业特点，如行业增长率、行业风险等；三是投资者的期望收益水平，如投资者对风险的偏好、投资者的期望收益等。
这些因素的变化都会对基准收益率产生影响。
与基准收益率密切相关的是行业基准折现率。
行业基准折现率是指某一特定行业内的投资者所期望的最低收益率水平。
它通常根据行业的特点和风险水平来确定。
行业基准折现率与基准收益率的关系是，行业基准折现率通常会高于基准收益率，因为行业基准折现率还包括了行业风险因素。
计算基准收益率的方法通常是通过对投资项目的现金流量进行预测，然后使用折现法计算出项目的净现值（NPV），最后根据项目的投资额度和净现值计算出基准收益率。
计算基准收益率的具体方法可以根据项目的具体情况进行调整。
总之，基准收益率是评价和判断投资方案在经济上是否可行的重要依据。
基准收益率主要取决于资金来源的构成、投资的机会成本、项目风险以及通货膨胀率等几个因素。
（1）综合资金成本资金来源主要有借贷资金和自有资金二种。
借贷资金要支付利息；自有资金要满足基准收益。
因此资金费用是项目借贷资金的利息和项目自有资金基准收益的总和，其大小取决于资金来源的构成及其利率的高低。
1)资金来源是借贷时，基准收益率必须高于贷款的利率。
如果投资者能实现基准收益率，则说明投资者除了归还贷款利息外，还有盈余，是成功的。
基准收益率高于贷款利率是负债经营的先决条件。
2)投资来源是自有资金时，其基准收益率由企业自行决定，一般取同行业的基准收益率。
这是该行业的最低期望收益率。
如果不投资于本项目，投资者可以投资于其他项目，而得到起码的收益。
3)如果资金来源是兼有贷款和自有资金时，则按照两者所占资金的比例及其利率求取加权平均值，即综合利率作为基准收益率。
下表列出了资金费用的计算过程和结果。
资金来源年利率年最低期望盈利率年资金费用（万元）资金费用率银行贷款40万9% 3.6自有资金60万15% 9.0资金合计100万12.6 12.6%由表可知，资金费用率是借贷资金利息和项目自有资金最低期望盈利的综合费用率，值为12.6%。
由此，人们可以得出结论：基准收益率>资金费用率>借贷利率。
(2)投资的机会成本投资的机会成本是指投资者把有限的资金不用于该项目而用于其他投资项目所创造的收益。
投资者总是希望得到最佳的投资机会，从而使有限的资金取得最佳经济效益。
因此，项目的基准收益率必然要大于它的机会成本，而投资的机会成本必然高于资金费用，否则，日常的投资活动就无法进行了。
因此：基准收益率>投资的机会成本>资金费用率。
(3)投资的风险补贴率搞任何项目投资都存在一定的风险。
进行项目投资，投资决策在前，实际建设和生产经营在后。
在未来项目建设和生产经营的整个项目寿命期内，内外经济环境可能会发生难以预料的变化，从而使项目的收入和支出与原先预期的有所不同。
投资项目基准收益率的内涵与确定王秀云1 概述财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和判据，是项目在财务上是否可行的最低要求，也用作计算财务净现值的折现率。
根据《投资项目可行性研究指南》的相关规定，如果有行业发布的本行业基准收益率，即以其作为项目的基准收益率；如果没有行业规定，则由项目评价人员设定。
现行的投资项目基准收益率是按照1993年以前的财税价格条件，根据当时各行业的代表性企业的统计数据，并考虑了国家产业政策、行业技术进步、资源优化、价格结构等因素按照统一的方法制定的。
它代表行业内投资资金应当获得的最低财务盈利水平，代表行业内投资资金的边际收益率。
它的确定，在当时及以后一段时间，为决策项目建设与否提供了重要判据。
但考虑到经济体制，特别是投融资体制、财税体制和国民经济状况发生了重大变化，有必要根据变化了的经济环境以及行业、企业特点和项目本身特点，对基准收益率进行测定。
根据《投资项目可行性研究指南》，社会基准折现率由原来的12%调整至10%，也充分说明了随着国民经济运行状况、投资收益水平、资金供求状况、资金机会成本以及国家宏观调控等因素的变化，基准收益率也应随之调整。
在没有行业规定或有必要根据实际情况测定基准收益率情况下，作为财务评价重要参数的基准收益率确定的合理与否显得尤为重要。
要解决这个问题，首先应明确投资项目基准收益率的内涵构成，其次考虑如何正确确定投资项目的基准收益率。
2 基准收益率的内涵界定2.1 市场利率内涵界定谈到基准收益率就不能不联系到资金利息率。
我国的利率分为官方利率和市场利率。
官方利率是政府通过中央银行确定公布，并且各银行都必须执行的利率，主要包括中央银行基准利率、金融机构对客户的存贷款利率等。
市场利率是金融市场上资金供求双方竞争形成的利率，随资金供求状况而变化，主要包括同业拆借利率、国债二级市场利率等。
市场利率要受官方利率的影响，官方确定利率也要考虑市场供求状况，一般来说，两者并无显著脱节现象。
投资项目基准收益率的内涵与确定1、概述财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和判据，是项目在财务上是否可行的最低要求，也用作计算财务净现值的折现率。
根据《投资项目可行性研究指南》的相关规定，如果有行业发布的本行业基准收益率，即以其作为项目的基准收益率；如果没有行业规定，则由项目评价人员设定。
现行的投资项目基准收益率是按照1993年以前的财税价格条件，根据当时各行业的代表性企业的统计数据，并考虑了国家产业政策、行业技术进步、资源优化、价格结构等因素按照统一的方法制定的。
它代表行业内投资资金应当获得的最低财务盈利水平，代表行业内投资资金的边际收益率。
它的确定，在当时及以后一段时间，为决策项目建设与否提供了重要判据。
但考虑到经济体制，特别是投融资体制、财税体制和国民经济状况发生了重大变化，有必要根据变化了的经济环境以及行业、企业特点和项目本身特点，对基准收益率进行测定。
根据《投资项目可行性研究指南》，社会基准折现率由原来的12%调整至10%，也充分说明了随着国民经济运行状况、投资收益水平、资金供求状况、资金机会成本以及国家宏观调控等因素的变化，基准收益率也应随之调整。
在没有行业规定或有必要根据实际情况测定基准收益率情况下，作为财务评价重要参数的基准收益率确定的合理与否显得尤为重要。
要解决这个问题，首先应明确投资项目基准收益率的内涵构成，其次考虑如何正确确定投资项目的基准收益率。
2基准收益率的内涵界定2.1市场利率内涵界定谈到基准收益率就不能不联系到资金利息率。
我国的利率分为官方利率和市场利率。
官方利率是政府通过中央银行确定公布，并且各银行都必须执行的利率，主要包括中央银行基准利率、金融机构对客户的存贷款利率等。
市场利率是金融市场上资金供求双方竞争形成的利率，随资金供求状况而变化，主要包括同业拆借利率、国债二级市场利率等。
市场利率要受官方利率的影响，官方确定利率也要考虑市场供求状况，一般来说，两者并无显著脱节现象。
关于房地产静态、动态评价指标和基准收益率的确定不考虑资金时间价值的经济效益指标称为静态评价指标，主要包括静态投资回收期和投资收益率。
优点有：经济意义明确、直观，计算简便；在一定程度上反映了投资效果的优劣；可适用于各种投资规模。
缺点有：只考虑投资回收之前的效果，不能反映回收投资之后的情况，即无法准确衡量项目投资收益的大小；未考虑资金的时间价值，因此无法正确地辨识项目的优劣。
动态评价指标常用的一般有：净现值（率）、内部收益率、净年率、动态投资回收期等。
优点：考虑了资金的时间价值并全面考虑了项目在整个寿命周期内的经济状况；经济意义明确直观，能够直接以货币额表示项目的净收益；能直接说明项目投资额与资金成本之间的关系。
缺点：必须首先确定一个符合经济现实的基准收益率，而基准收益率的确定往往是比较困难的；不能直接说明在项目运营期间各年的经营成果；不能真正反映项目投资中单位投资的使用效率。
(原创不容易、加分要给力！)房地产业目前应该没有基准收率，和区位、取地成本、市政配套、房屋性质（住、商、办等）关系极大。
一般来看，投资年收益率在10---15左右。
本人所见的一些大型房地产企业的项目，其内部编制的excel表中显示大概在15%一般项目总体利润30%,开发周期2-3年,所以基准收益率应在10%-15%之间.做可研一般用12%万科的主营业务利润率有28.54%首先要明确什么是“基准收益率”，不要将某个项目的财务内部收益率（FIRR）和基准收益率（Hurdle Cut-Off Rate）混为一谈。
基准收益率也称基准折现率是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的受益水平。
是投资决策者对项目资金时间价值的估值。
基准收益率是投资资金应当获得的最低盈利率水平，是评价和判断投资方案在经济上是否可行的依据，是一个重要的经济参数。
各行业投资项目的基准收益率各不相同，做可研报告的必须熟悉如何查到该行业的基准收益率。
基准收益率的确定
一、基准收益率的概念
基准收益率也称基准折现率，是企业或行业投资者以动态的观点所确定的，可接受的技术方案最低标准的收益水平。
其本质上体现了投资决策者对技术方案资金时间价值的判断和对技术方案风险程度的估计，是投资资金应当获得的最低盈利率水平，是评价和判断技术方案在财务上是否可行和技术方案比选的主要依据。
根据不同角度编制的现金流量表，以及所得税前和所得税后指标，计算所需的基准收益率应有所不同。
二、基准收益率的测定
分类：
政府投资项目∶采用的行业财务基准收益率，应根据政府的政策导向进行确定。
企业投资项目:参考行业财务基准收益率。
境外投资项目∶应首先考虑国家风险因素。
影响因素：
资金成本：为取得资金使用权所支付的费用。
主要包括筹资费和资金的使用费
机会成本：指投资者将有限的资金用于拟实施技术方案而放弃的其他投资机会所能获得的最大收益投资风险：收益率应和风险成正比。
投资风险大、盈利低的技术方案，可采取提高基准收益率的方法进行评价。
通货膨胀：货币贬值和物价上涨。
确定基准收益率的基础是资金成本和机会成本，而投资风险和通货膨胀是必须考虑的影响因素技术方案的财务净现值FNPV与基准收益率ic之间呈单调递减关系，技术方案财务净现值会随着基准收益率的增大，由大变小。
内容来源于：半页书。
基准收益率基准折现率基准收益率基准折现率：深度与广度的评估引言在金融领域中，基准收益率和基准折现率是两个重要的概念，它们在投资决策和估值中起着关键作用。
本文将深入探讨这两个概念，并分析它们在金融领域的应用。
为了更好地理解这些概念的内涵和影响，我们将从基础知识开始，逐渐深入。
一、基准收益率的概念与应用1.1 基准收益率的定义基准收益率是指用于衡量和比较其他投资收益的标准或参照物。
一般来说，基准收益率是市场上某个代表性投资组合的收益率，通常是股票指数或债券指数。
1.2 基准收益率的意义基准收益率在投资决策中起着重要作用。
投资者可以将自己的投资收益与基准收益率进行比较，以评估自己的投资表现。
如果投资收益高于基准收益率，说明投资者获得了超额收益；反之，如果投资收益低于基准收益率，说明投资者的表现不如市场。
1.3 基准收益率的选择与问题选择适当的基准收益率对于投资者来说是至关重要的。
不同的投资者可能有不同的投资目标和风险偏好，因此应选择与自身投资组合特征相匹配的基准收益率。
由于市场环境的变化，基准收益率也会发生变化。
投资者应定期审查和调整基准收益率，以确保其仍然是合适的参照物。
二、基准折现率的概念与应用2.1 基准折现率的定义基准折现率是在投资决策中用于计算资金的现值的利率。
它反映了资金的时间价值和风险水平。
2.2 基准折现率的意义基准折现率在估值中起到至关重要的作用。
在资本预算、股权估值、债券估值等领域，基准折现率是计算资产现值的关键要素。
基准折现率的变动会直接影响到估值结果，因此准确选择和确定基准折现率对于估值的准确性至关重要。
2.3 基准折现率的选择与挑战基准折现率的选择是一项复杂而关键的任务。
不同的投资项目和资产类别可能有不同的风险水平和预期收益率，因此应选择与具体项目或资产相匹配的基准折现率。
然而，确定这些参数往往是一个估计和推断的过程，会面临不确定性和主观性的挑战。
在选择基准折现率时，需要综合考虑各种因素，并采用合理的方法来解决这些挑战。
内部收益率（IRR）与基准收益率（BRR）1. 内部收益率（IRR）的定义内部收益率（Internal Rate of Return，简称IRR）是一种用于评估投资项目收益性的指标。
它表示投资项目的预期收益率，即使得项目净现值等于零时的折现率。
IRR是一个百分比值，可以用来比较不同投资项目的收益性。
2. 内部收益率的计算方法IRR的计算方法需要使用现金流量的概念。
现金流量是指投资项目在不同时间点上产生的现金流入和现金流出。
通常，现金流入被视为正值，现金流出被视为负值。
IRR的计算公式如下：IRR = r1 + (NPV1 / (NPV1 - NPV0)) * (r0 - r1)其中，IRR表示内部收益率，r0和r1分别表示两个相邻现金流的折现率，NPV0和NPV1分别表示两个相邻现金流的净现值。
IRR的计算是一个迭代过程，可以使用Excel等电子表格软件或专业的金融计算工具进行计算。
3. 内部收益率的应用IRR可以用于评估投资项目的收益性。
通常情况下，如果一个投资项目的IRR大于基准收益率，那么这个项目被认为是有吸引力的，值得投资。
相反，如果一个项目的IRR小于基准收益率，那么这个项目可能不具备足够的吸引力。
IRR还可以用于比较不同投资项目的收益性。
当我们面临多个投资项目时，可以计算每个项目的IRR，并选择IRR最高的项目进行投资。
需要注意的是，IRR只是一个指标，不能单独作为投资决策的依据。
在进行投资决策时，还需要综合考虑其他因素，如风险、市场前景等。
4. 基准收益率（BRR）的定义基准收益率（Benchmark Rate of Return，简称BRR）是指投资者可以获得的无风险回报率。
基准收益率通常是由政府债券、银行存款等无风险投资工具的收益率决定的。
5. 基准收益率的确定基准收益率的确定需要考虑多个因素，包括经济环境、市场利率、通货膨胀率等。
一般来说，经济环境越好，市场利率越低，基准收益率就越低；相反，经济环境越差，市场利率越高，基准收益率就越高。
投资项目财务评价内部收益率的比较分析发表时间：2020-08-12T09:59:22.673Z 来源：《电力设备》2020年第10期作者：王志会胡龙[导读] 摘要：投资项目财务评价是可行性研究报告的核心内容之一，而内部收益率是判断项目财务可行性和预期盈利能力的主要指标。
（广东电网有限公司广州供电局广东广州 510000）摘要：投资项目财务评价是可行性研究报告的核心内容之一，而内部收益率是判断项目财务可行性和预期盈利能力的主要指标。
关键词：财务评价；项目投资内部收益率；投资项目 1内部收益率分析 1.1各内部收益率适用范围通常情况下，在计算内部收益率时，需要结合现金流量表进行准确的计算，而现金流量表还可以区分为项目资本等多种不同的流量表，需要对全方位收集数据，并以此为基础，准确计算内部收益率。
具体来说，项目投资的内部收益率一般可作为协议书和规划阶段评估的重要指标，而项目投资流量表、现金表可以为做出正确的鞠策提供帮助，以满足融资方面的各项要求。
如果累积出的净现金流量值为负，则需要进行短时间的融资。
如果某一年的净现金流量始终无法保持正值，则只能进行短期融资。
项目投资的内部收益率，可以为投资决策分析提供准确的依据，也可以通过直观的方式准确反映项目盈利情况，但由于杠杆效应的影响，会对资本产生制约，如果借款成本高于项目投资收益率，则说明该项目需要大量的借款资金才能维持运行。
资本金的内部收益率可以在项目可行性研究中进行准确的应用，并为企业招商引资提供帮助，使企业可以在决策时有明确的指标作为依据，保证决策的准确性。
确定融资需求之后，还需要对融资方案进行检查和确认，并结合具体情况进行深入的分析和研究，准确估算股东等各方的权益。
而项目资金的现金流量表需要满足各方的需求，并对其是否具备还本付息能力进行判断。
此时，为了保证融资决策的正确性，必须准确计算内部收益率，并以此为依据，以直观的方式预测投资实体盈利能力。
另外，投资各方的内部收益率可以作为财务评价的主要指标，而投资各方的现金流量表可以为融资提供帮助，保证融资的可行性。
内部收益率（IRR）是指使项目的现金流量净现值等于零的折现率，是一种投资回报率的计算方法。
通过计算IRR，可以确定项目的投资回报率，从而帮助投资者决定是否值得进行投资。
基准收益率（RR）是指市场上某一特定投资产品的预期收益率，是投资者选择投资产品时的参考指标。
在实际投资中，IRR与RR之间存在着一定的关系，以下将从几个方面分析它们之间的关系。
1. IRR与RR的计算方式不同- IRR的计算是基于项目的现金流量情况，需要求解使项目的净现值等于零的折现率。
- RR的计算是基于投资产品的预期收益率，可以通过市场利率或者产品的历史收益率等指标来确定。
2. IRR与RR的关系- 当项目的IRR高于市场上可获得的RR时，说明该项目的投资回报率高于市场平均水平，可以被视为一个有吸引力的投资机会。
- 当项目的IRR低于市场上可获得的RR时，说明该项目的投资回报率低于市场平均水平，可能不具备投资吸引力。
3. IRR与RR的影响因素- 项目特点：不同类型的项目对IRR与RR的要求不同，风险较大的项目通常对投资回报率有更高的要求。
- 投资期限：投资产品的投资期限长短会影响其要求的IRR与RR水平。
4. IRR与RR的应用场景- 对于企业来说，IRR与RR的关系可以帮助其评估投资项目的风险收益情况，有助于决策投资策略。
- 对于个人投资者来说，IRR与RR的关系可以帮助其选择合适的投资产品，使投资回报率最大化。
5. 如何优化IRR与RR的关系- 对于企业投资项目来说，可以通过优化资金结构、控制成本、提高项目效率等方式来提高IRR。
- 对于个人投资者来说，可以通过合理配置投资组合，选择多元化的投资产品来降低投资风险，从而达到优化IRR与RR的关系。
通过以上分析可知，IRR与RR之间存在一定的关系，它们是相辅相成的。
投资者在进行投资决策时，应结合项目特点、市场情况等因素综合考虑IRR与RR，以获取最大的投资回报。
在实际投资中，IRR与RR的关系对于投资者具有重要意义，可以帮助他们更好地进行投资决策，最大化投资回报。
基准收益率，是评价和判断投资项目可行性的重要依据。
一般来说，如果一个投资项目的内部收益率大于基准收益率，我们认为该项目在财务上可行；反之，则不可行。
基准收益率对于投资项目经济性的判定具有极大影响，并在企业投资管理活动中扮演着十分重要的角色。
尽管国家发改委联合建设部在《建设项目经济评价方法与参数》中对各行业投资项目基准收益率的取值做出了规定，但由于不同企业的融资成本、风险偏好等因素存在差别，各企业有必要结合自身具体情况，进一步制定出适合本企业投资管理需求的基准收益率。
1 基准收益率的确定方法基准收益率通常采用定量分析方法，即在资金成本的基础上，充分考虑风险报酬率、通货膨胀率等因素确定。
1.1 资金成本资金成本即企业为取得资金使用权所付出的代价，一般用百分数表示。
企业资金的来源主要有两种渠道，一是来自债权人的借贷资金，二是来自企业所有者的权益资金。
资金成本一般为借贷资金成本和权益资金成本的加权平均值，即：K= K D W D+K E W E式中：K——综合资金成本；K D——借贷资金成本；W D——借贷资金所占的比例；K E——权益资金成本；W E——权益资金所占的比例。
1）借贷资金成本借贷资金一般通过银行借款、短期票据和长期债券等方式取得，并按利息率支付报酬。
考虑所得税影响，借贷资金成本可用贷款的税后年实际利率表示。
2）权益资金成本权益资金指企业所有者投入企业的资金。
权益资金成本并不是实际发生的费用，而是一种机会成本，是企业所有者放弃进行其它投资并获取相应收益的代价，一般采用资本资产定价法、历史平均收益法、股利增长模型法等工具测算。
（1）资本资产定价法：K E=RF+β（RM－RF）式中：K E——权益资金成本；RF——无风险报酬率，可参考一定期限的国债年利率；β——风险系数，一般取企业股票资产的历史收益率对同期指数（大盘）收益率的回归系数；RM——企业预期市场回报率，可参考上市公司全部行业平均收益率。
房地产项目基准收益率房地产项目基准收益率是指投资者在购买房地产项目时所期望的最低收益率。
这个指标的重要性在于它可以用来评估一个房地产项目的风险和收益潜力。
一般来说，房地产项目的基准收益率应该低于市场平均收益率，否则投资者将寻求更高收益的投资机会，从而降低项目的价值。
在确定房地产项目的基准收益率时，有几个因素需要考虑。
首先，投资者需要考虑该项目的地理位置、周边环境和市场状况。
例如，位于繁华商业区的项目基准收益率可能比较高，因为该地区的租金水平较高，而位于住宅区的项目基准收益率可能相对较低。
其次，投资者需要考虑该项目的租金收入和房地产价值变化。
如果该项目的租金收入有望稳定增长，或者在未来几年内该区域的房地产价值有望上涨，那么基准收益率就可以相应调低。
最后，投资者需要考虑该项目的投资周期和资本结构。
如果该项目的投资周期较长，或者需要借入大量资本以支持发展，那么基准收益率也应该相应提高。
值得注意的是，基准收益率并不等同于实际收益率。
投资者在购买房地产项目时，不仅要考虑基准收益率，还要考虑各种风险和收益因素对实际收益率的影响。
例如，国际金融市场波动、政策变化、自然灾害等因素都可能对房地产项目的收益产生不利影响。
因此，投资者需要掌握多方面的信息并制定全面的投资策略，以尽可能降低风险并提高收益。
在实际应用中，房地产开发商和投资者都应该对基准收益率保持警觉，并根据地区和项目特点进行合理的评估。
对于房地产开发商来说，基准收益率是项目定价的重要参考依据，过高过低都可能导致投资者的兴趣减弱。
对于投资者来说，基准收益率是选择投资项目的重要参考依据，要仔细研究各种风险和收益因素，以确定实际收益率是否值得投资。
归根结底，基准收益率的确定需要综合考虑多个因素，在目前房地产市场行情下，保持警觉并选择适合的投资方案才是明智的选择。
基准收益率的确定基准收益率的确定⼀、基准收益率的概念基准收益率也称基准折现率 , 是企业或⾏业投资者以动态的观点所确定的、可接受的技术⽅案最低标准的收益⽔平。
体现了投资决策者对技术⽅案资⾦时间价值的判断和对技术⽅案风险程度的估计。
⼆、基准收益率的测定（⼀）政府投资项⽬以及按政府要求进⾏财务评价的建设项⽬：采⽤的⾏业财务基准收益率。
（⼆）企业投资建设项⽬：选⽤⾏业财务基准收益率。
（三）境外投资的技术⽅案财务基准收益率的测定，应⾸先考虑国家风险因素。
（四）投资者⾃⾏测定项⽬的最低可接受财务收益率。
应除考虑⾏业财务基准收益率外，还包括：①资⾦成本②机会成本：是指投资者将有限的资⾦⽤于拟建技术⽅案⽽放弃的其他投资机会所能获得的最⼤收益。
显然 , 基准收益率应不低于单位资⾦成本和单位投资的机会成本。
③投资风险⼀般说来，从客观上看，资⾦密集技术⽅案的风险⾼于劳动密集的；资产专⽤性强的⾼于资产通⽤性强的；以降低⽣产成本为⽬的的低于以扩⼤产量、扩⼤市场份额为⽬的的。
从主观上看，资⾦雄厚的投资主体的风险低于资⾦拮据者。
④通货膨胀：是指由于货币(这⾥指纸币)的发⾏量超过商品流通所需要的货币量⽽引起的货币贬值和物价上涨的现象。
通货膨胀以通货膨胀率来表⽰，通货膨胀率主要表现为物价指数的变化，即通货膨胀率约等于物价指数变化率。
综上分析，投资者⾃⾏测定基准收益率可确定如下：若按当年价格预估技术⽅案现⾦流量：若按基年不变价格预估技术⽅案现⾦流量：ic=(1+i1)(1+i2)—1≈i1+ i2确定基准收益率的基础是资⾦戚本和机会成本，⽽投资风险和通货膨胀则是必须考虑的影响因素。
每年有⼀道题例题1.[2009真题]项⽬基准收益率的确定⼀般应综合考虑（）。
A.产出⽔平B.资⾦成本C.机会成本D.投资风险E.通货膨胀答案：BCDE2.[2008真题]下列有关基准收益率确定和选⽤要求的表述中，正确的有（）。
A.基准收益率应由国家统⼀规定，投资者不得擅⾃确定B.从不同⾓度编制的现⾦流量表应选⽤不同的基准收益率C.资⾦成本和机会成本是确定基准收益率的基础D.选⽤的基准收益率不应考虑通货膨胀的影响E.选⽤的基准收益率应考虑投资风险的影响答案：BCE3.[2006真题]关于基准收益率的表述正确的有（）。
基准收益率或基准折现率条件引言基准收益率和基准折现率是金融领域中常用的概念，用于评估投资的回报率和风险。
本文将深入探讨基准收益率和基准折现率的定义、计算方法以及它们在投资决策中的应用。
什么是基准收益率？基准收益率是指投资者在进行投资时所期望获得的最低回报率。
它通常是一种无风险的投资工具的收益率，比如政府债券或银行存款利率。
基准收益率可以作为投资决策的参考，投资者可以通过比较投资项目的预期回报率与基准收益率来评估其投资价值。
如何计算基准收益率？基准收益率的计算方法可以有多种，以下是两种常用的方法：方法一：无风险利率基准收益率可以简单地等于无风险利率。
无风险利率是指在没有风险的情况下，投资者可以获得的回报率。
一般来说，政府债券的利率被认为是无风险利率的参考。
投资者可以使用政府债券利率作为基准收益率来评估其他投资项目的回报率。
方法二：市场平均回报率基准收益率也可以是市场平均回报率。
市场平均回报率是指市场上所有投资项目的平均回报率。
投资者可以通过计算市场上所有投资项目的加权平均回报率来得到市场平均回报率。
这个方法更适用于投资多样化的投资组合，因为它能够综合考虑不同投资项目的回报率。
什么是基准折现率？基准折现率是用于计算未来现金流的现值的利率。
它是根据投资项目的风险水平和市场情况来确定的。
基准折现率用于将未来的现金流折算为今天的价值，以便进行投资决策。
如何计算基准折现率？基准折现率的计算方法可以有多种，以下是两种常用的方法：方法一：加权平均资本成本（WACC）加权平均资本成本是一种常用的基准折现率计算方法。
它考虑了投资项目的资本结构以及资本的成本。
加权平均资本成本可以通过计算债务和股权的加权平均成本来得到。
这个方法适用于评估整个公司的投资项目。
方法二：资本资产定价模型（CAPM）资本资产定价模型是另一种常用的基准折现率计算方法。
它基于投资项目的风险水平和市场情况来确定折现率。
资本资产定价模型将折现率分解为无风险利率和风险溢价两部分。
准许收益率和基准收益率
准许收益率和基准收益率是两个不同的概念。
准许收益率，也称为“期望收益率”，是指投资者在特定投资环境下所期望的平均收益率。
它通常基于投资者的风险偏好和投资目标进行设定。
而基准收益率（benchmark yield），也称名义收益率或市场收益率，是指某种证券或投资组合在特定市场环境下所获得的收益率。
基准收益率通常用于比较不同投资品种的相对表现，或者用于计算投资组合的内部收益率。
因此，准许收益率和基准收益率在概念和应用上存在差异。
投资项目基准收益率的内涵与确定地产投资分析2009-03-16 13:49:44 阅读175 评论0 字号：大中小订阅1、概述财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和判据，是项目在财务上是否可行的最低要求，也用作计算财务净现值的折现率。
根据《投资项目可行性研究指南》的相关规定，如果有行业发布的本行业基准收益率，即以其作为项目的基准收益率；如果没有行业规定，则由项目评价人员设定。
现行的投资项目基准收益率是按照1993年以前的财税价格条件，根据当时各行业的代表性企业的统计数据，并考虑了国家产业政策、行业技术进步、资源优化、价格结构等因素按照统一的方法制定的。
它代表行业内投资资金应当获得的最低财务盈利水平，代表行业内投资资金的边际收益率。
它的确定，在当时及以后一段时间，为决策项目建设与否提供了重要判据。
但考虑到经济体制，特别是投融资体制、财税体制和国民经济状况发生了重大变化，有必要根据变化了的经济环境以及行业、企业特点和项目本身特点，对基准收益率进行测定。
根据《投资项目可行性研究指南》，社会基准折现率由原来的12%调整至10%，也充分说明了随着国民经济运行状况、投资收益水平、资金供求状况、资金机会成本以及国家宏观调控等因素的变化，基准收益率也应随之调整。
在没有行业规定或有必要根据实际情况测定基准收益率情况下，作为财务评价重要参数的基准收益率确定的合理与否显得尤为重要。
要解决这个问题，首先应明确投资项目基准收益率的内涵构成，其次考虑如何正确确定投资项目的基准收益率。
2 基准收益率的内涵界定2.1 市场利率内涵界定谈到基准收益率就不能不联系到资金利息率。
我国的利率分为官方利率和市场利率。
官方利率是政府通过中央银行确定公布，并且各银行都必须执行的利率，主要包括中央银行基准利率、金融机构对客户的存贷款利率等。
市场利率是金融市场上资金供求双方竞争形成的利率，随资金供求状况而变化，主要包括同业拆借利率、国债二级市场利率等。
市场利率要受官方利率的影响，官方确定利率也要考虑市场供求状况，一般来说，两者并无显著脱节现象。
在金融市场上，利率是资金使用权的价格，主要由纯粹利率、通货膨胀附加率、变现力附加率、违约风险附加率和到期风险附加率组成。
纯粹利率是指无通货膨胀、无风险情况下的平均利率。
在没有通货膨胀时，国库券的利率可以视为纯粹利率。
通货膨胀使货币贬值，投资者的真实报酬下降。
投资者在把资金交给借款人时，会在纯粹利息率的水平上再加上通货膨胀附加率。
因此，每次发行国库券的利息随预期的通货膨胀变化，它等于纯粹利率加预期通货膨胀率。
各种有价证券的变现力不同，投资人要求对不易变现的有价证券有一定的变现力附加率作为补偿，从而提高利率1%~2%。
违约是指借款人未能按时支付利息或未如期偿还贷款本金。
违约风险越大，要求的利率自然就越高。
到期风险附加率是指因到期时间长短不同而形成的利率差别，如五年期的国库券利率比三年期的要高，两者变现力和违约风险相同，差别就在于到期时间不同。
2.2 基准收益率内涵界定在项目投资决策过程中，最常用到的利率是金融机构贷款利率。
从量的规定性来看，金融机构贷款利率主要由上述纯粹利率、通货膨胀附加率、违约风险附加率和到期风险附加率组成。
从财务评价的角度出发，对于一般盈利性的投资项目，其基准收益率首先应该大于金融机构贷款利率。
因此，基准收益率涵盖金融机构贷款利率。
基准收益率用作不同年份资金价值换算的折现率，是投资决策过程中用以衡量资金时间价值的重要参数，代表资金被占用应获得的最低收益率，其本质就是资金利息率。
基准收益率或称折现率与资金利息率的区别在于，基准收益率从行业出发、从项目出发，不仅要收回借贷资金的利息率部分，还要求高于资金利息部分的利润率，否则企业无利可图，不会借入资金。
定性地说，基准收益率应包括无风险报酬率和投资风险报酬率。
如果财务评价采用变动价格，为保持口径一致，设定基准收益率时应考虑通货膨胀因素。
从投资主体的角度看，风险报酬率主要由以下几种组成：市场风险报酬率、行业风险报酬率、企业（项目）的特定风险报酬率（经营风险报酬率和财务风险报酬率）。
无风险报酬率一般指国债市场的国债利率，可按项目存续期预期国库券利率确定。
市场风险是对所有企业产生影响的因素引起的风险。
行业风险主要指项目所属行业的行业性市场特点、投资开发特点以及国家产业政策调整等因素造成的行业发展不确定给项目预期收益带来的不确定性。
企业（项目）的特定风险分为经营风险和财务风险两类。
经营风险指项目投产后，市场需求变化、生产要素供给条件变化以及同类企业间的竞争给项目未来预期收益带来的不确定影响，经营风险主要来自市场销售、生产成本、生产技术等方面。
财务风险是筹资决策带来的风险，也叫筹资风险，指项目投产后经营过程中的资金融通、资金调度、资金周转可能出现的不确定性对项目预期收益的影响。
企业（项目）特定风险报酬率根据企业或项目自身情况确定。
3 基准收益率的确定3.1 资本资产定价模型风险和报酬的基本关系是风险越大要求的报酬率越高。
基于上述对投资项目基准收益率的内涵界定，风险和基准收益率（期望投资报酬率）的关系可以表示如下：ic = if +bQ (公式1)ic：风险调整贴现率，即投资项目基准收益率if：无风险的贴现率b：风险报酬斜率Q：风险程度公式1中，无风险贴现率容易确定，风险程度则需要用标准差或变异系数等计量，风险报酬斜率通过统计方法确定。
我们可以采用国际市场通用的资本资产定价模型来确定风险报酬率。
该模型的出发点就是内部收益率最本质的经济含义，即一个项目的内部收益率是投资于该项目的机会成本。
它通过比较一个项目或行业的投资回报率与投资于整个证券市场的回报率来确定该项目或行业的风险贴水。
该模型用数学公式表达，就是：ir=β( im –if ) （公式2）ir：投资于一个项目或行业的风险报酬率im：证券市场的预期回报率β：反映项目或行业相对于平均风险的证券市场的变动程度指标因此，基准收益率（ic）的计算公式演变为公式3：ic=if+β( im –if ) （公式3）公式3中β系数可以通过采集某一行业中典型的上市企业的投资回报率，与（im-if）作线形回归分析后得出。
根据此方法，国际上已测算了不同行业的β值，如数字设备行业β=1.4、汽车行业β=0.5，炼油行业β=0.71。
目前，国内沪深股市上市的股份公司年报公布各个企业的β系数，可以通过这些数据统计各个行业的β系数值。
再如，中国石油天然气股份有限公司2000年4月7日至9月8日相对于恒指的β值为0.85。
β值越高，预期回报率越高，风险相对越高。
公式3中im减if得到投资于证券市场的风险贴水，它是由于承担了证券市场的风险而得到的超额回报，可对证券市场上投资基金多年的风险贴水加以统计和分析后得到，如美国在过去60年里平均风险贴水为8%，全球证券市场风险贴水为5%。
3.2 加权平均资金成本资金成本是指企业为筹集和使用资金而支付的各种费用，资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。
资金成本是投资项目必须获得的最低投资收益率，以补偿项目法人经营该项目（或企业）所取得和使用资金而付出的代价。
资金成本可有多种计量形式。
在比较各种筹资方式中，使用个别资本成本，包括普通股成本、留存收益成本、长期借款成本、债券成本；在进行资本结构决策时，使用加权平均资金成本；在进行追加投资决策时，则使用边际资金成本。
资金成本是企业的投资者（包括股东和债权人）对投入的资本所要求的收益率，是投资本项目（或本企业）的机会成本。
资金成本在投资决策中的作用主要体现在以下两个方面：a) 计算净现值指标时作为折现率；b) 利用内部收益率指标决策时作为基准收益率。
加权平均资金成本的计算公式为：WACC= （公式4）WACC：加权平均资金成本Kj：第j种个别资金成本W j：第j种个别资金占全部资金的比重加权平均资金成本是以各种资本占全部资本的比重为权数，对各种资金成本进行加权平均确定的，故而又称综合资金成本。
值得注意的是，由于债务资本的利息在所得税前扣除，可抵减一部分所得税债务，因此，对于债务资金成本的计算要扣除所得税的影响。
通常情况下，项目或企业的资本结构由债务资本和权益资本构成，公式4演变为：加权平均资金成本=税前债务资本成本*（1-所得税税率）*债务额占总资本比重+权益资本成本*权益资本占总资本比重（公式5）在投资项目的财务评价过程中，个别资本占全部资本的比重，可按资产负债表的长、短期债务以及权益资本占全部资本的比例确定，数据比较容易取得。
债务资金成本根据项目长、短期负债的贷款利率确定，权益资金成本的确定参照企业对于股权资本的内部投资回报率标准设定。
权益资金成本确定的合理与否对加权平均资金成本即基准折现率的合理性影响重大，因此合理确定权益资金成本尤为重要。
在确定权益资金成本时可以适当参考可比上市公司权益资本收益率或通过上述资本资产定价模型计算确定，只是β系数和证券市场的预期回报率im都是相对权益资本而言。
3.3 应用举例结合上述资本资产定价模型以及加权平均资金成本计算公式，推算某石化企业用于计算项目净现值和评价项目的基准收益率。
该企业负债占总资本的比重大致为36%，权益资本占总资本的比重大致为64%，推算过程如下：WACC=Ke*[E/(E+D)]+Kd*(1-T)* [D/(E+D)]Ke= if+β( im –if )式中：Ke 股东权益成本E 股东权益D 负债Kd 贷款利率，约为6.3%T 所得税税率，取33%if 取国债利率，约为7%β取0.85im 取市场投资组合平均报酬率17%故：WACC= [if+β( im –if ) ] *[E/(E+D)]+Kd*(1-T)* [D/(E+D)]=[7%+0.85*(17%-7%)]*64%+6.3%*67%*36%=15.5%*64%+6.3%*67%*36%=11.4%经计算，该企业用于评价项目经济上是否可行的基准收益率为11.4%，考虑到企业面对的经营风险、财务风险，基准收益率确定为12%。
4 结束语文中对于基准收益率的探讨限定在全部投资所得税后，财务评价报表“资本金财务现金流量表”中资本金基准收益率指标则相当于文中提及的权益资本收益率指标，可以通过相应的方法确定。
另外，资本资产定价模型源自股票预期收益率指标的计算，用于计算权益资金成本，笔者把这一模型拓展到投资项目基准收益率指标的计算，运用恰当与否的关键在于所选取的参数与基准收益率内涵的统一评论这张转发至微博0人 | 分享到：阅读(175)| 评论(0)| 引用(0) |举报项目测算模型--分析房地产开发项目利润快速核算公式。
