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房地产投资项目经济评价指标及计算方案随着经济的不断发展，房地产业成为了世界上最活跃的行业之一。
越来越多的人们将资金投入到房地产市场中进行投资，然而，房地产项目的投资其实是需要经过一系列的评估的。
经济评价指标及计算方案就是评估一个房地产投资项目的财务可行性的重要标准之一。
下面，将详细介绍几个关键的评价指标及计算方案。
1. 投资回报率（ROI）投资回报率是指一项投资所获得的利润与该项投资所产生的成本之间的比例。
可以通过以下公式进行计算：ROI =（资产或项目总收益- 投资成本）/ 投资成本通过计算ROI，可以对房地产项目的投资效益进行比较评估，从而决定是否对该项目进行投资。
2. 内部收益率（IRR）内部收益率是指一项投资在投资时期内的年利率，使得该项投资的所有现金流量之和等于零。
可以通过以下公式进行计算：IRR = NPV / （1 + r）^n其中，NPV是指投资项目现值的净现值，r是预期内部收益率，n是投资的时间期限。
通过计算IRR，可以判断一个房地产项目的风险和收益。
3. 资本支出回收期（PAYBACK）资本支出回收期是指投资需要多长时间才能收回成本。
可以通过以下公式进行计算：PAYBACK = 投资成本/ 平均年现金流其中，平均年现金流是指该房地产项目在预测期限内所产生的平均现金流。
通过计算PAYBACK，可以判断房地产项目的投资收益周期。
4. 神经元网络模型（NNM）神经元网络模型是一种基于神经网络理论的统计模型，它可以模拟人类神经系统的特性，并利用神经网络的自适应性、分布式处理能力和并行处理能力，来预测未来的房地产市场变化和投资趋势。
通过NNM模型的分析，可以提供合理的合法性分析和市场风险评估，从而为房地产投资决策提供科学依据。
总之，房地产投资项目的经济评价指标及计算方案在投资决策过程中起着至关重要的作用。
投资者应根据自身的需求和风险承受能力，选择合适的评价指标及计算方法，综合分析各项指标，做出正确的房地产投资决策。
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分：房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。
包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额-所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值(NPV)财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0，则项目不可接受。
(2)财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为：CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量（CI-CO）tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。
(3)动态投资回收期动态投资回收期(P)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投b资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
第四章房地产开发投资1、投资是什么？投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币并使其不断转化为资产的经济活动。
2、投资包括投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程3、房地产投资的含义？房地产投资是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为。
因此房地产投资可包括房地产实业投资和房地产金融资产投资。
4、房地产投资的主体主要包括：国家、企业和个人。
5、房地产投资的分类有哪些？按房地产经济内容划分：（1）土地开发投资（2）房屋开发投资（3）房地产经营投资（4）房地产中介服务投资（5）房地产管理和服务投资按房地产投资形式划分（1）直接投资（包括房地产开发投资、房地产置业投资）（2）间接投资（购买住房抵押贷款证券、购买房地产投资企业的债券、股票、投资于房地产投资信托基金）6、房地产投资的优点缺点是什么？优点：（1）相对较高的收益水平（2）能够得到税收方面的好处（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响（5）提高投资者的资信等级缺点：（1）变现性差（2）投资数额巨大（3）投资回收周期较长（4）需要专门的知识和经验7、项目资金来源分为投入资金（项目的资本金）和借入资金（项目的负债）。
8、房地产开发项目资本金筹措的渠道与方式是什么？（1）国家预算内投资，简称“国家投资”（2）自筹投资。
主要渠道（3）发行股票（4）吸收国外资本直接投资9、项目负债筹资的渠道与方式（1）银行贷款（2）发行债券（3）设备租赁（4）借用国外资金10、房地产开发资金的来源主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。
11、自有资金包括：企业自身积累、主管部门投入的资金、联营企业单位提供的资金12、房地产开发类贷款包括房地产开发企业流动资金贷款和房地产开发贷款。
13、社会集资只要是指房地产企业以发行房地产股票和房地产债券的方式筹集资金。
14、商品房预售应符合什么条件？（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
房地产开发经营与管理-经济评价指标与方法(四)(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 房地产开发项目销售利润率的正确表达式是______。
A.销售利润率=销售利润/销售收入 B.销售利润率=销售利润/总开发价值 C.销售利润率=销售利润/总开发成本 D.销售利润率=销售利润/项目总投资2. 张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%、期限为10年、按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是______。
A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%3. 某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为______。
A.62.5% B.80.00% C.133.33% D.200.00%4. 某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为______年。
A.37B.40C.43D.505. 某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元；当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。
该项目的财务内部收益率为______。
A.20%B.14.31%C.14.69%D.14.80%6. 某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为______。
A.5.00% B.7.50% C.18.36% D.28.85%7. 赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。
【知识点】静态盈利性指标及其计算★★★
（一）利润率
1．成本利润率
成本利润率：是指项目总开发利润与总开发建设成本的比率。
该指标通常用来初步判断出售型房地产开发投资项目的财务可行性。
其计算公式为：
RPG为成本利润率，GDV为项目总开发价值，TDC为项目总开发建设成本，DP为项目总开发利润。
项目总开发价值等于项目总销售收入扣除销售税费后的净销售收入；项目总开发建设成本包括土地取得成本、开发成本和开发费用。
成本利润率指标是项目在整个开发经营期内的总开发利润与总开发建设成本的比率，不是年利润率。
在财务评价中，假定项目全部建成并销售完毕后才能测算出该项指标。
（2）资本金利润率
资本金利润率是指项目建成后正常年份的年所得税前利润或项目运营期内年平均所得税前利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。
其计算公式为：
上式中，资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本。
（3）资本金净利润率
资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润（所得税后利润）或运营期内年平均净利润（年平均所得税后利润）与资本金的比率，它反映项目的资本金的净盈利能力。
其计算公式为：
上述利润率指标的评价标准是：如果利润率大于或等于相应的投资者的目标利润率或行业基准利润率、行业平均利润率，则项目在经济上是可接受的；反之，是不可接受的。
（二）投资收益率
投资收益率表示投资项目的盈利水平。
是指项目建成后正常年份的息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。
考察项目单位投资的收益能力。
年息税前利润=年利润总额+利息支出，项目总投资=项目开发建设成本
（三）静态投资回收期
静态投资回收期（错误!未找到引用源。
）是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目以净收益回收其总投资所需要的时间。
自投资起始点算起。
其计算公式为：
具体计算分为两种情况：
（1）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）均相同时：
I——全部投资
A——每年净收益
（2）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）不同，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，即：累计净现金流量由负值变为正值之间的年份。
对于同一个项目来说，静态投资回收期比动态投资回收期短。
▲本知识点结束
【知识点】清偿性指标及其计算★★
清偿性指标主要有：借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、财务比率。
（一）借款偿还期
借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目的具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。
在房地产投资项目财务评价中，对房地产置业投资项目和经营型房地产开发项目通常需要计算借款偿还期；对出售型房地产开发项目，一般不计算借款偿还期。
借款偿还期的计算公式为：
错误!未找到引用源。
为项目借款还本付息额，不包括已用资本金支付的建设期利息； 错误!未找到引用源。
为借款偿还期，从借款开始期计算；
错误!未找到引用源。
为第t 期可用于还款的资金，包括利润、折旧、摊销及其他还款资金。
借款偿还期可用“财务计划现金流量表”或“借款还本付息计算表”直接计算，其近似计算公式为：
()d P =+
-上期偿还借款额
借款偿还后开始出现盈余的期数开始借款的期数当期可用于还款的资金额
借款偿还期指标的评价准则是：如果项目的借款偿还期小于或等于贷款机构提出的还款期限，可认为项目是有清偿能力的。
（二）利息备付率
是指在借款偿还期内的前利润与应付利息的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度和支付能力。
上式中，息税前利润=利润总额+计入总成本费用的利息费用。
当期应付利息是指计入总成本费用的全部利息。
利息备付率应分年计算，有时也可按整个借款期计算。
利息备付率指标的评价准则是：对于一般的房地产投资项目，利息备付率应大于2，否则表示项目的付息能力保障程度不足。
当利息备付率低于1时，表示项目没有足够资金支付利息，偿债风险很大。
（三）偿债备付率
是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息额的比值。
它从还本付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务本息的保障程度和支付能力。
上式中，可用于还本付息的资金包括可用于还款的折旧和摊销、成本中列支的利息费用、可用于还款的利润等。
当期应还本付息额包括当前应还贷款本金及计入成本的利息。
偿债备付率应分年计算，有时也可按整个借款期计算。
偿债备付率指标评价准则：偿债备付率不宜低于1.3。
当低于1时，表示当年资金来源不足以偿还当期债务。
【例题】某房地产开发企业向银行借贷一笔偿还期为4年的贷款，若各年的相关财务数据如表所示，所得税率为25%，请计算各年的利息备付率和偿债备付率。
各年相关财务数据单位：万元
年 1 2 3 4 税息前利润8600 12500 13200 21140
当前应付利息4500 4120 3800 3130 折旧费3200 3200 3200 3200
摊销费700 700 700 700
偿还本金10538 11120 12330 14136
【解】将上表给出的数据，编制成下表，并在表中给出计算结果。
利息备付率和偿债备付率计算单位：万元
序号年 1 2 3 4
1 息税前利润8600 12500 13200 21140
2 当前应付利息4500 4120 3800 3130
3 税前利润（1-2）4100 8380 9400 18010
4 所得税（3×25%）102
5 2095 2350 4502.5
5 税后利润（3-4）3075 6285 6050 13507.5
6 折旧费3200 3200 3200 3200
7 摊销费700 700 700 700
8 偿还本金10538 11120 12330 14136
9 还本付息总额
15038 15240 16130 17266
（2+8）
10 利息备付率（1÷
191.1% 303.4% 347.4% 675.4%
2）
11 还本付息资金来
12500 16400 17100 25040
源（1+6+7）
12 偿债备付率（11
0.83 1.08 1.06 1.45
÷9）
（四）财务比率
财务比率：是指资产负债率、流动比率和速动比率，全部依据“资产负债表”计算。
1.资产负债率
资产负债率：是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。
该指标评价准则目前没有统一规定，可接受的资产负债率通常在100%以下。
房地产开发投资属于资金密集型的经济活动，因此房地产开发企业的资产负债率一般比较高。
2.流动比率
流动比率：是指项目流动资产与流动负债的比率，是反映项目流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力指标。
其计算公式为：
该指标的评价准则目前没有统一规定，一般认为应大于200%。
因为流动比率越高，说明运营资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。
对房地产开发项目来说，由于其资金来源构成中借贷资金比重较大，且房地产开发项目通常以预售期房的方式筹集资金，所以房地产开发企业的流动比率相对较低。
3.速动比率
速动比率：是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。
其计算公式为：
速动比率属于短期偿债能力指标。
反映企业流动资产总体变现或近期偿债的能力，因此它应从流动资产中扣除存货部分，因为存货变现能力差。
一般认为，从保护债权人利益的角度，要求速动比率大于100%。
房地产开发项目投资存货占流动资产的大部分，一般达不到100%。
