【房地产项目管理】项目经济评价方法与参数

建设项目经济评价方法与参数建设项目经济评价方法与参数（上）一、引言经济评价是建设项目决策的重要环节，也是关键性的一环，它对于项目的可行性和实施具有决定性作用。

为了使建设项目更科学、合理、高效地实施，有必要对其进行经济评价，以便在建设前对项目进行科学、全面的论证，及时发现问题，为项目后期管理提供有力的保障。

二、建设项目经济评价方法建设项目经济评价方法主要有三种，分别为费用效益分析、费用-效用分析和成本效益分析。

下文将逐一进行介绍。

1. 费用效益分析费用效益分析是目前最常用的项目经济评价方法，它是对建设项目进行经济评价的主要手段之一。

其基本原理是对项目建设所需的投资成本和其所能获得的收益进行比较，以求实现社会和个人福利的最大化。

因此，费用效益分析所关注的是收益和成本之间的关系，并且通常采用净现值（NPV）的计算方法进行评价。

2. 费用-效用分析费用-效用分析是对建设项目进行经济评价的另一种方法，它采用成本和效益之外的参数，如环境和社会影响等来评价项目的经济效益。

该方法能够较系统地评价各项成本和效益，并对他们的权重进行定量和比较。

3. 成本效益分析成本效益分析是一种衡量项目成本和效益之间关系的方法，其核心是对项目的成本和效益进行衡量和比较。

该方法所关注的焦点是在现在和未来之间，以及发生了什么和未发生什么之间的差异。

三、建设项目经济评价参数建设项目经济评价的参数主要包括投资规模、投资成本、运营费用、收益情况等内容。

下文将对这些内容进行详细介绍。

1. 投资规模投资规模是建设项目所需的资金总量，它是建设项目经济的重要参数之一。

在进行投资规模的测算时，必须考虑多种因素，如行业发展趋势、人口增长、资源利用效率、改革进展、政策变化以及市场需求等等。

2. 投资成本投资成本是指建设项目在建造过程中所需要的货物、旧资产和新资产的总成本。

其中，货物成本因其比较容易确定，故相对简单，旧资产因与输入价格相关，故相对复杂。

而新资产则因其与输入技能、材料及人工相关，故较为复杂。

房地产投资项目经济评价指标及其计算精
1.净现值（NPV）：净现值是指将项目所有现金流量（包括投资和回报）按照一定的贴现率折算到当前时点后的剩余价值。

净现值为正值表示
该项目有价值，为负值则表示项目不值得投资。

计算净现值的公式如下：NPV=Σ（现金流量/(1+贴现率)^n）-初始投资额
2.内部收益率（IRR）：内部收益率是指项目在考虑时间价值的情况
下所能获得的收益率。

IRR是使净现值等于零的贴现率。

如果IRR大于预
期投资回报率或折现率，说明该项目是一个好的投资机会。

计算IRR的方
法是找到满足以下方程的贴现率r：
Σ（现金流量/(1+r)^n）-初始投资额=0
3.收益率指数（PI）：收益率指数是指每投入一单位货币所能获得的
未来现金流量的总额。

它是净现值和初始投资额的比值。

如果PI大于1，则意味着项目具有经济价值。

计算收益率指数的公式如下：
PI=(Σ现金流量)/初始投资额
4.投资回收期（PBP）：投资回收期是指项目的净现金流量能够覆盖
投资成本所需的时间。

投资回收期越短，风险越小。

Σ现金流量-初始投资额=0
5.偿债能力比率：偿债能力比率是指项目的净现金流量与项目的贷款
偿还能力之比。

该指标反映了项目对借款机构的偿债能力。

计算偿债能力
比率的公式如下：
偿债能力比率=项目净现金流量/项目的贷款偿还额
以上是一些常见的房地产投资项目经济评价指标及其计算方法，投资者可以根据项目的具体情况选择合适的指标进行评价和决策。

在进行计算时，需要合理估计项目的现金流量和贴现率，并考虑项目的特殊情况和风险。

建设工程项目经济评价方法与参数建设工程项目经济评价是指对工程项目进行投资回报、经济效益以及社会效益等方面进行全面评估和分析，以确定项目的可行性和经济合理性。

在项目实施前，进行经济评价有助于投资者和决策者更好地预测项目的效益和风险，以便根据评价结果作出最佳的决策。

这篇文章将介绍一些常用的建设工程项目经济评价方法和参数。

一、常用的建设工程项目经济评价方法：1.费用效益分析法（CBA）：该方法是最常用的项目评估方法之一，它通过比较项目的总成本和总效益，以确定项目的经济可行性。

该方法将所有项目成本和效益转化为货币单位，通过计算净现值、内部收益率和投资回收期等指标，来评估项目的经济效益和可行性。

2.费用效用分析法（CUA）：该方法与CBA类似，也是将项目的成本和效益转化为货币单位进行比较。

不同之处在于，CUA更注重项目的效用，即非经济效益。

它通过计算一定时期内的效用总和来评估项目的经济效益和可行性。

3.综合评估模型方法：该方法是根据项目的特点和需要，综合运用多种评估指标，综合评价项目的经济效益和可行性。

常用的模型包括层次分析法（AHP）和模糊综合评价法等。

4.预期价值法（EVA）：该方法是对传统财务评估方法的扩展和改进，它不仅考虑项目的投资回报，还考虑了项目的风险因素。

通过计算项目的概率加权现值，来评估项目的经济效益和风险。

5.成本效益分析法（CEA）：该方法是对CBA的补充和扩展，它不仅考虑了项目的经济效益，还考虑了项目的社会效益。

通过将项目成本和效益转化为货币单位，以比较成本和效益的比例，来评估项目的经济效益和可行性。

二、常用的建设工程项目经济评价参数：1.投资额：指项目的总投资额，包括建设费用、设备费用、工程变更和风险费用等。

2.年收入：指项目每年的收入额，包括销售收入、租金收入、利息收入等。

3.年支出：指项目每年的支出额，包括工资、材料费、能源费、维修费等。

4.投资回报期：指项目从投入到获得收益所需要的时间，通常以年为单位计算。

房地产开发项目经济评价
首先，项目投资回报率是评估项目经济效益的重要指标之一、计算公
式为：投资回报率=(总收益-总成本)/总成本。

投资回报率越高，意味着
项目收益相对较大，项目的经济效益也相对较高。

其次，净现值是评价项目盈利能力的指标之一、净现值是指项目未来
现金流入和现金流出之间的差额，通常以现值方法衡量。

净现值为正值时，表示项目盈利能力较好；净现值为负值时，表示项目盈利能力较差。

此外，内部收益率也是项目经济评价的重要指标。

内部收益率是指将
项目净现值等于零时所得到的折现率，它反映了项目投资的收益率水平。

内部收益率越高，表示项目的收益越高，经济效益也越好。

最后，资本金回收期也是项目经济评价的一项重要指标。

它是指项目
从投产开始至累计净现金流量恢复项目投资成本所需的时间，也叫做投资
回收的时间。

资本金回收期越短，表示项目回收投资的速度越快，风险较小。

在进行房地产开发项目经济评价时，需要考虑多个因素，如项目所在
地的市场需求、发展前景、政策环境、项目投资规模等。

同时，还需进行
风险评估，包括市场风险、资金风险、政策风险等因素的分析。

有针对性
的评估方法和市场分析能够提供开发项目的较为准确的经济效益和盈利能力。

总之，房地产开发项目经济评价对于判断项目的经济可行性和盈利能
力至关重要。

通过投资回报率、净现值、内部收益率和资本金回收期等指
标的计算和分析，能够帮助投资者做出合理的决策，降低投资风险，实现
项目的经济效益最大化。

附件：建设项目经济评价方法与参数（第三版）中的主要内容建设项目经济评价方法与参数（第三版）（以下简称方法与参数三）主要由建设项目经济评价方法和建设项目经济评价参数两部分组成。

其中建设项目经济评价参数主要由指标的计算方法和各指标的标准参考值组成。

建设项目经济评价方法包括总则、财务效益与费用估算、资金来源与融资方案、财务分析、经济费用效益分析、费用效果分析、不确定性分析与风险分析、区域经济与宏观经济影响分析、方案经济必选、改扩建项目与并购项目经济评价特点、部分行业项目经济评价的特点。

综合起来看，根据方法与参数三中的有关规定，需要对于“工程造价计价与控制”教材的内容做以下调整：一、流动资金的估算流动资金估算方法可采用扩大指标估算法或分项详细估算法。

分项详细估算法的具体计算公式为：流动资金=流动资产—流动负债流动资产=应收账款+预付账款+存货+现金流动负债=应付账款+预收账款流动资金本年增加额=本年流动资金—上年流动资金1. 周转次数的计算：周转次数=360天/最低周转天数各类流动资产和流动负债的最低周转天数参照同类企业的平均周转天数并结合项目特点确定，或按部门（行业）规定，在确定最低周转天数时应考虑储存天数、在途天数，并考虑适当的保险系数。

2. 流动资产的估算。

（1）存货的估算。

存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品和产成品等。

为简化计算，项目评价中仅考虑外购原材料、燃料、其他材料、在产品和产成品，并分项进行计算。

计算公式为：存货=外购原材料、燃料+其他材料+在产品+产成品外购原材料、燃料=年外购原材料、燃料费用/分项周转次数其他材料=年其他材料费用/其他材料周转次数在产品=（年外购原材料、燃料动力费用+年工资及福利费+年修理费+年其他制造费用）/在产品周转次数产成品=（年经营成本—年营业费用）/产成品周转次数其他制造费用是指由制造费用中扣除生产单位管理人员工资及福利费、折旧费、修理费后的其余部分。

房地产项目经济评价方法房地产项目的经济评价是指对于新建或改建房地产项目的可行性和项目的风险进行评估的过程。

房地产项目的经济评价是整个项目决策流程的一个重要组成部分，也是项目投资者为了确定项目价值和市场前景以及风险收益的必要过程。

房地产项目的经济评价包括多个方面，例如项目分析、市场分析、技术分析、成本分析、收益分析等，需要根据实际情况综合分析，为项目投资提供科学的依据。

一、项目分析在房地产项目经济评价中，首先需要对项目的规划方案、设计方案、规划面积、建设期、运营期等基本情况进行分析。

通过对项目的分析可以了解到项目是否符合当地政策和市场需求，是否能够满足当地人民的住房需求，同时也能够确定项目的投资成本和市场预期收益，这是经济评价的基础。

二、市场分析市场分析是房地产项目经济评价的重要环节，它可以为项目提供市场需求、供求关系、市场运作方式和竞争情况等方面的信息。

市场分析是在项目分析的基础上进一步了解市场的具体情况，以便企业制定合适的策略行动。

市场分析需要根据项目所在地区的政治、经济、社会、文化等各个方面的因素来进行，以及对市场的趋势、预期、风险等方面进行深入研究。

三、技术分析技术分析是对项目的技术实现情况进行分析，包括——项目的结构、技术实施、工程难度、建筑安全性和可行性等方面的内容。

技术分析是为了剖析和评测项目的技术可行性，保证项目的安全性、稳定性和可持续性，提供基础数据和技术支持，为项目保驾护航。

四、成本分析成本分析是对项目的投资成本进行评估，上述三个方面的分析对成本的预估都会产生较大的影响，因为技术的实现和市场分析都需要用到资金的投入，而项目的规模、设计、地理位置、项目性质等等都会影项目的投资成本。

成本分析具有非常重要的实践性意义，能够为投资者提供物质保障和收益利益分析的重要数据支持。

五、收益分析收益分析是对项目未来预期的收益进行评估，主要包括——租金收益、销售收益、运营收益、资产管理收益等方面。

【知识点】静态盈利性指标及其计算★★★（一）利润率1．成本利润率成本利润率：是指项目总开发利润与总开发建设成本的比率。

该指标通常用来初步判断出售型房地产开发投资项目的财务可行性。

其计算公式为：RPG为成本利润率，GDV为项目总开发价值，TDC为项目总开发建设成本，DP为项目总开发利润。

项目总开发价值等于项目总销售收入扣除销售税费后的净销售收入；项目总开发建设成本包括土地取得成本、开发成本和开发费用。

成本利润率指标是项目在整个开发经营期内的总开发利润与总开发建设成本的比率，不是年利润率。

在财务评价中，假定项目全部建成并销售完毕后才能测算出该项指标。

（2）资本金利润率资本金利润率是指项目建成后正常年份的年所得税前利润或项目运营期内年平均所得税前利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。

其计算公式为：上式中，资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本。

（3）资本金净利润率资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润（所得税后利润）或运营期内年平均净利润（年平均所得税后利润）与资本金的比率，它反映项目的资本金的净盈利能力。

其计算公式为：上述利润率指标的评价标准是：如果利润率大于或等于相应的投资者的目标利润率或行业基准利润率、行业平均利润率，则项目在经济上是可接受的；反之，是不可接受的。

（二）投资收益率投资收益率表示投资项目的盈利水平。

是指项目建成后正常年份的息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。

考察项目单位投资的收益能力。

年息税前利润=年利润总额+利息支出，项目总投资=项目开发建设成本（三）静态投资回收期静态投资回收期（错误!未找到引用源。

）是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目以净收益回收其总投资所需要的时间。

自投资起始点算起。

其计算公式为：具体计算分为两种情况：（1）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）均相同时：I——全部投资A——每年净收益（2）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）不同，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，即：累计净现金流量由负值变为正值之间的年份。

建设工程项目经济评价方法与参数建设工程项目经济评价是指通过对项目的投资、维护、回收等方面进行综合考虑，评估项目经济效益和可行性的过程。

下面列举了一些常用的方法和参数：1. 投资回收期（Payback Period）：指项目从投资开始到回收全部投资的时间，一般以年为单位。

较短的回收期意味着投资能够更快地回本。

2. 净现值（Net Present Value，NPV）：通过将项目的现金流量按照一定的折现率进行贴现，计算项目的净现值。

净现值为正意味着项目经济效益良好。

3. 内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）：指项目使得净现值为零的折现率，是项目的收益率。

较高的内部收益率表示项目的可行性较高。

4. 投资收益率（Return on Investment，ROI）：表示项目的投资收益与投资额之比。

较高的投资收益率意味着项目投资的回报相对较高。

5. 成本效益比（Cost-Benefit Ratio，CBR）：表示项目的总收益与总成本之比。

较高的成本效益比意味着项目的经济效益较好。

6. 效益期（Benefit Period）：指项目的收益持续的时间周期。

较长的效益期意味着项目的经济效益可持续性较高。

7. 敏感性分析（Sensitivity Analysis）：通过对关键参数进行变动，评估其对项目经济效益的影响。

常用于评估项目在不同情景下的风险和可行性。

以上仅列举了部分常用的方法和参数，实际项目经济评价还需要考虑具体项目的特点和实际情况，综合运用多种评价方法和参数进行分析和决策。

当进行建设工程项目经济评价时，除了上述提到的方法和参数外，还可以考虑以下内容：8. 盈亏平衡点（Break-even Point）：指项目销售收入和成本相等时的产量或销售额。

了解盈亏平衡点可以帮助确定项目的盈利能力和风险。

9. 现金流量分析：对项目的现金流量进行详细的分析，包括投资阶段和运营阶段的现金流入和流出情况。

建设项目经济评价方法与参数。

建设项目经济评价方法：1.基本利润分析：分析建设前后基本利润
的变化来评价项目的经济效益；2.内部收益率分析：通过求出内部收益率（IRR）来评价项目经济效益；3.投资收益率分析：通过求出投资收益率（ROI）来评价项目经济效益；4.技术投资分析：对项目技术投资作出分
析评价；5.动态净现值分析：分析建设项目的动态净现值（DNPV）。

参数：
1.投资收益率：投资收益率是指投资者收回每一美元投资所需经过的时间；
2.内部收益率：内部收益率是指一项投资在期望现金流及投资后对现金流
可获得的折现回报率；3.动态净现值：把历史成本和实际支出（期望支出）乘以合理的折现率之后得出的净现值；4.技术投资分析：将建设项目的技
术投资进行核算和评估，以确定其科学性和合理性；5.投资回收率：投资
回收率是指在建设项目到期后，投资者将获得的回报百分比，以数字表示
为投资收回率（RVR）。

房地产开发工程经济评价方法目录第一章总那么第二章房地产市场查询拜访与预测第三章房地产开发工程筹划第四章房地产开发工程投资与成本费用估算第五章房地产开发工程收入估算与资金筹措第六章房地产开发工程财政评价第七章房地产开发工程不确定性阐发第八章房地产开发工程方案比选第九章房地产开发工程综合评价第一章总那么〔第六章〕第一条房地产开发工程(以下简称房地产工程)经济评价，是房地产工程可行性研究的重要组成局部，是房地产工程决策科学化的重要手段。

为了引导房地财产健康开展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产工程经济评价质量，制定本方法。

第二条房地产工程应按照社会经济开展的需要和城市总体规划的要求，运用微不雅效益阐发与宏不雅效益阐发相结合、定量阐发与定性阐发相结合、动态阐发与静态阐发相结合的方法，做好经济评价工作。

第三条在房地产工程经济评价中，按照房地产工程未来获取收益的方式，可将房地产工程主要分为以下类型:一、出售型房地产工程。

此类房地产工程以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金"、获取开发收益，以达到盈利的目的。

二、出租到房地产工程。

此类房地产工程以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

三、混合型房地产工程。

此类房地产工程以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

第四条房地产工程经济评价分为财政评价和综合评价。

对于一般的房地产工程只需进行财政评价;对于重大的、对区域社会经济开展有较大影响的房地产工程，如经济开发区工程、成片开发工程，在作出决策前应进行综合评价。

第五条财政评价应按照现行财税制度和价格体系，计算房地产工程的财政收人和财政支出，阐发工程的财政盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断工程的财政可行性。

第六条综合评价应从区域社会经济开展的角度，阐发和计算房地产工程对区域社会经济的效益和费用，考察工程对社会经济的净奉献，判断工程的社会经济合理性。

房地产开发项目经济评价方法
1.投资回报期（ROI）：投资回报期是指项目收益能够回收投资成本所需要的时间。

一般来说，投资回报期越短，项目越有吸引力。

投资回报期可以通过计算项目现金流量和净现值来确定。

2.净现值（NPV）：净现值是通过将项目的现金流量折现到当前值来计算的。

如果净现值大于零，表示项目的收入超过了投资成本，可以被视为可行的投资。

3.内部收益率（IRR）：内部收益率是指使得项目的净现值等于零的折现率。

如果内部收益率大于折现率，表示项目的回报率高于预期，可视为可行的投资。

4.敏感度分析：敏感度分析用于确定项目对于不同的输入变量的敏感程度。

通过对关键变量进行变动，并观察其对项目的净现值、投资回报期和内部收益率等指标的影响，可以评估项目在不同条件下的风险程度。

5.成本效益分析：成本效益分析是用来评估项目投资和效益之间的关系。

通过计算项目的成本和效益，可以确定项目的效益是否能够覆盖投资成本，并确定项目是否值得进行。

6.回收期：回收期是指项目收益能够回收投资成本所需的时间。

如果回收期较短，表示项目能够较快地实现回报，是一个较好的投资机会。

7.经济建模：经济建模是用来模拟项目可能的经济情况，并进行风险评估。

通过对不同场景下的经济情况进行模拟和分析，可以确定项目的潜在风险和收益水平。

以上只是房地产开发项目经济评价的一些常用方法，实际评价过程中还需要结合具体情况和数据来综合考量。

同时，评估过程中还需要考虑到项目的社会和环境影响，以确保项目的可持续发展性和社会责任。

房地产开发项目经济评价方法目录第一章总则第二章房地产市场调查与预测第三章房地产开发项目策划第四章房地产开发项目投资与成本费用估算第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措第六章房地产开发项目财务评价第七章房地产开发项目不确定性分析第八章房地产开发项目方案比选第九章房地产开发项目综合评价第一章总则（第六章）第一条房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。

为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。

第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。

第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型:一、出售型房地产项目。

此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金"、获取开发收益，以达到盈利的目的。

二、出租到房地产项目。

此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

三、混合型房地产项目。

此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。

对于一般的房地产项目只需进行财务评价;对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。

第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收人和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。

第六条综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。

当前文档修改密码：8362839房地产投资工程经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发工程的投资效益进行评估时，假设不考虑资金的时刻价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。

常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。

〔一〕投资利润率投资利润率是指工程到达设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与工程总投资的比率，它是考察工程单位投资盈利能力的静态指标。

对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的工程，应计算生产期年平均利润总额与工程总投资的比率。

其计算公式为： 投资利润率＝〔5－10〕工程投资利润率越高，讲明工程经济效益越好，否那么讲明效益欠佳或亏损。

在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准〔例如20％〕，当投资方案的投资利润率高于此标准时那么同意该投资方案，否那么就拒尽该投资方案。

假如要从多个可同意的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。

例如，某工程的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，那么该工程的投资利润率是多少？该工程的投资利润率为： ×100％＝2％假如确定的投资利润率标准为20％，那么可同意该投资方案。

投资利润率关于快速评估一个寿命期较短工程方案的投资经济效果是有用的指标；当工程不具备综合分析所需的具体资料时，或在建设工程制定的早期时期或研究过程对其进行初步评估也是一个有有用意义的指标。

该指标特殊适用于工艺简单而生产情况变化不大的工程方案的选择和工程投资经济效果的最终评价。

投资利润率法要紧有以下优点：〔1〕经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；〔2〕使用简单、方便；〔3〕考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。

其要紧缺点在于：〔1〕没有考虑资金的时刻价值；〔2〕由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资酬劳率的上下。

〔二〕投资回收期投资者通常期瞧所投进的资金能够在较短的时刻内足额收回。

第四节房地产投资项目经济评价指标和方法（重点）【本节知识点】【知识点】房地产投资项目经济评价指标体系★【知识点】动态盈利性指标及其计算★★★【知识点】静态盈利性指标及其计算★★★【知识点】清偿性指标及其计算★★【本节内容精讲】【知识点】房地产投资项目经济评价指标体系★财务评价的目标有两个：一是评价项目的盈利能力。

二是评价项目的清偿能力，包括财务清偿能力和债务清偿能力。

房地产投资项目经济评价指标体系▲本知识点结束【知识点】动态盈利性指标及其计算★★★（一）财务净现值1.财务净现值指标的概念财务净现值（FNPV）是指：项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i c，将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。

基准收益率也称基准折现率，是企业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目方案最低标准的收益水平。

它表明投资决策者对投资项目资金时间价值的评估，是投资资金应获得的最低盈利水平，是评价和判断投资项目在经济上是否可行的依据。

基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀及资金限制等影响因素。

2.财务净现值的计算公式：3.财务净现值的评价准则（1）当FNPV>0时，说明该方案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行。

（2）当FNPV=0时，说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改进。

（3）当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。

4. 财务净现值指标的优缺点优点：考虑了资金的时间价值，全面考虑了项目在整个计算期内的经济运行状况；指标的经济意义明确直观；判断准则直观明了。

缺点：基准收益率和目标收益率的确定往往是比较困难的；不能真正反映项目单位投资的使用效率，不能直接说明在项目运营期各年的经营成果。

【例题】某房地产投资项目的现金流量见下表，如果投资者的目标收益率为12%，求该项目的财务净现值。

房地产开发投资项目经济评价方法房地产投资风险大。

投资者需要慎重做出投资决策，一旦决策失误，投资者就会遭受重大损失。

投资决策是开发投资过程中最重要的一项工作。

在投资决策前，需要从财务角度对各个投资项目进行评价。

经过长期实践，投资者已经摸索出一套完整而科学的项目评价方法，本节将予以简要介绍。

房地产投资项目评价方法大致分为确定性和不确定性两种。

确定性评价方法有静态和动态之分，静态方法是投资回收期、投资收益率、开发成本利润率等；动态指标有净现值，净现值率，内部收益率、动态投资回收期等，不确定性评价方法主要是敏感性分析、概率分析等。

一、确定性评价方法 (一) 静态方法静态分析方法是传统评价方法，也称作非折现法。

对投资项目进行经济评价时，不考虑资金的时间价值，即投资成本和收益等资金流量不需要进行折现。

静态分析方法简便易行，但不能反映投资项目整个寿命期内真实的资金流量，不能客观而全面地反映投资活动。

这种方法常用于短期、小型投资项目评价。

1. 投资利润率。

投资利润率是指房地产投资项目的年均利润总额与总投资之比。

其计算公式为：%100⨯=总投资年均利润总额投资利润率当项目投资利润率大于预先设定的基准投资收益率或者行业平均利润率时，项目可行；反之，项目不可行。

2. 自有资金(权益)投资收益率这个指标反映投资者的实际获利水平。

其计算公式为%1001⨯=自有资金年税前现金流权益投资利润率3. 投资回收期投资回收期也称还本期，是以项目的净收益收回总投资所需要的时间，是反映房地产投资回收能力的重要指标。

其计算公式为：当年净现金流量对值上年累计净现金流量绝出现正值的年份累计净现金流量静态投资回收期+-=1 例如，某房地产投资项目现金流量表如下：年静态投资回收期003.439001015=-+-=投资回收期越短，说明投资成本回收越快。

因此，利用这个指标筛选投资项目时，应选择数值最小的项目。

(二) 动态分析指标(折现法)动态分析方法是一种考虑资金时间因素的评价方法。

建设项目经济评价方法与参数
建设项目经济评价方法与参数不要标题
一、建设项目经济评价方法
建设项目经济评价方法是指对建设项目进行经济性评估的方法和原则。

主要包括投资效果分析、成本效益分析、综合评价等方法。

其中，投资效果分析是根据投资的成本和投资后的效益进行比较，评价投资项目是否具有经济效益。

成本效益分析是根据项目的成本和效益进行比较，确定项目的经济性。

综合评价是对项目进行综合评估，考虑多个因素综合评价项目的经济性。

二、建设项目经济评价参数
建设项目经济评价参数是指用于评价项目经济性的指标和参数。

主要包括投资规模、投资效益、成本效益比、内部收益率、净现值、投资回收期等参数。

其中，投资规模是指项目的总投资额，是评价项目经济性的重要参数之一。

投资效益和成本效益比是评价项目经济效益的重要指标，能够直观反映项目的经济性。

内部收益率、净现值和投资回收期是评价项目投资收益效果的重要参数，能够评价项目的投资回报情况。

综上所述，建设项目的经济评价方法和参数对于评价项目的经济性和投资效益具有重要意义，是保障项目经济可行性和效益的重要手段。