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房地产开发项目经济评价方法目录第一章总则第二章房地产市场调查与预测第三章房地产开发项目策划第四章房地产开发项目投资与成本费用估算第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措第六章房地产开发项目财务评价第七章房地产开发项目不确定性分析第八章房地产开发项目方案比选第九章房地产开发项目综合评价第一章总则（第六章）第一条房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。
为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。
第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。
第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型：一、出售型房地产项目。
此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金"、获取开发收益，以达到盈利的目的。
二、出租到房地产项目。
此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
三、混合型房地产项目。
此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。
对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。
第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收人和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
第六条综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用（不含税费）开发期税费不可预见费用其他费用第二部分：房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。
包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入=销售房屋面积X房屋销售单价出租收入二出租房屋建筑面积X房屋租金单价自营收入二营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润二经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入二房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用二管理费用+销售（经营）费用+财务费用开发经营成本利润总额=经营利润+营业外收支净额税后利润二利润总额-所得税可供分配利润二税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标（1）财务净现值（NPV）财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic , 将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量co现金流出量i c=基准收益率或设定的目标收益率如果NPV大于等于0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0,则项目不可接受。
（2）财务内部收益率（IRR）财务内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为：士口-（1"用?）=zCI= 现金流入量co现金流出量（CI-CO）t项目在t年的净现金流量n――计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）。
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分：房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。
包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额-所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值(NPV)财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0，则项目不可接受。
(2)财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为：CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量（CI-CO）tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。
(3)动态投资回收期动态投资回收期(P)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投b资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
房地产项目经济评价方法房地产项目的经济评价是指对于新建或改建房地产项目的可行性和项目的风险进行评估的过程。
房地产项目的经济评价是整个项目决策流程的一个重要组成部分，也是项目投资者为了确定项目价值和市场前景以及风险收益的必要过程。
房地产项目的经济评价包括多个方面，例如项目分析、市场分析、技术分析、成本分析、收益分析等，需要根据实际情况综合分析，为项目投资提供科学的依据。
一、项目分析在房地产项目经济评价中，首先需要对项目的规划方案、设计方案、规划面积、建设期、运营期等基本情况进行分析。
通过对项目的分析可以了解到项目是否符合当地政策和市场需求，是否能够满足当地人民的住房需求，同时也能够确定项目的投资成本和市场预期收益，这是经济评价的基础。
二、市场分析市场分析是房地产项目经济评价的重要环节，它可以为项目提供市场需求、供求关系、市场运作方式和竞争情况等方面的信息。
市场分析是在项目分析的基础上进一步了解市场的具体情况，以便企业制定合适的策略行动。
市场分析需要根据项目所在地区的政治、经济、社会、文化等各个方面的因素来进行，以及对市场的趋势、预期、风险等方面进行深入研究。
三、技术分析技术分析是对项目的技术实现情况进行分析，包括——项目的结构、技术实施、工程难度、建筑安全性和可行性等方面的内容。
技术分析是为了剖析和评测项目的技术可行性，保证项目的安全性、稳定性和可持续性，提供基础数据和技术支持，为项目保驾护航。
四、成本分析成本分析是对项目的投资成本进行评估，上述三个方面的分析对成本的预估都会产生较大的影响，因为技术的实现和市场分析都需要用到资金的投入，而项目的规模、设计、地理位置、项目性质等等都会影项目的投资成本。
成本分析具有非常重要的实践性意义，能够为投资者提供物质保障和收益利益分析的重要数据支持。
五、收益分析收益分析是对项目未来预期的收益进行评估，主要包括——租金收益、销售收益、运营收益、资产管理收益等方面。
【知识点】静态盈利性指标及其计算★★★（一）利润率1．成本利润率成本利润率：是指项目总开发利润与总开发建设成本的比率。
该指标通常用来初步判断出售型房地产开发投资项目的财务可行性。
其计算公式为：RPG为成本利润率，GDV为项目总开发价值，TDC为项目总开发建设成本，DP为项目总开发利润。
项目总开发价值等于项目总销售收入扣除销售税费后的净销售收入；项目总开发建设成本包括土地取得成本、开发成本和开发费用。
成本利润率指标是项目在整个开发经营期内的总开发利润与总开发建设成本的比率，不是年利润率。
在财务评价中，假定项目全部建成并销售完毕后才能测算出该项指标。
（2）资本金利润率资本金利润率是指项目建成后正常年份的年所得税前利润或项目运营期内年平均所得税前利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。
其计算公式为：上式中，资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本。
（3）资本金净利润率资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润（所得税后利润）或运营期内年平均净利润（年平均所得税后利润）与资本金的比率，它反映项目的资本金的净盈利能力。
其计算公式为：上述利润率指标的评价标准是：如果利润率大于或等于相应的投资者的目标利润率或行业基准利润率、行业平均利润率，则项目在经济上是可接受的；反之，是不可接受的。
（二）投资收益率投资收益率表示投资项目的盈利水平。
是指项目建成后正常年份的息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。
考察项目单位投资的收益能力。
年息税前利润=年利润总额+利息支出，项目总投资=项目开发建设成本（三）静态投资回收期静态投资回收期（错误!未找到引用源。
）是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目以净收益回收其总投资所需要的时间。
自投资起始点算起。
其计算公式为：具体计算分为两种情况：（1）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）均相同时：I——全部投资A——每年净收益（2）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）不同，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，即：累计净现金流量由负值变为正值之间的年份。
房地产开发项目经济评价方法目录第一章总则第二章房地产市场调查与预测第三章房地产开发项目策划第四章房地产开发项目投资与成本费用估算第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措第六章房地产开发项目财务评价第七章房地产开发项目不确定性分析第八章房地产开发项目方案比选第九章房地产开发项目综合评价第一章总则（第六章）第一条房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。
为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。
第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。
第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型:一、出售型房地产项目。
此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金"、获取开发收益，以达到盈利的目的。
二、出租到房地产项目。
此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
三、混合型房地产项目。
此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。
对于一般的房地产项目只需进行财务评价;对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。
第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收人和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
第六条综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。
当前文档修改密码：8362839房地产投资工程经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发工程的投资效益进行评估时，假设不考虑资金的时刻价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。
常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。
〔一〕投资利润率投资利润率是指工程到达设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与工程总投资的比率，它是考察工程单位投资盈利能力的静态指标。
对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的工程，应计算生产期年平均利润总额与工程总投资的比率。
其计算公式为： 投资利润率＝〔5－10〕工程投资利润率越高，讲明工程经济效益越好，否那么讲明效益欠佳或亏损。
在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准〔例如20％〕，当投资方案的投资利润率高于此标准时那么同意该投资方案，否那么就拒尽该投资方案。
假如要从多个可同意的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。
例如，某工程的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，那么该工程的投资利润率是多少？该工程的投资利润率为： ×100％＝2％假如确定的投资利润率标准为20％，那么可同意该投资方案。
投资利润率关于快速评估一个寿命期较短工程方案的投资经济效果是有用的指标；当工程不具备综合分析所需的具体资料时，或在建设工程制定的早期时期或研究过程对其进行初步评估也是一个有有用意义的指标。
该指标特殊适用于工艺简单而生产情况变化不大的工程方案的选择和工程投资经济效果的最终评价。
投资利润率法要紧有以下优点：〔1〕经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；〔2〕使用简单、方便；〔3〕考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。
其要紧缺点在于：〔1〕没有考虑资金的时刻价值；〔2〕由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资酬劳率的上下。
〔二〕投资回收期投资者通常期瞧所投进的资金能够在较短的时刻内足额收回。
房地产开发经营与管理-经济评价指标与方法(四)(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：18，分数：9.00)1.房地产开发项目销售利润率的正确表达式是______。
∙ A.销售利润率=销售利润/销售收入∙ B.销售利润率=销售利润/总开发价值∙ C.销售利润率=销售利润/总开发成本∙ D.销售利润率=销售利润/项目总投资（分数：0.50）A. √B.C.D.解析：2.张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%、期限为10年、按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是______。
∙ A.8.17%∙ B.13.62%∙ C.14.00%∙ D.23.33%（分数：0.50）A.B. √C.D.解析：[解析] A=Pi/[1-1/(1+i)n]=100×40%×7.5%/[1-1/(1+7.5%)10]=5.83(万元)税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=(20×70%-5.83)/100×60%=13.62%。
3.某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为______。
∙ A.62.5%∙ B.80.00%∙ C.133.33%∙ D.200.00%（分数：0.50）A.B.C.D. √解析：[解析] 流动比率=流动资产/流动负债。
4.某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为______年。
∙ A.37∙ B.40∙ C.43∙ D.50（分数：0.50）A.B. √C.D.解析：5.某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元；当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。
