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天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
郊区陌生区“拓荒式”区域开发模式与策略周建成郊区大盘开发因其驱动因素的不同而分成主题地产开发模式、新市镇开发模式和产业驱动开发模式等。
一般来说，郊区大盘项目不会是单因素驱动，其驱动因素会随着其开发进程而不断进行演变。
图1 郊区大盘开发模式一、主题地产开发模式在郊区陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了房地产开发中对消费者形成有效吸引的作用。
1、主题地产核心驱动养老、体育、教育、文化艺术等各种主题是郊区陌生区大盘开发的重要驱动方式。
通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。
养老地产、体育地产、教育地产、文化艺术地产等主题地产作为众多郊区陌生区大盘开发的重要模式，其功能布局因主题的不同而有所差异。
图2 体育地产——南国奥林匹克花园作为撬动郊区陌生区大盘开发模式之一的主题地产，主题鲜明是其开发的核心支撑力。
鲜明的主题首先要对客户群体进行精准定位。
通过对地块所在区域的消费导向进行研判与分析，锁定目标客户群，提炼出符合消费者需求的主题概念，从而确立项目整体定位。
其次要结合项目所具备的独特资源，打造不可复制的核心主题，并通过全方位的主题宣传与主题硬件设施的先行建设，使主题成为项目开发运营的特色标签。
2、主题地产盈利模式图3 主题地产盈利模式以主题配套为核心驱动方式的主题地产项目的重要特点是主题配套建设运营与房地产物业开发运营高度结合、紧密联系，在功能上两者互为配套，在价值上互相促进与提升，形成凹凸效应。
收入主要来源于两方面：一是来源于主题配套产业链运营，主要包括主题赛事举办、主题系列配套运营、主题培训活动、相关主题衍生等收入，其提升了房地产项目的附加值、增强了自身的品牌价值；另外来源于房地产项目经营，包括住宅项目销售收入，高档酒店、商务会议中心以及其他娱乐配套的经营收入，其通过房地产销售能够快速回笼资金，降低项目风险，实现项目盈利。
Q/BY 15 QP02 04 2013东丽湖万科城六期一（碧溪苑）二期工程抹灰︵专项︶施工方案浙江宝业建设集团有限公司东丽湖万科城六期一（碧溪苑）二期工程（项目部）二0一三年三月十五日目录一、编制依据 (2)二、工程概括 (2)三、抹灰工程营造做法 (3)四、材料、机具准备及作业条件……….………………………………………………………………………………..错误!未定义书签。
1、材料准备 (4)2、抹灰砂浆 (6)3、机械用具的准备 (8)4、作业条件 (8)五、施工方法 (9)5.1工艺流程 (9)5.2抹灰工程操作工艺 (10)5.3基层处理 (11)5.4挂网 (11)5.5吊垂直、套方、抹灰饼、冲筋 (12)5.6弹灰层控制线 (13)5.7抹底层灰 (13)5.8弹分格线、粘分格条 (14)5.9抹面层砂浆 (14)5.10起条、勾缝 (15)5.11养护 (15)5.12施工顺序及滴水线槽 (15)六、抹灰工程其它注意事项 (16)6.1外墙抗裂控制缝 (16)6.2施工缝及后续抹灰施工 (16)6.3内墙抹灰注意事项 (17)6.4外墙抹灰注意事项 (17)七、冬、雨期施工 (17)八、抹灰层修补 (18)九、抹灰工程节点构造 (19)十、质量控制措施 (20)1、质量控制要点 (20)2、主控项目 (21)3、一般项目 (21)4、净空测量 (23)5、注意事项 (23)十一、墙面抹灰质量通病及原因分析、防治措施 (25)十二、成品保护 (28)十三、安全、文明施工 (30)一、编制依据1、根据东丽湖万科城六期一（碧溪苑）二期工程设计施工图。
2、根据我公司现有技术力量、机械设备能力及以往的施工经验等。
3、依据国家现行技术标准、施工及验收规范、工程质量评定标准及操作规程编制而成。
主要采用的规范如下：《工程建筑标准强制性条文》房屋建筑部份建标（2002）219号《建设工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）《住宅装饰装修工程施工规范》（GB20327-2001）《建筑施工高处作业安全技术规范》（JGJ80-91）《建筑施工手册》-第四版二、工程概况1、工程名称：万科东丽湖六期一（碧溪苑）二期 ，项目名称：16～31号楼。
天津万科水晶城详解（3）东丽湖成为天津人居中心的可能依照新总规中“一轴两带三区”的示意图，能够发觉，其中“一轴”与“两带”的交会点分别是中心城区与滨海新区。
中心城区是天津的根脉所在，具有600年的沧桑历史，文化积淀与经济建设最为成熟；而滨海新区正在肩负着国家给予的重任，致力成为环渤海经济中心，成为第二个浦东。
这两个轴带的交会处一方具有人口与文化的现存资源，另一方则具有沿海经济的优势。
现在，两地东西相望，距离并不遥远，随着区域的连结性建设，两地在以后形成一体将是必定趋势。
因此有人大胆推测以后的都市中心有可能就显现在两地之间。
目前，在该区域内天津机场邻近差不多开始东扩兴建空港物流保税区，开发区西区也正在如火如荼地挥戈西进。
这些都将促进以后人口的大量迁移。
在两地之间是大片大片未被开发、生态资源丰富的处女地，在那个地点，动物、植物与水和谐共生，天然相成，是适合人类居住和生活的绝佳场所。
目前，东丽湖地区差不多进入开发时期，部分具有前瞻眼光的置业者差不多开始关注这一区域。
而该地区的潜在资源也正在被大力挖掘，2005年，世界滑水锦标赛和嘉年华两项国际大事同时落于该地，这不能不说明地区的重要价值。
以湖为中心不是没有可能。
在杭州，由于价格奇高，临西湖而住差不多成为一般人难以实现的妄图。
而在天津以后可能的中心，正潜藏着一个面积相当于西湖一个半的东丽湖。
2、住宅郊区化的进展趋势二战后，西方老都市以地铁和高速公路为基础，显现住宅大规模郊区化，区别于别墅和单元住宅的郊外小住宅(低层、低密度)成为小资产阶层的居住方式。
90年代初期，中国较发达的大都市北京、上海、广州相继显现住宅城郊化。
针对中产阶级以大规模小住宅为进展概念的项目都获得较大成功，较为代表的有广州的祈福新村、碧桂园和上海的锦秋加州项目。
因此随着天津的都市进展，住宅郊区化将会大规模显现，东丽湖正好迎来专门好的进展机会。
3、东丽湖项目的优劣势（1）项目2大优势优势一：具备良好区位优势直隶天津以后最具活力的滨海新区行政区划；东丽湖地区与京、津、塘的交通网络差不多成型；自然环境十分优越，邻近地区无工业项目，空气、水体、土壤均没有受到污染。
