天津万科东丽湖规划与定位分析

由数据分析，该区域商品房均价为11500左右，供求相对平衡。
客群分析
受访者年龄
主要的受访人群为年轻人，都是刚需主力人群，调查了一些年龄较大的主要调查改善型的购房 人，因为年轻人多，第一次成家，所以楼盘更加给购房者家的感觉，家的温馨。
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
14%
10%
5%
0% 70平米以下
21% 70-85平米
46%
85-100平米
12% 110-130平米
个人年收入
受访者大部分收入在5万以下，房子无论单价还是总价都要控制，地块周围有天房、汉拿几个国 内外开发商，因此这个项目可能需要通过较低价位吸引客户。
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供应面积 （平米）
成交套数
86272
633
成交面积 （平米）
成交金额 成交均价 （万元） （元/平米）
62246
66457
10676
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
东丽区2014年4月商品房套数排名TOP20
项目
成交套数
成交面积（平米）
环境分析
东丽区位于天津市中心市区和天津 港之间，是连接市区与港区的纽带。 东丽区地理位置优越，水陆空交通 便捷。
眦邻天津经济技术开发区、保税区、 高新技术产业园区，接受“三带”、 “三区”的辐射。
天津市东丽区位于天津市中心市区和滨海新区之间， 全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积477平方 公里，行政区辖张贵庄、丰年村、程林、无瑕、新立5 个街道，军粮城、大毕庄、华明等3个镇和么六桥乡。

天津东丽湖的发展前景天津东丽湖位于天津市东丽区，是一片远离城市喧嚣、绿树成荫的美丽湖泊景区。

这里风景宜人、物产丰富，拥有得天独厚的自然资源和良好的开发潜力。

在今后的发展中，东丽湖将成为天津市的重要旅游景点和经济增长点。

首先，东丽湖拥有得天独厚的自然景观，湖泊面积广阔，水质清澈，四季美丽。

湖边绿树成荫，花草香气四溢，是理想的避暑胜地和休闲度假地。

同时，湖中鱼虾资源丰富，可供钓鱼、垂钓活动。

东丽湖还蕴藏着大量的水生动植物资源，有利于保护和研究水域生态系统。

因此，东丽湖具备了开发旅游和开展科研的极佳条件。

其次，东丽湖区位优势明显，距离天津市中心约40公里，交通十分便利。

通过天津地铁和高速公路等交通工具，市民和游客可以快速到达东丽湖，享受休闲度假的乐趣。

此外，天津市正加大城市建设力度，东丽区也成为天津市的重点发展区域之一。

在城市建设的推动下，东丽湖的基础设施将更加完善，吸引更多的游客和投资者。

再次，东丽湖拥有得天独厚的发展潜力。

随着城市化的进展，人们对生活质量和生态环境的要求也越来越高。

东丽湖作为国家级湿地公园，将成为天津市城市生态建设的典范。

在保护湿地环境的前提下，可以发展生态旅游、生态农业和生态居住等产业，提供就业岗位、促进当地经济发展。

最后，东丽湖的发展需要政府的大力支持和规划管理。

政府可以加大对东丽湖的投资力度，建设更多的休闲设施和旅游配套设施，提升东丽湖的知名度和影响力。

同时，政府还可以加强保护工作，严禁非法采矿和工业排污，确保东丽湖的生态环境持续良好，吸引更多的游客和投资者。

综上所述，天津东丽湖拥有得天独厚的自然资源和发展潜力。

在政府的大力支持和规划管理下，东丽湖将成为天津市的重要旅游景点和经济增长点。

我们有理由相信，在不久的将来，东丽湖将会焕发出勃勃生机，成为天津市的一张亮丽名片。

天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。

一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。

项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。

6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。

8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。

9元/月/平米别墅6。

８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。

天津万科东丽湖规划与定位分析东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积的植被和人工绿化。

东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，该地区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区的交通联系十分密切，距天津市中心车程30分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区的中间位置。

东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。

天津万科东丽湖项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80万平方米，公建建筑面积8万平方米。

项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。

分期开发红色为第一期绿色为第二期黄色为第三期橘色为第四期紫色为第五期规划主题——世外桃源环境优雅，提供健康的生活方式，远离嘈杂拥挤的街道。

自然环境受到保护，人们与鸟类及自然景观和谐相处，并从中受益。

人们可以到此周末休闲或远足郊游，远离城市尘嚣。

项目地块的概况座落于天津市东丽区东丽湖温泉度假旅游区内，位于东丽湖北岸。

总面积4095亩(273公顷)，容积率约0.36，总建筑面积88万平方米四至：南临东丽湖，北至东丽之光大道，西临湖堤路，占据了东丽湖几乎整个北岸。

功能分区A主要公路B工作或生活混合使用的码头C区域中心地带D高科技产业花园E商业园或绿化带F商业园或高密度住宅G商用社交码头H健康中心J区域性的中心规划细节及渲染图片规划细节1.广义规划设计要素地域特征——现状水面基地现状被各种小湖淹没，以用于农业目的。

总计 项目 规划用地 地上建筑面积 住宅面积 商业面积 容积率
单位 平米 平米 平米 平米
数量 307,038 336,207 273,729 62,478 1.1
地块及周边现状照片
规划路 朗钜项目 地块内现状 万科项目
朗钜项目
地块内现状
东丽之光大道
规划河道
朗钜项目
万科住宅
东丽之光大道 万科项目
万科别墅
华侨城
武警东丽 湖医院

水上温泉 欢乐谷
恒大
朗钜 本项目 万科城
地块周边配套设施
由华侨城建设的亚洲最大的水主题乐园有望在明年年底
亮相，恒大签约希尔顿建设的超五星级酒店也将于明年 纳客……
2010年东丽区制定出台了东丽湖改造提升工程规划。
根据规划，4年后，东丽湖将建成东部人居生态博览区、
中部华侨城——恒大文化旅游核心区、南部休闲商务总 部基地的三区格局，打造“北方西湖”。
在东丽湖北岸，以目前万科、朗钜等公司已建成的高档住宅项目为基础，规划面积为9.92平方公
里的生态居住区，成为环境优美、建筑风格独特的高档居住区。
天津东丽湖区域
东丽湖是天津市的重点发展区域之一。
2007年，天津市政府出台了《东丽湖地 区总体规划》明确定位：依托中心城区， 建设天津市新的重要的生态型居住区； 依托以航空城为主的滨海新区产业功能 区，建设高档配套服务区；充分利用地 热资源，建设特色旅游休闲度假区。
美食、运动健身、生态教学与环境宣传
为一体的综合性温泉度假村，是亚洲地 区最大的全封闭式室内温泉，200间豪 华客房，整体以地中海式风格装修，中 餐区可同时容纳600人同时就餐和各式 风味餐厅、酒吧；大中型多功能会议厅， 配套有健身中心、游泳馆、桑拿中心、 水疗SPA馆、超大型模似海上乐园、死 海盐浴、中药池等康乐设施，总投资 2.5亿元。

天津东丽湖植物配置方案根据场地的环境特点，从水滨到内陆将植物带依次划分为水生植物带、湿生植物带、风景林带和滨水广场种植带。

由于土壤盐碱化，因此在树种选择方面，观赏性和科学性密切结合，以乡土植物为主要的骨干树种，耐盐碱耐水湿的树种为基础树种，同时考虑树姿、季相变化等因素，对各个区域进行整体植物配置。

一、水生植物带水生植物带主要为采用挺水植物、浮水植物和沉水植物。

如荷花、千屈菜、睡莲、香蒲、水葱、芦苇、慈姑、芡实等。

主要的水生植物群落：1、荷花+千屈菜—睡莲—槐叶萍2、香蒲+水葱+芦苇—芡实+荇菜—苦草3、泽泻+菰+水烛—萍蓬莲+野菱—菹草二、湿生植物带湿生植物带采用耐水湿的乔灌木树种与草本植物相结合的方式，营造良好的小气候，在水生植物群落与内陆植物群落之间形成自然的过渡。

在这个植物带中主要体现野趣。

采用的植物种类主要有：黑松、赤松、桂香柳、旱柳、小叶杨、钻天杨、皂荚、洋白蜡、榆树、火炬树、绒毛白蜡、栾树、白花山碧桃、柽柳、大叶醉鱼草、黄刺玫、荆条、三椏绣线菊、菱叶绣线菊、珍珠梅、郁李、溲疏、天目琼花、水葱、香蒲、千屈菜、土麦冬、委陵菜、匍枝毛茛、鸢尾、婆婆纳等。

主要的湿生植物带植物群落：1、黑松+旱柳+洋白蜡—白花山碧桃+紫叶李—柽柳+红瑞木+大叶醉鱼草—香蒲+千屈菜2、钻天杨+桂香柳—日本晚樱+柽柳—黄刺玫+紫穗槐—萱草3、赤松+小叶杨+栾树—天目琼花+溲疏—郁李+三椏绣线菊——鸢尾+匍枝毛茛三、风景林带风景林带以速生树种和中生树种为主，整体群落以季相为主要表现对象，着重选用具有秋色叶、花叶兼备的树种，体现春华秋实。

采用的主要植物种类为油松、白皮松、青杄、白杄、砂地柏、火炬树、毛白杨、小叶杨、大叶朴、榆、核桃、胡桃楸、梓树、新疆杨、馒头柳、刺槐、山杏、元宝枫、楸树、柿树、栓皮栎、枣树、苦楝、暴马丁香、溲疏、水蜡、紫丁香、毛樱桃、贴梗海棠、海棠果、水栒子、风箱果、香茶镳子、鱼鳔槐、锦鸡儿、猬实、金银木、黄栌、山楂、菊花、荆芥、宿根福禄考、黑心菊、宿根天人菊、桔梗、大花金鸡菊、毛地黄、风铃草、蛇莓、酢酱草、黄香草苜蓿、宽叶苔草、野豌豆、紫藤、凌霄、五叶地锦等主要的风景林植物带植物群落：1、白皮松+白杄—暴马丁香+海棠果—珍珠梅+紫丁香—紫花地丁+白三叶2、黑松+栾树—山楂+碧桃—毛樱桃+水栒子+红瑞木+锦带花—委陵菜+二月兰3、白皮松+青杄+胡桃楸—棣棠+榆叶梅+水栒子—砂地柏+二月兰+紫花地丁+大花金鸡菊四、滨水广场种植带滨水广场种植带采用硬质铺装和植物材料相结合的方式，营造规整、统一的场地气氛。

模式二
博物馆、度假酒店，商业街等多种特色业态，打造多种功能的原 创性近郊小镇
良渚文化博物 馆 占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米。是集展示、研究、信 息交流为一体的综合性展示场所。作为文化标签，提升了整个项目 的影响力和知名度。 占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方米，拥有4万多平方米的水 面及2万平方米的道路与广场。是项目的前期核心配套，促进了项 目销售。
客户的区域来源：90%以上为广州人，五大中心城区合计占比高达79%；客户对万科品牌与价格的认可度分别为91％ 、94%。
成交客户中，主要为首次置业群体，高达 62％；而客户的置业目的中，自住型的客户为主要群体，占比73％。由此可知，本项 本报告是严格保密的。 目很大程度上拉动了刚需客户的需求，性价比高。
本报告是严格保密的。
模式一
配套功能：重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休 闲等生活配套，成就“第一居所”
便捷交通 广清轻轨、社区交通中心、公交车 商业餐饮 华润万家、商业街、美食街
已签约引进 广州华润万 家生活超市； 规划建设沿 湖商业街； 规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店； 广清轻轨将于 2014年建成通车 已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车； 规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
已开发项目
1992年 2000—2001年 2002年 广东省佛山市顺德区，顺德碧桂园 均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园 广州市下辖市清远与花都区交界处碧桂 园假日半岛，碧桂园凤凰城 半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、 五邑碧桂园 …… 开发模式特点

已开发项目

恒大地产在全国十多个大中型城市开发了70多个项 目，形成可以复制到恒大模式。 恒大针对不同客户群体设计了不同的产品体系，主 要以恒大华府、恒大城、恒大绿洲、恒大名都、恒 大金碧天下几个系列为主打。 开发模式特点

郊区陌生区“拓荒式”区域开发模式与策略周建成郊区大盘开发因其驱动因素的不同而分成主题地产开发模式、新市镇开发模式和产业驱动开发模式等。

一般来说，郊区大盘项目不会是单因素驱动，其驱动因素会随着其开发进程而不断进行演变。

图1 郊区大盘开发模式一、主题地产开发模式在郊区陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了房地产开发中对消费者形成有效吸引的作用。

1、主题地产核心驱动养老、体育、教育、文化艺术等各种主题是郊区陌生区大盘开发的重要驱动方式。

通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。

养老地产、体育地产、教育地产、文化艺术地产等主题地产作为众多郊区陌生区大盘开发的重要模式，其功能布局因主题的不同而有所差异。

图2 体育地产——南国奥林匹克花园作为撬动郊区陌生区大盘开发模式之一的主题地产，主题鲜明是其开发的核心支撑力。

鲜明的主题首先要对客户群体进行精准定位。

通过对地块所在区域的消费导向进行研判与分析，锁定目标客户群，提炼出符合消费者需求的主题概念，从而确立项目整体定位。

其次要结合项目所具备的独特资源，打造不可复制的核心主题，并通过全方位的主题宣传与主题硬件设施的先行建设，使主题成为项目开发运营的特色标签。

2、主题地产盈利模式图3 主题地产盈利模式以主题配套为核心驱动方式的主题地产项目的重要特点是主题配套建设运营与房地产物业开发运营高度结合、紧密联系，在功能上两者互为配套，在价值上互相促进与提升，形成凹凸效应。

收入主要来源于两方面：一是来源于主题配套产业链运营，主要包括主题赛事举办、主题系列配套运营、主题培训活动、相关主题衍生等收入，其提升了房地产项目的附加值、增强了自身的品牌价值；另外来源于房地产项目经营，包括住宅项目销售收入，高档酒店、商务会议中心以及其他娱乐配套的经营收入，其通过房地产销售能够快速回笼资金，降低项目风险，实现项目盈利。

天津万科水晶城详解（3）东丽湖成为天津人居中心的可能依照新总规中“一轴两带三区”的示意图，能够发觉，其中“一轴”与“两带”的交会点分别是中心城区与滨海新区。

中心城区是天津的根脉所在，具有600年的沧桑历史，文化积淀与经济建设最为成熟；而滨海新区正在肩负着国家给予的重任，致力成为环渤海经济中心，成为第二个浦东。

这两个轴带的交会处一方具有人口与文化的现存资源，另一方则具有沿海经济的优势。

现在，两地东西相望，距离并不遥远，随着区域的连结性建设，两地在以后形成一体将是必定趋势。

因此有人大胆推测以后的都市中心有可能就显现在两地之间。

目前，在该区域内天津机场邻近差不多开始东扩兴建空港物流保税区，开发区西区也正在如火如荼地挥戈西进。

这些都将促进以后人口的大量迁移。

在两地之间是大片大片未被开发、生态资源丰富的处女地，在那个地点，动物、植物与水和谐共生，天然相成，是适合人类居住和生活的绝佳场所。

目前，东丽湖地区差不多进入开发时期，部分具有前瞻眼光的置业者差不多开始关注这一区域。

而该地区的潜在资源也正在被大力挖掘，2005年，世界滑水锦标赛和嘉年华两项国际大事同时落于该地，这不能不说明地区的重要价值。

以湖为中心不是没有可能。

在杭州，由于价格奇高，临西湖而住差不多成为一般人难以实现的妄图。

而在天津以后可能的中心，正潜藏着一个面积相当于西湖一个半的东丽湖。

2、住宅郊区化的进展趋势二战后，西方老都市以地铁和高速公路为基础，显现住宅大规模郊区化，区别于别墅和单元住宅的郊外小住宅(低层、低密度)成为小资产阶层的居住方式。

90年代初期，中国较发达的大都市北京、上海、广州相继显现住宅城郊化。

针对中产阶级以大规模小住宅为进展概念的项目都获得较大成功，较为代表的有广州的祈福新村、碧桂园和上海的锦秋加州项目。

因此随着天津的都市进展，住宅郊区化将会大规模显现，东丽湖正好迎来专门好的进展机会。

3、东丽湖项目的优劣势（1）项目2大优势优势一：具备良好区位优势直隶天津以后最具活力的滨海新区行政区划；东丽湖地区与京、津、塘的交通网络差不多成型；自然环境十分优越，邻近地区无工业项目，空气、水体、土壤均没有受到污染。

▪ 凤鸣苑和风翠苑：也是以独立和联体别 墅组成！
▪ 凤翔苑：独立别墅 ▪ 凤凰苑：该苑区是凤凰城大户型别墅居
多，也是整个凤凰最好，最贵的一个苑 区。 ▪ 凤泉苑；联体别墅苑区，一般都是四房 或五房居多。 ▪ 凤岭苑：以三房洋房居多，其中也有少 部分是有电梯 ▪ 凤仪苑： 楼梯楼 洋房 ▪ 凤盈苑：有联体和洋房，也是凤凰城最 靠西边的一个独立苑区。与翡翠绿洲相 邻。
教育先行
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配套先行 •
• 配套先行的 • (五星
• 级学校+会 • 所)模式
• 领跑中国房 • 地产市
• 场。
– 最初创业
1992年，作为碧桂园 开卷力 的顺德碧桂园，率先 进行了配 套先行，教育先行的 大胆尝 试。导入“教育”产 业，与北 京景山学校成功合办 广东碧桂 园学校，以教育启动 房地产， 以学校为依托，并组 建五星级 会所、俱乐部等社区 配套场 所，开创了教育地产 的先河。
• 第二阶的段独开栋发别（墅2。006年4月至2007 年12月）
▪ 第二阶段共开发住宅面积110192平方米。
▪ 商铺面积570平方米，仅开发一套商铺。
凤凰城配套分布
凤凰城大酒店 增城荔枝文化村
交通中心，会所，商业
东门商业街 凤凰城中英文学校
▪碧桂园的广州凤凰城项目，位于广 州东部发展区，2002年5月开盘，在 开盘不到一年的时间内，五星级广州 凤凰城酒店（600间客房）、大型商 业广场、主题公园、大型交通中心、 中英文学校、大型水厂（日供水量达 8万立方米）等配套设施已陆续启动 运营，至今已有逾三万人入住其中。 ▪星级酒店连锁体系。碧桂园创造性 地将五星级标准酒店引入社区，为五 星级的家园增加了“五星级”含金量 。 ▪碧桂园社区商业体系。碧桂园集团 每个项目都规划相当规模的商业中心 ，集合各种业态，整合知名商业品牌 于一体。 ▪碧桂园教育品牌连锁体系。碧桂园 前瞻性地开创了全国领先的教育连锁 体系。 ▪休闲娱乐配套体系。碧桂园将极具 趣味性、挑战性的高尚休闲运动项目 “高尔夫”，以及汇集传统文化、自 然田园野趣、精彩缤纷游乐于一体的 大型文化主题公园融入现代社区生活

Q/BY 15 QP 0601 2012 天津万科.东丽湖六期一（碧溪苑）工程二期施工组织设计浙江宝业建设集团有限公司万科.东丽湖六期工程（项目部）2012 年 7 月 10日目录第一章编制依据和原则 (5)第一节编制依据 (5)第二节编制原则 (9)第二章工程概况 (9)第一节工程总体概况： (9)第二节建筑概况 (9)第三节、结构概况 (12)第四节安装概况 (14)第五节工程特点与难点 (15)第六节、建筑地区特征 (16)第三章施工目标 (18)第一节工期目标 (18)第二节质量目标 (18)第三节安全生产目标 (18)第四节文明施工目标 (18)浙江宝业建设集团有限公司 1第五节健康、环保、绿色通道目标 (18)第六节消防保卫目标 (19)第七节成品、材料保护目标 (19)第四章施工部署 (19)第一节施工现场管理组织机构： (19)二、现场施工管理 (20)第二节主要施工准备工作及规划 (26)第五章主要施工方案 (28)第一节施工测量放线 (28)第二节土方工程 (38)第三节、垫层、基础、地下室墙、梁板施工： (42)第四节主体结构工程 (61)第五节装饰工程 (77)第六节屋面工程 (84)第七节脚手架工程 (93)第八节安装工程施工方案 (97)浙江宝业建设集团有限公司 2第九节工程实施的重点难点分析和解决方案 (109)第六章施工进度计划和劳动力计划 (111)第一节施工进度计划 (111)第二节施工进度施工工期保证措施 (113)第三节项目管理人员配置 (120)第七章各项资源准备计划 (128)第一节拟投入的主要材料及周转材料 (128)第二节拟投入的主要机械设备 (130)第八章技术组织保证措施 (134)第一节基础工程质量保证措施 (134)第二节主体工程质量保证措施 (136)第三节、装修工程质量保证措施 (158)第四节关键工序施工技术措施 (166)第五节施工安全保证措施 (179)第六节现场文明施工措施 (188)第七节施工现场环境、噪声保证措施 (193)浙江宝业建设集团有限公司 3第八节施工现场维护措施 (200)第九节地下管线、地上设施、周围建筑物等的保护措施 (201)第十节冬、雨季施工措施 (202)第九章总承包管理及各项配合协调措施 (211)第一节、总分包管理协调： (211)第二节、对分包人的要求与建议 (211)第三节、总承包管理的原则 (212)第四节、施工总承包的管理方式 (213)第五节、施工总承包的管理措施 (214)第六节、总分包之间的协调措施 (214)第七节、总承包对分包方施工技术的管理 (216)第八节、总承包对分包方施工质量的管理 (217)第九节、总承包对分包方施工进度的管理 (218)第十节、总承包对分包方提供的便利条件 (220)第十章施工平面布置图 (220)第一节、编制依据： (220)浙江宝业建设集团有限公司 4第二节、平面布置原则： (220)第三节、平面布置图 (222)第一章编制依据和原则第一节编制依据一、招投标文件及与天津万科兴业发展有限公司的施工合同。

成交量 成交均价
从成交均价开看，整体呈稳中有升的状态，受金融危机影响，08年下半年和09年初价格略 有下降。其中谷价为09年12月，峰价出现在出现在09年5月。
目前整体均价维持在6500元/平方米以上。
行业背景研究——东丽与其他郊县的比较
通过对比发现东丽区从成交 套数上明显落后于西青、津南、 塘沽四区，成交总数上接近开 发区。
四大优势产业结构
交通设备 制造业
电子通讯业
四大优势产业
金属制品业
新型建材业
据统计四大优势产业占据东丽区第二产业总值的68.5%
宏观背景研究—产业结构
服务业占GDP比重
亿元
80
45.00%
44.00% 60
43.00%
40
42.00%
41.00% 20
40.00%
0
39.00%
2005 2006 2007 2008
宏观背景研究—经济发展
亿元 东丽区历年GDP及增幅比
100
10.00%
总值
5.00%
增幅
0.00%
0
-5.00%
2004 2005 2006 2007 2008
总值 120.7 120 121.2 144 161.9
增幅 18.90 -0.58 1% 18.80 12.40
位于环渤海城市群落发展主轴上
环渤海经济圈规模初具，京津走 廊发展轴的确定--以京津两个直辖 市和滨海新区为主轴线，将带动发 展轴上各个关键节点的经济发展； 同时辐射并带动周边区域城市的发 展，构成了中国北方最重要的集政 治、经济、文化、国际交往和外项 型、多功能的密集的城市群落；
东丽区所在区域位于京津走廊的 必经之路——已经纳入国家滨海新 区发展的前沿。

万科房地产产品规划定位解析近年来，房地产行业发展迅速，各大开发商纷纷推出各类产品以满足市场需求。

作为中国房地产市场中的领军企业，万科在产品规划定位上一直保持着独特而精准的眼光。

本文将从不同维度对万科房地产产品规划定位进行分析和解析。

第一维度：品质定位万科一直以来都将品质作为核心竞争力的体现，致力于打造高品质的房地产产品。

其产品在建筑质量、装修材料、环境设计等方面极为讲究，力求为购房者提供舒适、安全的居住环境。

无论是高端豪宅还是普通住宅，万科都以严苛的品质标准去要求自己，力争给消费者提供最好的产品。

第二维度：定价定位在中国地产市场，万科凭借其优质的物业管理服务和多年来稳定的市场表现，赢得了消费者的认可。

万科房地产产品定价相对较高，但并不妨碍其产品的销售。

这得益于万科在市场中树立的良好品牌形象和产品优势。

万科在产品定价上注重物有所值，不仅提供高品质的产品，同时也为购房者提供了可持续增值的潜力。

第三维度：市场定位万科根据不同地域、需求群体的多样性，灵活调整产品的市场定位。

针对一线城市，万科推出了高端豪宅和商业综合体等产品，以满足高收入人群的需求；而对于二线及以下城市，万科则推出中低价位的住宅产品，更好地服务于广大中产阶级家庭。

无论是高端还是中低价位产品，万科都秉持着以人为本的理念，致力于为不同消费群体提供具有市场竞争力的产品。

第四维度：创新定位万科在房地产产品规划中一直保持着对创新的追求。

无论是在建筑设计上，还是在配套设施上，万科都注重与时俱进的设计理念。

通过引入国际化的设计团队、采用先进的技术，万科不断地推陈出新，为购房者呈现出富有创意和个性化的房产产品。

这种创新定位使得万科能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，并赢得了广大消费者的认可。

总结：万科作为中国房地产市场的领军企业，其产品规划定位准确且独特。

通过品质定位、定价定位、市场定位和创新定位，万科能够根据市场需求和消费者群体的多样性，灵活调整产品策略，为购房者提供全方位的选择。

天津市东丽区土地利用总体规划（2015-2020年）文本东丽区人民政府二〇一八年四月目录前言 (1)第一章总则 (1)第二章土地利用现状与形势 (6)第一节东丽区概况 (6)第二节原规划实施评价 (8)第三节土地利用现状 (10)第三章土地利用战略与目标 (13)第一节区域定位与总体战略 (13)第二节土地利用目标 (14)第四章土地利用结构与布局调整 (16)第一节土地利用结构与布局调整的原则 (16)第二节土地利用结构调整 (17)第三节土地利用布局优化 (18)第五章土地用途分区与管制 (23)第一节基本农田保护区 (23)第二节一般农地区 (24)第三节城镇建设用地区 (25)第四节城镇建设用地扩展区 (27)第五节林业用地区 (27)第六节生态环境安全控制区 (28)第七节风景旅游用地区 (29)第八节其他用地区 (30)第六章农用地保护与利用 (31)第一节耕地的保护与利用 (31)第二节永久基本农田保护 (31)第三节其他农用地的保护与利用 (32)第七章建设用地集约利用及空间管制 (34)第一节建设用地集约利用 (34)第二节建设用地空间管制 (35)第八章土地生态建设与环境保护 (40)第一节生态建设目标与生态布局 (40)第二节土地生态环境保护措施 (41)第九章土地综合整治 (44)第十章规划期内重点项目 (46)第一节优先保障基础设施用地 (46)第二节加强城乡重点建设项目用地保障 (47)第十一章街镇土地利用调控 (48)第一节严格土地利用规划指标控制 (48)第二节街镇土地调控利用方向 (49)第十二章规划实施保障措施 (52)附表： (55)前言为贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，实现天津市东丽区全面建设小康社会的宏伟目标，切实落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，统筹安排各业各类用地，促进全区经济社会又好又快发展。

特别是当前，京津冀协同发展为东丽区发展提供了机遇。

第1篇您好！在此，我向您推荐位于天津市东丽区新立镇的优质楼盘——东丽新立花园。

东丽新立花园地处天津市中东部，交通便利，环境优美，配套设施齐全，是您购房的理想选择。

一、地理位置优越东丽新立花园位于东丽区新立镇，地处津滨发展主轴，东接滨海新区核心区，西连中心城区，交通便利。

周边有津塘公路、京津塘高速公路、津北公路与外环公路等，四通八达。

地铁2、6、津滨9号线等线路贯穿，天津市区和滨海新区均可半小时直达，为您的生活提供便捷。

二、交通便利东丽新立花园周边交通便利，驾车18分钟即可到达空港SM广场，购物、娱乐、餐饮一应俱全。

此外，项目附近还有天津滨海国际机场，可快速到达国际及国内大多城市，出行无忧。

三、配套设施齐全东丽新立花园周边配套设施齐全，教育资源丰富。

项目附近有北师大附中东丽湖学校、华侨城实验学校等优质学校，满足您子女的教育需求。

此外，项目周边还有恒大世博中心、天津欢乐谷等休闲娱乐场所，让您的生活丰富多彩。

四、生态环境优美东丽新立花园地处东丽湖板块，周边生态环境优美。

东丽湖温泉度假旅游区、天津欢乐谷等景区让您尽享大自然的清新空气和美丽风光。

此外，项目周边还有七大自然保护区之一，让您的生活更加宜居。

五、价格合理东丽新立花园的价格合理，新房住宅项目单价在1万-2万左右，性价比较高。

项目以宜居、刚需为主，资金有限的情况下，落户天津首选区域之一。

综上所述，东丽新立花园凭借其优越的地理位置、便利的交通、齐全的配套设施、优美的生态环境以及合理的价格，成为您购房的理想选择。

在此，我真诚地推荐您关注东丽新立花园，为您的家庭打造一个温馨舒适的家园。

最后，祝您购房愉快，生活美满！顺祝商祺！推荐人：[您的姓名]联系电话：[您的电话号码]推荐时间：[推荐日期]第2篇您好！在此，我向您推荐位于天津市东丽区新立镇的热门楼盘——东丽新立花园。

该楼盘凭借其优越的地理位置、完善的配套设施、舒适的居住环境，成为了众多购房者的首选。

一、地理位置优越东丽新立花园地处天津市东丽区新立镇，位于津塘公路沿线，交通便利。

一．项目所在地区市场分析1．开发现状东丽湖以津歧路为轴，分为东区和西区。

形成了东区发展相对成熟有待进一步繁荣，西区起步已成新开发热点的局面。

随着城市规划的推出、区域内基础设施逐步完善，并通过一些大型国际赛事的成功举办，东丽湖区域已受到国内外投资者的广泛关注。

a. 东区发展现状：旅游配套——旅游配套现东区已聚集东丽湖度假村、温泉会馆、酒店等各类休闲娱乐设施。

开发商——以万科、朗钜、亿兆为主。

产品线——供应产品形式丰富，既有高层、洋房、也有别墅。

以别墅和洋房为主。

在售项目——目前东区在售楼盘3个，供给量不大约在15万左右，全部为毛坯房交付。

价格区间——高层毛坯价格在7000元/平米，洋房毛坯价格在9500元/平米，别墅毛坯价格在12000元/平米。

面积区间——主力面积存在市场空白点。

市场供应产品面积区间在63—120平米和180—400平米两个区间。

就目前来看洋房面积在140—180这个区间的产品相对稀缺。

附：在售项目一览居住氛围——居住氛围不浓郁。

目前已入住住宅面积为30万平方米，主要以别墅和洋房产品为主，入住总户数不足2000户，50%空置，现实际居住户数不足1000户。

随着今年10月份的临近，万科会有20多万平米的精装洋房产品入住，届时居住氛围将有所提升。

附：已入住项目一览表b. 西区发展现状：旅游配套——会议中心已建成，水主题公园正在兴建中。

开发商——以华侨城和恒大为主。

产品线——供应产品形式丰富，既有高层、洋房、也有别墅。

以洋房和小高层为主。

在售项目——目前区域内在售楼盘仅有1个，供应量不大为10万平米，高层精装交付，洋房毛坯交付。

价格区间——高层精装价格8500元/平米，洋房毛坯价格为9000元/平米。

面积区间——户型以大户型为主，在125平米—200平米之间。

居住氛围——目前西区没有入住项目。

附：在售项目一览2．市场存量及远期供给潜在供给量大，但年供给量相对可控，不会造成太严重的供大于求的比例失衡问题。

天津东丽湖·万科城集团开发规模最大的项目１、规划为中国首卒优质生态型社区２、先造城，再建房，以项目完善配套设施；３、以周边优美的自然环境为主要推广卖点；４、全程体验式营销方式，以独特生活品位打动客户。

一、项目概述1 、项目概况（1）基本概况天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区的东丽岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩（273公顷），总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80万平方米，公建建筑面积8万平方米。

项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20％，绿地率不小于50％。

（2）地理位置项目占据整个东丽岸，临湖位置绝佳。

距外环线17公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。

万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为7.3 平方公里，辽阔的水面，充足的地热资源，丰富的水产，良好的空气质量和声环境质量都属于天津市各自然生态保护区之首。

（3）总体规划东丽湖·万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。

人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。

重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。

计划在8 - 10年建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。

2 、项目自然环境：地处东丽湖温泉度假旅游区东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积的植被和人工绿化。

东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12 公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。