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深圳宝安中心规划方案第一部分项目背景及研究一、现状情况1、用地概况深圳市新宝安新中心区位于深圳市宝安区宝城片区，东北临新城大道，西北临新安六路，东南隔特区二线与南山区相邻，西南面海，原规划用地639公顷，本次调整规划涉及范围718公顷，全部为填海造地。
2、土地权属宝安新中心区历年划拨的用地红线和宗地(详见附图，截止2003年2月，分局汇总提供)，其中相当部分为旧村返还用地。
近年，宝安中心区加快了建设步伐，加大了招标拍卖土地的力度，使城市建设纳入法制化轨道。
3、土地利用现状宝安新中心区现状已建设用地集中在N1和N2地块，主要类别为居住用地和临时的工业用地，总用地面积15.9万㎡。
其中翻身村村民住宅用地（R5）约13.1万㎡，恒乐花园（R2）约1.5万㎡，工业用地（M）约0.9万㎡，市政设施用地（U）约0.4万㎡。
目前在建的有N4和N15区的两个地块，均为商住用地。
4、建筑现状宝安新中心区现状建筑亦集中在N1和N2地块，建筑面积约16.75 万㎡。
建筑质量情况可分为三类：一类为质量较好的建筑，建筑面积约10.52 万㎡，包括恒乐花园、广安石油公司办公楼和加油站，翻身村近年新建的村民房；二类为质量一般的建筑，建筑面积约39.1 万㎡，主要是N1地块内的工业厂房；三类为质量较差的建筑，建筑面积约2.32 万㎡，主要是N1地块内的老屋、铁皮屋、临时用房等。
5、道路建设现状目前，宝安大道和新湖路的主要路段已建设完成，其他如创业路、新安六路、裕安西路等次干道也局部完成，为开发建设创造了良好条件。
（详见道路建设情况图）6、人口分布现状宝安新中心区创业路为界，分属翻身派出所、安乐派出所两个派出所管辖，总人口2388人。
其中常住人口508人，暂住人口1880人，人口常暂比为1：3.7。
现状图用地示意图示意图7、公建配套设施目前，宝安体育场的建设已经完成，行政中心和中心广场正在建设中。
其他居住配套设施方面，由于区内仅有一片翻身村村民私宅，公建配套设施主要依托区外解决，区内只有部分零时性、自发性的商业店铺，市场和文化活动场所。
深圳宝安xx项目简要分析报告一、项目基本资料◆位置：深圳市宝安区◆项目技术经济指标：（不详）◆配套设施：（不详）◆装修标准：（不详）◆物业管理公司及收费标准：（不详）◆按揭银行及成数；（不详）◆区域市场状况：宝安区是深圳近年来除了南山区之外另一个房地产开发长足发展的地区。
从?2001年开始，宝安新开的楼盘改变过去小面积零星开发的格局，逐步向规模化过渡。
除此之外，向品牌化过渡也是宝安楼盘开发的一个重要特点，出现了富通、泰华、鸿荣源等一批品牌发展商。
同时，市内地产商也纷纷进驻宝安。
宝安楼盘的价格保持在相对较低的水平，目前，宝安新城片区的楼盘均价仅在2800—3500元之间。
同时，楼宇质素有较大的提高，宝安房地产已经开始走向成熟和理性，具备了深厚的市场发展潜力。
随着宝安区房地产发展的不断升温，宝安新城西乡片区即将形成集住宅、商业、市政配套、文化展览于一体的独特格局。
◆周边环境状况：宝安未来城市新中心、靠近红树林自然保护区、居住氛围浓厚，但周边民房过多，有待进一步改善。
◆交通状况：610路大巴、320路大巴、311路大巴、608路小巴、630路小巴、708路小巴、511路小巴、523路小巴、602路小巴、609路小巴、613路小巴、702路小巴、704路小巴、774路小巴、未来深圳三期地铁等等。
◆配套服务状况：●学校西乡第三小学 、深圳市明珠中英文小学、乐群小学、西乡小学、共乐小学、西乡中心小学、西乡中学、海湾中学 ●医院西乡医院、西乡人民医院 ●邮局 西乡邮电局●商业城新安市场、福中福购物广场、佳华平价市场、 ●银行交通银行、工商银行、招商银行、农村信用合作社 ●其它西乡文化大厦、西乡客运站、麦当劳、碧海湾高尔夫俱乐部图 例 北广 深 公 路 铁 仔 路新城大道601、新村湾 路宝源幼儿园 邮电所 武警边防宝注：金威啤酒厂——宝源工业区 511银湖站——西乡码头 601宝城三区——碧海湾 320东湖总站——碧海湾往西乡码头 616二、项目半径范围内楼盘分析现选取周边与本项目相邻且具有代表性的楼盘以及在地块质素、居住环境、目标客户等方面接近，在价格上具有可比性的西乡区域的楼盘分析，详见下表：三、本项目SWOT分析：1、项目优势1）交通极为便利。
第一部总论1．1 立项依据：新中心区树立一个新的品牌项目，让鸿荣源继续扩51825。
6平的项目做可行性研究。
假设此项目可行，将使鸿荣源品牌在深圳房地产行业起到一个很好的市场引导及品牌广告效应，并使公司达成在新中心区规模开发的目的。
有鉴于此，我们对该项目进行可行性分析。
1． 2 报告成果概要1．2．1 市场分析成果概要此次市场分析是通过我们对新中心区房地产市场发展趋势,和该项目的优势\劣势的分析,再加上对市场调研成果的把握和推算,从而确定本公司于N4区项目的市场定位,由于新中心区很多地块都已处于大规模开发阶段,预计该片区在不久的将来将形成较激烈的竞争局面.在运用房地产估价市场比较法估算出该项目住宅均价为4150元/㎡,但考虑到周边其他发展商早期贮备的土地地价上的优势,为回避风险我们建议本项目住宅整体折后均价为4000元/㎡,商铺的均价为9000元/㎡,主要目标客户定位为公司技术人员\中高层管理人员.户型定位以小面积的两\三房为主.1．2．2 经济分析成果概要当项目总地价以预计拍卖竞得价计算时,从取得土地到项目销售完毕30个月,两年半的开发期内,总投资额为60676万元,可实现销售收入为77136万元,税后利润13991万元,投资利润率23%,年投资利润率9.2%,销售利润率18%.1．2．3风险分析成果概要第二部市场部分2．1 深圳市经济指标2002年，我市主要经济指标全面回升，增长速度超过预期目标。
据统计局最新资料显示，2002年全市实现国内生产总值2239.41亿元，按可比价格计算比上年增长15.0％。
人均GDP达46003元，折合5558美元。
第一、二、三次产业分别完成增加值18.87亿元、1234.82亿元和985.72亿元，分别比上年增长6.8％、18.0％和11.5％。
其中房地产开发投资完成355.44亿元，增长17.4％。
房地产开发投资持续快速增长，是全市固定资产投资增长的主要因素。
