总费用=管理费＋维修费＋保险费＋税金
＋（折旧费＋利息）
➢ 10000元，年利率10%，利息1000元，通货膨胀率3%，贬值3000 元，实际收益只有7000元。
✓2.其他类型房地产 ✓如使用性房地产、自用性房地产、待开发类房地
产、农用土地只是各自收益项目及费用项目的差 异，纯收益的计算思路与方法相同。
但在有限年的情况下，收益法的公式为：
在纯收益每年按一定比率增加且为无限年的情况下， 收益法的公式为：
上述三种情况下的公式中，r就是我们所说的资本化 率。
➢ 资本化率实质上是一种资本投资的收益率（由一笔投 资赚回的收益的百分数，有若干种不同的名称，诸如 收益国率、获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利 率和利率）。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的 因素后所得到的一般正常收益，它才能得到的一般 正常收益，它才能作为估价的依据。
房地产的收益也有有形收益和无形收益，在估计收 益时不仅要包括有形收益，还要包括各种无形收益。
（二）各类房地产纯收益的计算
1.租赁性房地产
✓ （1）总收益
✓ 总收益=房屋出租年租金＋押金与保证金利息
1、市场提取法
✓这种方法是利用收益法公式，通过搜集市场上相 同或相似房地产的纯收益、价格等资料，反求出 资本化率。
选取的6个可比实例及其相关资料(表4-1)
可比实 纯收益(万元/
例
年)
1
12
2
23
3
10
4
65
5
90
6
32
价格(万 元)
102 190 88 542 720 250
资本化率 (％)
11.8 12.1 11.4 12.0 12.5 12.8
