房地产信托基金保证制度设计探索

房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。

我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。

本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。

试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。

一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。

REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。

自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。

REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。

目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。

特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。

但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。

虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。

目录房地产信托投资基金概况 (1)(一)REITs概况 (1)(二)REITs的主要类型 (2)我国REITs发展思路建议 (3)我国REITs发展面临的主要障碍及需解决的问题 (4)房地产信托投资基金概况（一）REITs概况房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs"）的基本理念起源于19世纪的美国，1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布,标志着REITs的正式创立。

目前，美国是REITs规模最大的国家，并成为世界REITs发展的典范。

美国REITs的发展经历了上世纪90年代前的积累阶段和上世纪90年代后的扩张阶段.在亚洲,REITs在上世纪末本世纪初才有突破。

最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的亚洲国家是新加坡(1999年5月)，日本是亚洲继新加坡之后第二个推出REITs的国家；2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs)投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。

1960年美国推出第一只REITS产品至今,全球已有22个国家推出REITs产品,并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法.而全球REITs增长迅猛，1990年全球REITs市值仅为70亿元,2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。

美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，REITs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。

从市场成熟度来说,最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场,其次是澳大利亚。

亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。

房地产信托基金reits【浅析我国房地产投资信托基金（REITS）结合越秀REITS的案例】浅析房地产投资信托基金（REITs）（一）发行方式目前我国REITs的雏形有两个方案。

一个是由央行牵头研发的债权版，一个是由交易所证监会主导的股权版。

在债权版的方案中，REITs本身并不影响物业原业主的所有权，物业原业主仅是以租金作为抵押物向信托进行融资，投资者在投资过程中享有物业升值及租金回报收益。

由浦东方面提出，具体操作模式为：REITs由张江高科、浦东金桥、外高桥和陆家嘴四大公司联合发起，该四家公司将物业委托于基金公司成立REITs，基金公司向银监会申请信托发行，获得批准后，信托单位可以在全国银行间市场发行，信托计划的资金实行保管制,资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。

但该方案最大的特点在于，REITs只针对机构投资者，在银行内部进行流动交易，而并非针对普通投资者。

由此带来了两个问题：首先，机构投资者的参与热情有多大？商业出租在国内尚未形成成熟的市场，早期的参与者必将承担较大的风险，这一点机构投资者应有相应的考量。

其次，REITs的初衷在于通过广大普通投资者的参加，来融资及分散风险，但这一做法使REITs在国外发达市场取得成功的经验或许难以在国内复制。

股权版的方案与国际上流行的REITs较为接近，以出租回报相对稳定的物业组合后上市进行交易，并通过资产管理公司对项目进行管理，普通投资者通过购买股票的方式获得股权，并分享物业租金。

业内人士认为，不论是哪种方案的REITs出台，REITs都只钟情于成熟的有稳定现金流和回报率的商业物业，而目前的商业地产市场短期内还未见底，长期来看，价值回调幅度很大。

在市场不好时推出REITs，可以使进入的成本很低，未来市场好时在二级市场上将有较大的溢价空间。

而市场好时推出REITs，能够给投资者对未来的估值预期以信心。

国外的REITs产品也有在市场低迷时推出的，通过一些税收优惠政策，来达到刺激市场的目的。

我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。

我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。

截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。

2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。

我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。

（2）市场认知度低。

由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。

（3）资产证券化程度不高。

我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。

二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。

2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。

3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。

4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。

5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。

房地产投资信托基金守则房地产投资信托，是不动产证券化中非常成熟的一种产品。

下面由店铺为大家整理的房地产投资信托基金守则，希望大家喜欢。

房地产投资信托基金守则本守则是证监会按照国际证券事务监察委员会组织所制定的原则,以及按照证监会认为对适当地规管房地产投资信托基金至为重要的其它原则而订立的.管理公司,受托人及其代理人或获其转授职能者在管理或执行与房地产投资信托基金的运作有关的事宜时,都应遵守有关原则的精神. GP1 清晰的法律形式及拥有权结构房地产投资信托基金的资产必须以信托形式持有,及必须与受托人,管理公司,相关实体,其它集体投资计划及任何其它实体的资产分开处理.GP2 由受托人进行有效监管受托人在职能上必须独立于房地产投资信托基金的管理公司,及在维持房地产投资信托基金的资产在法律上的整全性时,须以维护持有人最佳利益的方式行事.受托人须确保其以勤勉及审慎的态度履行职责.GP3 合资格的管理公司房地产投资信托基金的管理公司必须使证监会信纳其具备的人力,技术及财政资源,足以使其可以有效及负责任的方式,履行其对有关的房地产投资信托基金的职能,包括执行所订明的投资政策.就此而言,管理公司必须在廉洁稳健,市场操守,公平交易及公司管治方面都遵守最高的标准.此外,管理公司不得超越其获有关房地产投资信托基金的组成文件所赋予的权力. GP4 管理职能的转授房地产投资信托基金的管理公司必须履行有关管理房地产投资信托基金的所有主要职能.除非管理公司可以适当地监察及确保获转授职能者的表现称职,否则不得将管理职能转授.尽管某些附属职能可以转授予第三者履行,但管理公司仍须就获转授职能者的表现是否称职,向房地产投资信托基金的持有人及受托人全面负责.管理公司必须确保获转授职能者继续胜任其要履行的职能.管理公司与获转授职能者之间的法律关系必须清晰而不含糊.GP5 遵守有关规定房地产投资信托基金的管理公司必须使证监会信纳其已设立足够的系统,监控及程序,以确保所有适用的监管规定及其它法律规定均获得遵守.房地产投资信托基金的管理公司及受托人在确保有关方面在遵守本守则的规定方面承担最终的责任,及将会以开放及合作的方式与证监会交往. GP6 良好的管治及避免利益冲突管理公司必须以维护房地产投资信托基金的持有人的最佳利益的方式行事.管理公司对这些持有人具有受信责任.管理公司为房地产投资信托基金进行的交易必须是公平及按照一般商业条款进行的.管理公司必须确保已设立程序,以确保员工替房地产投资信托基金进行的交易不会损害房地产投资信托基金持有人的权益.除本守则另有规定外,涉及该计划的关连人士交易都须获得持有人的批准,而在有关交易中拥有重大利益的持有人如果其利益与所有其它持有人的利益不同,则不得投票. 就所有与房地产信托投资基金有关及任何就其在任何证券交易所上市或买卖而产生的事宜而进行的活动及交易,管理公司须依循及秉持良好的公司管治原则及最佳的业内标准.受托人,管理公司,物业估值师及该计划的任何代表须遵守最佳的管治标准.GP7 计划的估值管理公司必须确保房地产投资信托基金的资产会根据市场惯例或按照证监会认可的程序,以及依照公认的会计原则,定期获得真诚的估值.GP8 投资及借款限制房地产投资信托基金必须订立顾及其投资目标,风险因素及资金流通性的投资局限及借款限制.该等局限及限制必须在房地产投资信托基金的销售檔内清楚披露.GP9 管理费及投资者权利管理费必须在销售檔内清楚披露.房地产信托投资基金亦必须确保持有人可以参与涉及该基金的重大决策,以及获得公平公正的对待.房地产投资信托基金的活动所出现的重大改变,不得不公平地损害到持有人的权利.GP10 销售及披露房地产投资信托基金的有意投资者及现有持有人,必须获提供有关该基金的全面,准确和及时的数据,以便可以完全了解该房地产投资信托基金的投资及风险因素,从而有助他们在掌握充分资料的情况下作出投资决定.所有可能会造成利益冲突或会使人认为会造成该等冲突的交易,委任或活动,应向投资者及持有人披露.房地产投资信托基金的广告不得载有虚假或误导的数据,亦不得以欺诈的方式表述.違反本守則的後果任何人如未能遵守本守则内适用于该人的任何条文 -(a) 不会即因此而须负上任何司法或其它程序的法律责任.但在根据该条例而在任何法院进行的程序中,本守则都可以获接纳为证据,以及如法院认为本守则载有的任何条文与有关法律程序中所提出的任何问题有关,都可以在就有关问题作出裁决时参照有关条文;及(b) 证监会将考虑有关缺失会否意味着有关人士并非适当人选,以及有关的房地产投资信托基金是否适宜继续获得认可.第1章∶行政安排1.1 证监会已将该会根据该条例第104条有关房地产投资信托基金的权力,转授予证监会执行董事(中介团体及投资产品)及任何依据该条例委任的获转授职能者.1.2 根据该条例第8条,证监会获赋权就征询意见或其它目的成立委员会.证监会可以成立房地产投资信托基金委员会,以就与本守则有关的事宜进行征询及提供意见.该房地产投资信托基金委员会的职权及成员,将在其职权范围内订明. 资料私隐1.3 申请人可能因本守则要求其提供数据而须向证监会提供《个人资料(私隐)条例》所指的个人资料.证监会仅为执行职能而使用申请人提供的个人数据.证监会在执行职能时,可将申请人提供的个人资料与证监会或香港或海外政府机关,其它监管机构,法团,团体或个人所持有或收集的数据进行核对,比较,转移或交换,以便核实有关数据.在符合该条例第378条载述的限制下,证监会可向其它监管机构披露个人资料.根据《个人资料(私隐)条例》,依据本守则向证监会提供数据的人士或有权按照规定的方式及在该条例订明的范围内,要求查阅或更正该人士已提供予证监会的个人资料.如有任何查询,应向证监会个人数据私隐主任提出.2.1 "有联系者"的涵义与该条例内有关作为某人的"有联系者"的定义相同.2.2 "有联系公司"-一家公司如拥有或控制另一家公司的投票权达20%或以上,即为该另一家公司的有联系公司.或如两家公司同属另一家公司的有联系公司,则该两家公司即为有联系公司.2.3 "本守则"指由证券及期货事务监察委员会发出的《房地产投资信托基金守则》.2.4 "集体投资计划"的涵义与该条例附表1给予该词的定义相同.2.5 "证监会"指该条例第3条所订明的证券及期货事务监察委员会.2.6 "委员会"指房地产投资信托基金委员会.2.7 "关连人士"的定义见本守则第8.1条.2.8 "组成文件"指监管有关计划的组成的主要文件,及包括有关的信托契约及所有重要的协议书.2.9 "控权实体"的涵义与该条例内有关"控权实体"的定义相同(有关定义的第(a)(ii)条除外).2.10 "股息投资计划"指自动将持有人的股息再投资于更多的计划单位之上的安排.2.11 "联交所"指香港联合交易所有限公司.2.12 "持有人"就某计划的单位来说,指在登记册上获注明为该单位的持有人的人士.2.13 "学会"指香港测量师学会.2.14 "管理公司"指依据本守则第5章获委任的实体,并包括获管理公司转授职能者(如适用).2.15 "销售檔"指载有某计划的数据的文件,或与其一并发出的檔,以邀请公众人士购入该计划的单位.2.16 "普通决议"指由某计划的持有人作出的决议,并且该决议是在适当地召开的会议上,获有份出席及有权投票或透过代表投票的计划持有人以投票方式透过简单多数票所通过的.2.17 "物业估值师"或"总估值师"指依据本守则第6章获委任的某计划的物业估值师.2.18 "房地产项目"或"物业"指土地或建筑物,不论有关权益属于永久产业或租赁产业权益,以及包括停车场及附属于有关房地产项目拥有权的资产(例如家俬,固定装置等).2.19 "房地产投资信托基金"指根据本守则获得证监会认可的计划.2.20 "计划"指根据本守则获得认可的房地产投资信托基金.2.20A "该条例"指《证券及期货条例》(第571章).2.21 "重大持有人"的定义见本守则第8.1条.2.22 "特别目的投资工具"指由某计划依据本守则的规定拥有及控制的特别目的投资工具.2.23 "特别决议"指在适当地召开及以投票方式表决的会议上,获75%或以上有份出席及有权投票或透过代表投票的计划持有人所通过的决议.2.24 "具规模的财务机构"指根据《银行业条例》获得认可和发牌以从事银行业务的机构,或实收资本最少为150,000,000港元或等值外币的财务机构.2.25 "受托人"指依据本守则第4章获委任的实体.第3章: 房地產投資信託基金的基本認可要求甚么是房地产投资信托基金3.1 房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划.有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报.房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金,会根据组成檔加以运用,以在其投资组合内维持,管理及购入房地产.获得认可的房地产投资信托基金必须具备的条件3.2 寻求证监会认可的房地产投资信托基金必须具备下列特色:(a) 专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目;(b) 积极地买卖房地产项目是受到限制的;(c) 收入的较大部分必须源自房地产项目的租金收入;(d) 收入的绝大部分必须会定期以股息方式分派给持有人;(e) 订明其最高借款额;及(f) 关连人士交易必须获得持有人的批准.3.3 根据该条例第104(2)及105(2)条,就向房地产投资信托基金送达通知或决定,及就任何相关广告,邀请或档的发出而言,必须有一名个人获得证监会核准.因此,任何申请认可的人士均需要提名一名个人,以便证监会可以将其核准为核准人士.3.4 核准人士必须:(a) 一般在香港居住;(b) 将目前的联络资料通知证监会,包括(在尽可能适用的范围内)地址,电话及传真号码,以及电子邮件地址;(c) 可以在营业时间内由证监会以邮件,电话,传真及电子邮件方式联络;(d) 在联络资料出现任何变化后的14天内,将有关变化通知证监会;及(e) 遵守证监会认为恰当的任何其它规定.3.5 获证监会认可为房地产投资信托基金的核准人士的个人,一般亦会被核准为就与该房地产投资信托基金有关的广告,邀请或文件的发出的核准人士.3.6 证监会认可房地产投资信托基金的一项条件,是该基金将会在证监会接纳的某个期间内在联交所上市.第4章: 受託人委任受托人4.1 申请认可的各计划在架构上必须属信托形式,以及须委任证监会接纳的受托人.注: 本章列出受托人的一般责任.受托人亦须履行一般信托法施加于其身上的职务.受托人的一般责任4.1A 受托人负有受信责任以信托形式为持有人的利益而持有有关计划的资产,及监察管理公司的活动是否符合该计划的有关组成文件及适用于该计划的监管规定.此责任包括确保管理公司的所有投资活动均符合有关计划的投资目的和政策及其组成檔的规定,且符合持有人的利益.4.2 受托人必须:(a) (i) 在履行职能及职务以及保障持有人的权利及权益时,以适当勤勉的手法行事及时刻保持警觉;注: 受托人如认为恰当,可以就与管理该计划有关的事宜,寻求独立专业顾问的意见或建议. (ii) 确保该计划的所有资产按照其组成檔的规定,适当地分开处理及为持有人的利益而持有;及 (iii) 对其代名人及代理人就构成该计划财产的资产的作为或不作为负责;(b) 采取合理审慎的措施,确保该计划在出售,发行,购回及注销其单位时,均依照组成檔的规定行事;(c) 不时委任符合第6章所列出的资格规定的总估值师,替该计划的房地产项目估值,并按照第6章的规定,替该计划的房地产项目制备估值报告;(d) 如受托人或管理公司合理地相信进行有关估值是恰当的,则须安排替该计划的任何房地产项目进行估值;(e) 执行管理公司的投资指示,但有关指示与销售文件,组成文件,本守则或一般法律的规定有所冲突的除外;(f) 采取一切合理审慎的措施,确保该计划遵守组成檔内的投资及借款限制及该计划据此获给予认可的条件;(g) 采取一切合理审慎的措施,确保除非受托人已获得所委任及以书面指示的物业估值师提交的近期的估值报告,否则不得由受托人或替受托人购入或出售任何房地产项目;注: 该房地产项目的估值生效日期不得超过有关通函发出日期前的3个月(若有关交易需要持有人批准)或有关买卖协议日期前的3个月(若有关交易毋须持有人批准).(h) 采取一切合理审慎的措施,确保由该计划或替该计划进行的所有交易都是以公平的方式进行,同时关连人士交易都是根据第8章进行的;注: 若受托人对于某项交易是否为关连人士交易存疑,必须要求有关交易按照第8章的规定进行. (i) 向持有人发出报告(该报告须载入年度报告),说明根据受托人的意见,管理公司有否在各个重要方面依照组成文件的规定管理该计划;如果管理公司未有依照组成文件的规定管理该计划,该报告必须说明管理公司在哪些方面未有符合有关的规定,以及受托人就此采取的措施;(j) 采取一切合理审慎的措施,确保在认购单位的款项未收妥前,不会发出单位证明书;(k) 采取一切合理审慎的措施,确保该计划具有所拥有的房地产项目及就该计划的资产而替该计划签立的合约(例如物业合约,租约,联营协议或联合安排协议,以及任何其它协议)的适当法定业权,同时该等合约每份都必须为合法,有效,具约束力及可由该计划或替该计划按照有关条款予以执行的; 注: 有关房地产项目必须具有良好和可销售的业权.(l) 采取一切合理审慎措施,确保管理公司就该计划的房地产项目安排足够的物业保险及公众保险; (m) 采取一切合理审慎的措施,确保该计划的每个单位的资产净值都会在或当估值师就有关期间发表年度估值报告时加以计算,而该资产净值将在年度报告中刊登;(n) 要求管理公司在合理可行的情况下,尽快将违反本守则的情况向受托人汇报,而且在适用的情况下,受托人须在接获管理公司的汇报后,将有关违规情况通知证监会;及(o) 负责就该计划持有的所有特别目的投资工具委任董事局.获接纳为受托人的条件4.3 受托人必须是:(a) 根据《银行业条例》第16 条的规定而获发牌的银行;或(b) 上述银行的附属信托公司;或(c) 在香港境外成立而获证监会接纳的银行业机构或信托公司.4.4 受托人的帐目必须经独立审计,其已发行及实收资本及非分派资本储备最少为10,000,000 港元或等值外币.4.5 即使上文第4.4 条另有规定,如果受托人是获证监会接纳的具规模的财务机构("控股公司")的全资附属公司,而又符合下列条件,则受托人的实收资本及非分派资本储备可以少于10,000,000港元:(b) 控股公司承诺不会任由其全资附属公司违责,同时,如果未获证监会事先许可,不会自行处置受托人的股本或容许受托人的股本受到处置或予以发行,致使受托人不再是该控股公司的全资附属公司.4.6 受托人:(a) 拥有的主要人员必须对持有与根据本守则获得认可的房地产投资信托基金的运作方式类似的计划有所认识,具备有关的组织资源及相关经验;或(b) 所隶属的集团必须:(i) 具备良好声誉;(ii) 曾经在海外司法管辖区出任房地产投资信托基金或类似性质的基金的受托人;及(iii) 可以在所有重要方面向受托人提供足够支持,以便受托人可以履行其就该计划的职能.受托人的退任4.7 除非已委出新受托人及其委任已事先获得证监会批准,否则受托人不可退任.受托人的退任必须在新的受托人履新时才可以生效.受托人的独立性4.8 受托人必须独立于管理公司,而管理公司亦必须独立于受托人.4.9 即使上文第4.8 条另有规定,如果受托人及管理公司均为法团,并且拥有相同的最终控股公司,及如果符合以下说明,则不论受托人及管理公司是否在香港或其它地方注册成立,两者均会被视为互相独立:(a) 受托人及管理公司均为具规模的财务机构的附属公司;(b) 受托人及管理公司均并非对方的附属公司;(c) 受托人及管理公司并无相同的董事;(d) 受托人及管理公司均签署承诺书,声明在处理该计划的事宜时,将会独立行事;及(e) 受托人及管理公司的最终控股公司向证监会提交声明及作出承诺,表示除彼此隶属同一集团这个关系外,受托人及管理公司均会独立行事;同时最终控股公司亦会确保受托人及管理公司会继续独立行事.第5章: 管理公司,核數師,上市代理人及財務顧問委任管理公司5.1 每个要求获得认可的计划,必须委任证监会接纳的管理公司.管理公司的一般责任5.2 管理公司必须:(a) 根据该计划的组成檔的规定,纯粹以持有人的利益管理该计划,同时亦要履行一般法律加诸其身上的职务;(b) 确保该计划的资产在财政及经济方面都按持有人的利益获得专业管理,包括但不限于: (i) 制订该计划的投资策略及政策及有效地管理与该计划有关的风险;(ii) 厘定该计划的借款限额;(iii) 投资于符合该计划的投资目标的房地产项目;(iv) 管理该计划的现金流量;(v) 管理该计划的财务安排;(vi) 制订该计划的股息支付时间表;(vii) 为该计划的房地产项目安排足够的物业保险及公众保险;注: 倘若在投购业权保险属普遍做法的司法管辖区,管理公司便应就位于该司法管辖区内的物业作出该保险安排.(viii) 策划租户的组合及物色潜在租户;(ix) 制订及落实租务策略;(x) 执行租约条件;(xi) 确保所管理的房地产项目遵守政府规例;(xii) 履行租务管理工作,例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施,以及与租户磋商出租,退租,续订租约,租金检讨,终止租约及重新出租等事宜;(xiii) 进行租金评估,制订租约条款,拟备租约,收取租金及入帐,追收欠租及收回物业; (xiv) 确立及执行例行的管理服务,包括保安监控,防火措施,通讯系统及紧急事故管理; (xv) 制订及落实有关楼宇管理,维修及改善的政策及计划;及(xvi) 推动修缮及监察有关活动;(c) 确保该计划具有所拥有的房地产项目及就该计划的资产而替该计划签立的合约(例如租约)的适当法定业权,同时所有该等合约都必须是合法,有效,具约束力及可由该计划或替该计划按照有关条款予以执行的;(ca) 实施适当政策及进行尽职审查,以确保管理公司只会在审慎及勤勉地进行调查后才作出投资.涉及某计划投资或不投资于某一国家或物业的所有相关步骤,程序及决定,全部均须妥善及清楚地以书面方式记录,作为管理公司备存纪录的职能的一部分.注: (1) 管理公司须采取一切合理的步骤,以确保有关计划在海外物业方面的权利,已根据有关司法管辖区适用的土地业权及产权法适当地归属及注册,并可在该海外司法管辖区的司法体系内强制执行.(2) 尽管须进行的尽职审查所涉及的范围或事宜会因应有关物业,其地理位置及其它情况而有所差别,然而,不论物业位处何地,均须按相同准则就物业进行尽职审查.(3) 管理公司有责任就任何物业投资的所有相关范畴进行所有适当和透彻的尽职审查.尽管何谓相关范畴将取决于有关物业的性质及特定情况及其所在的司法管辖区,然而,该等相关范畴包括例如以下事宜:(i) 物业的拥有权及业权;(ii) 必需的政府批准及城市规划要求;(iii) 对物业用途及外资拥有权的限制;(iv) 安全规定;(v) 土地补价规定;(vi) 物业是否负有产权负担;(vii) 是否符合分区规划及建筑物规定;(viii) 现有及预期出现的租约及重大协议;(ix) 维修及营运物业所需的开支;及(x) 已投购的保险的承保范围及金额.(以上清单旨在提供有关须进行尽职审查的范畴的若干指标,但所列范畴并非巨细无遗.)。

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。

由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。

此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs 作为房地产投资基金中一种形式的本质。

不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。

REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。

房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。

它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持并推广。

[编辑]通过REITs融资的优势REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。

对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。

首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。

其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。

最后，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。

在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。