12影响净收益的

净收益的求取一、净收益测算的基本原理1、收益性房地产获取收益的方法，可分为出租和营业两大类。

2、净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益（投资法）；二是基于营业收入测算净收益（利润法）。

3、在实际估价中，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，宜通过租赁收入求取净收益来估价。

（一）基于租赁收入测算净收益的基本原理净收益＝潜在毛租金收入+其他收入－空置和收租损失－运营费用＝有效毛收入－运营费用潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入＝有效毛收入－运营费用＝净收益4、净收益净收益是净运营收益的简称，是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。

5、潜在毛收入是房地产在充分利用，没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入。

写字楼等出租型房地产的潜在毛收入，一般是潜在毛租金收入加上其他收入。

潜在毛收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平加上其他收入。

空置的面积没有收入。

收租损失是指租出的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金，少付租金或者不付租金所造成的收入损失，空置和收租损失通常是按照潜在毛收入的一定比例来估算。

6、有效毛收入是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。

进一步说明如下：（1）对于有抵押贷款负担的房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额是以测算包含自有资金和抵押贷款价值在内的整体房地产价值为前提的（2）这里所讲的房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，而不包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构建、设备、装饰装修等的折旧费。

（3）房地产改扩建能通过增加房地产每年的房地产价值增加额相当，从而两者可相抵，因此不将它作为运营费用的一部分。

（4）运营费用中之所以不包含所得税，是因为所得税与特定业主的经营状况直接相关。

（在评估投资价值时，通常采用扣除所得税后的收益，这种收益被称为税后现金流）7、运营费用与有效毛收入之比，称为运营费用率净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率。

华南农业大学学报(社会科学版)2013年第1期（第12卷）JOURNALOFSOUTH CHINA AGRICULTURAL UNIVERSITY（SOCIAL SCIENCE EDITION ）No．12013（Vol．12）收稿日期：2012－11－15基金项目：高等学校博士学科点专项科研基金项目(20090008110011)作者简介：贾兴梅(1984—)，女，安徽砀山人，中国农业大学经济管理学院博士研究生，主要研究方向为农业经济．①文中数据全部源于《全国农产品成本收益资料汇编》，部分数据通过整理而得。

成本因素对农业净收益的影响①贾兴梅，李平(中国农业大学经济管理学院，北京100083)摘要：1998—2010年，我国稻谷、小麦、玉米的种植成本呈波浪型上升态势，粮农净收益的上升空间受到严重挤压。

文章利用稻谷、小麦、玉米及三粮整体在1998—2010年的可比成本收益数据，测算粮农净收益对各种成本要素的敏感度系数，评价各种成本因素对粮农净收益的影响。

结论是：从敏感度上看，人工成本＞物质与服务费用＞土地成本，家庭用工折价＞雇工费用，自营地折租＞流转地租金。

由此得出，土地成本的变化对粮农净收益的作用较小，物质与服务费用是引起种粮净收益变化的主要因素，其中种子费、化肥费、租赁作业费、农药费起到关键作用，人工成本中家庭用工的变化对种粮净收益影响较大。

关键词：成本因素；净收益；敏感度系数；物质与服务费用；人工成本；土地成本中图分类号：F304．2文献标识码：A 文章编号：1672－0202（2013）01－0017－07一、引言随着工业化、城镇化的全面推进，我国农业也经历着一系列深刻变化，农业成本的上升，农民种粮净收益的下降，严重打击了农民的种粮积极性，对农业发展和粮食安全带来巨大的影响。

提高农民的种粮积极性是保证中国粮食安全的决定因素［1］，如何协调粮食安全与农民种粮增收之间的矛盾关系，增加农业净收益，成为中国经济社会发展中无法回避的重大课题［2］。

资产评估实务（⼀）净收益的确定知识点净收益的确定（⼆）净收益的确定1.净收益的确定（必须使⽤客观净收益）（1）客观净收益的含义（接近于财务管理中现⾦净流量的概念）①客观净收益定义正常的市场条件下不动产⽤于法律上允许的最佳利⽤⽅向上的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。

②实际净收益与客观净收益的区别实际净收益是指在现状下被估不动产实际取得的净收益实际收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接⽤于评估。

例如，当前收益权利⼈在法律上、⾏政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使不动产的收益偏⾼或偏低，⽽这些权利或限制⼜不能随同转让；当前不动产并未处于最佳利⽤状态，收益偏低；收益权利⼈经营不善，导致亏损，净收益为零甚⾄为负值；⼟地处于待开发状态，⽆当前收益，同时还必须⽀付有关税、费，净收益为负值。

（2）客观净收益的计算（客观总收益-客观总费⽤）①⼀般以年为单位②客观总收益（接近于会计中收⼊的概念）1）求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，⽽不能以实际收益计算。

2）不动产所产⽣的正常收益必须是其处于最佳利⽤状态下的结果。

最佳利⽤状态是指该不动产处于最佳利⽤⽅向和最佳利⽤程度。

在现实经济中，应为正常使⽤下的正常收益。

3）在确定客观总收益时应该注意⼀是需以类似不动产的收益作⽐较；⼆是需对市场⾛势作准确的预测；三是必须考虑收益的风险性和可实现性。

4）有租约限制的租约期内的租⾦宜采⽤租约所确定的租⾦，租约期外的租⾦应当采⽤正常客观的租⾦，并在评估报告中恰当披露租约情况。

③客观总费⽤（接近于财务管理中付现费⽤的概念）1）总费⽤是指取得该收益所必需的各项（付现）⽀出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投⼊的正常⽀出。

总费⽤也应该是客观费⽤。

2）应该剔除不正常的费⽤⽀出，选择正常⽀出作为费⽤。

3）客观总费⽤构成不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、税⾦等。

【例2.单选题】（2011年）运⽤收益法评估房地产，在求取房地产净收益过程中，需要从房地产的客观收⼊中扣除客观费⽤，通常需要扣除的客观费⽤包括（）。

影响净资产收益率的指标引言净资产收益率（Return on Equity，ROE）是衡量企业盈利能力的重要指标之一。

它反映了企业利用其自有资本所创造的收益水平。

影响净资产收益率的指标种类繁多，本文将对其中一些关键指标进行探讨。

一级标题1：资产周转率二级标题1：资产周转率的定义资产周转率是指企业在一定时间内，将总资产转化为销售收入的能力。

它反映了企业对资产的利用效率。

二级标题2：资产周转率的计算公式资产周转率=销售收入/平均总资产，其中平均总资产=（期初总资产+期末总资产）/ 2。

二级标题3：资产周转率对净资产收益率的影响资产周转率高意味着企业能够更有效地利用其资产创造销售收入，从而提高净资产收益率。

例如，通过增加销售额、减少存货周转时间和资产结构调整等手段，企业可以提高资产周转率，从而实现ROE的增长。

一级标题2：净利润率二级标题1：净利润率的定义净利润率是指企业净利润占销售收入的比例。

它反映了企业在销售过程中的盈利能力。

二级标题2：净利润率的计算公式净利润率=净利润/销售收入。

二级标题3：净利润率对净资产收益率的影响净利润率高意味着企业在销售过程中获得的利润占比较高，从而提高净资产收益率。

企业可以通过提高销售价格、降低生产成本、优化收费结构等方式来提高净利润率，进而提高ROE。

一级标题3：负债比率二级标题1：负债比率的定义负债比率是企业长期负债与资产总额之比，它反映了企业融资的依赖程度和资本结构。

二级标题2：负债比率的计算公式负债比率=长期负债/资产总额。

二级标题3：负债比率对净资产收益率的影响负债比率高意味着企业融资压力较大，利息负担较高，从而对净资产收益率产生不利影响。

当负债比率过高时，企业需要支付更多的利息费用，从而降低了净利润和ROE。

一级标题4：股东权益比率二级标题1：股东权益比率的定义股东权益比率是企业自有资本与总资本之间的比例，也称为资本杠杆比率。

它衡量了企业利用债务融资来扩大资本规模的程度。

净资产收益率的计算影响因素分析及实例一、净资产收益率的计算方法其中，净利润是企业在一定时期内的净收益，净资产是企业在该时期的资产减去负债的余额。

二、影响净资产收益率的因素分析1.经营效益：经营效益是企业实现净利润的重要因素之一、良好的经营效益可以提高企业的销售收入、利润率和资产利用率，从而增加净资产收益率。

2.资本结构：资本结构指企业通过债务和股权融资所形成的资本比例。

高比例的股权融资会导致企业的杠杆效应增加，从而提高净资产收益率；而高比例的债务融资则会增加企业的财务风险，降低净资产收益率。

3.资产负债配置：资产负债配置是指企业将资金投入到不同的资产项目上。

良好的资产负债配置可以提高资产利用效率，提高净资产收益率。

4.经营风险：经营风险是企业在经营过程中面临的各种不确定因素。

例如市场竞争、政策变化、技术创新等。

较高的经营风险会增加企业的不确定性和财务风险，降低净资产收益率。

5.具体行业和市场的竞争程度：不同行业和市场的竞争程度不同，竞争程度越高，企业在市场上获得利润的能力就越低，进而净资产收益率也会受到影响。

三、净资产收益率实例分析假设A公司在其中一年度的净利润为100万元，净资产为500万元，计算其净资产收益率如下：通过净资产收益率的计算，我们可以得知A公司在该年度将实现20%的净资产回报率。

分析影响A公司净资产收益率的因素：1.经营效益：如果A公司能够增加销售收入、提高利润率和资产利用率，就能够增加净利润，进而提高净资产收益率。

2.资本结构：如果A公司在资本结构中增加股权融资比例，将杠杆效应发挥到更大程度上，有可能提高净资产收益率。

3.资产负债配置：如果A公司能够优化资产负债结构，提高资产利用效率，减少财务风险，有望提高净资产收益率。

4.经营风险：如果A公司能够规避或降低经营风险，避免经营风险对企业的影响，净资产收益率可能会提高。

5.行业竞争程度：如果A公司所在的行业竞争程度较低，即使在市场上获得的利润能力相对较高，净资产收益率也会受到一定的提升。

净收益名词解释解释说明以及概述1. 引言1.1 概述本文旨在对净收益这一概念进行解释和说明。

净收益是一个重要的经济指标，它代表了个体、机构或整个经济体系在特定时期内所实现的净收入，即扣除相关费用和成本后的利润数额。

净收益的计算方式和成分因领域而异，但其核心概念都是衡量经济实体在运营活动中所获得的可支配的利润。

本文将介绍净收益的定义、计算方式以及其在不同领域中的重要性和应用案例。

1.2 文章结构文章分为五个主要部分：引言、净收益名词解释、解释说明净收益的意义和作用、概述净收益在不同领域中的应用情况以及结论。

每个部分都有相应的小节，详细介绍了该主题下的各个方面内容。

1.3 目的本文旨在帮助读者全面理解净收益这一概念，并认识到其在经济运作中的重要性和广泛应用。

通过对定义、计算方式以及实际应用案例等方面进行探讨，读者可以深入了解净收益对于个体、机构和整个经济体系的意义，以及影响净收益变化的因素和规律。

同时，本文还将展望未来对净收益研究方向的探索与发展，希望为相关领域的研究和实践提供一定的启示和借鉴。

2. 净收益名词解释：2.1 定义：净收益是指企业或个人在经营活动或投资行为中所获得的总收入减去相关费用和支出后所剩下的净利润。

简而言之，净收益代表了实体或个人在特定时间段内所实现的经济利益。

2.2 成分和计算方式：净收益通常由以下主要成分组成：总收入、直接成本、固定费用、可变费用以及其他相关费用。

其计算方式可以通过以下公式表示：净收益= 总收入- 直接成本- 固定费用- 可变费用- 其他相关费用2.3 重要性和应用领域：净收益在商业、金融以及其他领域中具有重要意义和广泛应用。

对于企业来说，净收益是衡量其经营活动是否获利的关键指标。

它可以帮助企业评估其财务状况、确定经营策略，并为投资者提供有关企业价值的信息。

在金融领域，净收益是衡量投资组合或证券交易绩效的重要指标。

投资者通常根据净收益来衡量投资回报率，并基于这一指标做出投资决策。

影响净资产收益率的因素是什么？影响净资产收益率的因素主要有总资产报酬率、负债利息率、企业资本结构和所得税率等。

总资产报酬率净资产是企业全部资产的一部分，因此，净资产收益率必然受企业总资产报酬率的影响。

在负债利息率和资本构成等条件不变的情况下，总资产报酬率越高，净资产收益率就越高。

负债利息率负债利息率之所以影响净资产收益率.是因为在资本结构一定情况下，当负债利息率变动使总资产报酬率高于负债利息率时，将对净资产收益率产生有利影响;反之，在总资产报酬率低于负债利息率时，将对净资产收益率产生不利影响。

资本结构或负债与所有者权益之比当总资产报酬率高于负债利息率时，提高负债与所有者权益之比，将使净资产收益率提高;反之，降低负债与所有考权益之比，将使净资产收益率降低。

所得税率因为净资产收益率的分子是净利润即税后利润，因此，所得税率的变动必然引起净资产收益率的变动。

通常.所得税率提高，净资产收益率下降;反之，则净资产收益率上升。

下式可反映出净资产收益率与各影响因素之间的关系：净资产收益率=净利润/平均净资产=(息税前利润-负债×负债利息率)×(1-所得税率)/平均净资产净资产收益率和净资产报酬率有哪些区别？净资产收益率是企业净利润与平均净资产的比率，反映所有者权益所获报酬的水平。

净资产收益率=资产净利率×权益乘数。

净资产报酬率是企业一定时期内净利率与所有者权益的比率，该指标反映了企业所有者所获投资报酬的大小。

净资产报酬率=净利润/平均净资产总额×100%。

净资产是什么意思？净资产是指所有者权益或者权益资本。

企业的净资产，是指企业的资产总额减去负债以后的净额，它由两大部分组成，一部分是企业开办当初投入的资本，包括溢价部分，另一部分是企业在经营之中创造的，也包括接受捐赠的资产,属于所有者权益。

计算12月份营业利润所得税费用净利润要计算12月份的营业利润、所得税费用和净利润，首先需要了解财务报表中的主要指标和公式。

1.营业利润计算公式：
营业利润=营业收入-营业成本-营业费用
营业收入指企业生产和销售产品所获取的全部收入；营业成本指企业生产和销售产品所发生的全部成本；营业费用指企业在生产经营过程中发生的费用。

2.所得税费用计算公式：
所得税费用=应交所得税-递延所得税
应交所得税是根据企业当期利润计算出来的，递延所得税是指企业为将来可能发生的递延所得而计提的所得税。

3.净利润计算公式：
净利润=营业利润-所得税费用
净利润是企业在经营活动中实现的净利润。

下面以企业的财务数据为例，来计算12月份的营业利润、所得税费用和净利润。

假设该企业12月份的财务数据如下：
营业收入：100,000元
营业成本：60,000元
营业费用：15,000元
应交所得税：10,000元
递延所得税：2,000元
根据上述公式，可以计算出12月份的营业利润、所得税费用和净利润：
营业利润=营业收入-营业成本-营业费用
=100,000-60,000-15,000
=25,000元
所得税费用=应交所得税-递延所得税
=10,000-2,000
=8,000元
净利润=营业利润-所得税费用
=25,000-8,000
=17,000元
因此，该企业12月份的营业利润为25,000元，所得税费用为8,000元，净利润为17,000元。

需要注意的是，财务数据会因企业所处行业、规模和经营状况的不同而有所差异，因此以上例子只是一种计算方法，实际情况需要具体分析。

影响营业利润的科目口诀
在企业的财务报表中，营业利润是一个重要的指标，它代表着企业在经营过程中所获得的利润。

要想了解营业利润的构成因素，我们需要了解哪些科目会影响营业利润。

以下是一个简单的口诀来帮助记忆：
收入减费用，税金计提不可少。

资产减损失，对营利影响不小。

这个口诀涵盖了影响营业利润的四个主要科目：收入、费用、税金和资产损失。

让我们来更详细地解释一下每个科目的作用。

1. 收入
收入是指企业在销售产品或提供服务过程中所获得的收入。

这包括销售商品的收入、提供服务的收入、出租资产的收入等。

所有这些收入都会计入营业收入中，这是营业利润的一个重要组成部分。

2. 费用
费用是指企业在经营过程中所发生的各种成本，如销售费用、管理费用、财务费用等。

这些费用都会减少企业的营业利润，因此在计算营业利润时必须扣除这些费用。

3. 税金
税金是指企业需要向政府缴纳的各种税费，如企业所得税、增值税等。

这些税金的计提会影响企业的财务状况和利润水平，因此在计算营业利润时必须考虑这些税金的影响。

4. 资产损失
资产损失是指企业在经营过程中由于资产的贬值或者损失所引起的成本。

这些损失会减少企业的营业利润，因此在计算营业利润时必须将这些损失考虑在内。

通过了解这些影响营业利润的科目，企业可以更好地了解自己的财务状况，制定合理的财务策略，提高利润水平和经营效益。