中海地产限额管理设计
一、按照成本科目，逐个分析各项成本。
1.前期工程：普通水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小关于，与总建筑面积关联不大。场地现状，直接决定它成本水平。
（1）例如，如果存在“场地土方工程”这一项话，例如坡地项目，或未能进行三通一平交地项目，其造价水平就高。
（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。
前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，当前诸多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧办法来减少这一某些造价？因背面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到背面一并解决与回答。
另一种注意点就是围墙，咱们曾经有某个项目暂时围墙分判花掉三个月时间，当前听上去人们也许觉得比较难以理解，问其因素就是设计对于围墙方案迟迟未定，重复修改，固然不排除这个地块地理位置、地面如下地质有问题，因此方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一种地区公司项目来讲，暂时围墙原则化必定不是难事，这样可以节约咱们诸多无谓时间损耗，想想三个月工期就由于暂时围墙工程而消耗掉是多么痛心事情。另一方面在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其重要功用还是围护且是暂时性质，固然局部需要营销包装，有些地区围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，某些营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈事情。
尚有一种状况，对于地块较大项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块道路交通系统设计状况下，必然要兴建一定数量暂时道路、暂时围墙、暂时绿化等等设施，耗费相称大。这是不可取。
2.基本工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，当前造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程，暂时录不到规律数字，因素一方面是非桩基本形式
多样化，差别很大；另一方面是本来科目没有这一项，所有非桩基本所有并入主体工程中去，在设立工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学。
基本工程造价水平，从严格意义上讲，与建筑物基底面积直接有关，而与建筑物层数（详细地体当前建筑面积上）关联性较小。以建筑物基底计算桩基本工程，其造价为600－800元／m2。
基本工程造价水平，显得较为刚性。
（1）地基解决：这项费用，完全与场地地质条件关于，运气不好，将付出大笔金钱，运气好，支出很少，甚至不发生费用。例如佛山地区地下溶洞较多，解决起来耗费大、耗时长；有此地区会浮现换填土现象，例如北京、成都，换填因素重要是由于可以使用非桩基本，但在基本标高位置土质不符合规定。相对来说，换土之后如果能运用天然地基，是相称节约，但是，这种方案具备明显地区特性，不是每个都市都可以效仿。
（2）桩基本：它造价水平与桩种类关于。而桩种类在多数状况下，又是无法替代，因而也显示出刚性，例如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间选取，如果由于地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩，在工期和经济上都没有优势。除桩型之外，桩长度是影响造价重要因素，而桩长又与地质条件直接有关，普通地说，桩基本工程用在华南和华东地区，明显地，华东桩，要比华南桩长某些，由于土质不好，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩数量增长较多、桩也很长。在某些状况下，抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性明显。
在桩基本工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，特别是桩长记录。端承桩都是按实结算，结算数量根据全是靠现场打桩记录汇总而来，不能仅依托监理去验收，与咱们自己人相比，监理诚信度差得太远。
桩基本工程，其造价上有相称弹性，需要咱们做专门优化解决。咱们部门曾经发出过一份通报，某个项目别墅桩基本工程造价超过400元／m2，究其因素是桩数太密，承载力太高。依照规划设计中心叶总意见，完全可以减少桩数量而用一块较厚某些“板”来作上部柱子支撑体。因此，对于桩基本工程，人们一定要有“优化”意识！
（3）非桩基本：如果可以避免独立筏板基本话，基本工程造价将会明显地减少，
例如让筏板同步兼做地下室底板。如果仅有筏板而无地下室话，那筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济。
3.地下室：地下室工程造价，普通是2,200－3,000元／m2。当前有不少地区地下室造价已经达到4,000水平了，非常可怕！
影响地下室造价因素诸多：
（1）地下室面积：单个地下室面积越小，整体造价水平就越高，由于它分摊了四周墙体，因此多栋高层建筑，其下面地下室如果是连成一片话，相对来说，就很经济；而如果每一栋下部均有一种独立地下室，而每个地下室又互相连通，象是“地道战”同样，那么各种地下室造价水平必定要高于一种地下室。在这一点上，请设计部门在评审方案时多加注意。
（2）地下室层数：普通来说，地下室层数多某些，例如2－3层，其经济性会比1层要好，由于底板和顶板这些造价高昂构件将会被分摊。但是，也会浮现此外一种状况，由于地下室太深，基坑费用加大，将会增长地下室单方造价，同步，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。这一点在都市中心地带体现得非常明显，例如上海建国东路项目和南京凯旋门项目，而在场地开阔、无不良地质条件下，多层地下室其经济性必定优于单层地下室。普通来说，咱们还很少遇到对地下室层数讨论，由于影响地下室层数因素，往往是固定，没有可变余地。由于：一、地下室面积，咱们总是但愿越小越好，最佳不建；二、最小面积地下室如果在项目占地面积足够大状况下，自然人们只会做一层，而不会设计成两层，相反如果项目占地面积小，要想获得足够数量地下室面积，自己只能向地底下要空间。（3）设计经济性：详细地体现上钢筋和砼用量指标上，这一点极其核心！是地下室建导致本控制核心！。当前水平是钢筋140－200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上，影响砼用量是底板厚度。有500mm厚，也有1000mm厚。固然跟层数也关于系，层数多，摊销下来指标就很底。想阐明是，咱们在8月底下发《限额审批意见》中对于钢筋与砼指标含量没有提出详细限额数据，因素是全国各个地区抗震级别、地质条件、人防规定等诸多因素不一致，但应当来说在同一种区域相对有一定规律，或者说研究起来更有指引意义，文中提出请各个区域来进行研究并细化详细指标。如下列出当前在建某些项目指标含量，可大概看出一种区间：
重庆北滨一号二期600.45
（4）顶板覆土：这个因素，影响很大。不少项目，由于地下室占据了大某些地面面积，因此要解决社区环境，就只能在地下室顶板上想办法。覆土1.0－2.0m 是很常用。由于有覆土，将直接影响到顶板部位梁高度和板厚度，以及配筋加大。由于梁加高，将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增长。至于覆土影响造价至何种限度，咱们当前没有数字，由于这一某些不好单独计算，但可以寻找面积大小、平面布局、层数都相近两个地下室，一种有覆土，一种没有覆土，求其差别，进而得出相应成果。咱们建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。
（5）基坑支护：涉及到经济性，在可以保证安全状况下，尽量优化方案，追求最大经济性。安全性必要要由施工单位来承诺，否则将来咱们会晤临被索赔问题。在安全性，咱们自己要有基本判断，在咱们与施工单位之间，求得安全性结识平衡，不能被施工单位牵着鼻子走。
（6）土方工程：对于土方工程量较大项目分期，土方管理是一门学问，也容易被人们忽视，需考虑到开挖土方可运用性。对于开挖出来土方，能否用于本期或该项当前期回填；仍需外运土方，若能联系到某些项目正需要大量回填，尽量“变废为宝”，可减少工程造价。当前各地区土方开挖+外运单价普通在25-50元/m3之间，而土方开挖承建商之因此能赚取较多利润，诸多时候也是拉A地土去填B 地，两边收钱。
（7）地下室豪华限度：中海地下室，很豪华。有诸多甲级写字楼和五星级酒店，它地下室水平，远远没有咱们中海水平高，哪怕咱们项目是个中档定位项目。这也是中海“太实在”一种体现。从设计角度来说，功能齐全，用料经久耐用，在使用过程中，物业管理方面就不会投诉，否则物业必定经常性找设计上毛病，咱们设计人员承担不起这些背后议论和指责，因此，就一次设计到位。豪华体现，集中在地面解决上，另一方面上墙面解决。地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层，要视项目档次而定，不能连低档楼盘都这样做。建设只有高档楼盘才考虑面层解决。
（8）人防工程：影响造价较为明显，但由于详细体现形式是在构造工程上，因此无法拆分出造价水平。加之，人防工程是被动接受设计，想不建都不行。（9）防水工程：普通来说，咱们只设计外防水。在外防水上，有不少地区公司
将底板防水层省掉。如果地下室设计成内外两层防水话，那就大可不必了。但外墙防水当前有些地区是一道，有些地区公司是两道防水（卷材+涂膜或两层卷材），有些还会再加上一道JS防水剂，与否有必要这样多道？值得研究。咱们强调，防水层不准做两道，如果你怕漏，从施工管理上找因素，而不准通过额外耗费来补自己管理上漏洞。
地下室哪些部位在设计上做法上可以优化？
（1）方柱比圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米模板和抹灰至少节约10元，甚至15元。
（2）墙柱面在用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料，虽然涂料用量也许会增长，但腻子工序更贵。固然，地下室地涂料，也不必用好，普通档次就行。当前腻子造价是6－8元／m2。
（3）天花不要抹灰，直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。天花由于有大量梁，因此抹灰面积普通是建筑面积1.2倍以上，遇有顶板覆土时，由于梁需要加高，天花面积甚至会达到建筑面积1.5倍。每平方米抹灰造价按12元／m2计算，对于10,000m2地下室，如果天花抹灰面积是15,000m2，仅此一项就可以节约18万，够发两个骨干员工一年工资。
（4）少设计几盏灯。灯火通明是挥霍。
（5）如果能做成自然通风地下室，那么在机电工程上，将会节约相称费用。例如各种风管和风机，就可以省掉。此外，能使用中压通风管就不要用高压，由于这两种状况下使用板厚相差较大。
（6）地下室门窗工程，重要是防火门，它数量是按规范拟定，刚性很强，想在设计环节上节约，不容易。
（7）地下室机电工程，机电成本可以说是个无底洞，管理得好也可以更经济，并且对于地下室还涉及到诸多要与政府垄断行业承建范畴接驳，因此在设计上需要注意如下几点：
a. 做好管线综合平衡，防止不必要设计变更和现场修改，以致导致挥霍；
b. 对于电气某些，有条件机电图纸最佳能和电力设计院外电设计相匹配（至少需要机电设计单位理解电力设计院本地做法），这样防止两者之间差别较大，而使机电成本无法控制；
c. 合理设立水泵房、消防等控制中心位置，以最适合位置以减少各管路长度；
d. 合理选用各管材：预埋电线管用PVC管，从桥架接至末端设
备之间管段用镀锌电线管（本地有强制规定除外）；给排水管材也是，PVC-U排水管不需要用加厚就不要用加厚；消火栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管就不要使用加厚镀锌钢管等等。
4.地面以上建筑：以住宅层单体造价为例，当前普通是1,650－1,850元／m2（不含户内装饰），比XXX年平均水平高出300-400元/m2。
从物业类型上看，小高层与高层、超高层造价差别并不大，这一点，也许巅覆了人们常识。咱们当前住宅设计都是规定不露梁不露柱，因此在构造上基本都是“框剪”体系，而与层数无关，因此在钢筋和砼含量上相异不明显；但是对于别墅此类低层建筑来说，就完全没有必要设计“剪力”或“短肢”了，太挥霍！。而带电梯住宅比不带地电梯住宅每平方米高50元／m2
（1）建筑工程：此处建筑工程，已经剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目，因此，影响造价水平因素集中在设计经济性上，即钢筋和砼用量，以及屋面造型。住宅层在构造形式上，选取余地不大，由于成本控制重点集中在钢筋和砼用量上。这是设计经济性优化重点！影响钢筋和砼用量指标，尚有一种隐性因素，即所谓“赠送面积”。咱们强调，建安成本所使用建筑面积，是按照全国统一建筑面积计算规则计算，而不是以各地区各都市房管部门房屋测绘所掌握面积计算口径来计算。在这种状况下，如果尚有“赠送面积”，应当阐明赠送部位和面积数量，以便于判断成本自身合理性。当前水平，钢筋45－60kg/m2，砼
0.35-0.45m3／m2。当前钢筋施工单价约为5.50-6.00元／kg，每节约5kg钢筋，就可以节约成本约30元／m2。C30砼价格约为350元／m3，每节约0.1m3/m2砼用量，也可以省35元／m2。屋顶造型影响单方造价水平显明，越是层数少建筑物，分摊成本越高。
（2）防水工程：此项摊至地上建筑面积普通约为20-30元/m2（仅厨卫与屋面），但有些地区还要做外墙防水上，如果外墙所有做防水，造价增长至少40元／m2。但是，外墙是不是一定要做防水？可以再作研究，外墙渗漏重要集中在窗框与外墙交界处。墙体渗漏状况，少见。
（3）入户门工程：如果是木质入户门，其造价与木材种类关于，此外，装饰性边条，如果是整块木料加工而成，造价昂贵，相反如果是多块木片叠合而成，则相对便宜。这一项费用，刚性明显，由于数量固定，每户一樘，当前来讲普通均价在-3000元/樘，高档一点也许一樘门一套锁都需要1500元/樘，整樘门也许在5000元/樘左右，有些也许还要夹钢板，当前懂得“最高记录”是联排别墅3万/樘。
（4）外立面门窗工程：这一项刚性和弹性都很明显。当前，外立面门窗与建筑面积（仅限所在楼层）之比，咱们称之为“窗积比”，约为0.25-0.3（北方普通在0.25左右）。这个指标很重要，如果能控制在0.25,是比较恰当。门窗造价刚性就体当前这个比例上，如果这个比例已经拟定了，并且已经施工了，那么就无法再修改图纸了。影响门窗造价重要是门窗功能。例如隔热、双玻、较好五金件、玻璃种类（净白玻？或是专门颜色？）。如果门窗用后装法施工，将浮现附框费用，相称于每平方米建筑面积增长造价10－15元。当前普通型材、粉末喷涂、双玻、较好五金配件，门窗平均单价是350元／m2；断桥隔热大概是500元／m2左右，塑钢门窗（双玻）大概在350-400元/m2左右。
（5）铝门窗代替品，仅塑钢一种，虽然其具备良好隔热性，但塑钢档次明显低于铝门窗。因此，在铝门窗工程上，咱们只能从其档次上注意节约，例如不容易使用氟碳喷涂，LOW-E玻璃，对于联排别墅不要容易尝试木包铝，内开内倒形式门窗，这样窗造价是普通3倍（以350元/m2为基数）！若以0.3窗积比计算，相称于地上物业单方造价将增长210元/m2（以地上建筑面积计），若按可售，增长造价将会更高！当前各地区公司在门窗档次上有跟别人血拼倾向，这种不顾项目定位、档次、售价等因素攀比心理，要不得。
（6）保温工程：属于地方性工程，与地区气候条件关于。当前以50mm-110mm 苯板保温为主，华东地区是采用内外两道保温砂浆，总来讲，每平方米建筑面积造价在80－100元／m2。总体上说，南方地区节约了这某些费用。
（7）外立面装饰：这是影响建筑物单体造价水平又一种重要因素。一是外立面装饰面积与建筑面积之比，咱们称为“墙积比”，普遍数字是1－1.3；但少某些项目也有1.6－1.8，这个比例偏高，对于联排别墅或独栋别墅来讲，墙积比当前大某些在1.8-2.1之间，甚至更高。如果在设计上，可以注意立面层次不要
过多，将会大大地减少墙积比。二是装饰档次，就是用料。以面砖为例，咱们当前集中采购普通档次面砖，是22元／m2，面砖施工单价为45元／m2，那么外立面造价是67元／m2，按墙积比1.2折算成建筑面积，其单方造价是80.40元／m2。如果墙积比提高到1.4，则增长建筑面积造价是13元，与门造价，或防水工程（不涉及外墙防水）、或栏杆造价、或安防系统造价相称。如果要用较好外墙砖，例如台资厂或日资厂，材料价格预计是50元／m2，相称于增长建筑面积造价33.6元／m2。如果用涂料，当前来说，30元／m2造价可以做到较好合资产品。如果用石材，一要看用量比例，二要看石材种类。《限额审批意见》一文中明确提出了对于各种材料使用面积比例限制，但由于石材价格范畴比较大，没有对其材料单价提出限额原则，且涉及到外立面效果问题，但设计选型时候应注意，能用国产就不用进口，普通来讲小业主是不会有咱们建筑师同样眼光，辨别不出来进口还是国产，此外对于联排别墅外立面石材，是湿贴还是干挂，需要斟酌并较早拟定下来，有地区外立面石材装饰工程分判了几种月，最后还没有拟定是干挂还是湿贴。当前来看，高档联排别墅整项造价以地上建筑面积计约350元/m2如下，小高层、高层物业外立面装饰造价在110元/m2左右，高档在160元/m2左右。当前此项造价“最高记录”是520元/m2，固然只是报成本预测时候数据，最后不也许按这个指标去批复。但愿各地区公司在外立面装饰造价上，要保持克制！一定要认清自己项目档次和售价。
（8）栏杆工程：当前来说，影响造价水平不大。一是栏杆不也许人为地节约，有多大开间，就需要多长栏杆；二是设计原则上，咱们比较谨慎，普通是铁质加玻璃。只要不是太多花饰或是使用不锈钢，造价影响就不大。常规来讲栏杆每延米造价约在300-450元/米范畴内，而整项栏杆工程造价摊至建筑面积约为30-40元/m2。
（9）大堂装饰：影响不大，由于一栋建筑只有一种大堂。装饰档次，豪华装饰一种需要50万元，普通装饰，一种只需要不到5万元。当前《限额审批意见》中提到档次原则是3500、2500、1500元/m2，此项单方指标受层数影响较大，但普通在10-20元/m2，最高不超过25元/m2。
（10）公共部位装饰：重要是电梯厅。当前咱们装饰原则普通是地面和墙面使用抛光砖，或者加配某些石材装饰线条。电梯门套普通用石材。造价水平是50－
精品 中海地产结构设计限额控制 中海地产建筑结构管理部
目录 一、总则 (2) 二、结构设计限额控制指标 (3) 三、结构设计限额控制指标说明 (4) 四、附表 (6) 附表A:钢筋和混凝土含量统计表 (7) 附表B：各公司结构设计限额控制指标 (8)
一、总则 编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。编制时间：20013 年1月 1 日主编单位：中海地产集团有限公司建筑结构管理部 使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表 A）的要求统计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团建筑结构部或 区域、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。 3. 本标准由中海地产集团有限公司建筑结构管理部负责管理和条文解释。制订依据：《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011） 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）
二、结构设计限额控制指标 各公司结构限额指标控制值对照表如下：
三、 结构设计限额控制指标使用说明 1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过 梁、女儿墙、拉板等的钢筋（G ） 和混凝土（V ），不含砌体)用量除以计算范围内的“结 构成本计算面积”（M ），即钢筋用量指标=G/M （kg/m 2 ），混凝土用量指标=V/M （m 3/m 2）。 2. 统计结构材料用量指标所用的“结构成本计算面积”计算规则如下： 结构成本计算面积 M =M0+M1+M2+M3+M4+M5/2+M6/2，其中： 3. 当项目存在留给装修加层的两层高房间面积（M7）时，钢材用量计算规则为： 结构钢材用量=[G+(8～10kg/m 2 )*M7]/（M+M7） 4. 常规采用钢筋主要包括：直径 6mm 钢筋统一采用 H PB300，直径 8mm 及以上钢筋统一采 用 H RB400；也可以全部采 用 H RB400 钢筋。 5. 结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构及剪力墙结构。当 结构采用异形柱框架或短肢剪 力墙结构体系时，混凝土用量应取下限甚至更低。 6. “上部结构”、“地下室或半地下室”及“基础”的定义如下： 6.1 当没有设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指±0.000（不包括）以上 的部分，其余部分如浅基础、 筏板、基础梁、承台、桩和±0.000（包括）以下的 墙、柱等计入“基础”范围（地下部分的统计范围见图 1）。 6.2 当设置地下室或半地下室时，“上部结构”范围指地下室或半地下室顶板以上部分 (不含顶板)；“地下室或半地下 室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内 的部分（含顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部 分如桩等计入“基础”部分（地下部分的统计范围见图 2、3、4）。 6.3 在限额控制指标中，基础部分计入地下室或半地下室指标。
中国海外发展商业设计管理体系 编号：商-GLBH-ZY-2010 写字楼项目设计管理指南 设计管理篇 中国海外发展 规划设计中心
二〇一〇年十一月
目录 一、总则 (1) 1.目的 (1) 2.围 (1) 3.对象 (1) 4.解释 (1) 5.规划设计三级管理流程的容 (1) 第一部分写字楼设计管理流程 (2) 二、写字楼前期设计管理流程 (2) 1.设计计划管理流程 (2) 2.设计单位战略合作、设计单位委托及招标与设计费用管理流程 (3) 三、写字楼建筑设计管理流程 (5) 1写字楼建筑案设计管理流程 (5) 2写字楼标准层平面设计管理流程 (6) 3写字楼立面设计管理流程 (6) 4初步及施工图设计管理流程 (7) 四、写字楼专业设计管理流程 (8) 1写字楼结构设计管理 (8) 2写字楼机电、幕墙案设计管理 (8) 3写字楼公共部位装修设计管理流程 (9) 4写字楼景观设计管理流程 (10) 五、其它设计管理流程 (11) 1项目后评估设计管理流程 (11) 2绿色建筑设计管理流程 (11) 六、设计管理流程图及评审表格 (12) 1写字楼前期设计管理流程图 (12) 2写字楼案设计管理流程图 (13) 3专业设计管理流程图 (14)
4其它设计管理流程图 (15) 5评审表 (15) 第二部分写字楼设计管理指引 (25) 七、管理与设计团队架构及其分工 (25) 1管理与设计团队架构 (25) 2管理与设计团队分工 (30) 八、设计计划 (45) 1案设计前期阶段（60天） (45) 2案设计阶段（120天） (45) 3扩初设计阶段（90天） (48) 4超限审查阶段（45天） (49) 5工程桩基施工图设计阶段（20天） (49) 6施工图设计阶段（120天） (49) 九、设计任务书 (51) 1写字楼建筑案设计任务书 (51) 2写字楼施工图设计设计任务书 (53) 3其它相关专业设计任务书 (54) 十、设计费用 (55) 1总体设计费用标准 (55) 2分项设计费用 (56) 十一、写字楼项目设计合同 (60) 1建筑案设计合同 (60) 2施工图设计合同 (60) 3专业设计与顾问服务合同 (61)
1.目的 明确中海发展地区公司设计管理人员的各自管理职责，保证项目的设计各阶段处于受控状态，确保设计成果正确实施，验证设计质量符合要求，满足项目开发要求，为最终达到设计精品的目标，制定此制度。 2.适用范围 适用于中海发展各地区公司。 3.参照文件 3.1《规划设计管理制度（三级）》 3.2《规划设计中心管理制度》 3.3《中海发展区域公司制管理办法》［2010年.修订版］ 3.4《中海发展区域公司规划设计管理制度》 3.5 集团和区域公司相关规章制度 4.发布、解释与修订 4.1本制度由中海发展总经理办公会负责发布，并自发布之日起试行。 4.2本制度由中海发展规划设计中心负责制定和解释，地区公司设计管理人员必 须严格遵守。 4.3本制度每年进行一次集中检讨，检讨后的修订内容由中海发展总经理办公会 负责签发。 5.设计管理体系的组成 5.1在中海发展总部、区域公司和地区公司设置规划设计评审机构，分层分工决 策和处理相关规划设计方面的工作。 5.2 地区公司规划设计评审小组组成：公司总经理，设计、营销、财务主管领导，
设计管理部、投资部、营销部、客户服务部、商业管理部（持有型物业）负责人。 5.3地区公司规划设计评审小组由评审小组组长负领导责任，评审小组组长由总 经理担任；公司评审小组设秘书一位，由设计管理部人员担任。 5.4地区公司评审小组具体人员和架构由地区公司提名，报区域公司规划设计管 理委员会批准。 5.5地区公司评审小组在有条件的情况下，可以聘请一些有经验的社会优秀建筑 师作为顾问，一方面可以得到更加专业性的意见，另一方面也可以及时收集到设计领域新的潮流和信息。 6.设计管理职责范围 6.1地区公司规划设计评审小组职责 6.1.1负责对项目设计主要阶段成果（包括各专业方案定稿、重大设计变更等） 进行评审。 6.1.2应致力于在公司内部形成设计总监提出专业意见，主管领导、营销人员、 投资人员提出市场意见，评审小组决策，设计总监和建筑师负责组织实施的分层管理、分层负责、权责分明、各施其职的完整决策体系。 6.1.3规划设计的评审要严格遵循民主集中制的原则，要充分听取全体评审小组 成员的意见、中海发展总部、区域公司和地区公司领导有关规划设计的指导思想和各项指示，在此基础上由评审小组组长组织评审小组做出集体决策，并下达到有关部门进行实施及对实施情况进行跟踪和落实。 6.1.4地区公司规划设计评审小组向中海发展规划设计决策委员会、区域公司规 划设计管理委员会和地区公司领导负责。
行政管理制度修改记录表 序号: 修改日期：99.1.18 页 码 章 节 修改内容简要 新 版 第7页a 第22页 第30页 第32页 5.1.a. 第5.10.1-3 附件四 附件五 增加“保密管理规定” 删除“住房分配办法、单 元房管理、合住户管理” 第22页至24页删除 删除“员工租房协议书” 删除“合住户员工租房协 议书” 签发人：
索引 1、目 的 (3) 2、范 围 (3) 3、参考资料 (3) 4、定 义 (3) 5、行政管理： 5. 1 公文管理 (4) 5. 1.a.保密管理……………………………………………….7a 5. 2 印章管理 (8) 5. 3 会议制度及会议管理 (9) 5. 4 写字楼管理 (12) 5. 5 通讯设备管理 (14) 5. 6 复印机管理 (16) 5. 7 办公用品管理 (17) 5. 8 机动车管理及调度 (18) 5. 9 自行车管理 (21)
5.2.a保密管理规定 5.2.a.1.目的 为增强企业在行业竞争力，防止公司商业机密的泄密，使公司每位员工在思想上树立高度的保密观念，在行动上养成良好的保密习惯。现就有关事宜通知如下： 5.2.a.2.保密范围 a.综合部的人事档案和不宜公开的人事资料； b.经营部的投标、报价分析表和定标会议纪要； c.营销部的项目营销策划、项目可行性研究报告、项目营销价格专题报告、购 地客户信息资料等； d.财务部的财务报表及财务保密资料； e.其他。 5.2.a.3.保密纪律 a.不该说的机密，绝对不说； b.不该问的机密，绝对不问； c.不该看的机密，绝对不看； d.不该记录的机密，绝对不记录； e.不在不利于保密的地方存放机密资料； f.撰制机密文件过程中，对涉密事项应严格保密，不得扩散； g.电脑中的机密资料，应该妥善保存，以免泄密； h.不得向外泄露公司内部重要业务活动和技术、经济指标； i.不得向外泄露秘密、内部信息和资料； j.坚持会议保密制度，不准在会外随便讨论会议内容； k.禁止随意携带秘密文件资料外出。 5.2.a.4.机密文件的制定 有关部门在制订机密文件时，撰稿人要严格按照保密纪律办事，不得随意谈论机密内容。各部门应指定一人负责机密文件的起草和保管工作。机密文件经领导审定后，经办人应在文件的右上角盖上阅后退回、阅后销毁等字样或注明秘密等级，以便确定机密文件的传阅范围。
中海地产成本管理体系剖析 1. 引言 中海地产和万科的管理水平高在房地产行业是比较出名的，偶然机会，得到了整套中海地产的《中海地产项目发展成本管理制度》(2006年版)，初看下，中海地产这套成本管理制度并没有复杂或很超前的管理手段，似乎就是将教科书中的成本管理方法落实到了具体管理制度和实施中。再仔细分析，这套制度确实系统性很强，有其很多先进的方面。下面是我对这套中海项目成本管理体系的分析，希望能对集团的成本管理体系改善有所帮助。 2. 中海地产成本管理文件体系分析 中海地产成本管理文件由一系列文件组成，最高一级是《中海地产项目发展成本管理制度》，下面还有一系列文件，包括管理办法，管理指引、工作程序、单项通知和用表等，将这些文件进行分类后，见下表。 3. 中海地产项目成本管理体系分析 (1) 成本管理总思路清晰而且系统， 中海的成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。 (2) 建立了公司统一的、和财务紧密结合的成本分解体系，相当于统一了成本管理的“度量衡”。 中海首先建立了一个和财务科目相结合的成本分解体系-《中海地产房地产开发项目成本科目》，成本计划、成本
管理、成本核算、成本考核等都以这个成本分解体系为基础，即统一了各层次成本的口径和构成，相当于统一了成本管理的“度量衡”，不会出现各个部门对于成本理解不同而造成的偏差，而影响成本管理的执行力。 (3) 成本组织管理架构合理，各部门对于成本管理的职责清晰，并由发展管理部代表公司进行成本总控。 在总部成立项目成本管理工作小组，小组成员由公司发展管理委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。 总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构, 具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络 等工作。负责下达、审批目标成本，并进行成本监控。 集团总部的投资管理部、规划设计中心、营销策划中心、财务资金部和发展管理部，以及各地区公司对于项目成本各部分（基于成本分解体系）的管理职责清晰。 (4) 项目开发建设全过程各阶段的管理方法和管理流程清晰。 实施全过程目标成本管理，在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段，分别建立成本控制目标，实行全过程目标成本管理。并对实施过程的关键节点进行控制，除以上节点外，还有施工过程的主体工程开工或主包合同签订、主体结构封顶两个节点，到达每个节点时必须进行成本预测或核算，超过成本目标必须上报批准。 对于各个阶段成本管理，均配有相应的表格要求填写上报，下面对于表格专门还有分析。 (5) 统一全公司的成本管理方法。 总部对地区公司的合约安排模式做出统一规定，包括合约策划、工程分判模式、报价及定标、甲供材管理、进度款支付等，地区公司应严格执行。 (6) 对成本管理每个环节配有相应工作指引和模板。 对成本管理每个环节配有相应工作指引和模板，内容细致全面，如上述的《中海地产统一合约安排管理办法》中，对项目合同结构策划内容、报价方式、定标原则、工程量计量管理、造价构成、甲供料确定原则及损耗率确定、工程款支付方式等均有详细的说明或规定。 如上述的《合约管理工作程序》中，对合同签订后的合同交底、付款、预算、报价、变更、结算管理等工作，均有详细的说明或规定。 (7) 配套用表齐全、清晰和细致，形成体系，对成本管理每个环节均有标准用表或示例模板。 各项制度的配套用表具体如下：
中海地产结构设计限额控制 中海地产建筑结构管理部
目录 一、总则 (2) 二、结构设计限额控制指标 (3) 三、结构设计限额控制指标说明 (4) 四、附表 (6) 附表A:钢筋和混凝土含量统计表 (7) 附表B：各公司结构设计限额控制指标 (8)
一、总则 编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。编制时间：20013 年1 月1 日主编单位：中海地产集团有限公司建筑结构管理部 使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表 A）的要求统计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团建筑结构部 或区域、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。 3. 本标准由中海地产集团有限公司建筑结构管理部负责管理和条文解释。制订依据：《混凝土结构 设计规范》（GB50010-2010） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011） 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）
二、 结构设计限额控制指标 各公司结构限额指标控制值对照表如下：
三、 结构设计限额控制指标使用说明 1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过 梁、女儿墙、拉板等的钢筋（G ） 和混凝土（V ），不含砌体)用量除以计算范围内的“结 构成本计算面积”（M ），即钢筋用量指标=G/M （kg/m 2 ），混凝土用量指标=V/M （m 3/m 2）。 2. 统计结构材料用量指标所用的“结构成本计算面积”计算规则如下： 结构成本计算面积 M=M0+M1+M2+M3+M4+M5/2+M6/2，其中： 3. 当项目存在留给装修加层的两层高房间面积（M7）时，钢材用量计算规则为： 结构钢材用量=[G+(8～10kg/m 2 )*M7]/（M+M7） 4. 常规采用钢筋主要包括：直径 6mm 钢筋统一采用 HPB300，直径 8mm 及以上钢筋统一采 用 HRB400；也可以全部采用 HRB400 钢筋。 5. 结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构及剪力墙结构。当 结构采用异形柱框架或短肢 剪力墙结构体系时，混凝土用量应取下限甚至更低。 6. “上部结构”、“地下室或半地下室”及“基础”的定义如下： 6.1 当没有设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指±0.000（不包括）以上 的部分，其余部分如浅基 础、筏板、基础梁、承台、桩和±0.000（包括）以下的 墙、柱等计入“基础”范围（地下部分的统计范围见图 1）。 6.2 当设置地下室或半地下室时，“上部结构”范围指地下室或半地下室顶板以上部分 (不含顶板)；“地下室或半地 下室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内 的部分（含顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部 分如桩等计入“基础”部分（地下部分的统计范围见图 2、3、4）。 6.3 在限额控制指标中，基础部分计入地下室或半地下室指标。
******** 管理制度 索引 1.目的：―――――――――――――――――――――――――――――――― 2.范围：―――――――――――――――――――――――――――――――― 3.参考资料：―――――――――――――――――――――――――――――――― 4.定义：―――――――――――――――――――――――――――――――― 5.公司各部门岗位职责：――――――――――――――――――――――――――― 5. 1. 行政部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 2. 人事部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 3. 财务部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 4. 地产部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 5. 工程部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 6. 合约部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 7. 营业部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 8. 物资部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 9. 机电部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 10. 地盘――――――――――――――――――――――――――――――－ 6.行政管理：――――――――――――――――――――――――――― 6. 1. 公文管理―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 2. 印鉴管理――――――――――――――――――――――――――――― 5. 3. 例会制度――――――――――――――――――――――――――――― 5. 4. 行政档案管理――――――――――――――――――――――――――― 5. 5. 固定资产管理―――――――――――――――――――――――――――― 5. 6. 通讯管理―――――――――――――――――――――――――――
0条回复415次阅读复制链接 中海地产是地产界的一个标杆、一面旗帜。万科、龙湖、绿城高层都带队向去中海学习过，近两年涌现的几家快公司，世茂房地产、融创、旭辉，其老板都表示要向中海学习。 那么，中海地产究竟牛在哪里？ 下文由攸克地产原创，原标题为《开发商学中海为何只到皮毛》，邦主已获得转载授权。 连续12年利润率行业第一 学习中海地产的什么？中海值得开发商们学习的地方有不少，但核心是成本控制或者是利润率。 中海利润率之高，中国房地产企业罕有其匹。 3月13日，中国海外发展有限公司（00688.HK，本文均简称为中海地产或中海）公布的年报显示，中海地产全年实现净利润231.78亿港元（约合人民币183.16亿元），同比增加23.1%，毛利率超过35%。合约销售额1385亿港元（约合人民币1094亿元）。 正如万科总裁郁亮所说，房地产企业的利润率下滑已是不可阻挡的趋势。中海亦是如此。根据年报，过去12年它的纯利复合增长41.7%，而过去5年纯利复合增长34.7%。但这几个数据，毫无疑问是牢牢占据了行业第一的位置。 让我们看它近三年的具体利润数据。2010年中海地产实现净利润126.7亿港元（约合人民币104亿元），同比增长66.6%，净利润率为27.9%。 当时很多媒体报道，中海成为内地首家年净利润超过百亿元人民币的房企。饶有趣味的是，那一年，行业老大万科以1081.6亿元成为国内首家销售额超过1000亿的房地产企业。然而，万科2010年的净利润只有72.83亿元。而中海的销售额只有565亿元人民币，差不多相当于万科一半，净利润却超出万科5成以上。 2011年中海地产销售额870.9亿港元（人民币708亿元），同比增长29.8%；净利润为151.2亿港元（约合人民币125.5亿元），净利润率为31.1%。2011年万科销售额为1215.4亿元，净利润为96.2亿元，净利润率为13.4%。中海地产销售额不到万科的6成，但后者的净利润只有中海地产的77%，净利润率还不及中海地产的二分之一。
中海地产股份有限公司 薪酬管理制度
目录 中海薪酬管理制度 (1) 一、总则 (1) 二、适用对象 (1) 三、薪酬结构 (1) （一）基准工资 (1) （二）基本工资 (2) （三）绩效工资 (2) （四）年功工资 (2) （五）年度奖金 (2) 四、薪酬调整 (2) （一）整体调整 (2) （二）单个调整 (3) 五、薪酬支付 (3) （一）基本工资和年功工资的支付 (3) （二）绩效工资的支付 (3) （三）年度奖金的支付 (3) 1. 年度延迟奖金在以下情况减免： (3) 2. 年度延迟奖金在以下情况下保留： (4) 3. 延迟奖金的提前兑现 (4) （四）薪酬扣缴 (4) 六、附则 (4)
中海薪酬管理制度 一、总则 本制度是公司依据国家法律、法规并结合企业自身实际情况订立的薪酬管理规定，是员工获得正当劳动报酬的保证，也是维持企业效率和持续发展的基本保证，体现了企业效益与员工利益相结合的原则； 本制度旨在客观评价员工业绩的基础上，保证一个前提、两个公平、三项匹配：满足公司财务支付能力的要求，注重内外部的公平，奖金总额与公司业绩相匹配、个人基本薪酬与岗位相对价值相匹配、个人奖金与绩效相匹配； 本制度以中海地产战略为导向，强调薪酬的竞争性，通用人才薪酬在深圳市有竞争力，骨干人才薪酬在全国有竞争力； 二、适用对象 本制度适用于中海地产股份公司总部所有正式员工： 本制度适用人员分类如下： 公司高层管理人员类：指中海地产股份总部总经理助理以上职务，含总建筑师及财务总监。 公司中层管理人员类：指中海地产股份公司总部各部门助理总经理以上职务。 公司部门主管类：指中海地产股份公司总部各部门主管类员工； 公司部门员工类：指中海地产股份公司总部各部门普通员工（不含勤务类人员如司机、厨师等）； 三、薪酬结构 员工薪酬由基准工资、年功工资、年度奖金构成；基准工资由基本工资、绩效工资构成； 固定薪酬：包括基本工资、年功工资； 风险薪酬：包括绩效工资及年度奖金； 不同类型人员根据实际情况进行不同组合，详见《薪酬改善方案》。 （一）基准工资 基准工资是指根据具体岗位所需要的知识技能、解决问题的复杂程度、承担的职务责任等设定各岗位的基准工资，目的是体现岗位价值。
目 录 中海地产管理制度汇编 规划设计类 中海地产所辖公司开发项目一期交房配套设施配置标准 (3) 中海地产所辖公司开发项目配套设施配置最低参考标准 (4) 集团总部规划设计中心与所辖公司相关部门职责细分条例 (6) 《中海地产规划设计中心与所辖公司相关部门职责细分条例》 (10) 补充规定 (10) 关于所辖各公司选择室内设计单位的规定 (13) 工程管理类 (14) 建设工程施工质量控制管理办法（2010年版） (14) 建设工程施工进度控制办法（试行） (20) 建设工程安全文明施工监督控制办法 (21) （试行） (21) 施工质量与安全综合评比排序实施细则 (25) （2010年版） (25) 物管公司物业接管和维修控制办法 (28) 建设工程施工成本控制与管理办法（修订版） (33) 工程施工任务招投标实施细则 (41) 建设工程施工签证管理实施细则 (51) （修订版） (51) 工程承包商考评办法 (54) 工程施工成本控制管理考评实施细则 (56) （修订版） (56) 工程结算资料保管规定 (58) 附 表 目 录 (59) 工程物资采购类 (93) 工程物资采购管理制度 (93) 工程物资采购招标管理办法 (98) （试行） (98) 物资采购计划管理制度 (108) 工程物资出入库及票据管理办法 (110) 工程物资货款支付管理办法 (113)
目 录 附件1 北京市中海实业（集团）有限公司采购中心 (115) 定厂定价通知书 (115) 附件2 北京市中海实业（集团）有限公司采购中心 (116) 核价通知书 (116) 附件3 材料设备申购计划表 NO.0000 (117) 附件4 材料设备核价申请表 (114) 附件5 (116) 工程材料设备采购周期 (116) 营销管理类 (118) 第一部分 中海地产营销节点管理制度 (118) （附件1） 项目营销节点管理操作指引 (126) （附件2） 房地产项目定位管理制度 (130) 营销部工作评估、排序办法 (134) 第二部分中海地产客户服务管理制度 (148) 客户服务中心对客户服务分部工作的管理及考评办法 (148) 关于接管验收房屋过程中处理工程质量缺陷的处罚规定 (166) 第三部分 中海地产品牌管理制度 (170) （附件3） 广告公司甄选评分表 (187) （附件4） (188) 中海 项目营销周报（格式） (188) （附件5） (189) __项目 月份营销月报（格式） (189) （附件6） 2010年x月中海项目主要销售数据汇总表 (191) （附件7） (193) 中海 公司广告备案表 (193) （附件8） (195) 中海 公司活动备案表 (195) （附件9） (195) 中海地产 项目VI审批表 (195)
房地产智库?2013九舍会 中海地产结构设计限额控制 中海地产建筑结构管理部
目录 一、总则 (2) 二、结构设计限额控制指标 (3) 三、结构设计限额控制指标说明 (4) 四、附表 (6) 附表A:钢筋和混凝土含量统计表 (7) 附表B：各公司结构设计限额控制指标 (8)
一、总则 编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。编制时间：20013 年1 月1 日主编单位：中海地产集团有限公司建筑结构管理部 使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表 A）的要求统计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团建筑结 构部或区域、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。 3. 本标准由中海地产集团有限公司建筑结构管理部负责管理和条文解释。制订依据：《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011） 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）
二、 结构设计限额控制指标 各公司结构限额指标控制值对照表如下：
三、结构设计限额控制指标使用说明 1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋（G）和混凝土（V），不含砌体)用量除以计算范围内的“结构成本计算面积”（M），即钢筋用量指标=G/M （kg/m 2 ），混凝土用量指标=V/M（m 3 /m 2 ）。 2. 统计结构材料用量指标所用的“结构成本计算面积”计算规则如下： 结构成本计算面积M=M0+M1+M2+M3+M4+M5/2+M6/2，其中： 3. 当项目存在留给装修加层的两层高房间面积（M7）时，钢材用量计算规则为： 结构钢材用量=[G+(8～10kg/m 2 )*M7]/（M+M7） 4. 常规采用钢筋主要包括：直径6mm 钢筋统一采用HPB300，直径8mm 及以上钢筋统一采用HRB400；也可以全部采用HRB400 钢筋。 5. 结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构及剪力墙结构。当结构采用异形柱框架或短肢剪力墙结构体系时，混凝土用量应取下限甚至更低。 6. “上部结构”、“地下室或半地下室”及“基础”的定义如下： 6.1 当没有设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指±0.000（不包括）以上的部分，其余部分 如浅基础、筏板、基础梁、承台、桩和±0.000（包括）以下的墙、柱等计入“基础”范围（地下部分的统计范围见图1）。 6.2 当设置地下室或半地下室时，“上部结构”范围指地下室或半地下室顶板以上部分 (不含顶板)； “地下室或半地下室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内的部分（含顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部分如桩等计入“基础”部分（地下部分的统计范围见图2、3、4）。 6.3 在限额控制指标中，基础部分计入地下室或半地下室指标。
结构成本限额设计指标 编制目的：标准化，提高成本意识和加强成本控制。 使用者：华南区各地区公司 生效时间：2008年9月23日 为了有效的进行结构专业设计管理和成本控制，针对华南区地震设防烈度、基本风压、设计院业务特点等情况，制定以下结构钢筋、混凝土含量的限额设计指标。 一、结构成本限额设计指标表 建筑类型结构部位 钢筋指标 （Kg/m2）混凝土指标 （m3/m2） 其他 33层高层住宅 (不高于100m) 上部结构 50~66 0.36~0.48 24层高层住宅 (不高于80m) 上部结构 47~61 0.35~0.46 18层高层住宅 (不高于60m) 上部结构 45~57 0.34~0.43 12层高层住宅上部结构 43~55 0.32~0.42 7层多层住宅上部结构 40~52 0.26~0.38 别墅、 Townhouse 上部结构 44~63 0.30~0.45 人防地下室 （6级人防） 地下室 160~180 1.1~1.3 非人防地下室地下室 130~150 0.8~1.0
二、制订依据 《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002 《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001 《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2002 《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001 《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2002 《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T 50353-2005 中海地产华南区各公司项目经验数据 其他地产公司、设计院项目参考数据 三、细则说明 1.本指标适用于中海地产华南区抗震设防烈度为7度的地区公司住宅项目。 2.本指标各项数据的计算规则如下： a)钢筋指标为计算范围内的相应结构钢材用量除以计算范围内的建筑面 积；混凝土指标为计算范围内的相应结构混凝土用量除以计算范围内 的建筑面积。 b)钢筋包括剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、凸窗板等钢筋混凝土结构 的受力及构造钢筋；不包括混凝土装饰构件、预埋件、砌体部分的构 造柱等处的钢筋，不包括墙上加挂的钢丝网、防水层构造钢筋，不包 括施工损耗的钢筋。 c)混凝土包括剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、凸窗板等钢筋混凝土结 构的混凝土，不包括混凝土装饰构件、砌体部分的构造柱等处的混凝 土，不包括防水层混凝土，不包括施工损耗的混凝土。 d)建筑面积按照《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T 50353-2005）》计 算的面积。 e)根据统计，华南区各公司结构面积与建筑面积的比率大多在1.05-1.10 之间，可根据此比率范围将材料用量指标换算为单位建筑面积的指标。 赠送面积较多的可按实际情况进行换算。 3.本指标常规采用钢筋主要包括：直径大于等于16mm的钢筋采用HRB400； 板内的钢筋宜采用冷轧钢筋；其余采用HPB335和HPB235钢筋。在设计
【中海成控】中海地产利润之王的秘密（中海成本控制关键点） 懒人提示：本文重点部分已经用黄色标注。 一、按照成本科目，逐一分析各项成本。 1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。 （1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。 （2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。 另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。 还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。 2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去，在设置工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。
08中海地产－薪酬管理制度 中海地产股份有限公司薪酬管理制度北京新华信管理顾问有限公司2002 年11 月目录 目录中海薪酬管理制度1 一. 总则1 二. 适用对象1 三. 薪酬结构1 （一）基准工资1 （二）基本工资2 （三）绩效工资2 （四）年功工资2 （五）年度奖金2 四. 薪酬调整2 （一）整体调整2 （二）单个调整3 五. 薪酬支付3 （一）基本工资和年功工资的支付3 （二）绩效工资的支付3 （三）年度奖金的支付3 1.年度延迟奖金在以下情况减免：3 2. 年度延迟奖金在以下情况下保留：4 3. 延迟奖金的提前兑现4
（四）薪酬扣缴4 六. 附则4 中海薪酬管理制度 208f97edd92403d3fb9f6b20caf6a316.pdf 中海薪酬管理制度 一. 总则本制度是公司依据国家法律.法规并结合企业自身实际情况订立的薪酬管理规定，是员工获得正当劳动报酬的保证，也是维持企业效率和持续发展的基本保证，体现了企业效益与员工利益相结合的原则； 本制度旨在客观评价员工业绩的基础上，保证一个前提.两个公平.三项匹配：满足公司财务支付能力的要求，注重内外部的公平，奖金总额与公司业绩相匹配.个人基本薪酬与岗位相对价值相匹配.个人奖金与绩效相匹配； 本制度以中海地产战略为导向，强调薪酬的竞争性，通用人才薪酬在深圳市有竞争力，骨干人才薪酬在全国有竞争力； 二. 适用对象本制度适用于中海地产股份公司总部所有正式员工：本制度适用人员分类如下：公司高层管理人员类：指中海地产股份总部总经理助理以上职务，含总建筑师及财务总监。 公司中层管理人员类：指中海地产股份公司总部各部门助理总经理以上职务。 公司部门主管类：指中海地产股份公司总部各部门主管类员工； 公司部门员工类：指中海地产股份公司总部各部门普通员工（不含勤务类人员如司机. 厨师等）；
工程管理办法
目录 一、施工前准备工作 二、工程例会制度 三、计划管理制度 四、技术质量管理制度 五、成本管理 六、安全施工管理 七、文明施工管理 八、工程物料管理 九、文件、资料管理 十、项目后评估管理十一、奖惩细则 十二、监理管理办法
一、施工前准备工作 1、编制《工程管理策划报告》:在公司《项目策划报告》定稿前15天编写完成《工程管理策划报告》并报公司主管领导审批。内容包括：工程概况、组织架构、工程建设目标、总体工程进度计划（里程碑计划）、标段划分、现场总平面布置、工程质量控制措施、工程进度控制措施、工程成本控制程序及措施、施工重点和施工难点的控制措施、现场安全文明施工要求等。 2、场地条件:配合拆迁小组进行施工场地的拆迁工作；落实施工临时道路、施工临时用电和施工临时用水布置方案；配合发展管理部掌握建设用地内及场地周围城市管网、道路网、给水、雨污水、燃气、热力、供电、电话、宽带、有线电视等地下管线的埋深、直径、走向、预留接口以及道路标高、接口情况，以及临近建筑物、构筑物基础型式、结构竣工图或情况说明。 3、协助发展管理部办理工程开工相关手续。 4、施工组织设计/施工方案审查。在主体工程、单项工程及其他重要施工部位开工前应要求施工单位报送《施工组织设计/施工方案报审表》XM-001，经监理审查后由项目发展部进行审核。审核的重点应包括：施工管理组织架构及职责分工、施工部署（总平面布置、施工顺序安排、施工进度安排）、施工准备、主要施工方法、质量保证措施、安全保证措施、进度保证措施等。 5、第一次工地例会。工程开工前，项目经理组织监理单位、施工单位参加的第一次工地例会，会议纪要由项目发展部负责记录整理，并经与会各方代表会签。第一次工地例会议程应包括（但不限于）以下主要内容：项目发展部、监理单位和承包单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工；项目发展部根据委托监理合同宣布对总监理工程师的授权；项目发展部对工程管理的要求和奖罚措施；项目发展部介绍工程开工准备情况；施工单位介绍施工准备情况；项目发展部对施工准备情况提出意见和要求；研究确定各方在施工过程中参加工地例会的主要人员，召开工地例会的周期、地点及主要议题。
中海地产限额管理设计 一、按照成本科目，逐一分析各项成本。 1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元/ m2这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。 (1)比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进 行三通一平交地的项目，其造价水平就高。 (2)越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。 前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。 另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案 迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙设计 上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需 要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。 2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80 —120元/ m2对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的 形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主
中海地产！ 中海作为房地产行业绝对的利润老大，即使在全行业的利润跌破10%，净利润率仍然达到了23%，秒杀万科、碧桂园、恒大等标杆房企。而中海地产的利润率能甩出对手几条街，主要在于其成本控制太强啊，地库作为成本控制中的重中之重，今天和大家分享一个中海的地下车库成本控制方法。 一、地下车库停车数量 1、车库范围 独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地质条件及总图布局进行经济性研究，确定最优的地库布局，将地库成本控制在最初阶段； 2、车库层数 尽量不做两层地库或减少地下二层地库面积 3、车库埋深 结合场地、管线布局；有条件尽量架空、半地下停车。
二、人防地下室问题 1、尽量降低人防等级，争取不做5级人房 明确人防等级后再开始设计。如果是乙级人防（常5级或常6级），无需每个防护单元均设置通往室外露天的楼梯，可以借用相连的防护单位；这样可以腾出大量车位； 人防口部设置应布置在不影响停车的地方，尤其不宜布置在车道旁。 2、尽量利用汽车坡道做人防主要出入口 人防主要出入口需露出地面，并做防雨设施或做钢筋砼防倒塌棚架，既浪费又影响景观，应尽量减少； 相邻防护单元的主要出入口应合并设置。 三、停车效率的提升
1、再次澄清关于“单车位面积”的统计口径 地下车库总面积= 地下车库+ 全部设备用房+ 主楼地下室 只有当存在垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，可允许进行特别说明及复核。 2、集团控制标准：单车位面积35 ㎡ 控制标准并不是最优值，不能应已经达到而停止优化！ （1）无人防地下室通常可以做到32平米/辆； （2）大型停车库效率较高，很多可以做到30平米/辆以下； （3）当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25平米/辆以下； （4）目前，各项目中，有做到33平米、37平米、甚至41平米，成本优化空间仍然是很大。 普通地下一层车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元。 以停放500辆的车库，单车位面积每减少1平米，至少降低造价80万，平摊可售成本降低14.4元。