会计经验：营改增不动产对外投资税务及会计处理注意事项

解答房地产业营改增的27个问题（马鞍山国税）1.房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法 (1)对企业2016年4月30日前收取的,未开具营业税发票,但已缴纳营业税的预收款,房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票,并且不需要再缴纳增值税,也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上. (2)房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款,补开增值税普通发票,属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)第三条第(七)项中税务总局另有规定的除外的情形,在2016年12月31日后仍可补开增值税普通发票. (3)房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续,向购买方开具增值税发票时,若购买方不索取增值税专用发票,房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款,分为两条记录开在同一张普通发票上.若购买方索取增值税专用发票,房地产开发企业应开具两张发票,一张为增值税普通发票,填写企业销售不动产已缴纳营业税的预收款;一张为增值税专用发票,填写企业销售不动产扣除已缴营业税的预收款后应缴纳增值税的不动产销售款. (4)对已缴纳营业税的预收款,房地产开发企业可以按以下方法开具增值税普通发票: ?企业使用航信公司开票系统(即金税盘)开票的,金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额,税率栏填0,然后在备注栏注明税率为0的销售额是已缴纳营业税的预收款. ?企业使用百旺公司开票系统(即税控盘)开票的,可以通过编码的方法解决,基本操作步骤为: 第一步,进入开票系统后首先选择商品编码; 第二步,进入操作界面,找到商品房对应的商品编码后点击操作界面上的增加按钮,然后自编一个商品代码,将自编的商品代码的税率设为0,然后在免税类型中选择不征税.完成新代码编制后点击操作界面上的保存按钮,完成不征税代码的编制工作. 第三步,在开票系统中选定企业自编的商品代码,进入增值税普通发票开票界面,金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额,税率栏选择不征税. (5)纳税人出租(不含其它个人)与机构所在地不在同一县(市、区)的不动产的税款征收问题.省局文件要求:纳税人向不动产所在地主管国税机关预缴增值税时,主管国税机关应根据纳税人提供的税务登记证副本复印件,先在征管软件的外埠纳税人报验登记模块中办理报验登记和税种登记,然后才能按规定开票征税.但通过这两天对外部纳税人报验登记模块的测试,发现如果纳税人未开具外经证的,上述想法无法实现,只能通过跨地区税源登记模块先登记纳税人信息,然后才能在《增值税预缴税款表》中录入纳税人预缴税款的相关信息.(外省纳税人在安徽提供建筑服务预缴税款时,如金三系统报验模块无法带出外经证信息的,也暂可以通过跨地区税源登记模块先登记纳税人信息,然后在《增值税预缴税款表》中录入纳税人预缴税款的相关信息.) 2.房地产开发公司开发建设的学校、幼儿园,其相应进项能否抵扣?若将学校、幼儿园无偿赠送给政府,是否视同销售还是做进项转出? 答:房地产开发公司开发建设的学校、幼儿园,其相应进项可以抵扣.若将学校、幼儿园无偿赠送给政府,不需要按视同销售计提销项税,也不要做进项税转出. 3.销售不动产中,一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,对于自建的定义是什么? 答:我们意见,企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产: (1)企业完全使用自己聘用的员工进行施工,最终建成不动产. (2)企业既使用本企业员工进行施工,也对外购买建筑服务. (3)企业作为建设方,将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人. 4.有一单位在军区内自建房,无施工许可证、无施工合同、今后也无产权证,此房试点前已经出租,是否能算老项目? 答:我们意见,应按照实质重于形式的原则,以该单位会计账簿上的不动产入账时间作为取得时间. 5.房地产企业的开发项目在营改增前拆迁动工,营改增后开发项目竣工.房地产企业按照拆迁安置协议的约定,向原居民无偿转让的回迁安置房是否缴纳增值税?如果要缴纳增值税,应按什么价格作为增值税的计税依据? 答:房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换,不论是根据营业税税收政策,还是根据营改增税收政策,都应按销售不动产税目纳税.对于营改增后办理产权转移手续的拆迁安置房,由于房地产企业在营改增前未向原居民收取房屋价款,按照营业税纳税义务发生时间的规定不需要缴纳营业税.根据营改增试点实施办法中增值税义务发生时间的相关规定,房地产企业应以与原居民办理房屋产权转移手续的时间作为增值税纳税义务发生时间,按规定计算缴纳增值税. 根据国家现行法律法规规定,以招拍挂方式出让的土地,政府应以熟地出让,并主导完成此拆迁补偿工作.也就是说,负责拆迁工作的主体是政府而不是房地产开发商.但在实务操作中,因政府没有精力或者不愿意先期投入资金进行土地一级开发等原因,拆迁安置和三通(或七通)一平等基础工作是由房地产开发企业.因此,需要根据房地产支付地价款的具体方式确定拆迁还原房的计税依据. 对于采取净挂毛交方式出让的土地,即以净地招拍挂,而实际交付的是毛地,政府再以土地出让金返还形式返给开发企业资金用于拆迁安置的,房地产公司拿地后在红线内建造安置房,完工后交付给被拆迁户,实为向政府销售安置房,政府以此安置房补偿被拆迁户.因此,房地产拆迁安置房的计税依据应为收到的政府返还的拆迁安置款与原居民支付的超出拆迁安置面积的差价款之和.对于毛地价格成交毛地交付的土地,房地产企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权.由于房地产企业不需要支付拆迁安置房的土地成本,因此不能参考房地产企业在该块土地上建成的其他商品房的销售价格确定拆迁安置房的计税价格.对拆迁安置房的计税价格,我们意见,可参照原营业税政策的相关规定,对拆迁协议内约定偿还给原居民的房屋面积,以房屋的成本价作为增值税的计税依据,房屋成本价=(房屋建造成本+房屋土地成本)x(1+成本利润率);对原居民支付的超出拆迁安置面积部分的差价款,以实际收到的价款作为计税依据. 6.有房地产企业反映:他们开发的房屋在销售前,已经以房地产企业名义分户办理了产权登记.若未出售的房产此时留作自用或出租,不用再办理产权登记.出租一段时间后又销售,与未租前就销售,从产权登记方面来看没有区别.那么怎么判断其销售的是一手房、还是二手房?是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》,还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》? 答:房地产企业销售已办产权登记的不动产,适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》;销售自己开发的未办产权登记的不动产,适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》. 7.一般纳税人出租其2016年4月30日以前取得的不动产,根据什么判定?是根据取得的不动产房产证,还是根据该不动产的施工许可证或施工合同?还是根据租赁合同或购房合同?某单位自建房出租,开工许可证在试点前,竣工结算在试点后,可否选择简易征收? 答:一般纳税人出租其2016年4月30日以前取得的不动产,如果是自有但非自建的,应以办理产权证的时间作为取得时间;如果是自建的,则应以该不动产的施工许可证或施工合同上注明的开工时间为取得时间;如果是租入的,则应以租赁合同上约定的租入时间为取得时间. 8、某纳税人有N套房产,能否根据不同房产(或房产证)部分选择简易,部分选择一般计税? 答:如果纳税人拥有的房产是2016年5月1日后购入、租入或自建,则其对外出租时不能有的选择简易方法计税,有的选择一般计税方法计税;如果是2016年4月30日前购入的,则可以有的选择简易方法计税,有的选择一般计税方法计税. 9.开发单位代街道发放拆迁补偿款,款是政府通过街道转账给开发企业,开发企业代街道向被拆迁户发放.但街道(政府)要求开发企业就收到的拆迁补偿款向其开具发票,以前在地税时可以开具且不作收入,营改增后可否比照,开具国税普票,不作收入? 答:我们意见,开发企业对受托代发的拆迁补偿款可以开具增值税普通发票,开票时将拆迁补偿款作为不征税收入填写在增值税发票上,操作方法请参考我们放在省局网站上的已缴营业税收入开具增值税问题的操作说明和政策口径. 备注:安徽国家税务局口径具体如下 地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法 2016-12-15安徽国家税务局 根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第十七条和第二十四条规定,一般纳税人和小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票. 根据《关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)第九条第十一项规定,增加6未发生销售行为的不征税项目,用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形.未发生销售行为的不征税项目下设601预付卡销售和充值、602销售自行开发的房地产项目预收款、603已申报缴纳营业税未开票补开票.使用未发生销售行为的不征税项目编码,发票税率栏应填写不征税,不得开具增值税专用发票.现就上述规定在执行过程中涉及的政策口径和操作方法明确如下: 1.对企业2016年4月30日前收取的,未开具营业税发票但已缴纳营业税的预收款,房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票,并且不需要再缴纳增值税,也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上. 2.房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款补开增值税普通发票,属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)第三条第(七)项中税务总局另有规定的除外的情形,在2016年12月31日后仍可补开增值税发票. 3.房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续,向购买方开具增值税发票时,区分两种情况:(1)当预收款小于最终开票销售额时,房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款分为两条记录开在同一张增值税发票上,一条为已缴纳营业税的预收款部分,选择未发生销售行为的不征税项目下603编码已申报缴纳营业税未开票补开票,发票税率栏填写不征税;另一条为全部销售额和预收款差额部分,按适用税率或征收率开具.(2)当预收款大于或等于最终开票销售额时,将全部开票销售额选择未发生销售行为的不征税项目下603编码已申报缴纳营业税未开票补开票,发票税率栏填写不征税,预收款超过开票销售额所对应预缴营业税部分,应当向地税机关申请退还营业税,此种情形不能开具增值税专用发票. 10.纳税人专门从事二手房收购交易的,不同房源再销售时,有赚有亏,是否合并计税?还是按照单项计算,该征税的就征税,亏损的不征税也不可以冲减盈利二手房的计税依据. 答:纳税人专门从事二手房收购交易的,不同房源再销售时,如果房子是2016年4月30日前取得的,不合并计税,盈利的,就其差额征税,亏损的,不征税,亏损额不能冲减盈利额;如果是2016年5月1日后取得的,按一般计税方法分别计算销项税额和进项税额后,根据计算出的应纳税额扣减在地税预缴的税款后的余额向国税机关缴税. 11.个体工商户出租住房与个人出租住房如何区分,房产证都是个人名称,一线征管难以判断. 答:房产证都是个人姓名的,该房屋出租时适用其他个人销售不动产的相关政策. 12.政府向拆迁户发房票,拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款,请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款? 答:暂不需要预缴税款. 13.根据国家税务总局2011年51号公告,纳税人重组涉及不动产转让不征收营业税.请问,涉及重组业务的不动产办理产权变更时是否需要提供不动产转让的增值税发票?如果需要提供增值税发票,此种情况如何开具发票? 答:是否需要开具发票视不动产登记部门的要求而定.如果需要开具发票的,开票方法参照省局下发的已缴营业税收入补开增值税发票的操作方法执行. 14.某建设投资有限公司作为高新区开发建设主体,负责高新区的土地一级整理和开发.目前,公司土地改造项目运作模式为:由该公司与高新区管委会签订指定区域内土地改造协议,该公司负责区域内土地的报批、项目前期工作、征地拆迁、土地规划设计、场地平整、设计监理、地块周边绿化、项目融资等投资支出;高新区管委会对项目地块按照标的土地挂牌出让价作为公司投资收益,公司对土地改造项目自负盈亏.根据国家税务总局公告2013年15号文件精神,该公司投资过程中,投资土地改造项目属于投资行为,不属于营业税征税范围,其取得的投资收益不征收营业税.5月1日营改增后,该公司的投资土地改造项目是否仍属于投资行为,不缴纳增值税? 答:该企业提供拆迁、土地平整、三通一平或七通一平服务取得的收入,按建筑服务缴税,向政府提供支付拆借款资金取得的利息按贷款服务缴税. 15.买房(毛坯房)送家电业务,需要视同销售么?房地产企业销售精装房(装修标准里包含家电、家具等),是否视同销售?或者混合销售分开核算? 答:房地产企业销售精装房(装修标准里包含家电、家具等),不需要按不同货物适用的税率分别计提销项税,对销售收入全额按销售不动产征收增值税. 16.买房送物业费,需要做视同销售处理吗? 答:不需要. 17.房地产企业没收的定金或其他违约金,要区分已备案或未备案从而缴纳增值税或免缴增值税吗? 答:未完成交易而没收的定金或其他违约金不需要缴税,因为应税行为没有发生. 18.土地出让金返还(指政府不指定用途)需要冲减土地成本从而在计算增值税时减少可扣除的地价么? 答:如不是降低地价的返还款,则房地产企业还可以原来支付的土地价款扣减房地产销售额. 19.二手房交易后,购房者凭地税机关代开的增值税发票到公积金中心申请住房公积金贷款,公积金中心按不含税价计算贷款额度,小于营改增之前贷款金额.如:同一购房者,买房花30万元.营改增之前,不动产交易开具的是营业税发票,公积金中心凭营业税发票开具的金额30万元作为货款额度.营改增之后,由于增值税发票实行价税分离,开具发票的价款为28.57万元,增值税税款为1.43万元,公积金中心以不含税价28.57万元作为货款额度,导致纳税人该部分利益受损,易引起负面舆情.建议省局从政策层面明确,以便执行. 答:我们先了解一下公积金中心有没有省级管理部门.如有我们再尽快与其进行协商.在此之前,请各地先尽量与本地公积金中心进行沟通和协调. 20.房地产企业销售自行开发的异地房产取得的销售收入(非预收款),是否要在项目所在地预缴增值税? 答:根据税务总局对销售不动产的纳税义务发生时间的解读,房地产企业销售自行开发的房地产项目的纳税义务发生时间为不动产的产权转移时间,房地产企业销售房地产从收款到办理产权转移中间必然要间隔一段时间.因此,房地产企业收取的售房款只能是预收款,按规定必须在项目所在地预缴税款. 21.房地产企业一次拿地,分期开发.目前,只拿了第一期的施工许可证.在第一期预售时,由于后期的规划及许可证均未下来,也不知道后期的可售面积有多大,其在第一期销售时土地价款如何扣除(即第一期可售面积占总面积的比例无法确定)?按什么方法扣除? 答:房地产企业一次性购地,分次开发,可供销售建筑面积无法一次全部确定的,按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款: (1)首先,计算出已开发项目所对应的土地出让金 已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金x(已开发项目占地面积÷开发用地总面积) (2)然后,再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款: 当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)x已开发项目所对应的土地出让金 当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积. 房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积. (3)按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算,且其总额不得超过支付的土地出让金总额. 22.关于安置房问题.某城市建设投资有限公司是独立法人资格的国有独资企业.主要经营范围是对城乡建设投资,市政工程管理,土地收储整理等社会公益项目建设.安置房建设作为城市棚户区改造规划的一个重要组成部分,安置房性质属于公益性建设,在房屋分配过程中与商品房买卖有着较大的区别.安置房分配执行房屋产权调换1:1还原互不找差价,安置房面积超出产权调换面积的部分,以安置房成本价结算,即根据与拆迁户签订的拆迁协议进行结算,超出协议安置部分安置户需缴纳差价房款,城投公司按成本价收取.(1)安置房属于公益性建设,对于安置房1:1还原部分,是否可以作为用于公益事业的情形,不视同销售?(2)如果只对超过1:1还原补差的部分征税,是否可以按实际收取的款项(成本价)计税?是否可全额开具发票,作为安置户办理房产证的依据? 答:拆迁安置房不属于公益性项目,应按规定缴纳增值税.对拆迁安置房的计税价格,我们意见,可参照原营业税政策的相关规定,对拆迁协议内约定偿还给原居民的房屋面积,以房屋的成本价作为增值税的计税依据,房屋成本价=(房屋建造成本+房屋土地成本)x(1+成本利润率);对原居民支付的超出拆迁安置面积部分的差价款,以实际收到的价款作为计税依据. 23.私人开发房屋和单位集资建房问题.(1)个人购买单位集资建房的房屋,该集资单位缴纳了土地契税并取得房产大证,现需进行大证分割,请问是按首套房还是二手房? 答:按二手房缴税. (2)私人开发房子(部分自用,部分销售;自家用地),交完罚款后,办理了房产大证(已缴纳土地契税),现销售其中两套房,大证分割,请问是按首套房还是二手房?如果按首套房,国税金三的实际操作流程? 答:按二手房缴税. 24.《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》(国家税务总局2013年第15号公告),一些纳税人与地方政府合作,投资政府土地改造项目,投资方行为属于投资行为,不属于营业税征税范围,其取得的投资收益不征收营业税.现请示营改增后该政策是否予以平移? 答:此问题我们已明确,按5月26日视频培训的口径执行.() 25.跨区域房地产开发企业如何缴税.宁波某公司(注册地宁波)在我市某县取得土地使用权开发房地产.该房地产项目现将整体销售给当地某公司,用于安置职工住宿,拟销金额1.34亿.现请示该跨区域房地产开发企业如何缴税?是否应在项目开发地缴纳增值税?从其他省出台解读,确定异地销售房地产需要在房地产所在地缴纳增值税,但税率有5%,也有3%.该公司6月份将要销售该房地产,时间紧政策不明确,亟待省局予以明确. 答:如属于房地产老项目,应按5%征收率在项目所在地全额预缴税款. 26.银行处置抵押的不动产,如果抵押房已跑路,银行能不能自己开票给购买方办理产权证.抵押方找不到了,银行虽有处置权,但到底能否以自己开票,还有开票后如要缴税,以谁的名义缴? 答:银行可凭抵押合同以不动产的原产权人名义到地税机关代开发票、缴纳税款,地税机关按36号文件的相关政策征收增值税,税款从不动产的销售款中扣除. 27.地税有房屋估价系统,是否继续延用其估价系统的数据作为征税依据? 答:是的. 小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

投资性房地产会计处置流程与注意事项嘿！投资性房地产这个话题，可真是重要得不得了呢！首先咱们来聊聊投资性房地产的会计处置流程。

哎呀呀，这可是个精细的活儿。

第一步，得明确啥是投资性房地产呀。

简单说，就是为了赚取租金、资本增值或者两者兼有的房地产。

比如说，已经出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，还有已经出租的建筑物等等。

接下来，确定投资性房地产的初始计量。

这可不能马虎！初始计量的时候，一般按照成本进行。

如果是外购的投资性房地产，成本就包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

要是自行建造的投资性房地产，成本就包含达到预定可使用状态前所发生的必要支出。

然后说说投资性房地产的后续计量。

这有两种方法，成本模式和公允价值模式。

成本模式下，就像普通固定资产那样计提折旧、进行减值测试。

而公允价值模式可就不一样啦，得根据公允价值的变动来调整账面价值。

不过要注意呀，一旦选择了公允价值模式，就不能再转回成本模式了！再讲讲投资性房地产的转换。

这也是个关键环节呢！比如从自用房地产转换为投资性房地产，或者反过来。

这当中的会计处理可要分情况仔细琢磨。

转换为投资性房地产的时候，如果采用成本模式，要把账面价值直接结转。

要是公允价值模式，公允价值大于账面价值的差额，计入其他综合收益；公允价值小于账面价值的差额，计入公允价值变动损益。

反过来，从投资性房地产转换为自用房地产，不管之前是成本模式还是公允价值模式，都要把账面价值转入相应的自用资产科目。

哎呀呀，还有投资性房地产的处置。

这一步也不能出错呀！处置的时候，要把取得的价款扣除相关税费和账面价值后的差额，计入当期损益。

那在整个投资性房地产会计处置流程中，有哪些注意事项呢？哇，这可不少！首先，要准确判断资产的性质，别把不该归为投资性房地产的给弄错了。

其次，选择后续计量模式要谨慎，考虑企业的实际情况和市场环境。

还有，公允价值的确定要有可靠的依据，不能随意乱估。

再者，转换和处置的会计处理要严格按照准则来，不能想当然。

销售使用过纳入营改增试点前的固定资产处理规定
销售使用过纳入营改增试点前的固定资产处理规定
 财税〔2016〕36号文件附件2第一条第(十四)款:一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产,按照现行旧货相关增值税政策执行. 使用过的固定资产,是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产.
 实务理解:
 1.销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产,按照现行旧货相关增值税政策执行,不是按照销售自己使用过的固定资产政策执行.
 2.销售自己使用过的固定资产政策
 财税〔2009〕9号、国税函〔2009〕90号和财税〔2014〕57号文件规定:一般纳税人销售自己使用过的固定资产,按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税,不得开具增值税专用发票
 国家税务总局公告2015年第90号文件规定:纳税人销售自己使用过的固定资产,适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的,可以放弃减税,按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税,并可以开具增值税专用发票.
 3.旧货相关增值税政策。

对税务总局2017年11号公告相关内容的理解《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号，以下简称11号公告）就营改增试点运行中反映的有关征管问题，明确了十项事项。

现将笔者对该公告相关内容的理解分享如下。

11号《公告》第一条、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。

【税海涛声理解】这是11号公告发布后，争议和歧义最多的一条。

笔者一步一步的学习本条。

首先，看看《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。

从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

其次，再看看建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。

再者，活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物这句话中等字的含义，也就是，是表示列举后煞尾的等内还是不完全列举的等外。

法律规范在列举其适用的典型事项后，又以等、其他等词语进行表述的，属于不完全列举的例示性规定。

以等、其他等概括性用语表示的事项，均为明文列举的事项以外的事项，且其所概括的情形应为与列举事项类似的事项。

因此，本条此处的等应理解为不完全列举的等外。

至于还有人问，销售外购的活动板房、机器设备、钢结构件等货物的同时提供建筑、安装服务能否适用本条规定，我想这不用再问吧，公告的本条清清楚楚写明了自产的，那么，除非以后另有规定，销售外购货物同时提供建筑、安装服务的自然就不能适用本条政策了。

另外，关于纳税人的指向（范围），我想我们别搞太复杂了，既别浮想联翩也别钻牛角尖。

初级会计职称《初级会计实务》知识点共享：应交税费为了便利备战2013初级会计职称考试的学员，中华会计网校论坛学员细心为大家共享了初级会计职称考试《初级会计实务》科目学习方法，盼望对广阔考生有扶植。

一, 应交税费概述各种税费包括：增值税, 消费税, 营业税, 城市维护建设税, 资源税, 所得税, 房产税, 车船税, 土地运用税, 教化费附加, 矿产资源补偿费, 印花税, 耕地占用税等。

★企业代扣代交的个人所得税等，也通过“应交税费”科目核算，而企业交纳的印花税, 耕地占用税等不须要预料应交数的税金，不通过“应交税费”科目核算。

二, 应交增值税（一）增值税概述增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

依据我国增值税法的规定，增值税的纳税人是在我国境内销售货物, 进口货物，或供应加工, 修理修配劳务的企业单位和个人。

在税收征管上，从世界各国来看，一般都实行凭购物发票进行抵扣。

依据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，企业购入货物或接受应税劳务支付的增值税（即进项税额），可从销售货物或供应劳务按规定收取的增值税（即销项税额）中抵扣。

准予从销项税额中抵扣的进项税额通常包括：（1）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税税额；（一般纳税人可以抵扣）（2）从海关取得的完税凭证上注明的增值税税额。

（二）一般纳税企业的账务处理★依据增值税暂行条例，购进或者销售货物以及在生产经营过程中支付运输费用的，依据运输费用结算单据上注明的运输费用金额和规定的扣除率（7%）计算进项税额。

1.★进项税额转出企业购进的货物发生特别损失（不含自然灾难造成的）以及将购进货物改变用途（如用于非应税项目, 集体福利或个人消费等），其进项税额应通过“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”科目转入有关科目。

购进货物改变用途通常是指购进货物在没有进行任何加工的状况下，对内改变用途的行为，如企业下属医务室等福利部门领用原材料等。

营改增后不动产的账务处理【会计实务经验之谈】【本集提示】营改增前后购进不动产的账务处理有什么不同?营改增前后销售不动产的账务处理有什么区别?【法规政策】国家税务总局2016年15号公告规定增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%.取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产.纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,属于不动产在建工程.房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入的不动产,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定.财办会(2016)27号文件规定购进不动产或不动产在建工程按规定进项税额分年抵扣的账务处理.一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产在建工程,其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣的,应当按取得成本,借记”固定资产”、”在建工程”等科目,按当期可抵扣的增值税额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,按以后期间可抵扣的增值税额,借记”应交税费——待抵扣进项税额”科目,按应付或实际支付的金额,贷记”应付账款”、”应付票据”、”银行存款”等科目.尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时,按允许抵扣的金额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,贷记”应交税费——待抵扣进项税额”科目.国家税务总局2016年14号公告规定纳税人转让取得的不动产征收增值税.取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法.【案例1说明】深圳金君洋实业有限公司是一般纳税人,2016年5月8日购入办公楼一栋,不含税价1200万元.(增值税率11%,营业税率5%)【账务处理】营改增前:借:固定资产 1260 (1200+1200X5%)贷:银行存款等 1260营改增后:借:固定资产 1200应交税费——应交增值税(进项税额)79.2——待抵扣进项税额 52.8贷:银行存款等 1332【特别提示】 79.2= 1200x11%X 60%; 52.8=1200x11%X 40%小规模纳税人营改增前后取得的不动产会计处理同一般纳税人营改增前的会计处理.【案例2说明】深圳金君洋实业有限公司出售2016年4月30日以前自建的办公楼一栋,原值1500万元,已提折旧1200万元,已提减值准备20万元,售价350万元,清理费用5万元,相关收入与税费均已通过存款实际收付.增值税率5%,营业税率5%..【本集小结】营改增后,一般纳税人取得的不动产要分两年抵扣,会计处理不能将增值税一次性计入进项税额,而是将增值税的60%记入”应交税费——应交增值税(进项税额)”,40%记入”应交税费——待抵扣进项税额”,转让不动产要按5%交增值税,记入”应交税费——应交增值税(简易计税)”;而小规模纳税人购进的不动产仍然记入”固定资产”成本,转让不动产也按5%交增值税,记入”应交税费——应交增值税”.小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。

投资性房地产的会计核算与税务处理随着房地产市场的持续活跃，企业利用房地产赚取租金或增值收益的现象日趋常见，但是大部分企业对这项经济业务的会计核算与税务处理却并不规范，甚至有些企业根本没用过“投资性房地产”这个会计科目，长期与自用固定资产或存货混为一谈，这些都是与企业会计准则相悖的。

一概念与范围根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上也是一种让渡资产使用权的行为。

投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

投资性房地产的范围包括三个方面的内容：（一）已出租的土地使用权；（二）持有并准备增值后转让的土地使用权；（三）已出租的建筑物。

需要注意的有两点：一是企业自用的房地产、作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴，应作为“固定资产”、“无形资产”或“存货”处理。

二是税法没有参照会计的这种分类方式，出租用的房屋建筑物或土地使用权依然分别按照固定资产和无形资产进行核算。

在投资性房地产按照成本模式进行会计核算的情况下，会计与税法没有本质差异，只是使用的会计账户有区别；如果投资性房地产采用公允价值模式进行会计核算，期末计入会计利润的投资性房地产公允价值变动损益，税法不予确认，需要进行纳税调整，同时这些资产按照税法标准计算的折旧费或者摊销费，可以税前扣除。

投资性房地产业务是一种经营性活动，企业应当单独确认、计量和报告。

二成本模式计量下的投资性房地产根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量，但后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下，也可以采用公允价值模式。

甲方乙方的会计处理和税务处理根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

 一、甲方的税务处理 房开企业对建筑业企业的甲供，既包括对工程总承包企业甲供，也包括对专业分包企业的甲供，还包括对劳务分包企业的甲供。

 「差额模式」下，房开企业自行采购材料、设备和动力，交由乙方施工，甲供部分的价值与施工方提供的建筑服务价值一道，共同构成作为开发产品的不动产的开发成本，并通过销售环节实现资金回流，实现一个完整的经营循环。

如下图所示： 「总额模式」下，房开企业以工程总承包合同的形式将不动产的建造交由乙方，但为了保证工程质量和功能等原因，合同中约定材料设备动力的采购由甲方负责，然后交由乙方施工，乙方的经营额范围包括材料设备和建筑服务，甲方在工程计量和结算时，将甲供部分的价值从乙方已完工程量中扣回，其实质相当于以材料设备等抵顶所欠乙方工程款。

如下图所示： 房开企业作为甲方的税务处理，主要问题在于建筑服务及材料设备等进项的处理，按照国家税务总局2016年第18号公告的规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法的，其进项税额不适用分期抵扣的规定，可以全额当期抵扣。

 对于建筑服务，无论是「差额模式」还是「总额模式」，乙方均有权选用简易计税方法，当然也可以选用一般计税方法，在甲方选用一般计税方法的前提下，只要取得乙方开具的建筑服务合规扣税凭证，均可以全额抵扣进项税额（11%或3%）。

 对于作为甲供对象的材料设备动力等，「差额模式」下，甲方采购时取得合规扣税凭证可以全额申报抵扣，材料设备等用于房地产建设工程时，进项税额不需要转出；「总额模式」下，甲方采购时取得合规扣税凭证可以全额申报抵扣，移交给乙方用于房地产建设工程时，属于甲方向乙方有偿转让货物的所有权，应按照规定计提销项税额，并向乙方开具增值税发票。

企业以不动产作价后对外投资是否需要确认收入并按规定缴纳企业所得税在企业发展中，不动产的作价后对外投资是一种常见的业务活动。

然而，对于企业来说，在进行该项投资后，是否需要确认收入并按照规定缴纳企业所得税，这是一个重要且复杂的问题。

本文将就这一问题进行探讨和解答。

首先，不动产作价后对外投资是否需要确认收入呢？根据中国企业会计准则的规定，企业在不动产作价后进行对外投资，应将投资金额确认为该不动产的成本。

也就是说，企业并不需要将其确认为收入。

这是因为，不动产作价后对外投资属于企业资产交易的一种形式，它并不涉及实际的经营活动，不能算作企业的经营收入。

因此，对外投资无需确认为收入，而是应视为对不动产的再投资。

其次，既然对外投资不属于确认收入的范畴，那么是否需要缴纳企业所得税呢？从法律角度来看，根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，企业所得税是按照企业实际经营所得来计算和缴纳的，即企业在实际经营中产生的纯利润。

由于不动产作价后对外投资并不是企业的经营收入，因此在这种情况下是不需要缴纳企业所得税的。

企业所得税的征收对象是企业的经营收入，而对外投资只是企业进行资产配置的一种方式，并不产生直接的经营收入。

然而，需要提醒企业的是，虽然不需要缴纳企业所得税，但企业在进行不动产作价后对外投资时，仍然需要遵守相关的法律法规和税务政策。

首先，企业在进行不动产作价后对外投资时，需要严格遵守《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国外商投资企业法》等相关法律法规的规定。

例如，投资前需要进行合法的尽职调查，确保投资项目的合法性和可行性。

其次，企业在进行不动产作价后对外投资时，需要遵守税务政策的规定，如合理利用税收优惠政策。

例如，对于不动产投资的相关成本，可以按照国家税收政策享受抵扣、减免等优惠。

此外，企业还应注意及时申报和缴纳其他相关税费，如房产税、土地使用税等。

综上所述，企业以不动产作价后对外投资并不需要确认收入并缴纳企业所得税。

不动产对外投资是否需要缴纳增值税问：我公司是一般纳税人，2015年以1000万元购入一幢商业楼，购入时取得了发票，现准备以这幢楼和一家公司合资成立新公司，请问我公司以商业楼投资是否涉及增值税？如果涉及，如何计算增值税？答：你公司以商业楼对外投资是否涉及增值税以及如何计算，以下分别说明：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税。

销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

2016年5月12日国家税务总局政策解答指出，企业以无形资产、不动产投资入股行为，属于有偿销售不动产、无形资产行为，需要征收增值税。

目前很多地方税务机关都通过答疑明确不动产投资需要缴纳增值税，比如北京、河南、河北、深圳、四川、厦门等。

所以，你公司以商业楼对外投资的行为需要缴纳增值税。

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，一般纳税人销售不动产，税率为11%（注：财税[2018]32号自2018年5月1日起将原适用11%的税率调整为10%）。

一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

所以你公司以商业楼投资可以选择按投资作价的公允价值减去购置价款1000万元后的余额，按照5%的征收率计征增值税。

需要注意的是，如果你公司选择简易计税方法，需要向税务机关履行相关备案手续。

来源：大成方略纳税人俱乐部。

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“营改增”36号文需要关注的21个注意点（老会计人的经验）在阅读了上海税务发(总局官方转发)的关于36号文各条的起草说明后,梳理出一些要点心得,后期我们可以在这些基础上进一步探讨服务业、无形资产和不动产增值税改革的深层次问题. 一、明确增值税中个人的表述《实施办法》第一条明确个人包括个体工商户和其他个人,个人独资企业和合伙企业属于单位.后面条文中个体工商户和其他个人在部分政策(比如视同销售)中适用政策是不一样的,需要注意文字表述.相关政策——财税[2016]36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知二、承包、承租、挂靠纳税人的含义该条款对于承包、承租、挂靠中纳税人的界定沿用《营业税暂行条例实施细则》的规定,即以谁名义对外经营,由谁承担法律责任.但是,同样,这个文件并没有对承包、承租、挂靠的含义给出明确界定.实践中,不能简单套用字面意思解释.比如,这里的承包,承租和建筑业中总分包关系中的承包就完全不是一个含义.因此,这一块为避免争议需要增加解释条款.三、取消境外劳务代理人扣缴的规定《实施办法》对于未在中国设立机构的境外单位或个人在境内发生应税行为,直接规定以购买人为扣缴义务人,取消了代理人作为扣缴义务人的规定.比如,境外机构直接给境内南京公司提供服务,但境外机构在上海有代表处,且此服务和代表处无关系.境外机构要求南京公司直接将款项支付给上海代表处,由代表处统一付境外.如果有代理人作为扣缴义务人,就存在是南京公司还是上海代表处扣缴的问题,以及扣缴税款的入库地点问题.取消代理人后,这一矛盾基本避免了,但后期涉及非贸付汇的备案可能需要一些衔接.四、明确非经营活动不征收增值税这是一个好的规定,以前我一直提出我们应该要明确,流转税应该是对经营活动征收.该条明确了非经营活动不征税,是一个好的趋势.比如,对于以前营业税下,单位取得履行法定扣缴义务后取得的税务机关手续费的返还就不属于经营活动,这种手续费就不应该征收增值税.这种情况虽然《实施办法》第十条明确列举,但财政部和国家税务总局当地兜底条款可以后期逐步规范.但是,单位或个体工商户聘用的员工提供服务属于非经营活动不征增值税似有歧义,建议表述为单位或个体工商户为聘用员工提供的与其开展日常经营活动相关的服务不征收增值税.五、投资行为需要缴纳增值税36号文没有明确投资行为是否需要缴纳增值税.但解读稿中在《实施办法》第十一条中解释了:有偿包括以投资入股的形式销售不动产和转让无形资产.六、服务境内外划分的标准又发生改变36号文明确,境外单位或者个人向境内单位或者个人销售的完全在境外发生的服务.这里36号文用的是”发生”,而非106号文的”消费”.但在附件四《跨境应税行为增值税零税率和免税》中,对于境内单位向境外单位提供的完全在境外消费的服务适用零税率的规定中,我们用的又是”消费”.因此,劳务发生地原则和实际消费地原则同时引入.这里,我们需要改变营业税思维,借鉴货物出口和进口增值税处理方法,重新在增值税思维下探讨境内外劳务的划分规则.同时,B2B和B2C 下在考虑征管效率后需要有一定的差异,这个问题后期需要专门讨论.举一个案例:中国A建筑公司去南非为T公司盖厂房.其中中国A公司是总包方.中国A公司将部分工程分包给中国B公司,中国B公司又将部分工程分包给南非当地的C公司.这里就存在三个合同关系:1、中国A公司和南非T公司2、中国A公司和中国B公司3、中国B公司和南非C公司按照36号文的规则:1、中国A公司给南非T公司提供建筑劳务,由于服务提供方是中国公司,属于境内服务,中国A公司应该要缴纳增值税.但36号文规定工程项目在境外的建筑服务免税,因此,中国A公司可以免税.但是,这里要注意的衔接问题是,我们原来对于对外承包工程公司出口货物是可以办理退税的.如果境外建筑服务免税,是否影响货物的退税.或者,服务的免税和货物的退税分开执行,后一种可能性更大.2、中国A公司分包工程给中国B公司.这里服务的提供方和服务的接收方都是中国公司,属于境内服务.但是,同样36号文规定工程项目在境外的建筑服务免税,因此,中国B公司取得的建筑服务收入免增值税.3、中国B公司和南非C公司,这里,服务的接收方是境内B公司,但这个属于境外单位在境外给境内单位提供的完全在境外发生的服务,不属于境内提供服务,不征收增值税.这样,原来财税【2009】111号文中需要征收营业税的尴尬处境解决了.七、视同销售的主体和内容差异其他个人无偿提供服务不视同销售,但其他个人无偿转让无形资产或者不动产需要视同销售.这里的无形资产不仅包括土地使用权,还包括其他无形资产.因此,实际上相对于营业税下的规定视同销售在无形资产上是扩展了的.但是,总体感觉,我们对于无偿提供服务一律视同销售的规定可能会有很大的负面作用.因为在现代服务业中,有很多免费的商业模式,比如360免费提供杀毒服务,快盘免费提供存储服务,银行免收转账服务费等.如果这些免费服务一概被认定为视同销售,会产生很多负面影响.因此,我们需要对免费服务有增值税意义上的重新认识.如果免费服务是企业获取另外一种增值税应税收入的手段,则这种免费服务的提供只是企业生产过程的一个中间阶段,属于企业成本,我们不应该将这种免费服务视同销售.八、折扣提供服务的增值税处理同解读稿中说”本文删去了航空运输企业提供的里程积分兑换服务(106号文),提供电信服务的单位和个人以积分兑换形式赠送的电信服务不征增值税(财税[2014]43号)的规定,这个是否意味着原来不征增值税的现在需要征收增值税?但从道理来讲,积分兑换属于折扣提供应税服务.但是,《实施办法》第四十三条规定,折扣提供应税服务,折扣必须在一种发票注明.同时,解读稿中进一步强调了,折扣在一张发票注明必须是在金额中注明,而不能仅仅在备注中注明.如果严格按照这个标准,积分兑换服务似乎无法符合条件,需要交纳增值税.因此,积分兑换如何合同、发票、会计核算和纳税申报中衔接是一个后期需要进一步研究明确的问题.九、其他权益性无形资产进项转出有特殊规定解读稿解释,纳税人购进的其他权益性无形资产,无论是专门用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费,还是兼用于上述项目,均可以抵扣进项税.也就是说,纳税人购进的其他权益性无形资产,只要自身是增值税一般纳税人,都可以直接抵扣,而不涉及进项转出问题.其他权益性无形资产,包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等.十、住宿服务可以抵扣进项税《实施办法》只是规定旅客运输服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务不能抵扣进项税.但是,对于住宿服务能否抵扣,解读稿中说纳税人购买的住宿服务取得的进项税允许按规定抵扣.具体按什么规定,什么样的住宿服务可以抵扣,住宿费含餐费如何拆分.同时,二十七条规定交际应酬费属于个人消费,那接待客户的住宿费、旅游费中住宿费是否属于交际应酬,是否能抵扣,如何区分都是麻烦问题.十一、价外费用表述简化但涵盖范围更广虽然价外费用表述简化,但并非价外费用的涵盖范围缩小了.正如解读稿说的,正是由于业务的复杂性,列举存在无法穷尽的问题,因此做了概括性表述.因此,后期很多没在暂行条例列举的价外费用除非不符合36号文正列举的,都有可能被界定为价外费用.十二、兼营和混合销售概念继续保留营改增后,没有营业税了.但是,由于增值税仍然存在不同税率的项目,因此,这两个概念还继续存在.106号文中的混业经营转变为36号文中的兼营36号文的混合销售基本保持了原来营业税+增值税下的格局.但注意,在转让无形资产和销售不动产中同时涉及货物的,不属于混合销售行为,比如精装修房送家电.我们认为,混合销售行为的引入实际上将原先营业税+增值税下经常纠结的问题保留到了增值税下.比如,你如何界定什么是从事货物生产、批发或者零售为主的单位和个体工商户.财税字[1994]26号《财政部、国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》第四条第(一)项:根据增值税暂行条例实施细则(以下简称细则)第五条的规定,”以从事货物的生产、批发或零售为主,并兼营非应税劳务的企业、企业性单位及个体经营者”的混合销售行为,应视为销售货物征收增值税.此条规定所说的”以从事货物的生产、批发或零售为主,并兼营非应税劳务”,是指纳税人的年货物销售额与非增值税应税劳务营业额的合计数中,年货物销售额超过50%,非增值税应税劳务营业额不到50%.这个已经被财税[2009]17号废止,后期究竟如何执行还是问题.同时,解读稿也说了,《增值税暂行条例实施细则》第六条关于销售自产货物并提供建筑业劳务的规则废止,转而使用36号文的混合销售规则.这个对于很多建筑业EPC工程会产生很大的影响.建筑业中原来营业税和增值税打架的问题,到增值税后就变成了17%税率和11%税率打架的问题了. 减少增值税税率档次可能是解决这类问题的最好办法.如果只有一个税率,这些问题则都不存在. 十三、金融保险业增值税优惠政策全面收紧逾期90天的利息表内转表外不再允许扣减当期增值税应税收入,只是规定了90天后的应收未收利息不征税,而在实际收到时征税.这样,增值税下逾期利息的处理和会计以及所得税的处理产生实质差异.同业往来免税范围缩小到同业信用拆借,买入返售中的质押式回购和买断式回购不再能够免税. 只有国债和地方债利息免税,金融债利息不再作为同业往来免征增值税.明确将信托、理财产品、基金和其他金融衍生品纳入其他金融商品,这个对同业创新业务将产生很大影响.金融商品转让中,债券转让时按总价还是净价计算增值税收入似乎还没有明确.不过,既然文件说利息包括金融商品持有期间的利息,是否意味着净价处理应该得到认可.不过文件明确规定金融商品转让不开专票,但是否能开普票呢?估计,金融商品转让不应该涉及增值税开票问题.而对于买入价计算问题,36号文沿用90文的加权平均法,不过部分金融商品转让系统计算盈亏采用的是先进先出法,这个差异需要关注.免税的一年期以上返还性人身保险产品免税将返还性删除,规定:保险公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入免税.一年期以上人身保险,是指保险期间为一年期及以上返还本利的人寿保险、养老年金保险,以及保险期间为一年期及以上的健康保险.十四、经纪代理业务增值税过渡营业税下,代理业是按实际取得报酬征税.但是,增值税下,很多营业税差额征税政策并未过渡过来,这里,如何进行衔接和处理估计后期还会有一系列文件去明确.不过,差额征税在增值税环境下应用必须要特别小心,否则会产生很多避税问题.十五、融资租赁直租业务差额征税项目变化解读稿中明确,直租业务中差额征税规定提出了安装费和保险费.其实,一句话,不能既差额征税又进项抵扣,凡是能够进项抵扣的项目都要从差额征税中剔除.十六、融资租赁中明确了实收资本概念对融资租赁享受销售额扣除政策汇总明确了实收资本概念,但给予了三个月过渡期.十八、旅游业增加签证费扣除旅游业差额征税中增加了签证费扣除.这个就是差额征税效率差的地方,他需要一个一个列举,非常麻烦.同时,文件规定,扣除的项目不能开具增值税专票,实际上需要纳税人在开票时分拆自己业务构成,会涉及到商业信息的披露,这个也设计纳税人商业信息的保密问题.因此,差额征税政策的引入需要更多权衡各种利弊,建议只在大量生活服务业中引入差额征税,因为这些项目下游属于最终消费,只能开普票,不涉及链条抵扣问题.十九、一般纳税人销售老不动产政策解释口径似乎存在问题一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产(不含自建),适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额.上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.文件解读稿中说了老项目也可选择一般计税方法,按5%预征率差额预缴,按11%一般计税方法差额申报.个人观点,这个看法可能是不妥当的.应该是5%预征率差额缴纳,11%的一般计税方法全额申报,而非差额申报,否则会有避税问题.要么你要规定差额部分开普票,增值部分开专票.二十、如何区分无运输工具承运和货运代理业务36号文明确规定,无运输工具代理按交通运输业适用11%的税率.而货运代理属于物流辅助服务适用6%的税率.无运输工具承运业务,是指经营者以承运人身份与托运人签订运输服务合同,收取运费并承担承运人责任,然后委托实际承运人完成运输服务的经营活动.货物运输代理服务,是指接受货物收货人、发货人、船舶所有人、船舶承租人或者船舶经营人的委托,以委托人的名义,为委托人办理货物运输、装卸、仓储和船舶进出港口、引航、靠泊等相关手续的业务活动.在税目注释中,36号文对于货运代理服务相对于106号文删除了”或者以自己的名义,在不直接提供货物运输服务的情况下”,因此,原先大量的货物代理业务,如果货代公司都是以自己名义和委托人签订运输服务合同,收取运费并承担责任,这些货运代理符合无运输工具承运业务这个条件,应该按交通运输业11%征收增值税.因此,新36号文中的货物运输代理只包括委托方和受托方处于居间关系下的货物运输代理关系.这是36号文对货运代理业的一个重大政策改变.实际上这种界定规则不仅对其他服务业中的代理行为如何进行税目界定也会产生很大的影响,而且对如何界定虚开增值税发票行为(即何为为别人提供的服务开具发票)也会产生很大的影响,这个需要我们后期从法理角度开展研究.代理业实际上都是属于第三人介入交易,这类交易的增值税处理说难也难,说简单也简单.其实,在货物领域,批发和零售业也属于第三人介入交易,不过,如果你用货物中的思路,维持增值税税率的一致性,很多问题都迎刃而解.但很多代理业中涉及项目的多税率以及很多不征增值税的收费,这样,差额征税的规定引入也就不可避免.这些问题后期我们会从增值税原理角度进一步讨论.二十一、营业税下不同税目划分问题增值税下继续存在营业税下不同应税项目的税目划分问题,由于增值税下也有不同税目,这些营业税下内部结构的问题继续存在.比如,我用广告灯箱发布广告,这个属于不动产租赁还是广告服务,仓储和租赁、住宿和租赁、外卖和餐饮如何区分等问题一样存在,不过这些问题并非什么新问题,以前在管营业税期间这些问题都讨论的很清楚了,增值税下可以直接借鉴.。

以不动产投资入股涉及哪些税务问题？如何处理？不动产出资入股涉税情况较为复杂，一直颇受纳税人关注，于是小编就企业以不动产进行投资，投资方与被投资方所涉及的税收情形做了总结，希望帮助大家理清其中的涉税事项。

一、投资方1增值税在营改增前，投资者以不动产入股，对被投资企业享有收益并承担风险的，取得的投资收益不需要交纳营业税，而收取固定利润的，则需按“租赁业”征收营业税。

全面营改增后，有偿转让不动产均需按规定缴纳增值税，并没有区分是否承担投资风险。

若投资人取得的土地在2016年4月30日以前，可采用简易计税办法计缴增值税，征收率为5%；若取得的土地在2016年4月30日以后，则需按一般计税方法缴纳增值税，适用税率为11%。

法规：财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第14号2企业所得税企业以不动产投资入股，视同销售不动产取得资金和以资金投资入股两项业务同时发生。

因此，企业应就不动产的公允价值扣除成本后的余额作为转让所得缴纳企业所得税。

但是，企业以不动产对外投资入股实际上并没有取得现金收入，还要面临一笔巨额的税款，似乎有点不合理。

于是，国家就出台了递延纳税政策：企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

但企业在5年内转让股权或收回投资，则不能继续适用递延纳税政策，需就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在转让股权或投资收回当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税。

法规：财税[2014]116号、国家税务总局公告2015年第33号3土地增值税以土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税（房地产开发企业除外）。

法规：财税[2015]5号4印花税以不动产入股涉及产权转移，在转让时所书立的转让书据应按印花税“产权转移书据”税目纳税，税率为0.5‰。

法规：财税[2006]162号二、被投资方1增值税被投资企业取得不动产（房地产开发企业除外），进项税可自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

“营改增”精选疑难100问答及增值税申报表填报实务专题‖专题背景‖“营改增”从曾经遥远到现在必须面对，从开出第一张增值税发票到纳税申报，我们在工作中遇到许许多多的疑难和困惑，本中心聘请一线税务专家，精选100个“营改增”问题，为您答疑解惑，这些问题涵盖“营改增”各个行业实际操作中的发票开具管理、计税方法、增值税会计核算、申报表填报等重点问题，答疑明确清晰，实操性强，帮助您顺利度过“营改增”各个关口。

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‖主讲专家‖富老师：资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。

同时，多年来，一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。

教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。

‖主讲内容‖第一讲：“营改增”综合疑难问题及解析：1．营业税差额计税余额如何处理？能否抵减增值税？2．营改增税收检查等原因需要补缴营改增前税款如何处理？3．营改增后原营业税发票是否还能开具？如何申报纳税？4．在2016年4月30日前签署的销售服务、无形资产或者不动产的合同，且合同的执行期延续到5月1日之后的如何处理？5．营改增后地税机关代开增值税发票范围有哪些？6．单位食堂承包对外营业，如何确认增值税纳税人?7．扣缴义务人与委托代征有哪些区别？8．扣缴义务人扣缴增值税时是否考虑自身和对方是否为一般纳纳税人9．股权转让是否属于增值税征收范围？10．纳税人以无形资产或不动产作为投资，是否应按规定缴纳增值税？11．商贸公司申请为一般纳税人，兼营没超过500万元的室内装饰，室内装饰可以按小规模3%征收吗？12．收取客户违约金是否属价外费用按规定缴纳增值税?13．增值税销售额是否必须与企业会计核算的收入金额一致?14．职工食堂向职工收取的餐费收入是否征收增值税?15．临时劳务人员为单位提供劳务是否征收增值税？16．单位无租使用职工车辆是否征收增值税？17．公司之间（总分公司、母子公司）无偿使用房产是否视同销售征收增值税？18．公司之间无偿使用资金（总分公司、母子公司）是否视同销售征收增值税？19．商场无偿提供车位、无偿存包服务是否视同销售服务征收增值税？20．应当办理一般纳税人资格登记而未办理的税务有哪些惩罚措施？21．一般纳税人支付的餐饮服务支出，能否抵扣进项税额？22．一般纳税人支付的娱乐费，能否抵扣进项税额？23．一般纳税人支付的住宿费，能否抵扣进项税额？24．一般纳税人支付的会议费，能否抵扣进项税额？25．旅游服务的进项税额能否抵扣?26．哪些情形不得开具增值税专用发票？27．2016年5月1日至7月31日，一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费发票能否计算抵扣进项税？28．超过法定认证期限未认证的增值税专用发票如何补救？第二讲：行业“营改增”疑难问题及解析一、房地产行业“营改增”疑难问题及解析29．房地产开发公司在本市跨区县从事的房地产开发项目，营改增后应在哪里申请办理防伪税控设备及领用发票？30．房地产企业营改增后，土地增值税清算，增值税能否从扣除项目中的税金及附加中扣除?31．适用一般计税方法，销售开发产品取得的全部价款和价外费用，是先还原不含税销售额扣减土地价款，还是先扣减土地价款再还原不含税销售计算销售额?32．地产企业取得市级财政部门监（印）制的土地出让金财政票据能否作为扣除凭据?33．允许扣除房地产企业开发项目扣除土地价款包含那些项目，是否包括大配套费等?34．取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，但未向政府支付的土地价款，能否扣减?35．开发企业取得政府返还土地出让金部分能否从销售额扣减?36．营改增前取得土地使用权，营改增后开发，一般计税方法下，土地价款能否扣除?37．营改增前取得土地使用权，分期开发，营改增后开发，一般计税方法下，土地价款能否扣除如何计算扣除金额?38．营改增后，房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？（分两步）39．同一法人多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减？40．建设方提供材料的“甲供材”营业税政策，营改增后，建筑方增值税计税依据还包括甲方提供的材料？41．开发企业与门窗安装企业签订门窗责安装合同，门窗安装企业提供，如何进行增值税处理？42．开发企业购买生产企业自制电梯负责安装增值税发票如何取得？43．主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用增值税如何处理？44．精装修房装修费、家具、家电增值税进项税能否抵扣？45．项目主体内的建造售楼处的设计、装修以及家具等费用增值税如何处理？46．项目主体外的自建售楼处的设计、装修以及家具等费用增值税如何处理？47．买房赠送汽车、家电、家俱业务是否视同销售？48．买房送装修业务是否视同销售？49．“买房送车位”业务是否视同销售？50．分签销售合同和装修合同有无必要？51．以老带新奖励业务业费用增值税处理？52．以老带新免物业费业务是否视同销售？53．“零首付”业务增值税风险？54．营销礼品和物品业务增值税处理?55．拆迁补偿中实行产权调换是否视同销售，其增值税计税依据如何掌握？56．“交1000抵1万”销售业务应当如何操作业务流程、合同价款、开具增值税发票？57．开发产品出租签订免租期合同增值税风险点58．转让在建楼盘如何进行税收处理？59．向客户收取违约金增值税如何进行处理？60．人防设施建造地下车位“出售”如何进行税务处理？61．开发产品转为固定资产增值税如何处理？62．房地产开发企业开发的开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？63．房地产对适用简易计税方法的对象是以房地产项目为对象，还是以整个纳税主体为对象？64．一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额，如何划分？65．房地产公司有四个项目部,全部选择简易计税,总部发生的费用取得的增值税专用发票可不可留抵,待以后新项目时按一般计税时抵扣?66．适用一般计税方法的房地产开发企业按照规定扣除土地价款能否开具全额增值税专用发票开具？如何进行纳税申报？67．房地产开发企业预收款范围及如何开具发票及进行纳税申报？68．我们现有房产老项目选择简易征收，新项目正谈判中，请问现在日常费用报销取得的增值税专用发票需要认证吗？是不是如果在180天内取得新项目，这部分专票就可以抵扣？69．房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款？70．房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发生时间如何掌握？71．房地产开发企业老项目征收方式是否向税务机关备案？二、建筑安装行业“营改增”疑难问题及解析72．建筑企业提供建筑服务未开始前收到的备料款等预收款征税？73．建筑服务已在营改增前完成，按合同规定营改增后收取工程款如何征税？74．建筑分包合同老项目如何判断？75．如何理解“如超过规定期限，在建筑服务发生地办理税务登记的，需要在建筑服务发生地重新购买税控设备，领取开具发票”？76．建筑业老项目选择适用简易计税方法的，是否可以开具增值税专用发票？77．甲供材方式的如何选择才能税收利益最大化？78．营改增之前的未完工建筑老项目，在营改增之后完工，应开具地税发票还是国税发票？（纳税义务发生时间）79．增值税一般纳税人跨县市提供建筑安装服务，在劳务发生地预缴税款，增值税发票在哪里开具？80．建筑服务和租赁服务的纳税义务发生时间有一些特殊规定?81．建筑安装企业提供建筑服务开具增值税发票地点如何确定？82．提供建筑服务和房地产开发的预缴税款抵减应纳税额时间如何掌握？三、酒店、物业公司等服务业“营改增”疑难问题及解析83．纳税人从事餐饮外卖服务是否按照提供餐饮服务纳增值税?84．宾馆无偿提供早餐、免费上网是否视同销售征收增值税？85．宾馆(酒店)在楼层售货或房间内的单独收费物品如何征收增值税？86．餐饮行业增值税一般纳税人能否使用农产品收购发票？87．餐饮业一般纳税人向农产品批发、零售纳税人采购的免征增值税的鲜活肉蛋产品取得的增值税普通发票能否抵扣进项税额？四、其他行业“营改增”疑难问题及解析88．营改增后企业出租地下停车位，应按什么税目缴纳增值税？89．生活服务业试点纳税人以销售预存卡、储值卡方式销售服务纳税义务发生时间如何确定？90．以不动产对外投资是否缴纳增值税？91．2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法？92．转租房产是否允许选择简易计税方法？93．A公司为一般纳税人，出售其2016年4月30日前购入房产1套给B公司，取得含税收入200万元，房产购入原价120万元，选择简易计税方法，如何开具增值税专用发票？94．A建筑公司为一般纳税人，采用简易计税方式。