2013年上海万科海上传奇——开盘清盘战报

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2014上海万科项目汇总

上海万科项目首推项目：万科悦城推荐理由/考察要点：幸福系金色领域的升级之作。

✧产品：90㎡集装3房和创意90复式产品。

✧配套：全方位生活配套。

✧景观：全年龄段功能主题景观区。

备选项目：一、万科城推荐理由/考察要点：国际系大城型住宅精品大盘产品。

二、翡翠滨江推荐理由/考察要点：商业与住宅有机互动复合型生活社区。

后附：上海万科项目简介系列一：幸福系悦城万科悦城是万科[幸福系]产品金色领域的升级之作，项目地处嘉定新城和老城的双核中心，总建筑面积8万平方米，由12栋10～14层的小高层和2栋28层组成。

项目紧邻11号线嘉定西站，可一线直达徐家汇、浦东，接驳各大繁华商圈。

全方位生活配套、全年龄休闲景观悦享幸福生活。

在户型方面，项目主推90㎡精装3房和创意90复式产品。

90㎡精装平层公寓是目前区域内最受热捧的产品，作为万科第四代90+户型的升级产品，专为成长型家庭量身定制，更小更精更性能；创意90复式产品，通过设计师精心的“空间规划”实现了较大尺度的“空间拓展”，功能上升级到3房2厅2卫，大大提升了生活的幸福感。

在景观方面，项目精心规划的全年龄段功能主题景观区，由童话森林轴和梦幻漫跑道组成的园林，将中央活动广场、亲子区、阳光大草坪等环绕其间，为业主们提供健身玩耍的多元场地。

孩子有孩子的乐园，老人有老人的广场，年轻人有年轻人的跑道。

各种健身器械及休闲设施，让景观区成为每个人的健康乐园。

梦想派万科梦想派位于松江新城板块国际生态商务区内，临近九号线大学城地铁站，不仅基础设施建设相对全面完善，更拥有万达广场大型商业配套。

项目住宅总建面约14万方，社区商业面积近3000方，合计套数约1600套。

项目定位第一居所大盘，并作为万科幸福系产品的代表作面世。

项目产品定位突出项目配套优势所带来的自住便捷性，以及提升首置首改客户的居住舒适度。

万科梦想派作为上海万科进入松江的第二个项目，通过在户型、景观、配套等产品力上的提升，强化万科幸福系好产品、好服务、好品质、轻松拥有的形象。

【方案君】2017上海闵行区万科公园大道房地产项目开发营销复盘

市中心
5km
本案
闵行三大重点功能区
大虹桥
大紫竹
大浦江
与城市的车行距离：
•距离人民广场：30公里； •距离七宝：18公里； •距离莘庄：12公里； •距离徐家汇：23公里； •距离虹桥机场：24公里；
“大虹桥”现代服务功能区：包括华漕镇、七宝镇、莘庄镇、虹桥镇、梅陇镇、新虹街道、古美路街道。围绕虹桥商务区，打造成为上海西部国际教育、医疗、文化中心。 “大紫竹” 科技创新功能区：包括吴泾镇、颛桥镇、马桥镇、江川路街道、莘庄工业区。以紫竹高新技术产业开发区为核心，打造上海南部科技创新中心核心区。 “大浦江”城乡统筹功能区：包括浦江镇和浦锦街道。打造全国城乡一体化发展的先行者。
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马桥板块简介
项目所在马桥大居板块临近旗忠高尔夫与旗忠网球中心，旗忠森林板块具有上海地区形成高档生活社区的生态环境和体育配套。马桥板块规划定位为大紫竹板块高端大型居住区，教育、商业规划用地丰富，但目前开发进度较慢。板块配套尚不完善
旗忠板块
•网球中心、高尔夫球场、保龄球和室内温水游泳池等高档设施已建成，并成功举办了05 年“大师杯”；
商业
3月28日公寓加推
推售：287套认购：266套认购率：92.6% 认购均价： 20781元/㎡
6月28日公寓加推
推售：600套认购：585套认购率：97.5% 认购均价： 20900元/㎡
9月20日公寓加推
推售：372套认购：215套认购率：57.8% 认购均价：21205元/㎡
认购：137套认购率：87.3% 认购均价： 19189元/㎡
意向金475组推售：408套
认购：337套认购率：82.6% 认购均价： 19683元/㎡

2013年同花顺股票数据

代码简称日期开盘价(元)收盘价(元)均价(元)成交量(手)成交额(元) 300033.SZ同花顺2013-1-413.7113.413.52154259120849095.52 300033.SZ同花顺2013-1-713.3513.5813.4188446311860104.13 300033.SZ同花顺2013-1-813.613.9313.79235768232500272.36 300033.SZ同花顺2013-1-913.9513.9914.13218352030859486.53 300033.SZ同花顺2013-1-1013.8114.6214.58334558248788733.36 300033.SZ同花顺2013-1-1114.4214.1614.31175545825114051.25 300033.SZ同花顺2013-1-1414.1614.6614.5231482833575119.86 300033.SZ同花顺2013-1-1514.6914.8814.85230415734220904.71 300033.SZ同花顺2013-1-1614.814.6414.68161057023639879.46 300033.SZ同花顺2013-1-1714.614.4914.5591225513271140.82 300033.SZ同花顺2013-1-1814.4114.7414.6493461813682936.44 300033.SZ同花顺2013-1-2114.7414.814.74101978715035498.02 300033.SZ同花顺2013-1-2214.814.314.46107885515602613.71 300033.SZ同花顺2013-1-2314.1514.3414.245409507703229.03 300033.SZ同花顺2013-1-2414.313.8214.06118914216718020.31 300033.SZ同花顺2013-1-2513.7713.913.736655959140502.22 300033.SZ同花顺2013-1-2813.8114.0813.9677655810842820.25 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万科2049@海上传奇项目介绍

使用面积(㎡) 179.12 220.50 92.66 89.27 92.10 140.30 31.57 42.96 39.13 61.30
餐饮生活服务零售
业态·楼层
210 208 207 205 206
2Hale Waihona Puke 9201202铺位 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210
L1
Flowers 鲜花盛开的入口
L1
Atrium 孩子的冒险乐园
L1
Resting Area 公共大客厅
L2
Landscape Sketch 有趣的景观节点
L2
Resting area & Lactation room 宝贝寄托站和母婴室
L3
Children Park 儿童乐园
L3
业态·楼层
楼盘名称万科金色城市地杰国际城万科金色城市
人口 3650
户数 1270
物业类型精品公寓品质公寓及动迁房 80-135㎡多层商品房及 50-85㎡动迁房
12492 3569 1749
地杰国际城 D街坊（动迁）
御桥花园民乐苑 6122
绿地御桥苑
地杰国际城F街坊绿地御桥苑京浦小区北欧阳光庭园御桥花园民乐苑经典花园和合新村地杰国际城E街坊御桥馨华苑京浦小区经典花园康桥华庭北欧阳光庭园和合新村合计
COMMERCIAL
购物中心
社区商业
商务办公
酒店公寓
万科商业地产业务涵盖大型购物中心、社区商业、写字楼、酒店和服务式公寓，总建面逾1，300万平方米。作为城市的建设者，为多方位地满足客户不断变化的需求，万科在商业地产领域砥砺前行。

2013年中国房地产企业销售TOP50排行榜及分析

2013年中国房地产企业销售TOP50排行榜及分析题记：2013年，中国房地产企业年度销售TOP50榜单终于尘埃落定。

规模企业尤其是TOP50房企的销售业绩普遍出现飞跃提升。

第一阵营中的绿地、万达、保利紧随万科，中海、碧桂园、恒大依次进阶千亿军团。

第二阵营世茂、融创的表现也可圈可点，通过对管控模式、产品结构、区域布局、融资渠道多管齐下全面优化，企业运营效率显著提升，为加快成长扫清了障碍。

与往年相比，今年TOP50榜新增了一个亮点，即以阳光城、旭辉为代表的闽系房企强势崛起，成为冉冉升起的新星。

在即将到来的2014年，我们乐观预计，万科、绿地均有望进阶两千亿量级；行业延续强者恒强的竞争格局，TOP50房企业绩再上台阶，集中度将持续上升。

金额集中度方面，2013年全年，五十强房企金额集中度较去年进一步提升。

其中，TOP10企业从12.76%上升至13.27%，增加了0.51个百分点，同时TOP20及TOP50企业同比分别增加0.63个百分点及0.79个百分点。

结合2011年集中度数据，可见近三年大型房企市场份额稳步提升。

面积集中度方面，相比2012年，2013年TOP50企业面积集中度上升最为明显，增加力度达1.23个百分点。

其次为TOP20企业，同比增长0.74个百分点，TOP10企业则较去年增加0.65个百分点。

相比2012年，2013年五十强房企入榜门槛再上新台阶。

可以看到，从金额门槛来看，TOP10、TOP20与TOP50企业同比增幅分别达到20%、42%及48%。

值得注意的是，从2007年至今，TOP10企业销售表现发生翻天覆地变化，入榜门槛节节升高，折射出超大规模房企快速发展的轨迹。

2007年时，世茂房地产以100亿元刚好入榜TOP10企业，而至2013年，世茂房地产销售额已冲到671亿元，此时十强房企准入门槛也提升至554亿元，6年时间，TOP10企业金额门槛实现了5.5倍增长。

金额门槛而言，TOP20及TOP50企业同比增幅均超40%。

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[虹口区] 四川北路北外滩凉城 [嘉定区] 嘉定主城区江桥南翔 [松江区] 大学城新桥松江新城
出租求租角色中介个人行政区县浦东新区静安区卢湾区黄浦区徐汇区闵行区长宁区普陀区闸北区杨浦区虹口区松江区宝山区嘉定区金山区青浦区奉贤区南汇区上海周边崇明区几室一室两室三室四室五室六室多室复式面积不限 20㎡以下20-40㎡40-60㎡60-100㎡100-200㎡200-500㎡500-1000㎡1000㎡以上价格不限 500元以下500-1000元1000-1500元1500-2000元2000-3000元3000-4000元4000-6000元6000-10000元10000-20000元20000元以上
大虹桥(七宝九亭) 宝山顾村新江湾城浦东川沙松江九亭 1号线沿线 2号线沿线
嘉定新城嘉定南翔大华宝山罗店浦东南汇 11号线沿线 9号线沿线 7号线沿线昆山
出售求购角色中介个人行政区县浦东新区静安区卢湾区黄浦区徐汇区闵行区长宁区普陀区闸北区杨浦区虹口区松江区宝山区嘉定区金山区青浦区奉贤区南汇区上海周边崇明区几室一室两室三室四室五室六室多室复式面积不限 50㎡以下50-100㎡100-200㎡200-300㎡300㎡以上价格不限 50万以下50-100万100-200万200-300万300万以上
[投诉曝光台] 上海超大群租点，内住1182名房客
[楼市话题] 限购下三四线房价暴涨是陷阱
[红墅1858] 把房产证弄丢了，还要我自己去找
[恒大翰城] 没房没车的男人，活着不觉得羞耻
[白雪公主] 垃圾味道出来了，业主招架不住了
[美丽星城] 监控问题搞了两年,这效率太低了
[决战保障房] 小心驶得万年船,买房前十大准备

烂尾背景辉煌销售——万兆家园叠彩人家营销策划案例

兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟旳楼市销售中，楼盘要想卖得好，前期旳营销筹划就必须做到位，专业旳房地产营销筹划公司在销售过程中旳重要性显得越来越重要。

目前，上海许多发展商开始打破“自产自销”旳开发陈规，引进专业营销公司，全程参与项目旳地块评估、规划顾问、营销企划到销售执行旳整个开发过程。

上海万兆地产开发旳万兆家园首期“叠彩人家”，就是由具有近年房产营销专业经验旳上海安瑞担任全程代理获得销售成功旳范例，叠彩人家在６个月内销售５００００平方米旳业绩让行业刮目相看，在万兆旳带动下，许多发展商卖楼盘旳时候，都采用了请专业机构前期介入营销企划，全程代理旳运作模式。

由万兆筹划旳叠彩人家，思路清晰：其在消除市场消费延迟、排除市场竞品竞争、建立客户买信任、发明产品需求强度方面均有独到之处。

请看本期万兆家园“叠彩人家”营销筹划案例。

１市场背景★上海市大背景以市场容量为标志，上海房地产市场已经成为全国乃至全世界最大旳房地产市场，上海旳房地产市场近年来大背景趋好，上海房市开始转暖。

１．土地一级市场供应回落，供求关系趋于平衡２０００年，在新土地法实行旳背景下，上海市府继续对土地旳供应实行严格控制，较为有效地克制了一级市场，２０００年一季度土地出让面积１８８万平方米，较去年同期减少６％。

其中，内销商品房出让面积较去年同期减少４９％，外销商品房较去年同期减少７６％。

从预售状况来看，商品房批准预售面积呈明显下降趋势，而与此相应旳已登记商品房预售面积呈大幅上升态势，供求比从１９９７年旳４．２６１降为２０００年旳１．０７１；从销售来看，需求增幅超过供应增幅，供求之比由１９９７年旳１．６５１降至２０００年旳１．０７１。

特别是商品住宅销售，１９９９年初次浮现当年销售量与当年竣工量基本持平态势。

２．市场需求增长较快新建商品房增长迅速，由１９９５年旳５６７．６６万平方米旳销售面积增长到１９９９年旳１３２８．６７万平方米。

２０００年一季度批准预售旳面积近２８万平方米，比去年同期增长３４％，其中内销房面积２６７４７００平方米，比去年同期增长４８％。

2013年上海万科海上传奇——开盘清盘战报

以下是楼书部分展示
创意原则整本楼书多采用大图，并配以两张拉页地图，设计简洁干净，整体观感恢宏大气；文字上，感性的描述与理性的卖点相结合，富有文化气息。
6、媒体投放：
(1) 报广
(2) 中环户外
(1) 报广
为期一个月的报纸平面，我们划分为四个阶段，亮相、造势、回转，绽放四个步骤。前三期以四联版通栏配硬广+软文，达到图文结合全方位立体挤压客户的效果。
1、阵地包装：
大牌 OUTDOOR
用纯文字与线稿的方式结合，更清
晰明确的表现项目。
1、阵地包装：
围墙一 SITE WALL
用油画的手法展示出项目的海派特色以及建筑与便捷的
交通。
1、阵地包装：
围墙二 SITE WALL
用油画的手法展示出项目的规划，学校、商业等国际级
都会生活配套。
1、阵地包装：
更多的是欣赏沿途的风景，街道、店铺、门牌、符号…… 一种行走中的惬意。
万科将“荡”的神韵发挥到极致，创造出更
丰富的行道体验，更加舒适惬意。
都市繁华步道
{三级步行系统} 风情街巷步道
社区情绪漫步
繁华
都市繁华步道
{三级步行系统} 风情街巷步道
社区情绪漫步
街道口
地铁口
商业街
都市繁华步道
{三级步行系统} 风情街巷步道
交通的便利成就都会生活的惬意，城市的发展总是以便捷为前提
居住在海上传奇，事业的路再远，回家的路也很近。
居住在海上传奇，过条马路就是学校，不在为下一代的教育而担忧。
居住在海上传奇，享受醇熟的国际化都会生活配套，满街的霓虹都是流淌着时尚的潮流。
居住在海上传奇，享受到的是惬意的生活，拥有的是国际级繁华体验，这里上演的正式一段都会生活的传奇。

万科海上传奇全程说辞20151230

万科海上传奇全程接待说辞●前台接待目的：B位时应当时刻关注门外客户来访情况，主动迎接询问，确认来访客户性质，避免客户纠纷。

由前接待B岗对来访客户进行询问，确认新客户由A岗轮岗接待人员接待，老客户则交由原置业顾问。

标准语：您好，欢迎参观！您这边是过来看房的吧？（判别是否为看房客户？）1、您之前有来看过吗？2、您之前有没有电话/短信跟这边联系过？3、您家人之前有来看过吗？●置业顾问标准引导语：您好，我是万科海上传奇的置业顾问×××（全名），这是我的名片，现在由我来为您介绍下我们海上传奇的基本情况，请问您怎么称呼？X先生/女士，这边请——(边说边指引带往品牌裱板前)●品牌介绍：目的：介绍万科品牌，向客户传递品牌价值，选择万科，是信心和实力的双重保障，通过品牌优势排他。

关键点1）万科背景：全球最大的专业住宅开发企业2）万科实力：连续四年销售额破千亿的房企3）万科开发经验：30余年住宅开发经验，全国四大区域开发69城，2013年成功进军香港、美国、新加坡等。

说辞：F：这边就是我们万科的品牌墙，不知道您之前对我们万科有没有了解？（了解客户对万科的品牌认可度）A：万科作为全球最大的专业住宅开发企业，有着30年的专业住宅开发经验，连续四年销售额破千亿。

30年来，万科从深圳一城到布局全国四大区域（上海区域、北京区域、成都区域、广深区域），我们芜湖就是属于上海区域。

2013年成功进军香港、美国、新加坡等地，在全球拥有68个城市超过200万住户。

B：所以，选择万科项目，就是信心和实力的双重保障。

介绍产品价值理念（FAB法则，F为属性、A为特点、B为益处）目的：介绍“三好”标准，好房子、好服务、好邻居，为客户建立购房新标准。

关键点：1）好房子：社区环境（全区日照规划、全区通风规划）、室内空气（卧室新风系统）、居家收纳（厨房收纳系统）以及海上传奇独特的人性化细节设计；2）好服务：买房时（先商业后住宅）、入住后（幸福驿站、万科物业标准化服务体系）；3）好邻居：通过《邻里公约》打造和谐人文社区；说辞：2014年，万科产品价值标准升级，推出“三好”住宅理念，三大类，三十五条产品标准，即“好房子”、“好服务”和“好邻居”。

万科大事记(1984—2011)

万科大事记（1984——2011）1984年万科公司以“现代科教仪器展销中心”名称注册，经理王石，国营性质。

1985年万科公司多方拓展业务，形成了深圳本部调汇、进货，广州储运，北京销售的“三点一线”销售模式。

1986年聘请中华会计事务所为其财务顾问，成立第一家中外合资企业：深圳国际企业服务公司。

1987年缩减公司称谓，更名为：深圳现代科技中心。

兴办第一个工业投资项目：精时企业有限公司。

1988年再次更名为：深圳现代企业有限公司。

11月，以当时的2000万天价投标买地，进入房地产行业。

1989年招股完成，召开第一届股东大会，成立了由王石等11人组成的第一届董事会。

1990年决定想零售、电影制片及激光硬碟等领域投资，初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播四大经营架构。

1991年确定“综合商社”的发展模式。

房地产向上海、厦门拓展，影片《过年》获国际大奖。

1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1992年跨地域经营发展迅速，重点开发中国东南沿海地区的房地产和股权投资业务。

上海、青岛、天津等地项目发展顺利，为公司的规模化发展奠定了坚定的基础。

属下36家联营和附属企业，遍布国内十五个重要城市。

1993年1993年1月，本集团向上海市民正式推出中档城市居民住宅---上海万科城市花园，受到市场欢迎，给刚刚启动的上海房地产市场以积极推动作用。

该项目占地面积37.6万平方米，建筑面积50.3万平方米，为万科迄今为止投资规模最大的房地产项目。

七月十七日，于年初完成股份制改组的万佳百货平价广场迁至华强路新址重新开张营业，并推出仓储式平价经营模式。

八月，为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部管理部门进行了调整，调整后的总部架构包括“五部一室”：人事部、财务部、企业策划培训部、经营管理部、证券事务部和总经理办公室。

1995年公司贸易口进行机构调整和资源整合，原深圳万科贸易有限公司、深圳万科协和有限公司、深圳现代企业有限公司合并为万科贸易有限公司。

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机遇影响
远期展望
机会
1、区域利好落实 2、地铁通勤 3、未来区域发展利好消息
威胁
1、整体地产走势下行 2、竞品价格动作 3、政策持续影响
机遇影响
SWOT分析结论
1、建立在7年开发基础之上的成熟作品 2、前期承诺逐步落实，区域信心及描述更具现实性 3、项目劣势无从改变或决定了客户对区域价值的认知
万科的居总为我们讲述的不只是建筑本身，更是建筑背后的故事，他为我们描绘的不只是一幅幅生活场景，更是未来海上传奇带给我们的醇熟都会生活。
贺友直老先生用画笔记忆了曾经的海上传奇，画面的中的生活内容今天在海上传奇一一实现，用红砖、梧桐再造了属于上海的传奇。
不只是上海本地人怀念着曾经上海的传奇记忆，更有很多的外国人外乡人，拼搏在此，享受在此，生活在此。
孩子的未来是你最值得骄傲的事情。
万科打造囊括基础教育、素质培养以及看护安全、有保障的孩子乐土。
全日制义务教育
{优质教育系统} 课外托管类教育
素质培养类教育
全日制义务教育
{优质教育系统} 课外托管类教育
素质培养类教育
全日制义务教育
{优质教育系统} 课外托管类教育
素质培养类教育
好白相
古语“五户为邻、五邻为里”，邻里交流的基本组织架构，小孩追闹其中、无拘无束，整个里弄像是自家的大院子，
（二）市场低迷：
2012年房地产业还是受到宏观政策面影响，整个市场仍处于低迷状态，成交情况总体较差，观望的态势主导这一时期的购买行为，消费者胁迫式降价达成少量的成交数据。
2012年中环走势回顾
中环同品类市场全市月均去化400套，主力单价保持在 2.8-3.2万/㎡近期中环附近项目涨价续销，单价超3.0万/ ㎡后，月成交量放缓多依靠开盘（120-150套/月）+稳定续销（30-50套/月）实现高流量单次开盘高成交量爆破的难度较大 2013年供应量集中在个案上，户型同质化较为严重，其中105-125㎡存量竞争激烈本案年中断档期长，年底集中供应，呈现 “年中缺、年底密”的供应特征
创意原则以亲近受众的视角来审视曾经的海上传奇，以生活感受的证言铭记万科的海上传奇。
晨曦中的上海拉开了影片的序幕
镜头拉近钟楼，这个象征海上传奇的标志性建筑物。
在上海有生活的地方
传奇每天都被唤醒
用一组醒了的镜头将海派生活引入到了海上传奇
红砖墙成为了铭刻上海居住文化历史的见证，有很多的老上海人都迷恋这红砖墙，著名摄影家陈丹洛也是其中之一。
可靠的成熟配套
大配套
宜家
红星美
凯龙
复地 30 万商业
学校
学校
学校
[5]
发掘文化背景为烘托的
中心营造基本规律
五角上场陆海家外 —— 西嘴滩 —— 南教育、生态 —— 时源尚文文根化化文化
毫无疑问这样一块土地是客户价值的最强劲动因
在现有的国际化都市运营经验基础上进行整合、提升，融合上海的经典生活
以下是楼书部分展示
创意原则整本楼书多采用大图，并配以两张拉页地图，设计简洁干净，整体观感恢宏大气；文字上，感性的描述与理性的卖点相结合，富有文化气息。
6、媒体投放：
(1) 报广
(2) 中环户外
(1) 报广
为期一个月的报纸平面，我们划分为四个阶段，亮相、造势、回转，绽放四个步骤。前三期以四联版通栏配硬广+软文，达到图文结合全方位立体挤压客户的效果。
用
价值传奇
演绎
万科海上传奇——开盘清盘战报
目录：
一. 项目2012推广所遇到的问题
二. 推广方案
三. 开盘方案
四. 结果及成绩
（一）宏观政策：
2012年我国土地供应政策基调是坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归同时努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落。
第一期
四联版通栏
QUADRUPLE EDITION
以“传奇”引线，四个问句掀起悬疑，达到引发关注的目的。
第一期
硬广
PLANE ADVERTISEMENT
以钟楼形象为主画面，凸显项目的建筑风格以及基本调性。文字以释放销售信息为主要目的。
第二期
四联版通栏
QUADRUPLE EDITION
援引上期四个问句，以客户沟通为主要切入口。首幅文案掀起话题，后三幅配合激发目标受众的内心感受。
交通的便利成就都会生活的惬意，城市的发展总是以便捷为前提
居住在海上传奇，事业的路再远，回家的路也很近。
居住在海上传奇，过条马路就是学校，不在为下一代的教育而担忧。
居住在海上传奇，享受醇熟的国际化都会生活配套，满街的霓虹都是流淌着时尚的潮流。
居住在海上传奇，享受到的是惬意的生活，拥有的是国际级繁华体验，这里上演的正式一段都会生活的传奇。
核心精神，并传承和创新，开创更加先进的国际化生活方式。
万科为你呈现的是
[1]
视觉上海视觉上
海
符号 O 记忆
行走于这座城市的大街小巷，最让人感动的是那些或久远、
或新潮的建筑符号，
他们的存在让上海的表情如此丰富，也将是人们对于上海最深刻记忆。
砖 O 雅致
在现在钢筋混领土的世界里，
难得一遇一块块拼砖的细腻，
就已知提升未来价值、就客户需求带动项目卖点
这不是一次简单的住宅+配套
而是基于本土文化之上
万科对于海派新国际都市社区的实践
（一）价值梳理：
地杰B沿承传奇之根传神之作
梳理一
地杰B现状
梳理一
[1]
最美丽的都市型格构架中
浓墨重彩的一笔
都市中心发展史
？
[2]
与已成熟的城市节点保证
3、示范区及售楼处包装：（1）玻璃盒子包装：
贺友直画展
造成法则
影视&区域模型
（2）示范区包装：
铁艺&标牌
连廊围墙
（3）售楼处包装：
地杰大地图
阳光宣言
小标识&温馨提示
4、影视片制作：
万科·海上传奇启幕的是一出原汁原味的海派生活大戏，我们只是将这段复刻传奇的生活浓缩在一部TVC上，就像贺友直老先生所说的，曾经的海上传奇就一幕幕弄堂生活的画面，今天我们为万科将这段传奇还原。
笃悠悠
生活的最高境界在于慢下来最懂得享受的上海人，总是与生活的一切保持着最方便的距离，出行、购物、教育、娱乐，咫尺可享。
万科以百万大ห้องสมุดไป่ตู้手笔，打造一公里成熟生活圈，生活不紧不慢。
{一公里生活圈}
荡马路
街道是城市最温暖的表情
人们出来逛啊逛的，东转西溜，挤来挤去，走着玩儿。
倒不一定要买东西，练耐力。

不再是空无一物说理想
优势价值
金色城市作品升级
难点阻碍机遇影响
优势价值
城市级配套区域成熟价值
品质幼儿园，新规划小学、御桥小学、建平实验中学世纪联华御桥购物广场、浦东菜市场、康桥明珠大酒店建行康桥支行
内环级的中环
都市级商业配套：红星美凯龙、宜家都市级地铁配套：11、13、18号地铁线都市级通勤配套：21条公交线都市级环线配套：中环、近外环
1、阵地包装：
大牌 OUTDOOR
用纯文字与线稿的方式结合，更清
晰明确的表现项目。
1、阵地包装：
围墙一 SITE WALL
用油画的手法展示出项目的海派特色以及建筑与便捷的
交通。
1、阵地包装：
围墙二 SITE WALL
用油画的手法展示出项目的规划，学校、商业等国际级
都会生活配套。
1、阵地包装：
属于你的上海，属于你的都会生活传奇。
5、物料制作:
(1) 折页 (2) 派单 (3) 户型折页
(4) 楼书
折页
派单
户型折页
楼书
本楼书以造城法则统领全局，主要通过“有体验的”、“看得见记忆流淌的”和“有生活情感的”社区三大章节，将楼书串联起来，分别交代了项目的完善配套、文化传承以及内部空间规划。每个章节跨P以油画的形式体现风格，每部分章节P后都用一张满铺的大图体现风格，树立调性。
更多的是欣赏沿途的风景，街道、店铺、门牌、符号…… 一种行走中的惬意。
万科将“荡”的神韵发挥到极致，创造出更
丰富的行道体验，更加舒适惬意。
都市繁华步道
{三级步行系统} 风情街巷步道
社区情绪漫步
繁华
都市繁华步道
{三级步行系统} 风情街巷步道
社区情绪漫步
街道口
地铁口
商业街
都市繁华步道
{三级步行系统} 风情街巷步道
玻璃
O
时尚
时尚是这个城市永恒的主题
当我们沉浸在过往的骄傲中，
通透、明亮、视野成为这个城市又一股风尚，成为又一道风景线。
而我们，正在重温这场视觉的盛宴。
符号 O 记忆
砖 O 精致
立面 O 融洽
铺地 O 雅致
玻璃 O 时尚
记忆雅致精致时尚融洽
融神韵，
于形态。
语语言上海言上海 [2]
笃悠悠扎台型荡马路好白相轧闹猛道地
融传奇，于生活。
融神韵，于形态；
融传奇，于生活。
因而，案名：
万科中环国际城·海上传奇
（二）形象树立：
1.阵地包装 2.红线外动作（红线外氛围改进攻略） 3.示范区及售楼处包装 4.影视片制作 5.物料制作（楼书、折页、派单） 6.媒体投放 7.主题性活动
社区情绪漫步
滨水漫步

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