第五章收益法习题

资产评估习题第五章 收益法 [案例1] 在房地产市场中所收集到5个与待估房地产类似的交易实例 纯收益与售价交易实例对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为： r=（7.1％＋7.5％＋6.9％＋7.3％＋7.8％）÷5 =7.32％[案例4] 某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。

目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米2500元。

该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。

另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费用为年租金的3.5％，维修费为重置成本的1.5％，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置成本的0.2%，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。

试据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。

解：（1）选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

（2）计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益＝50×12×900×（1—10％）＝486000元 （3）计算总费用总收益应该为客观收益而不是实际收益。

六、应用举例[案例3] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。

解：P=1%)101(15+ +5432%)101(20%)101(15%)101(18%)101(16++++++++5%)101%(1025+ [1-550%)101(1-+]＝216.1万元①年管理费＝486000×3.5％＝17010元 ②年维修费＝2500×900×1.5％＝33750元 ③年税金＝20×900＝18000元④年保险费＝2500×900×0.2%=4500元 年总费用＝①＋②＋③＋④＝73260元（4）计算房地产纯收益房地产纯收益＝年总收益－年总费用 ＝486000－73260＝412740元 市场法 例3❖ 为评估某宗地H 的地产价格，选取了M 、N 两个参照地块交易实例。

收益法练习试卷1及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1 收益法是求取估价对象( ),选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（A）正常净收益（B）未来的正常净收益（C）折现到估价时点时的净收益（D）客观的正常净收益2 从收益法的观点看,房地产的价值是其未来净收益的( )。

（A）客观价格（B）价值的方法（C）现值之和（D）主观价格之和3 收益法是以( )为基础的,它说明,决定房地产价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。

（A）预期原理（B）过去理论（C）未来理论（D）收益理论4 历史资料的作用是借它( ),解释未来预期的合理性。

（A）解释现在的现象（B）解释现在的矛盾（C）展示未来的矛盾（D）推知未来的动向和情势5 由于房地产的寿命长久,占用收益性房地产不仅能现在获得收益,而且( )。

（A）易于转售（B）便于充分发挥它的价值（C）能期望在未来继续获得收益（D）期望房地产在未来能够升值6 购买收益性房地产可以视为( )。

（A）一种投资（B）一种货币额（C）一定的银行利率（D）一个固定的货币额和一个固定的利率7 投资者购买收益性房地产,实质是( )。

（A）将资金购买房地产获取收益（B）以现在的资金去交换期望在未来可以获得的一系列资金（C）将资金存入银行获取利息所起的作用（D）将这一货币额存入银行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入8 对于投资者来说,将资金购买房地产获取收益与将( )是等同的。

（A）这一货币额存入银行带来的利息（B）该宗房地产所产生的收益（C）资金存入银行获取利息所起的作用（D）出售该房地产的价格9 某一货币额×利息率=( )净收益。

（A）房地产的（B）投资者的（C）资金（D）出售房10 房地产价格=房地产的净收益÷( )。

（A）投资金额（B）普通收益（C）利息率（D）资金11 某人拥有的房地产每年可产生40万元净收益,同时此人有400万元货币以10%的年利率存入银行,每年可得到与该宗房地产等额的收益,即每年能获得40万元的利息,则对该人来说,这宗房地产与400万元的货币等价,即值( )万元。

1 评估对象的基本情况．某市区有六层砖混结构办公室一幢，土地面积为５００平方米，房屋建筑面积１５００平方米，月租金４.５万元，假设建筑物还原利率为１0%，耐用年限为60年，土地还原利率为8%，房产税为租金收入12%，土地使用税每年每平方米2元，管理费以年租金的3%计，修缮费以房屋现值1.5%计，房租损失准备费按照建筑物现值的3‰计，建筑物尚可使用50年，建筑物的价格依成本法求得为120万元。

2 评估要求。

试求本例房屋基地现时非有限期土地价格及50年期价格。

3 求取总收入（租金收入）。

年租金收入540000元（45000×12）4 求取总费用。

（1）房租损失费22500元；（2）房产税为64800元；（3）土地使用费1000元；（4）管理费16200元；（5）修缮费18000元；（6）保险费3600元；（7）总费用126100元。

5 计算总收益。

540000-126100=413900（元）6 求取土地纯收益。

（1）房屋纯收益：总收益-房屋收益=413900-144000=269900（元）7 求取非有限年限期土地价格。

土地总价=269900÷8%=3373750(元)每平方米地价=6747.50（元）8 求取50年使用权土地价格。

（1）土地总价=269900÷8%×()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-50%8111 =3373750×（1-0.0213）=3301889（元）（2）土地单价=3301889÷500=6604（元）例二：某房地产未来三年预期收益分别为40万元，42万元，45万元，假设从第四年开始到第30年为止，每年的纯收益将稳定在50万元左右。

该地产的折现率为10%，求地产的价值。

根据题意 ，解：P v =()∑=+t i i r Ri 11+()()⎥⎦⎤⎢⎣⎡-+-+t n r r r At 1111 =()()()()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯+++++++-330332%10111%101%1050%10145%10142%10140 =40×0.9091+42×0.8264+45×0.7513+500×0.7513×0.9237=451.87(万元)例三：某房地产，未来第一年的纯收益为20万元，预计以后个年的纯收益会按2%的递增比率增加。

第五章资产评估方法一、单项选择题1、Z公司评估时点某市商品住宅的成本市价率为180%，已知被估全新住宅的现行合理成本为500万元，其评估价值为（）万元。

A、400B、500C、800D、9002、重新购置一台生产机器，现行市场价格为300万元，运杂费为20万元，直接安装费3万元，其中人工成本为1万元，原材料为2万元，已知安装成本中的间接成本为每人工成本3元，则用重置核算法计算的重置成本为（）万元。

A、293B、326C、329D、3003、一般意义上讲，成本法的运用要素是不涉及（）。

A、资产的重置成本B、资产的实体性贬值C、资产的经济性贬值D、资产的折旧4、被评估资产为P公司一项最新开发的程序。

预计在未来无限年期其年收益为40万元，资本化率为5%。

则该最新程序的评估价值（）。

A、480万元B、800万元C、60万元D、880万元5、重置成本又分为（）。

A、复原重置成本和历史重置成本B、更新重置成本和未来重置成本C、复原重置成本和更新重置成本D、历史重置成本和现实重置成本6、某被估企业的年净利润为100万元，评估基准日资本市场上同类企业平均市盈率为15倍，则该企业的评估价值为（）万元。

A、150B、100C、1500D、12007、评估基准日某设备的成本市价率为150%，已知被估全新设备的现行合理成本为50万元，则其市价为（）万元。

A、50B、75C、33.33D、1008、某被评估生产线设计生产能力为年产25 000台产品，每台正常市场售价为1 500元，现因市场竞争激烈以及市场需求变化，要保持25 000台生产能力，每台售价只能达到1 400元，该生产线尚可使用2年，折现率为10%，企业所得税率为25%，该生产线的经济性贬值最可能为（）万元。

A、325.41B、465.33C、200D、374.569、被评估设备甲为3年前购置，预计评估基准日后甲设备与同类新型设备相比每年运营成本增加10万元，甲设备尚可使用8年，若折现率为10%，企业适用所得税税率为25%，不考虑其他因素，则甲设备的功能性贬值额为（）万元。

收益法及其运用(总分139, 做题时间90分钟)(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1.收益法中所指的收益是( )。

A．估价时点前一年的收益B．估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益D．估价时点前最高盈利年份的收益SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C2.收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的( )来计算其价值的方法。

A．资本化率B．收益率C．收益乘数D．利息率SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C3.收益法适用的条件是房地产的( )。

A．收益能够量化B．风险能够量化C．收益或风险其一可以量化D．收益和风险均能量化SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D4.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。

则该房地产的收益价格为( )万元。

A．228.23 B．229.36 C．224.74 D．223.63SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A该房地产的收益价格为：。

5.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2，运营费用率为租金收入的25%，该类房地产的报酬率为10%。

则该商铺的价值为( )万元。

A．521 B．533 C．695 D．711SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A=521万元。

6.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，该房地产的报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点建设用地使用权剩余年限为40年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

（ ） 本题答案： 2、判断题 获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（ ） 本题答案： 3、判断题 有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。

（ ） 本题答案： 4、判断题 资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。

（ ） 本题答案： 5、判断题 营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。

（ ） 本题答案： 6、判断题 获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（ ） 本题答案： 7、判断题 利率是指单位时间内的利息与本金的比率。

（ ）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：8、单项选择题某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。

A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元本题答案：9、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。

A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：10、单项选择题某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。

BV203案例练习第 4 章案例练习–被评估企业分析PPT 91 & 92(时间: 小组将拥有大约45分钟时间，阅读所附资料并在45分钟内完成练习-（ 1 ）大约15分钟阅读行业情况，并回答＃ 1（ 2 ）大约45分钟时间，阅读公司描述和财务资料，并回答#2和#3 。

对所有发现做笔记，因为这些数据将与稍后章节相关。

没有一个与行业正常情况或参考公司的比较分析，你仅能够基于趋势分析和披露附注做出初步发现。

假设你已经聘请了亨利史密斯，为赠与税的目的，对伯尼服装店公司（以下简称“伯尼”）10 ％的股权价值进行评估，评估基准日为2005年2月26日。

伯尼及其行业信息有四种形式： 1 ）产业概述; 2 ）公司概况; 3 ）经审计的财务报表和附注; 4 ）最近5年的利润表和资产负债表数据。

仔细阅读公司数据和财务报表及其附注，注意营运信息和和财务资料将对参考公司分析有非常重要的作用1. 基于行业信息和Porter五力分析，该企业在评估基准日有什么威胁和机遇？此外，近几年有什么增长，在短期的未来什么预计的增长？2. 伯尼有什么定性的优势和劣势？3. 评估伯尼在规模，增长，流动性，盈利性/ROE，资产及周转率、财务杠杆方面的定量表现。

阅读下列资料，利用提供的空间，把对行业概况、公司概况、经审计的财务报表，与5年期试算表（也见于提供给你的excel电子表格）的观察记录下来。

1. 零售家庭服装行业的风险和机遇:新进入者的威胁替代产品和服务的威胁客户的议价能力供应商的议价能力现有企业的竞争历史增长短期未来预期增长2. 伯尼有什么定性的优势和劣势？3.评估伯尼在规模，增长，流动性，盈利性/ROE，资产及周转率、财务杠杆方面的定量表现，规模增长流动性伯尼有什么定量的优势和劣势？（续）盈利性/ROE资产及周转率财务杠杆案例练习4A –行业情况标准行业分类标准行业分类（SIC），是所有联邦经济统计的行业分类系统。

SIC使个行业和美国经济的各不同层面便于比较。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试卷及答案 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。

A.536 B.549 C.557 D.816 本题答案：A 本题解析： 2、判断题 早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。

（ ） 本题答案：对 本题解析：暂无解析 3、多项选择题 收益性房地产包括（ ）。

A.未出租的餐馆 B.旅店 C.加油站 D.农地姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------E.未开发的土地本题答案：A, B, C, D本题解析：暂无解析4、单项选择题某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2％，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（）万元。

A.40B.-39.22C.39.22D.0本题答案：B本题解析：（1＋名义利率）＝（1＋实际利率）（1＋通货膨胀率），所以，名义利率＝12.2%，房地产投资商的净收益＝－2000＋2200／（1＋12.2%）＝-39.225、单项选择题某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。