第五章收益法习题

习题一第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A．收益性B．用途C．市场性D．地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用：（）A．比较法B．收益还原法C．假设开发法D．成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（）A．已消失的房地产B．在建工程C．房地产的未来状况D．房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （）A．商业、办公、工业、居住B．商业、居住、办公、工业C．商业、办公、居住、工业D．商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（)A．用途B．开发程度C．是否产生收益D．经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为：A．50年B．无限期C．20年D．40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（)决定的A．不可移动性B．相互影响性C．数量有限性D．独一无二性8．房地产的价值注重：（）A．实物B．权益C．区位D．实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：( ）A．支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B．支付典价后只能获得房地产的使用权C．支付典价后房地产的使用者不付租金D．出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产( ）A．商业B．办公C．特殊用途D．综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（）A．土地单价 B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的,主要是（ )的供求状况。

A．本地区的房地产 B．全国房地产C．全国本类房地产 D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5％）,则:（）A．实际价格28．5万元,名义价格30万元B．实际价格29．28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28．578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为（）A．路线价 B．比准价格 C．积算价格 D．收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属（ )A．市场调节价 B．政府指导价 C．政府定价 D．政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（）是买卖双方讨价还价的基础，成交时要比此低. A．起价 B．标价 C．成交价 D．均价7．下列价格阐述正确的是：（ )A．市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值C．市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值D．市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值8．投资价值评估时所采用的折现率为：（）A．根据市场现状 B．最低收益率C．最高收益率 D．社会一般收益率9．房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为（）A．房地产供大于求 B．房地产求大于供C. 开发商对未来预期看好 D．消费者对未来的预期看好10．成本租金不包括下列项目中：（ )A．贷款利息 B．折价费 C．管理费 D．保险费答案：第一章答案1B．2B．3A．4C．5A．6C．7D．8D．9C．10C第二章答案：1．C，2．D,3．D,4．B，5．B，6．B，7．B,8．B,9．C,10D第四章市场比较法1．市场比较法的理论依据是( )A．替代原理 B．生产费用价值论 C．预期原理 D．均衡原理2．在市场比较法中，建筑容积率修正属于（）修正A．交易情况 B．交易日期 C．房地产状况D．实物状况3．市场比较法的适用条件是（）A．存在着发育完善的房地产市场B．在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C．存在着规范的房地产估价制度D．科学的房地产估价理论4．在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（）A．一个即可 B．两个也行 C．三个D．三个以上．十个以下5．经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（）A．估价对象的价格 B．交易时点的价格C．正常价格 D．与估价对象的房地产状况相同的价格6．经过交易日期修正后,可比实例的价格就变成了（ )A．估价对象的价格 B．交易时点的价格C．正常价格 D．与估价对象的房地产状况相同的价格7．经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了( ）A．估价对象的价格 B．交易时点的价格C．正常价格 D．与估价对象的房地产状况相同的价格8．房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以( ）状况为基准（通常设定100）的A．可比实例房地产 B．估价对象房地产C．交易实例房地产 D．类似房地产9．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（）状况为基准（通常设定（100）的。

第五章资产评估方法一、单项选择题1、Z公司评估时点某市商品住宅的成本市价率为180%，已知被估全新住宅的现行合理成本为500万元，其评估价值为（）万元。

A、400B、500C、800D、9002、重新购置一台生产机器，现行市场价格为300万元，运杂费为20万元，直接安装费3万元，其中人工成本为1万元，原材料为2万元，已知安装成本中的间接成本为每人工成本3元，则用重置核算法计算的重置成本为（）万元。

A、293B、326C、329D、3003、一般意义上讲，成本法的运用要素是不涉及（）。

A、资产的重置成本B、资产的实体性贬值C、资产的经济性贬值D、资产的折旧4、被评估资产为P公司一项最新开发的程序。

预计在未来无限年期其年收益为40万元，资本化率为5%。

则该最新程序的评估价值（）。

A、480万元B、800万元C、60万元D、880万元5、重置成本又分为（）。

A、复原重置成本和历史重置成本B、更新重置成本和未来重置成本C、复原重置成本和更新重置成本D、历史重置成本和现实重置成本6、某被估企业的年净利润为100万元，评估基准日资本市场上同类企业平均市盈率为15倍，则该企业的评估价值为（）万元。

A、150B、100C、1500D、12007、评估基准日某设备的成本市价率为150%，已知被估全新设备的现行合理成本为50万元，则其市价为（）万元。

A、50B、75C、33.33D、1008、某被评估生产线设计生产能力为年产25 000台产品，每台正常市场售价为1 500元，现因市场竞争激烈以及市场需求变化，要保持25 000台生产能力，每台售价只能达到1 400元，该生产线尚可使用2年，折现率为10%，企业所得税率为25%，该生产线的经济性贬值最可能为（）万元。

A、325.41B、465.33C、200D、374.569、被评估设备甲为3年前购置，预计评估基准日后甲设备与同类新型设备相比每年运营成本增加10万元，甲设备尚可使用8年，若折现率为10%，企业适用所得税税率为25%，不考虑其他因素，则甲设备的功能性贬值额为（）万元。

收益法及其运用(总分139, 做题时间90分钟)(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1.收益法中所指的收益是( )。

A．估价时点前一年的收益B．估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益D．估价时点前最高盈利年份的收益SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C2.收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的( )来计算其价值的方法。

A．资本化率B．收益率C．收益乘数D．利息率SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C3.收益法适用的条件是房地产的( )。

A．收益能够量化B．风险能够量化C．收益或风险其一可以量化D．收益和风险均能量化SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D4.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。

则该房地产的收益价格为( )万元。

A．228.23 B．229.36 C．224.74 D．223.63SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A该房地产的收益价格为：。

5.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2，运营费用率为租金收入的25%，该类房地产的报酬率为10%。

则该商铺的价值为( )万元。

A．521 B．533 C．695 D．711SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A=521万元。

6.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，该房地产的报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点建设用地使用权剩余年限为40年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

收益法及其运用ﻫ一、单选题１．收益法适用的条件是房地产的（)。

ﻫ A。

收益能够量化ﻫＢ。

风险能够量化C.收益或风险其一可以量化ﻫ D。

收益和风险均能量化【正确答案】Dﻫ【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知,收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。

2。

收益法的理论基础是（).ﻫ A。

替代原理ﻫ B．预期原理ﻫＣ.均衡原理Ｄ.边际收益递减原理【正确答案】Bﻫ【答案解析】参见教材P213。

3。

有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年,单价为3500元/㎡,报酬率为8％;乙房地产收益年限为３0年,单价为30０0元/㎡，报酬率为6%。

那么，甲的价格( )乙的价格。

ﻫＡ.高于B。

低于Ｃ.等于 D.条件不足,无法确定【正确答案】Ｂ【答案解析】4。

已知某宗收益性房地产4０年收益权利的价格为２500元/平方米，报酬率为1０%,则该房地产3０年收益权利的价格为( )元/平方米。

A．2４00 B.2４０5 C.２４10 D。

2４15【正确答案】Cﻫ【答案解析】５.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变,为1６万元，运营费用第一年为8万元,此后每年会在上一年的基础上增加２％,该类房地产的报酬率为１0%。

则该宗房地产的合理经营年限为( )年。

A.32 Ｂ。

３４ C.3６ Ｄ.38【正确答案】Ｃﻫ【答案解析】参见教材P ２29。

该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n ：16－８(１+2%）n-1＝0，n=36(年).ﻫ 6.某宗房地产的收益期限为３8年,通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、2８万元、３0万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为１０％．则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。

Ａ。

26７。

3５ B ．287.８6C.298。

84D.３00。

86【正确答案】D【答案解析】参见教材Ｐ２２1．ﻫ V ＝+＝300.86万元ﻫ 7。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

（ ） 本题答案： 2、判断题 获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（ ） 本题答案： 3、判断题 有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。

（ ） 本题答案： 4、判断题 资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。

（ ） 本题答案： 5、判断题 营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。

（ ） 本题答案： 6、判断题 获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（ ） 本题答案： 7、判断题 利率是指单位时间内的利息与本金的比率。

（ ）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：8、单项选择题某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。

A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元本题答案：9、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。

A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：10、单项选择题某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。

BV203案例练习第 4 章案例练习–被评估企业分析PPT 91 & 92(时间: 小组将拥有大约45分钟时间，阅读所附资料并在45分钟内完成练习-（ 1 ）大约15分钟阅读行业情况，并回答＃ 1（ 2 ）大约45分钟时间，阅读公司描述和财务资料，并回答#2和#3 。

对所有发现做笔记，因为这些数据将与稍后章节相关。

没有一个与行业正常情况或参考公司的比较分析，你仅能够基于趋势分析和披露附注做出初步发现。

假设你已经聘请了亨利史密斯，为赠与税的目的，对伯尼服装店公司（以下简称“伯尼”）10 ％的股权价值进行评估，评估基准日为2005年2月26日。

伯尼及其行业信息有四种形式： 1 ）产业概述; 2 ）公司概况; 3 ）经审计的财务报表和附注; 4 ）最近5年的利润表和资产负债表数据。

仔细阅读公司数据和财务报表及其附注，注意营运信息和和财务资料将对参考公司分析有非常重要的作用1. 基于行业信息和Porter五力分析，该企业在评估基准日有什么威胁和机遇？此外，近几年有什么增长，在短期的未来什么预计的增长？2. 伯尼有什么定性的优势和劣势？3. 评估伯尼在规模，增长，流动性，盈利性/ROE，资产及周转率、财务杠杆方面的定量表现。

阅读下列资料，利用提供的空间，把对行业概况、公司概况、经审计的财务报表，与5年期试算表（也见于提供给你的excel电子表格）的观察记录下来。

1. 零售家庭服装行业的风险和机遇:新进入者的威胁替代产品和服务的威胁客户的议价能力供应商的议价能力现有企业的竞争历史增长短期未来预期增长2. 伯尼有什么定性的优势和劣势？3.评估伯尼在规模，增长，流动性，盈利性/ROE，资产及周转率、财务杠杆方面的定量表现，规模增长流动性伯尼有什么定量的优势和劣势？（续）盈利性/ROE资产及周转率财务杠杆案例练习4A –行业情况标准行业分类标准行业分类（SIC），是所有联邦经济统计的行业分类系统。

SIC使个行业和美国经济的各不同层面便于比较。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试卷及答案 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。

A.536 B.549 C.557 D.816 本题答案：A 本题解析： 2、判断题 早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。

（ ） 本题答案：对 本题解析：暂无解析 3、多项选择题 收益性房地产包括（ ）。

A.未出租的餐馆 B.旅店 C.加油站 D.农地姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------E.未开发的土地本题答案：A, B, C, D本题解析：暂无解析4、单项选择题某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2％，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（）万元。

A.40B.-39.22C.39.22D.0本题答案：B本题解析：（1＋名义利率）＝（1＋实际利率）（1＋通货膨胀率），所以，名义利率＝12.2%，房地产投资商的净收益＝－2000＋2200／（1＋12.2%）＝-39.225、单项选择题某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。

第五章习题
一、单选题:
1、评估某宗收益性房地产的价格时,在其他因
素不变的情况下,预测的未来净收益越大,评估出的价格会()
A.越高
B.越低
C.不变
D.难说
2、某写字楼预计持有两年后出售,持有期的净
收益每年216万元,出售时的价格为5616万元,报酬率为8%,则该写字楼目前的收益价格为()
A.4858
B.5200
C.2700
D.6264
3、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费
用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的报酬率为8%,该房地产的价格为()万元
A.100
B.42
C.63
D.77
4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18
万元,此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元,该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为()万元
A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83。

收益法及其运用一、单选题1.收益法适用的条件是房地产的（）。

A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化【正确答案】D【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。

2.收益法的理论基础是（）。

A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理【正确答案】B【答案解析】参见教材P213。

3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。

那么，甲的价格（）乙的价格。

A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定【正确答案】B【答案解析】4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。

A.2400B.2405C.2410D.2415【正确答案】C【答案解析】5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。

则该宗房地产的合理经营年限为（）年。

A.32B.34C.36D.38【正确答案】C【答案解析】参见教材P229。

该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。

6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。

则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.267.35B.287.86C.298.84D.300.86【正确答案】D【答案解析】参见教材P221。

V＝＋＝300.86万元7.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。