房地产估价第五章 收益法

浅析房地产估价中的收益法摘要：收益法是一种常用的估价方法，如何合理正确地使用收益法，关系到估价结果的准确性.本文就收益法的应用及存在问题作了简要分析，并接合估价实务提出了相应解决方案。

关键词：房地产估价收益法一、收益法概述（一）收益法的含义收益法又称收益还原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益,然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。

这里的资本化率是指将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率,也称报酬率、折现率、还原利率。

收益乘数是指未来预期净收益与资产价格的比例关系，通俗来讲就是价格的收益系数。

在我们日常估价实务中，主要运用报酬资本化法来求取估价对象的价值。

报酬资本化法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益，采用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法.收益法的理论依据是预期原理,房地产价值基于市场未来所能带来的收益。

如同一笔资金存于银行，银行按期支付利息,在未来一定期限内，本金与利息之和即为该笔资金的时间价值.如果将收益性房地产出租，在未来一定期限内，每年均可按约定获得一定数量的租金收益，若干年后的总收益现值等同于出售同类型物业的价格，可理解总收益现值即为房地产目前的价格。

用等式可表述为:房地产价格＝房地产净收益/收益率（二）报酬资本化法的公式在实际估价中,一般假定报酬率长期维持不变,简化公式为：其中:V：房地产在估价时点的收益价格；A：房地产的未来净收益，假设净收益发生在期末；Y：房地产的报酬率，Y不等于0；n:房地产的收益期限，n为有限年。

如果房地产每年净收益相同，公式可简化为：在实际估价中,我们还可能遇到未来收益每年变化一次或隔几年变化一次的情况，还有的物业在出租若干年后变卖折现的情况等，但基本原理是一样的，都要将收益或变卖价值折为现值再求和。

（三）收益法应用的范围收益法适用于有收益性的房地产的评估,如商场、酒店、办公楼、公寓、旅馆等，也可用于出租型都市工业园价值评估。

第五章 收益还原法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。

A 、收益能够量化B 、风险能够量化C 、收益或风险其一可以量化D 、收益和风险均能量化2、收益法公式()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 111成立的条件是（ ）。

A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零3、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ ）。

A 、()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 B 、0 C 、a×n D 、求不出 4、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。

A 、833.33B 、830.45C 、828.25D 、827.645、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。

A 、457.40B 、476.98C 、686.10D 、715.486、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。

A 、高于B 、低于C 、等于D 、B 或C7、某土地在其它条件不变的情况下，申请将使用年限由500元/㎡的30年改为20年。

若土地还原利率为8%，则地价相应变为（ ）。

A 、600元/㎡B 、436元/㎡C 、732元/㎡D 、524元/㎡8、某房地产50年使用期，还原利率为10%时的价格为3000元/㎡，问还原利率为12%时，无限年期的价格约为（ ）元/㎡。

房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、简介房地产评估是指对房地产的价值进行评估。

估价方法主要有：比较法、收益法和成本法。

收益法是一种比较常见的方法，它以产权人所获得的收益作为房地产价值的核心要素。

二、收益法的原理收益法的核心原理是根据产权人所获得的未来经济收益来计算该房地产的价值。

三、收益法的计算步骤1. 预测未来经济收益：收益法的前提是产权人能够持续获得经济收益。

因此，需要对未来的收益进行预测。

这个预测过程需要基于当前市场的情况，包括租金、房屋价格等。

2. 确定弊益期：弊益期是指能够持续获得经济收益的时间期限。

在估算弊益期的时候，需要考虑到当前市场的情况，以及可能的未来情况。

3. 计算盈利能力：盈利能力是指投资所能获得的全部收益与全部成本的比率。

其计算公式为：盈利能力 = 净收益 / 资产现值4. 计算资产现值：资产现值是指未来一段时间内所有收益的现值之和。

它包括分期收益和非分期收益。

5. 计算房地产价值：房地产价值 = 资产现值 + 不动产附属设施的市场价值四、实际执行中可能遇到的艰难及解决办法1. 无法确定预测结果：在收益法中，预测未来经济收益是非常关键的一步。

如果预测错误，将会影响到整个估价的结果。

此时，需要进行足够的市场调查和分析。

2. 无法确定弊益期：弊益期是估价中的一个重要参数，但是它的确定往往会受到不同的因素影响。

为此，在估价时，需要结合历史数据和当前市场情况进行判断。

3. 计算难度较大：对于一些大规模、复杂的项目，收益法的计算难度会较大。

此时，需要使用专业的评估软件或者寻求专业人员的匡助。

五、本文所涉及附件无六、本文所涉及的法律名词及注释无。

精品文档净收益每年不变的公式①用于不同土地使用期限或不同收益期的房地产价格之间的换算 ②用于比较不同期限房地产价格的高低③用于比较法中因土地使用期限或收益期不同进行的价格调整①V 收益价值 A 净收益 Y 报酬率n 持有期或收益期②收益期为无限年公式：YAV =用于不同期限房地产价格之间的换算：nn n )1(1)1()1(11n Y Y Y K +-+=+-=若已知V ∞，求V 70、V 50如下：V 70=V ∞ × K 70V 50=V ∞ × K 50若已知V 50,求V ∞、V 40 如下：V ∞=V 50 ×501K V 40=V 50 ×5040K K 则：V n =V N ×NnK K =V N × 1)1(]1)1[(1--+-++Nn nN Y Y Y ）（ 以上公式报酬率相同以下公式报酬率不同时])1(11[n n n n Y Y A V +-=与公式)1(11[N N N N Y Y A V +-=相除，推导出下列不同期限房地产价格之间的换算公式：]1)1[()1(]1)1[()1(-++-++⨯=NN n n n n n N N N N n Y Y Y Y Y Y V V净收益按一定数额递增的公式 收益期为有限年的公式：p226 b---净收益逐年递增的数额n2)1()1(11(Y n Y b Y Y b Y A V n +⨯-+-+=收益期为无限年的公式：p2272Y bY A V +=净收益按一定数额递减的公式b 变为-bn2)1(])1(11)[(Y n Y b Y Y b Y A V n +⨯++--=A-(n-1)b ＜0即1+bA n ＞A-(n-1)b=0 （用在求合理经营年限时求n 的数值）P228净收益按一定比率递增的公式收益期为有限年的公式：p229 g-净收益逐年递增的比率])11(1[nYg g Y A V ++--=收益期为无限年的公式：gY AV -=净收益按一定比率递减的公式p230g 变-g有限年公式：])11(1[nYg g Y A V +--+=无限年公式：gY AV +=净收益等于有效毛收入减去运营费用。

房地产估价收益法原理公式房地产估价中的收益法是一种常用的评估方法，它基于未来收益的预期来确定房地产的价值。

咱们先来说说收益法的原理。

想象一下，你有一套房子，你可以把它租出去，每个月能收到租金。

这租金就是房子给你带来的收益。

那怎么通过这些收益来算出房子值多少钱呢？这就用到了收益法。

收益法的核心原理就是把未来预期的收益，通过一定的方法折算成现在的价值。

简单来说，就是考虑到货币有时间价值，未来的钱没有现在的钱值钱，所以要把未来的收益“打折”算到现在。

咱们来看看收益法的公式。

收益法的基本公式是：V = A / r × [1 - 1/ (1 + r)ⁿ] 。

这里的 V 代表房地产的价值，A 是房地产每年的净收益，r 是折现率，n 是收益年限。

比如说，有一套房子，每年能稳定收租金 5 万块，折现率假设是8%，预计能收租 20 年。

那这套房子的价值大概就是：5 万 / 8% × [1 -1 / (1 + 8%)²⁰] 。

我之前碰到过这么一个事儿。

有个朋友想卖一套小公寓，找我帮忙估估价。

那套公寓位置不错，周边租房需求挺旺的。

我去调查了一下周边类似公寓的租金情况，发现平均每个月能租到3000 块。

一年下来，净收益大概就是 3 万 6 。

然后我又参考了当时的市场情况，确定折现率为 7%，并且预计这套公寓还能租 15 年。

按照收益法的公式一算，这公寓的价值就出来了。

朋友一开始还不太相信，觉得我算得太简单。

我就给他仔细解释，告诉他每年的收益怎么折算到现在，为什么要考虑折现率等等。

最后他算是明白了，还直夸我专业。

其实在实际运用中，收益法也不是那么简单的。

确定每年的净收益就不容易，要扣除各种费用，比如物业费、维修费啥的。

而且折现率的确定也很关键，它受到市场利率、风险等多种因素的影响。

要是算错了，那估价可就差得远了。

所以啊，房地产估价用收益法，虽然公式看起来简单，但实际操作得仔细认真，考虑各种因素，才能得出比较准确的结果。