6第五章收益法-折现率的确定

房地产估价收益法中折现率确定问题在房地产估价中，收益法是常用的估价方法之一。

折现率是利用收益法准确计算房地产价格的关键问题之一，因而适当的确定方法又成为影响折现率准确性的重要因素。

通过分析折现率的选取现状和原则，构建以安全利率加风险调整值法为基础的折现率定量模型，并进一步确定了安全利率和风险参数模型，对科学、正确、客观地确定房地产估价中的折现率具有重要的参考价值。

标签：房地产估价；收益法；折现率F23收益法是房地产估价中非常重要的一种估价方法，其中折现率的选取直接影响了估价结果的科学性、准确性和合理性。

目前，比较常用的计算折现率的方法包括市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法、复合投资收益率法等，但是折现率究竟该如何确定，却是重要且较困难的问题，若折现率使用不当将会导致估价出现很大差距，因此折现率的确定问题是目前亟待解决的难题。

1折现率的内涵1.1收益法收益法（income approach，income capitalization approach），也称收益资本化法、收益还原法，是房地产估价中常用的方法之一，是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值；是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数，并将其折现到估价时点之后进行累加，以此估算估价对象的价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值。

评价计算方法为：V=ni=1Ri（1+r）n其中：V为评估值；R为未来第i年预期收益；n为剩余收益计算年限；r 为折现率。

1.2折现率折现率（discount rate）是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。

而本金化率和资本化率或还原利率通常是指将未来无限期预期收益折算成现值的比率。

折现率亦称期望报酬率（又称收益还原率），包括无风险报酬率和风险报酬率，是根据资金的时间价值特性，是未来某一定量的收益与某一个小于它的收益额在价值上相等，即对未来收益的折扣换算到现在的价值，本质是一种投资回报率。

折现率基础知识课程讲解收益现值法的参数之二----折现率的运算和选择ftwszl摘要：本文是在文章〝收益现值法及其要紧参数之一—预期收益额的选择〞之后，对折现率运算和选择，进行了编辑和探讨。

在实际评估业务中，折现率大小，对评估结果阻碍专门大，因此对折现率运算与选择确实是十分重要的了。

一、折现率的实质科学、准确、合理地运算和选取折现率，对评估结果的真实性和可靠性有着重要的阻碍。

从本金运动的直截了当目的来看，本金与收益是能够相互转化的量：依据一定量的本金投入，能够取得一定量的收益，从而产生本金收益率的社会概念、行业概念和企业概念；反之，依照预期收益，通过本金收益率的逆运算,就能够追溯相对应的本金。

本金还原中,适用的本金收益率，称之为本金化率。

假如企业无限期预期收益稳固，其收益现值确实是年预期收益除以适用本金收益率的结果。

但收益稳固只是一种抽象的假设，而且作为本金载体的企业可能是有限期运营，从而使收益额及时刻差不多上有差异的。

为反映这些差异，就引进了折现的概念。

折现实际上是以本金占有收益的事实为基础．并将那个事实关于时刻的关系形象化称为资金的时刻价值。

适用本金收益率就称之为折现率，收益折现是本金还原技术，本金化率与折现率质同名异。

折现率，亦称贴现率，是用以将技术资产的以后收益还原(或转换)为现在价值的比率。

由于技术资产本身具有一定的价值，人们之因此购买、使用、投资于它，正是基于其能够带来的以后收益。

这种由技术资产带来的以后收益一样表现为利润总额、净利润、净现金流量等。

假如将这种以后收益进行折现，所选用的折现率只能是投资于技术资产的投资酬劳率(或称投资收益率)。

可见，技术资产评估收益法中的折现率的实质是一种投资酬劳率。

而这种投资酬劳率的取得需要付出一定的代价，即企业必须筹措一定的资本投资于技术资产，如此资本成本即成为投资酬劳率的最低界限。

因此，企业的综合资本成本也可用作收益现值法中的折观率。

另一方面，企业在决定以后投资方向时一样有两种可能的选择，其一是将资本投资于国库券、政府公债或存入银行。

第02讲折现率的确定及例题讲解【高频考点5】折现率的确定（一）无形资产折现率的测算方法1. 风险累加法无形资产折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率2.回报率拆分法回报率拆分法的公式可表示为：其中：WACC——整个企业平均投资回报率（税后）；R c——营运资金的投资回报率；R f——固定资产的投资回报率；R i——无形资产的投资回报率（税后）。

解题步骤：1.计算加权平均资本成本2.计算加权平均报酬率3.建立等式4.折算为税前报酬率（三）折现率确定的注意事项1.无形资产评估中的折现率一般高于有形资产评估中的折现率2.无形资产评估中的折现率有别于企业价值评估中的折现率3.折现率口径应与收益额口径保持一致【例题·多项选择题】在商标价值评估中，从增量收益法的角度看，企业收益增加主要缘于使用无形资产可以（）。

A.增加收入B.产生额外的利润C.产生额外的现金流量D.节省成本E.节省技术改造支出『正确答案』ABCD『答案解析』增量收益法主要用于评估两种无形资产的价值，第一种是使用无形资产可以产生额外的利润或现金流量，即增加收入；另一种是使用无形资产可以带来成本的节省，即节省成本。

【例题·单项选择题】某企业生产A型号玩具，单位成本为每件5元，产品的月销售量平均为60000件。

为在竞争中处于优势，该企业本月引进了一项新专利技术，使用后产品的单位成本降低30%，假设月销售量不变，则该项专利技术带来的超额收益为（）元。

A.32500D.157500『正确答案』C『答案解析』该项专利技术带来的超额收益：R＝（C 1－C 2）×Q＝5×30%×60000＝90000（元）。

【例题3·单项选择题】甲企业以一项先进的技术向乙企业投资，该技术的重置成本为200万元，乙企业拟投入的资产重置成本为4000万元，甲企业无形资产成本利润率为500%，乙企业拟投入的资产成本利润率为25%，则无形资产投资的分成率为（）。

折现率的含义及确定原则 1.折现率的含义折现率是将未来收益还原或转换为现值的比率。

折现率实质是一种资本投资的收益率，它与报酬率、利润率、回报率、盈利率和利率在本质上是相同的。

企业投资者的愿望是以较小的风险来获得较大的收益，但在一个较为完善的市场中，要获得较高的投资收益就意味着要承担较高的风险，即收益率与投资风险成正相关。

折现率的本质揭示了确定折现率的基本思路，即折现率应等同于具有同等风险的资本收益率。

2.折现率的确定原则（1）折现率应高于国债利率和银行利率。

企业将资本投资于国债或银行，不需承担风险，但投资回报率较低，因此，大多数投资者愿冒一定风险投资，如投资于企业，以期获得更多收益，故企业价值评估时折现率应高于国债利率和银行利率。

（2）折现率水平应以行业平均收益率为基础。

企业收益水平有明显的行业特征，行业结构强烈影响着竞争规则的确立和行业内部的所有企业，行业主要结构特征决定了竞争的强弱，进而决定了行业的收益率和行业内企业的盈利空间。

关于无形资产评估中折现率确定方法的探讨合理确定折现率既是收益法在无形资产评估中得以恰当运用的重要前提条件之一，同时也是难点和障碍之一。

无形资产折现率的确定之所以存在诸多问题，不仅是因为确定方法本身的技术含量高，更深层次的原因在于信息资源的短缺。

当前，无论是监管部门，还是其他的利益相关方都对资产评估质量提出了更高的要求：中国证监会2004年的第一号文件《关于进一步提高上市公司财务信息披露质量的通知》中，对收益现值法使用预测收益数据和评估结果提出了严格的刚性规定。

由于折现率是影响收益法评估结果的重要参数，所以在当前，应当重新审视无形资产折现率确定方法的选择和运用，以求进一步提高无形资产评估的质量。

一、无形资产折现率的主要确定方法评析在运用收益法评估无形资产价值的过程中，折现率的确定可以采用多种方法。

目前常用的方法主要有以下几类：1风险累加法。

所谓的风险累加法就是无风险报酬率加风险报酬率作为无形资产折现率。

企业价值评估中折现率参数的确定陈留平;程静【摘要】收益法是企业价值评估应用中最为广泛的一种方法,其难点是折现率的计算.折现率由无风险报酬率、行业平均风险报酬率、企业特定风险调整系数三部分组成,其中无风险报酬率和行业平均风险报酬率的研究较多,但对非上市公司企业特定风险调整系数的研究较少,还没有一个较为完善、公认的计算方法,所以在实际工作中都是由评估师根据经验主观判断.文章着重探讨了企业特定风险调整系数的计算,并给出了沃尔打分法在确定企业特定风险调整系数的计算过程,较好地解决了评估机构在实际应用中确定企业特定风险调整系数的问题.【期刊名称】《江苏大学学报（社会科学版）》【年(卷),期】2014(016)004【总页数】6页(P68-72,92)【关键词】折现率;CAPM;风险调整系数;β系数【作者】陈留平;程静【作者单位】江苏大学财经学院,江苏镇江212013;江苏大学财经学院,江苏镇江212013【正文语种】中文【中图分类】F275随着《资产评估准则-企业价值》的施行，收益法在当前市场环境中显得尤为重要,也被越来越多的人所采用。

但是，收益法的理论研究一直是资产评估三大基本方法研究中的薄弱环节。

根据《企业价值评估指导意见(试行)》的规定，企业价值评估中的收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值。

收益法中常用的两种方法是收益资本化法和未来收益折现法。

未来收益折现法是企业价值评估的主要方法，是最被普遍接受的方法。

在采用此方法的时候，需要明确两个问题，一是明确收益的含义，二是明确与收益流相配比的折现率。

而折现率参数的确定在实际操作中存在较大的难度,纵使这样,客观的确定折现率又是至关重要的,折现率微小的变化将会对企业价值评估结果产生重大影响。

目前，测算企业价值评估中折现率的常用方法有累加法、资本资产定价模型(CAPM)和加权平均资本成本模型(WACC)。

本文主要根据资本资产定价模型探讨折现率的确定。

收益法评估之折现率选取(2014-04-17 08:42:06)转载▼标签：无形资产评估知识产权评估折现率评估方法杂谈分类：无形资产评估文集北京资产评估协会中小评估机构技术援助专家委员会专家提示第2号——折现率选取收益法已成为企业价值评估中的主要方法，折现率是收益法的重要参数，折现率的微小变化可能引起评估结论的重大变化。

为有效提高此类评估业务的执业质量，降低注册资产评估师执业风险，使评估报告使用者理解折现率选取的合理性，特提出以下提示建议。

特别说明：本提示仅供评估机构及相关业务人员以收益法进行企业价值评估时参考，不能替代相关法律法规、资产评估准则以及注册资产评估师个人的职业判断。

提示中所涉及的相关事项，评估机构在执业中应结合项目具体情况、资产评估准则以及注册资产评估师的职业判断确定，不应简单照搬照抄。

一、折现率的确定方式（一）折现率数值的确定主要依赖于注册资产评估师的职业判断，注册资产评估师应当谨慎对待用于测算折现率的相关数据和计算逻辑，保持应有的谨慎。

这种职业判断主要包括：1.对于测算数据来源及其可靠性的考虑；2.对于计算方法和计算过程的科学性和业内共识的理解；3.对于计算结果合理范围的大致判断。

注册资产评估师应当在评估报告中陈述折现率的确定公式，应使报告使用者了解折现率测算的数据依据和基本思路。

具体测算过程可根据需要决定是否在评估报告中披露。

但工作底稿中必须有折现率详细的、可以重复验算的过程。

（二）折现率计算的主要参数有：无风险报酬率、beta系数、风险溢价、行业风险报酬率、行业资本结构、规模报酬率、个别风险报酬率、债券报酬率等。

上述参数可通过以下三种方式确定，一是由注册资产评估师或其所在机构根据可靠数据来源自行计算；二是从其他权威金融服务机构的服务产品中直接获取；三是从专业研究报告、书籍、文献中摘录。

注册资产评估师应通过符合逻辑的分析判断来确定折现率，其主要参数获取方式并无优劣之分。

二、数据来源（一）折现率计算中引用的数据来源应是行业内公认为权威的数据，包括：1．金融数据服务商，如万得资讯、大智慧、彭博资讯、评估资讯网、投中集团、清科数据研究中心等；2．评估行业发布的研究成果，如行业协会课题、高等院校相关课题成果等；3．大型资产评估机构、证券咨询机构的研究成果；4．其他研究成果。