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收益法的基本原理(PPT 52页)

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收益法ppt

收益法ppt

前期现值＝
i 1
5
Ri (1 r )i
资本化现值＝
A r'
Hale Waihona Puke A 1 资本化现值的现值＝ r ' (1 r ) n
分段法图解
3、增长率法
Ri 1 g 1 P Rn i r g (1 r ) n i 1 (1 r )
n
三、收益法中各项指标的确定 （一）预期收益额 1、预期收益的类型 1.1 税后利润 2.1净现金流 3.1利润总额 (1) 税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金＝税后利润+折旧－追加投资 （2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。 税后净收益，被普遍采用
表3－3
年 份
评估前每年收益
净收益（万元）
1990
1 000
1991
1 150
1992
1 210
1993
1 300
1994
1 340
按时间序列计算的回归方程：预测年收益＝（年份数×83）－163638
表3－4
预测年收益
年 份
净收益（万元）
1995
1 449
1996
1 532
1997
1 615
1998
• 市场整体变化与单个股票波动的相关性t检验
t
0 0 估计量 参数 Se( 0 ) 估计量的标准误差的估 计量

• 采用Wind资讯数据终端估算Beta
15
• 采用其他方式估算Beta
– 上网上查询相关股票数据
• 计算指数收益率
X I n I n 1 I n 1
•
• 估算Rf:
– 应该取长期国债到期收益率(Yield To Mature Rate, 或 YTM) – 截止评估基准日剩余期限超过5-10年

收益法的基本原理PPT课件

收益法的基本原理PPT课件

A2
A3
Yn-1 An-1
Yn An
0
1
2
3
n-1
n
公式含义示意图
二、收益法报酬资本化法的计算公式
收益法
（二）收益年限无限且其他因素不变的公式
基本原理 计算公式
v A
（报酬资本化法）
r
式中:
V —房地产在估价时点的收益价格 A—房地产每年净收益(假设发生在年末) r —房地产的资本化率（折现率）
净收益
净收益 报酬率
收益法
直接资本化法
资本化率 比较 派生方法 运用举例
收益还原法 收益资本化法 投资法
收益现值法 地租资本化法
一、收益法的基本原理
收益法 （二）理论依据：预期原理
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
计算公式
（报酬资本化法）
净收益
报酬率
直接资本化法
资本化率
+ 使用条件
+ 估价步骤
基
计算公式 （报酬资本化法）
本
净收益
思
报酬率
想
直接资本化法 表
资本化率
述
比较
派生方法
运用举例
将现在视为估价时点，那么在现在购买 有一定收益年限的房地产预示着在其未 来的收益年限内可以不断地获取净收益， 若现在有一货币额与这未来预期所有净 收益的现值之和（收益价格）等值，则 这一货币额就是该房地产的价格。
比较
派生方法
运用举例
某一货币额*利息率=房地产的净收益
房地产价格=房地产的净收益/利息率
年房地产净收益不变 报酬率或资本化率每年不变

收益法及其应用(PPT 98张)

收益法及其应用(PPT 98张)

此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每 年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限 年n。
Page 9
Sn=a1(1-q^n)/(1-q)
二、净收益每年不变的公式
（二）收益期限为无限年的公式
A V Y
公式原形
A A A A V ... ... 2 3 n ( 1 Y )( 1 Y ) ( 1 Y ) ( 1 Y )
四、收益法的操作步骤
运用收益法估价一般分为下列4个步骤： ①确定未来收益期限； ②求取未来净收益； ③求取报酬率； ④选用恰当的报酬资本化公式计算出收益价格。
Page 5
第二节 报酬资本化法的公式
一、最一般的公式
A A A 3 2 V 1 ... ( 1 Y ) ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 ) ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 )( 1 Y 3 ) 1 A n ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 )( 1 Y 3 )...( 1 Y n )
Page 8
二、净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为 有限年，二是收益年限为无限年。Βιβλιοθήκη （一）收益期限为有限年的公式
A 1 V 1 Y ( 1Y)n
公式原形
A A A A V ... 2 3 n ( 1 Y )( 1 Y ) ( 1 Y ) ( 1 Y )
普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在 购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可 以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内 的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。

收益法 (2)

收益法 (2)
一、收益法的基本原理 （一）收益法的理论基础
• 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 预期收益折现
（二）收益法的评估思路
（三）收益法运用的前提条件
1、资产的收益可用货币计量并可以预测
2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测
二、收益法的基本计算公式
计算股票收益率
Y Pn Pn1 CashDiv （ 1 T ) ShareDiv Pn ShareDiv T Pn1
16
• Beta系数中有关资本结构的问题
– 我们采用Beta的估算方法估算出来的Beta被认为是 含有对比公司自身资本结构（财务杠杆）的Beta， 由于各公司自身财务杠杆不一样，对Beta会产生一 定影响，我们需要调整这个影响 – 采用如下公式剔除对比公司Beta系数中的财务杠杆 影响 LeveredBet a
2、分段法
若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。
P
n

i 1
Ri A 1 ' i (1 r ) r (1 r ) n
前期 (i 1, 2,, n)（设n=5） 后期 (i n 1, n 2,, )
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
UnleveredB eta U
L
1 (1 T )
D E
• Wd：为对比公司债权市场价值 • We：为对比公司股权市场价值 • T：对比公司适用所得税率
17
•
•
以对比公司Unlevered Beta 的平均值作为被评估企业 Unlevered Beta 利用被评估企业的资本机构确定其ReLevered Beta βL

房地产估价-收益法(ppt54张)

房地产估价-收益法(ppt54张)

第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种 1）累加法。
第2节 净收益及其估算
【2】净收益与客观总收益
净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自 由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营 等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
第2节 净收益及其估算
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法 ①利润法：
第4节 房地产收益价格的估算
报酬资本化法的计算公式与收益价格估算
根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同 情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况
【1】收益法的理论依据 是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能 给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是 过去已获得的收益。

收益法的基本原理(ppt 90页)

收益法的基本原理(ppt 90页)
【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收 益分别为20万元、22万元、25万元、28万元 和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净 收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬 率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。如 果该房地产的收益年限为50年，则该宗房地产 的收益价格为多少？
v
20 1 10%
净收益
报酬率 直接资本化法 资本化率 Y与R比较
适用条件：（1）净收益每年不变为A； 勇于开始，才能找到成功的路 （2）报酬率r每年不变且大于零； （3）收益年限为无限年
计算方法比较[例5-1 ]有一房地产正常情况下
派生方法 运用举例
的年纯收益为20万元，报酬率
VA r
为10%，其经济耐用年限可视
20 /10%
运用举例 时的状况相同，求该宗工业用地目前
的价格。
收益法
二、收益法报酬资本化法的计算公式
（4）比较法中土地使用年限的修正
基本原理
解：本题要决解的问题是将法定最
计算公式 （报酬资本化法）
高年限50年转换成剩余45年的基
净收益
准价格
报酬率 直接资本化法
V45＝V50×(K45/K50)
资本化率
Y与R比较 计算方法比较 派生方法)i
A [1 r
1 (1 r)nt
]
1 (1 r)t
假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化， 分别是A1，A2，…，At ,在t年以后无变化为A；（2）报 酬率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。 书上221页一段话解释了公式的合理性
收益法
二、收益法报酬资本化法的计算公式
更适宜采用此类公式估价。
二、收益法报酬资本化法的计算公式

收益还原法基本原理


❖ 三、收益还原法的适用对象与条件
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益 的房地产。
如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐 馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标 准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农 地等。
❖ 不限于估价对象本身现在是否有收益， 只要估价对象所属的这类房地产有获取收益 的能力即可。
客观纯收益是指排除了各个企业实际利益中 属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响 后得到的一般正常收益。
❖ 注意：在用收益法进行房地产估价时，
r g 1 r
20
1
1
2%
50
10% 2% 1 10%
244.26万元
六、净收益按一定比率递减的公式
无 限
v
A
式中：g—净收益逐年递减的比率 假设前提是： （1）净收益按等比级数递减；
年
(r g ) （2）资本化率r大于零； （3）收益年限为无限年。
收益会不 会减为零
收益法适用的条件是房地产的纯收益和还 原利率都能够较准确地量化。
第二节 收益还原法的基本公式 ❖ 一、一般公式
一般公式 还原利率每年不变，且大于0
二、纯收益每年不变的公式
❖ 公式的用途： 1、可以直接用于计算房地产价格； 2、用于不同年限之间房地产价格的换算； 3、市场比较法中土地使用权年限的修正。
V＝
A r
b r2
1
1
1 r n
b r
n
1 r n
20 8%
2 8% 2
1
1
1 8%30
2 8%
30
1 8%30
432.07万元
五、净收益按等差级数递减的公式 只有有限年

第六章收益法PPT课件


要求的土地使用年限
10
②预测未来t年后房地产价格
n
P ai0 i 1
an0
a30 a20
a1 a2
a10
r1
r2
现第 第 在1 2
年年
Pt=？
at+1 at+2
an
第第 第
t t+1 t+2 年年 年
rn 第
n 期
一般公式：
P
(1
a1 r1
)
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
第6章 收益法
收益法是房地产价格评估的基本方法 之一，又称收益还原法、投资法、收益现 值法。在土地经济理论和土地价格评估中 称为地租资本化或地租资本化法。收益法 具有充分的理论依据，而且在国内外被广 泛使用，受到了众多房地产估价专家及学 者的推崇。
1
学习要求：
1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作 步骤。
房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断 取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率)折算为现在 价值的总和 (收益价值)。
e.g. 把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房 地产的纯收益比作利息
利息=存款额×利率 纯收益=房地产价格×利率（资本化率、还原率，折现率）
注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本 化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。
情况2
使用年期n≠∞
P
a r
1
1 (1 r)n
情况3 资本化率 r=0 P a n
7
[例1] 某房地产每年可得到30万元总收益，同时每年要支出15 万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%。求其收益价 格。

第七章 收益法


2、从房地产持续的收益流中回收
直线式： 年回收额 ＝ V/N
Hoskold方式：年回收额
＝V×｛
r/〔 1 r
N
-1〕｝
Inwood方式：年回收额 ＝V×r’/[ 1 r '
N
－1]
V:财产的价格 N:经济寿命 r:安全利率
四、求取房地产净收益的方法
出租的房地产
潜在毛收益：假设对象房地产的出租率达到100%时所能获得的总 收益。
通过市场调查，收集近期发生交易且可与对象房地产比较的实例 若干，通常至少要有三宗。
评估这些实例在其发生交易时应有的市场租金（或毛收益）。 用各宗实例的售价（如交易情况有异常须进行修正）除以市场租
金（或毛收益），再将得数综合（如进行算术平均等），得到 GRM或 GIM。
NPV等于零的产出率） 完全产出率（Overall Yield Rate，房地产产出与房地产总体价值
的比率） 权益产出率（Equity Yield Rate，房地产产出与房地产自有资金价
值的比率）
二、求取资本化率的方法
直接比较法（the Direct Comparison Method）
完全资本化率＝房地产净收益／房地产交易价格
收益流资本化法所用的资本化率是纯粹的产出率，直接资本化法 使用的完全资本化率属于收益率
二、收益流资本化法
折现现金流分析计算公式
基本公式：PV=VI+VPR
PV为估价对象在估价时点的现值 VI 表示各期收益流的贴现值之和 VPR表示期末转售价格的贴现值
各期净收益贴现公式：VI＝I1/(1＋Y)＋I2/(1＋Y)2＋…… ＋In/(1 ＋Y) n
第一节 收益法的基本原理
一、 收益法的基本概念和理论依据

收益法ppt课件

VY A 11 1 Yn 7.1 5% 0 117 1 .55 0 6 1.2 8万 7 0 元
精品课件
11
2、不同年限价格的换算
假设：
1
1
1Yn
Kn
则有：
Vn
An Y
Kn
111YN
KN
VN
AN Y
KN
如果： An=AN=A
则有：
Vn
VN
YKn yKN
如果：
Y=y
则有：
Vn
t
V
i1
Ai
1Yi
1VYt t
V1 5 1% 5 0 1 6 1.5 % 0 0 2 V 1 1 1 1 % % 0 2 0
V110万 0 元
精品课件
28
例：某写字楼于2008年10月30日取得50年的土地使用权，于 2011年4月底建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估 该写字楼于2011年5月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4 年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年 开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房 地产的报酬率为8%。试评估该写字楼于2011年5月1日的价格。
n=∞
V A Y
——无限年公式
r=0有限年 VnA
精品课件
9
公式用途：
①直接用于计算价格； ②不同年限价格的换算； ③比较不同年限价格的高低； ④用于比较法中土地使用权年限修正。
精品课件
10
1、直接用于计算价格
例：某房地产于2006年9月1日以出让方式取得50年的 土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每 年可获得的净收益为10万元，该类房地产的报酬率为7.5%。 试评估该宗房地产于2012年9月1日的收益价格。
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2020/12/8
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（3）比较不同年限价格的高低
•要比较两宗房地产，如果该两宗房地产的 收益年限或土地使用年限不同，直接比较 是不妥的。如果要比较，则需要将它们转 换成相同年限下的价格。
• 例6-5：有A、B两宗房地产，A房地产的收 益年限为50年，单价为2000元/平方米，B 房地产的收益年限为30年，单价1800元/平 方米。假设资本化率均为6%，试比较两宗 房地产价格的高低。
• 从收益法的观点看，房地产的价值是其 未来净收益的现值之和。
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2
• 普遍适用的收益法原理是：
• 将估价时点视为现在，那么，在现在购 买一宗有一定年限收益的房地产，预示 着其未来的收益年限内可以源源不断地 获取净收益，如果现有某一货币额可与 这未来源源不断的净收益的现值之和等 值，则这一货币额就是该宗房地产的价 格。
• （1） 收益年限无限年的公式
式中：t——净收益有变化的年限。
此公式的假设前提是：
1、净收益在未来的前t年（含低t年）有变化，在t 年以后无变化为a；
2、资本化率大于零为r；
3、收益年限n为无限年。
2020/12/8
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（2）收益年限有限年的公式
此公式的假设前提是：
1、净收益在未来的前t年（含低t年）有变化，在t 年以后无变化为a； 2、资本化率不等于零为r； 3、收益年限n为有限年。
2020/12/8
9
（2）不同年限价格的换算
• 为论述方便，可用Kn来进行不同年限价格的换 算：

Kn表示n年的K值，Vn表示收益年限为n年的价格， 换算公式如下：
1.若已知 V 求V70： V70＝V *K70 2.一般化：
2020/12/8
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• 例6-3 已知某宗收益性房地产40年收益权 利的价格为2500元/平方米，资本化率为 12％，试求其30年收益权利的价格。
(1)直接用于计算价格
• 例6-2：某宗房地产是在政府有偿出让的 土地上开发建造的，当时获得的土地使用 年限是50年，至今已使用了6年，预计利 用该宗房地产正常情况下每年可以获得净 收益8万元；该类房地产的资本化率为 8.5%。该宗房地产的收益价格为：
V= a/r[1-1/(1+r)^n] =8/8.5[1-1/(1+8.5%)^(50-6)] =91.5万元
式中：b—净收益逐年递增的数额递增，如净收 益第一年为a，则第二年为（a+b），第三年 为（a+2b），以此类推，第n年为[a+(n-1)b].
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• 例6-8:某宗房地产预计未来第一年的净收益为 16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础 上增加2万元，受益年限可视为无限年，该类 房地产的资本化率为9%。该宗房地产的收益价 格为？
4
二、收益法适用的对象和条件
• 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益 的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅 馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等 房地产。但不限于估价对象本身现在是否有 收益，只要它所属的这块房地产有收益即可。
•收益法适用的条件：房地产的收益和风险 都能够量化。
2020/12/8
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18
净收益按一定比率递增的公式
• （1）收益年限无限年的公式
•
V=a/(r-g)
• 假设前提是： • 1.净收益按一定比率递增； • 2.资本化率r大于净收益逐年递增的比率g • 3.收益年限n为无限年。
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• （2）收益年限有限年的公式
• 假设前提是： • 1.净收益按一定比率递增； • 2.资本化率r不等于净收益逐年递增的比
率g（当相等时，V=a*n/（1+r）） • 3.收益年限为有限年。
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20
• 例6-10 某宗房地产是在政府有偿出让的土地 上建造的，土地使用权的剩余年限为50年；预 计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此 后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％； 该类房地产的资本化率为9％。该宗房地产的 收益价格为？
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• 货币的时间价值就是指现在的钱币在将 来具有更高的价值。
• 有了货币的时间价值观念之后，收益性 房地产的价值就是该房地产的未来净收 益的现值之和，其高低取决于下列3个 因素：（1）可获净收益的大小；（2） 可获净收益期限的长短；（3）获得该 净收益的可靠性。
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2020/12/8
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• 例6-7:某宗房地产，通过预测得到其未来5年的 净收益分别为20万元、22万元、25万元、30万 元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将 稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为 10%，该房地产的收益价格为？
2020/12/8
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五、净收益按一定数额递增的公式
（1）收益年限无限年的公式
2020/12/8
12
•要将两宗房地产先转换成相同年限下的价格。为 计算方便，都换成无限年下的价格：
A房地产
B房地产
通过上述处理之后知道，B房地产的价格名义上低于
A房地产的价格（1800<2000）,实际上却高于A房
地20产20/1的2/8 价格（2179.47>2114.81）。
13
四、净收益在未来的前若干年有变化的公式
第五章 收益法
• 第一节 • 第二节 • 第三节 • 第四节 • 第五节 • 第六节 • 第七节
收益法的基本原理 收益法的计算公式 净收益 资本化率 剩余技术 收益乘数法 收益法总结和运用举例
第一节 收益法的基本原理
• 一、收益法的概念和理论依据 • 收益法是求取估价对象未来的正常净
收益，选用适当的资本化率将其折现到 估价时点后累加，以此估算估价对象的 客观和理价格或价值的方法。
5
第二节 收益法的计算公式
• 一、最一般的公式
式中：V——房地产的收益价格；
i——年份；
n——房地产的收益年限（自估价时点起至未来可 获收益的年限）；
ai——房地产未来第I年的净收益（假设发生在年末）
r——房地产的资本化率或折现率。
2020/12/8
6
二、收益年限无限年且其他因素不变的公式
V=a/r
公式的假 设前提
• 1、收益年限n为无限年 • 2、净收益每年不变为a • 3、资本化率大于零为r
2020/12/8
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三、收益年限有限年且其他因素不变的公式
公式的假 设前提
• 1、收益年限n为有限年
• 2、净收益每年不变为a
• 3、资本化率大于零为r （当等于零时，V＝a*n）
2020/12/8
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