房地产法学复习参考
第一章我国建设用地制度
土地分类：
（1）农用地：指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；
（2）建设用地：指直接用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；
（3）未利用地：指农用地和建设用地以外的土地，包括荒地。
补充：农用地转用审批权在国务院和省政府之间的标准界限？35公顷以上的报国务院审批，以下的报省政府审批。（换算：1公顷=15亩）
第二章建设用地使用权的出让取得
出让方式创设土地使用权，必须具备两个条件：其一，必须是国有土地；其二，必须获得政府批准。（补充：建设用地出让的特点：平等、自愿、有偿）
建设用地使用权出让合同包括以下内容：
（1）当事人的名称和住所；
（2）土地界址、面积等；
（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（4）土地用途；
（5）使用期限；
（6）出让金等费用及其支付方法；
（7）解决争议的方法。
2002版《招拍挂规定》第一次明确了经营性用地必须实行招拍挂出让，确立了市场配置土地资源、确定土地使用权人的制度。
根据《招拍挂规定》，招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府土地资源行政主管部门，根据投标结果确定国有建设用地使用权者的行为。
补充：《城市规划法》第36条：在城市规划区内进行挖去砂石、土方等活动，须经有关主管部门批准，不得破坏城市环境，影响城市规划的实施。
第三章建设用地使用权的其他取得方式
下列建设用地才可以适用划拨方式取得建设用地使用权：
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（4）法律、行政法规规定的其他用地。
第五章房地产登记制度
异议登记的一般要件：
（1）权利人或利害关系人的申请；
（2）异议登记不需要经原权利人同意；
（3）登记机关只要做形式审查，当事人提供的证据只要形式上成立即可。
《物权法》第14条规定：“房地产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当等级的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
补充：房地产合同自双方盖章、签字之日起生效。
第六章房地产开发基础
房地产开发是一项高风险的商业活动，它的投资周期较长，市场波动大，既可能有巨额的利润，也可能出现亏损。为提高房地产开发投资的回报率和安全性，除了从投资经济学的角度做好项目评估、科学管理等工作外，还需要严格按照法律的规定来操作房地产开发的全过程，减少或避免房地产开发的法律风险。（理解）
股权式融资：是指项目所有人为吸引投资者，通过设立新项目公司进行融资的方式，其特点是将投资者的资产与项目资产分割开来，彼此独立，没有追索权。
项目转让必须具备以下三个条件：
（1）转让的项目依法获得批准，一切手续合法；
（2）转让人已经依法取得建设用地使用权且已经交付土地出让金；
（3）办理必要的等级和变更手续，建设用地使用权的变更登记手续和项目开发主体的变更。
第七章房地产开发中的行政监督
基本农田：是为了保证主要农产品基本需求而划定并严加保护的耕作区域。
《城乡规划法》第36条规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。”
有下列行为之一使用城市土地者，属违章用地：
（1）未领取建设用地规划许可证而使用土地的；
（2）擅自改变用地位置或扩大用地范围的；
（3）擅自改变规划用地性质的；
（4）擅自出让、转让、买卖、交换、租赁土地的；
（5）持非城市规划行政主管部门批准用地证件而使用土地的；
（6）擅自改变经批准的总平面图而使用土地的。
第八章建设工程施工合同
建筑施工：是指施工单位依照施工图进行建设项目的施工；建设监理单位按照委托监理合同和法律的规定对建设工程的进度、投资和质量进行控制；建设单位委派管理人员（实践中称为甲方代表）进驻施工现场，处理工程建设过程中的问题。
建设工程发包：是指建设单位（或总承包单位）将建筑工程任务（勘察、设计、施工等）的全部或部分通过招标或其他方式，交付给具有从事建筑活动资质的单位完成，并按约支付报酬的行为。
建设工程发包方式可分为招标发包和直接发包两种。
《建筑法》第28条规定：“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。”
第九章房屋建筑质量管理
（理解）《工程质量条例》明确必须实行工程建设监理的工程项目范围是：（1）国家重点建设工程；（2）大中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。
现行立法对房屋（工程）质量责任的规定（简答题：适当展开）P155-156
补充：房屋买卖质量纠纷解决问题——因房屋质量问题造成的损失指赔偿损失。
第十一章商品房买卖基础
《城市房地产管理法》第（45）条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将
预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”
第十二章商品房买卖合同
预约合同：预约，是指为将来订立一定合同而签订的合同，预约以发生将来订立一定合同的债务为目的，属于债权合同，应适用关于债权合同的一般原则。（课本内容）
认购书违约责任的承担方式：
（1）违反认购书应承担的违约责任的主要形式为适用定金罚则；
（2）如果认购书约定了违约金条款的，守约方可以向违约方主张违约金；
（3）赔偿损失；
（4）不能强求确认本约合同已经成立生效。
最高人民法院《商品房解释》第3条对售楼广告和宣传资料的效力作了明确规定。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请
．．．．，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有
重大影响的，应当视为要约
．．．．．．。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第十三章个人住房按揭贷款
现房按揭：指购房人（借款人）以所购房屋作为抵押，从贷款人获得一定数额的款项，用于支付房款，而贷款人取得房屋抵押权的行为。
在我国，期房按揭是开发商、银行和购买人三方之间的一种契约安排。
期房抵押合同的条款P217
第十四章商品房买卖合同的履行
补充：开发商在交付房屋的时候必须要向业主交付的材料：住宅质量保障书、住宅质量使用说明书。
可以适用惩罚性赔偿的具体情形：
（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的；
（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的；
（3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的；
（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的；
（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的。
第十五章其他类型房屋的买卖
公房：作为我国特定历史条件下的产物，在目前住房市场中仍占有一定的比重。
在我国，存在许多政策性住房，除了传统的公有房屋外，还有经济适用房（包括廉租房），这些政策性住房因享受特殊优惠政策，其交易受到一定限制。
第十六章房屋租赁
房屋租赁：是指房屋所有人或管理人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房屋租赁属于使用权交易，所有权人让渡房屋的占有、使用权，获得收益——租金。《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用
书面形式的，视为不定期租赁
．．．．．．．。”（理解）
买卖不破租赁原则：《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
第十七章房地产抵押
在抵押关系中，享有抵押权的债权人为抵押权人；提供抵押物（房地产）的债务人或第三人为抵押人；抵押人提供担保的物，为抵押物。
房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
依据物权变动原则，抵押权设定涉及两个法律事实：抵押合同和抵押登记。
补充：房地产抵押合同从双方签字盖章之日起生效。
第十八章房地产中介
房地产中介业成为房地产市场发展的重要组成部分，房产中介活动贯穿于房地产从开发到交易的全过程。
包销：出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
第十九章房地产市场监管和税收
房地产交易监管是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门通过法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。
目前，我国对房地产价格实行的管理，主要表现为政府对房地产交易价格的管理和交易价格申报制度。
第二十章区分所有制度
一个独立的居住区用地至少包括住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四种土地。
第二十一章物业管理的法律基础：业主自治
物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护伟业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
业主基于区分所有权而产生的物业管理权应当覆盖专有部分以及共有部分。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，应当同时告知相关的居民委员会；业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
推荐参考书 1、城市土地立法研究，荆月新著，中国检察出版社 2、中国土地权利研究，王卫国著，中国政法大学出版社 3、城市房屋拆迁及城中村改造的法律适用，康宝奇主编，人民法院出版社； 4、中国土地制度研究，【日】长野朗著，中国政法大学出版社 5、房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务，王达编著，知识产权出版社； 6、房地产审判实务与典型案例评析，北京市第一人民法院民一庭编著，中国检察出版社 7、最高人民法院农村土地承包纠纷案件司法解释理解与适用，人民法院出版社； 8、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释理解与适用，人民法院出版社 9、最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件司法解释理解与适用，人民法院出版社； 10、中国土地法操作的实务，张庆华著，法律出版社； 11、论我国土地利用管理制度改革，刘国臻著，人民法院出版社； 12、房地产开发中的利益冲突与平衡，吴清旺著，法律出版社； 13、农村土地法律制度研究，陈小君著，中国政法大学出版社； 14、房地产开发法律实务，朱树英著，法律出版社； 15、建设工程法律事务，朱树英著，法律出版社； 16、美国法精要系列丛书——Real Property，法律出版社； 17、房地产交易法律问题研究，刘武元著，法律出版社； 18、中国土地法理论研究，刘俊著，法律出版社。
19、最高人民法院《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社 20、《最高人民法院关于公司法司法解释（一）、（二）理解与适用》，人民法院出版社 21、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用》，人民法院出版社 22、商品房买卖法律问题专论，陈耀东著，法律出版社 23、农村土地承包法律、司法解释导读与判例，人民法院出版社 24、房地产法研究，金剑著，科学出版社 25、房地产法研究，李延荣著，中国人民大学出版社
第一学期《房地产法学》答疑材料 1.房地产法基本原则及其意义 房地产法基本原则：1.土地共有原则。2.土地有偿使用原则。3.十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。4.房地产综合开发的原则。5.城镇住房商品化原则。6.宏观调控和市场调节相结合的原则。 房地产法的存在意义：加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展， 2.房地产法的概念及其调整对象 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法，包括了对房地产经济关系进行调整的所有法律规范，如包括宪法规范、民法规范、经济法规范、行政法规范、刑法规范等，甚至还包括国务院及中央各部委所颁发的条例、规章、规定等。狭义的房地产法，人们一般理解为房地产法典或房地产单行法律法规，在我国，一般均指《土地管理法》和《城市房地产管理法》等。 房地产法的调整对象包括房地产经济管理关系和房地产经济协作关系，这其中既包括当事人之间的平等协作关系，也包括当事人之间的管理与被管理的不平等的关系；既包括财产关系，也包括非财产关系。房地产法调整房地产运行的全过程，即包括房地产开发、交易、消费管理、服务的全过程。具体而言，房地产法调整以下几类重要的经济关系： （1）土地利用管理关系。目前主要是指城市土地利用的管理关系。哪些城市土地可以用于房地产开发，哪些土地不能开发；土地使用者通过何种方式取得土地的使用权；土地的价格、用途和使用期限；土地的征收和旧城改造等，都要接受政府的严格管理，接受政府的审查和批准。 （2）土地财产关系。士地是有价值的。国家为了实现土地有偿使用，增加财政收入，必须考虑土地的价值，因此就发生了土地的财产关系。这类财产关系主要包括两类关系：一是土地所有关系，指国家所有权与集体所有权在经济利益上产生的关系；二是土地使用关系，指土地使用者使用土地并向土地所有权人或原土地使用人支付对价所形成的关系。 （3）土地利用规划关系。任何单位或个人在城市开发房地产，都必须接受
房地产法学复习参考 第一章我国建设用地制度 土地分类： （1）农用地：指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； （2）建设用地：指直接用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； （3）未利用地：指农用地和建设用地以外的土地，包括荒地。 补充：农用地转用审批权在国务院和省政府之间的标准界限？35公顷以上的报国务院审批，以下的报省政府审批。（换算：1公顷=15亩） 第二章建设用地使用权的出让取得 出让方式创设土地使用权，必须具备两个条件：其一，必须是国有土地；其二，必须获得政府批准。（补充：建设用地出让的特点：平等、自愿、有偿） 建设用地使用权出让合同包括以下内容： （1）当事人的名称和住所； （2）土地界址、面积等； （3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； （4）土地用途； （5）使用期限； （6）出让金等费用及其支付方法； （7）解决争议的方法。 2002版《招拍挂规定》第一次明确了经营性用地必须实行招拍挂出让，确立了市场配置土地资源、确定土地使用权人的制度。 根据《招拍挂规定》，招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府土地资源行政主管部门，根据投标结果确定国有建设用地使用权者的行为。 补充：《城市规划法》第36条：在城市规划区内进行挖去砂石、土方等活动，须经有关主管部门批准，不得破坏城市环境，影响城市规划的实施。 第三章建设用地使用权的其他取得方式 下列建设用地才可以适用划拨方式取得建设用地使用权： （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地。 第五章房地产登记制度 异议登记的一般要件： （1）权利人或利害关系人的申请； （2）异议登记不需要经原权利人同意； （3）登记机关只要做形式审查，当事人提供的证据只要形式上成立即可。 《物权法》第14条规定：“房地产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当等级的，自记载于不动产登记簿时发生效力。” 补充：房地产合同自双方盖章、签字之日起生效。
《房地产法学期末试卷
《房地产法学》期末试卷 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干中的括号内。本题共10小题，每小题1分，共10分) 1.（1.0分） 招标是国有土地使用权( b )的一种方式。 A、出让 B、租赁 C、作价出资 D、作价入股 2.（1.0分） 法律上认为，根据房屋的性能和用途对房屋进行利用，这种权利称为( a )。 A、使用权 B、占有权 C、收益权
D、处分权 3.（1.0分） 土地物权变动时，其法定的成立要件是( d )。 A、转让人与受让人订立变更物权的协议 B、双方到工商局备案 C、双方到公证处办理公证 D、双方到不动产登记部门办理登记 4.（1.0分） 房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增、减时所进行的登记属于（b ）。 A、原始登记 B、变更登记 C、转移登记 D、其他登记 5.（1.0分） 国有土地的范围不包括( b )。
A、国家依法征收的土地 B、国家长期借用的农村集体土地 C、农民转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地 D、农村中已经依法征购为国有的土地 6.（1.0分） 地方人民政府征收土地批准权只能由(a )行使。 A、县一级人民政府 B、市一级人民政府 C、省一级人民政府 D、国家建设行政主管部门 7.（1.0分） 被征收土地的集体经济组织应当服从国家需要，不得阻挠国家的征收，体现了国家建设征收土地的( c)法律特征。 A、征地主体的唯一性 B、征地行为的强制性
C、征地行为的行政性 D、征地条件的补偿性 8.（1.0分） 下列房地产交易中，属于一级市场的是( d )。 A、土地使用权的出让 B、土地出让后的转让 C、土地出让后的经营 D、房屋的租赁 9.（1.0分） 根据我国现行法律的规定，以行政划拨方式取得的土地使用权发生转让时，必须先（ b）。 A、报规划部门批准 B、报有批准权的人民政府批准 C、报原批准机关批准 D、向政府补交出让金 10.（1.0分） 下列关于房地产开发的说法，错误的是( c )。
《创业：道与术》教学大纲一、基本信息 二、教学目标及任务 1、帮助学生建立创新与思维、培养学生创业精神； 2、帮助学生把握创业的整体逻辑结构； 3、提升学生创新思维与创业能力； 4、帮助学生掌握创新创业基本知识。 三、学时分配 教学课时分配
四、教学内容及教学要求 本课程主要采用翻转课堂模式，线上与线下学习相结合的教学模式。其中，线上学习以视频、思考题、案例、书籍、好文为主要内容；线下学习分成若干专题，采用辩论、演讲、无领导小组讨论、私人董事会、读书会等形式展开，以帮助大学生更好地理解创业。 学生课前登陆融E学网站，自行安排学习计划，学习相关视频课程，结合课后思考题，阅读PPT课件资料、相关案例、书籍和好文，总结学习过程中的疑难问题，提前反馈给授课教师。而课堂学习则是以学生为主，在线上学习相关专题知识的基础上，学生结合课程主题，展开分组辩论、演讲、无领导小组讨论等形式的学习。 本课程以问题为导向，通过各个专业领域的知识重构，围绕创新思维、筹划创业、创建公司、打造产品、推广市场、管理财富等步骤展开教学。 第一章创新思维 本章将讲述创新思维和商业模式，旨在帮助学生解决在投入创业前需要面对的创业认知，如何将创新转化为创业的问题。主要教学内容如下： 1.创业者如何理解商业模式创新 2.如何运用颠覆思维选择创业项目（一） 3.如何运用颠覆思维选择创业项目（二） 4.如何用用户思维进行项目选择（一） 5.如何用用户思维进行项目选择（二） 6.如何用极致思维和创造思维打造产品 7.如何用用户、简约和跨界思维打造产品 8.初创企业如何进行创意营销
9.创业者如何将创新转化为创业 第二章筹划创业 本章将围绕创业应当树立什么样的心态？应该如何选择项目？如何把握商机？创业企业如何定位？以及创业者应该掌握什么样的知识体系等等问题展开讨论教学。帮助学生解决在投入创业前需要面对的创业认知和筹划创业的问题。主要教学内容如下： 1.创业时，应当遵循什么样的路线图 2.创业者如何设计商业模式 3.初创企业如何生存下来 4.创业者如何把“蛋糕”做大 5.如何构建初创企业软实力 6.如何看待互联网金融创业 7.创业者如何控制法律风险 8.初创企业应当注意哪些法律问题 9.创业者如何承担社会责任 第三章创建公司 本章将教给创业者如何从小的团队，发展为运营良好的企业，让创业者了解招录员工的技巧、公司管理的模式、资金税务筹划等，让公司一枝一叶的构建都井然有序。主要教学内容如下： 1.创业者如何筹划公司注册资本 2.创业者应该如何设计公司章程 3.初创企业如何实施绩效管理 4.初创企业如何解决绩效管理中的问题 5.初创企业如何进行薪酬激励 6.创业者如何读懂资产负债表的项目 7.创业者如何读懂利润表 8.创业者如何读懂现金流量表 9.初创企业如何处理劳动法律问题 10.初创企业如何解决员工离职法律纠纷
一、多选题 1、我国房地产法的基本原则包括（ AC ）等原则。 A、土地有偿使用 B、土地国有 C、房地产综合开发 D、依法纳税 E、开发为主 2、房地产中介服务机构的设立条件有（ABCDE）。 A、固定的服务场所 B、自己的名称和组织机构 C、足够的专业人员 D、必要的财产经费 E、法律、法规规定的其他条件 3、土地使用权划拨的特征包括（ AC ）。 A、是一种具体的行政行为 B、是一种特殊的民事法律行为 C、是一种无偿行为 D、可以是有期限的，也可以是无期限的 E、可以自由转让、出租、抵押 4、对外商投资企业使用土地的限制包括（ BCE ）。 A、对使用土地部分所有权 B、使用土地遵守所在地建设规划 C、不得擅自改变土地用途 D、用地期限与企业经营期限相同 E、外商企业对占有的土地没有所有权 5、我国城镇住房制度改革在不同阶段曾先后采用过（ ABCE ）模式。 A、全价出售公有住房 B、公有住房补贴出售 C、推行以调整公房低租金为主的综合配套改革 D、单一方式全面推进住房改革 E、推行住房货币工资分配制度 6、下列工程必须实行工程建设监理（ABCD）。 A 、国家重点建设工程 B 、大中型公用事业工程 C 、成片开发建设的住宅小区工程 D 、利用外国政府贷款的工程 7、下列说法正确的是（ABC）。 A 、权属有争议的房地产不能设定抵押 B 、以划拨方式取得的土地使用权可以设定抵押 C 、证券基金资产不得设定抵押 D 、乡村企业的土地使用权可以单独抵押 8、拆迁补偿的形式包（AD）。 A 、货币补偿
B 、附属物补偿 C 、货物补偿 D 、房屋产权调换 9、建设工程招标的方式包括（AB）。 A 、公开招标 B 、邀请招标 C 、秘密招标 D 、强制招标 10、建设工程监理的特点包括（ABCD）。 A 、服务性 B 、专业性 C 、独立性 D 、公正性 11、房地产的法律特征包括（ABCD）。 A、永久性 B、固定性和安全性 C、特定性 D、资本价值 12、土地使用权期满前收回的情形包括（AC）。 A、因公共利益需要 B、人民政府的决定 C、闲置土地达一定年限以上 D、土地管理部门的决定 13、承包人具有下列情形之一，发包人请求解除施工合同的，应予支持（ABCD）。 A、明确表示不履行合同主要义务的 B、以行为表明不履行合同主要义务的 C、已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的 D、将承包的建设工程非法转包的 14、依房地产抵押贷款不同种类，房地产抵押可划分为（BCD ）。 A、期房抵押 B、公积金贷款抵押 C、商业贷款抵押 D、项目贷款抵押 15、出让方式设立土地使用权，必须具备的条件是（ACD）。 A、必须是国有土地 B、必须是国有或农村集体所有土地 C、经政府批准 D、缴纳土地出让金
原告刘某是某电脑公司职员，被告郭某是某中学教师，原告与被告系朋友关系。2000年11月原告刘某得知本市某房地产公司出售经济适用房，欲购买一套。而根据本市有关政策规定，只有具有本市户口的人才有资格购买，原告非本市户口，无购房资格。原告就与被告口头商定，由原告以被告名义购买经济适用房一套，商品房由原告实际占有、使用。随后，原告出资20万元，由被告与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，购得一套80平方米的两居室房，产权人登记为郭某。之后不久，郭某以该房屋的产权证作抵 押向银行贷款15万元借给其弟做生意。贷款到期后，郭某无力偿还，银行遂要求变卖房屋以实现抵押权。刘某得知后向法院起诉，主张自己为房屋的实际产权人，要求确认被告的房屋抵押行为无效。 问题： （1）谁是房屋的真正产权人？ （2）被告与银行的抵押合同是否有效？ （3）该纠纷中受偿顺序如何确定？ 答：（1）本案中原告认为自己实际出资且与被告签有协议，所以应当取得房产权。但原告的观点是不正确的，理由是： ①原告不具有购房资格。由案情可知，原告出资购买的是只面向本市市民的经济适用房，根据该市规定原告没有购房资格； ②原告以被告名义购买房屋的行为属于无效民事行为。根据《民法通则》第58条规定，以合法形式掩盖非法目的的行为属于无效的民事行为。本案原告在无购房资格情况下，为取得房屋而以被告名义进行房屋买卖，实属以合法形式掩盖非法目的的行为，理应归于无效； ③被告实际取得房屋的产权。被告尽管没有出资，但他具有购房资格，以自己的名义签订了房屋买卖合同，并依法登记为房屋的产权人，所以符合房屋买卖合同的生效要件，依法取得房屋的产权； ④原、被告之间形成一般的债权债务关系。《民法通则》第61条第1款规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告从原告取得的购房款，在原告以被告的名义买房的行为无效后，性质上属于不当得利，应当返还给原告。在返还之前，双方形成一般的债权债务关系。 （2）被告与银行之间的贷款抵押担保合同合法有效。本案中，被告郭某为取得银行贷款，以该房屋的产权证作抵押，双方形成抵押担保合同关系。双方意思表示真实且符合法律规定的生效要件，因此双方的贷款抵押合同合法有效。 （3）抵押权比一般债权优先受。按照法律规定，当抵押权与普通债权并存时，抵押权优先于普通债权而受偿。因此，在以本案所争议的房地产折价或者拍卖、变卖所得价款清偿债务时，银行贷款具有优先受偿效力。