广东省2015年房地产估价师《理论与方法》：比较法适用的估价对象考试试卷

广东省2015年房地产估价师《理论与方法》：比较法适用的估价对象考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、毒品属于。

A：允许流通物B：禁止流通物C：限制流通物D：一般流通物E：执行层的组织协调2、在中国，不满__周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。

A．10B．14C．16D．183、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。

A：成交价≥最高价≥最低价B：成交价≥最低价≥最高价C：最高价≥成交价≥最低价D：最高价≥最低价≥成交价E：工业用地的监测点评估价格4、统计意义上的，它是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内用于生产的各种生产要素所获得的报酬总和，即工资、利息、租金和利润的总和。

A：国内生产总值B：国民生产总值C：国内生产净值D：国民收入E：执行层的组织协调5、收益性物业管理中的收入包括其他收入和__。

A．租金收入B．绿地管理费C．保安费用D．能源费6、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。

A．房地产估价师实地查勘B．国有土地出让合同签订C．拆迁公司现场动员搬迁D．房屋拆迁许可证颁发7、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积波及系数100m2，合同约定建筑面积97m2。

该商品房的成交价格是__元。

A．388000B．388640C．399640D．4000008、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于1／4处切断留孔，并在上也要留有通气孔。

A：主龙骨B：次龙骨C：主粱D：玻璃E：执行层的组织协调9、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。

根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1504B．1404C．1304D．120410、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。

A：合法原則B：最高最佳使用原則C：替代原則D：公平原則E：工业用地的监测点评估价格11、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为（）年。

A．15B．20C．25D．3012、需求规律的基本内容是：在其他条件不变的情况下，某商品的需求量随商品本身的价格上升而__。

A．减少B．增加C．不确定D．不变13、某建筑物的建筑面积为200 ㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。

A：10．2B：11.0C：11．3D：11．5E：工业用地的监测点评估价格14、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为。

A：400万元B：450万元C：500万元D：540万元E：工业用地的监测点评估价格15、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金。

当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是万元。

A：13．2B：15．9C：19．5D：20．4E：借款合同16、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。

A．14%B．10%C．33%D．15%17、硅酸盐水泥终凝时间不得迟于h。

A：6．5B：7．5C：8．5D：9．5E：执行层的组织协调18、小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府__提出住宅小区竣工综合验收申请报告，并附相应文件资料。

A．建设行政主管部门B．房地产主管部门C．建设行政主管部门和房地产主管部门D．房地产主管部门和土地管理部门19、按照分类，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。

A：形成时间B：形成原因C：形成方式D：形成后果E：执行层的组织协调20、房地产的经济寿命是指物业开始使用至的时刻。

A：收益为零B：产生的收益超过其使用成本C：净收益为零D：收益率小于基准收益率E：借款合同21、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。

A．减少B．增加C．不变D．可能增加也可能减少22、可变生产要素每增加一个单位所增加的产量是。

A：总产量B：平均产量C：边际产量D：一般产量E：执行层的组织协调23、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收__万元土地闲置费。

A．100B．150C．160D．20024、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。

A．直接观察法B．间接观察法C．采访法D．报告法25、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费；买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。

A：2427B：2500C：2575D：2632E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种（）。

A．潜在毛收入B．有效毛收入C．净运营收益D．税后现金流量E．税前现金流量2、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是__。

A．回收固定资产余值B．自有资金C．长期借款D．净转售收入3、影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括（）。

A．净现金流量B．贷款利率C．基准收益率D．开发经营周期4、评价会计信息质量的标准主要有等。

A：重要性B：客观性C：相关性D：可比性E：明晰性5、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有。

A：有效市场大于服务市场B：服务市场大于潜在市场C：潜在市场大于有效市场D：渗透市场大于有效市场E：服务市场大于渗透市场6、与非专业估价相比，专业估价的特点有．【2007年考题】A：是一种专业意见B：估计价格或价值C：实行有偿服务D：承担法律责任E：估价作业日期长7、印花税是对因等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。

A：商事活动B：产权转移C：权利许可证授受D：人事管理E：外事活动8、证券可分三类。

A：商品证券B：货币证券C：有价证券D：实物证券E：资本证券9、开发项目总投资包括建设投资和__。

A．前期投资B．后续投资C．经营投资D．管理投资10、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是__。

A．开发商B．设计单位C．承包商D．监理单位11、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产12、假设开发法的原理依据与__相同，是预期原理。

A．收益法B．经济法C．权益法D．成本法13、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。

A：城市基础设施用地B：国家机关用地C：军事用地D：商品房建设用地E：国家重点扶持的能源项目开发用地14、下列关于职工提取住房公积金的程序，表述正确的是。

A：职工提取时由所在单位审核B：职工提取时由所在单位的上一级主管部门审核C：由住房公积金管理委员会核准D：由住房公积金管理中心核准E：由受委托银行办理支付手续15、不同的估价目的将影响估价结果，是因为。

A：估价目的不同，估价对象的范围可能不同B：估价委托机构的不同，估价的性质可能不同C：估价时点的不同，估价方法也可能不同D：估价时点的不同，评估的价值类型可能不同E：估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同16、下列关于保险合同主体的叙述正确的是__。

A．投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方B．投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人C．有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人D．投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一E．保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人17、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/㎡、900元/㎡、2000元/㎡和2400元/㎡，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定。

A：在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B：甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C：在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D：此时乙的需求价格弹性最大E：执行层的组织协调18、从事房地产估价，首先要有房地产__。

A．估价业务B．估价目的C．估价对象D．估价程序19、2009年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一宗土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2009年3月1日动工开发。

后因建设资金未到位，直到2010年10月20日仍未进行。

这时土地出让者__。

A．可以无偿收回土地使用权B．可以征收200万元以下的土地闲置费C．可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20%的罚款D．既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款20、按不同的信用形式划分，金融工具可分为。

A：商业信用工具B：消费信用工具C：国际信用工具D：国家信用工具E：短期信用工具21、商品房的建筑面积由组成。

A：套內建筑面积B：套外建筑面积C：套内使用面积D：套外使用面积E：分摊的共有建筑面积22、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。

A．权责发生制原则B．收负实现制原则C．配比原则D．划分收益性支出与资本性支出原则23、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起的增加。

A：总销量B：价格C：价值D：总效用E：执行层的组织协调24、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，。