房地产估价报告的组成与内容●一份完整的房地产估价报告由以下组成：★房地产估价报告书（共8项内容）一. 封面二. 目录三. 致委托方函四. 估价师声明五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里六. 估价结果报告1、委托人；2、估价机构；3、估价目的；4、估价对象；5、价值时点；6、价值定义；7、估价原则； 8、估价依据；9、估价方法； 10、估价结果；11、注册估价师； 12、估价人员；13、实地查勘期 14、估价作业时期；15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示七. 估价技术报告1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析2、市场背景描述与分析；3、最高最佳使用分析；4、估价方法适用性分析；5、估价测算过程；6、估价结果确定。
八.附件（重要部份小心遗留）①房地产估价委托书②估价对象的位置图；③估价对象外观和内部照片④估价对象周围环境和景观照片⑤估价对象权属证书复印件；⑥估价机构营业执照的复印件⑦估价机构资质证书复印件⑧抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录第一部分报告书的组成与内容一、封面(一般不会考)1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。
2、估价报告的封面内容一般包括如下：①标题：（房地产估价报告名称）②估价项目名称：（说明本估价项目的全称）③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名）④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号）⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致）二、目录(一般不会考)三、致委托人函(会考★★★)1、2、致委托人函一般包括以下内容（标题：）致委托人函①致委托方函致函对象（为委托方的全称）②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类型、估价结果、估价报告应用的有效期）③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章）④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期）四、估价师声明(可能会考★)12、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。
五、估价的假设和限制条件(一般不会考)1的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。
2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。
4、不相一致假设5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。
六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项A.0.6，估价结果报告应记载下列事项：标题：房地产估价结果报告1、委托方（委托人）：①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所；②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。
2、估价方（估价机构）：必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。
注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
3、估价目的——估价结果的期望用途。
说明本次估价的目的和应用方向。
A抵押估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而后评估房地产抵押价值。
B房屋征收：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值C房地产转让：为委托人转让估价对象提供市场价值参考D企业入股合并：为企业入股合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据E投资决策咨询：为房地产投资提供价值参考依据。
4、估价对象（必考★★★★）-----能否使估价报告的使用者通过该部分内容描述，比较清楚地了解该估价对象（在实物、权益、区位三者）当前的实际状况。
该部分内容应与《案例》中“各种类型的房地产估价”中的实物、区位描述一并学习。
①估价对象的描述应从实物、权益、区位3方面状况说明。
其中：➢对土地的描述应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状或开发程度，使用期限等权属状况；➢对建筑物的描述应包括：名称，坐落，面积或规模，层数和高度，用途、建筑结构，装饰装修及外观，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，使用期限等权属状况。
➢对房地产的描述应视为上述两者描述的相结合。
➢另外注意估价对象的范围是否有构筑物、树木，其他动产、债权、债务、特许经营权等。
②估价对象描述不清及估价对象描述不全。
应注意以下几个方面：➢土地实物描述：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况；➢建筑物实物描述：没说明分栋建筑面积、规划条件等；➢房地产权益状况：没说明土地使用权性质、土地管制情况、土地取得时间、已使用年限，➢区位状况描述：如，位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝➢租赁情况交待：如，收益性房地产没说明租金标准、租赁期限）5、估价时点——估价结果对应的日期。
所评估的估价项目客观合理价值对应的年月日。
要说明所评估的估价对象价值对应的年月日及其确定的简单理由。
【常见错误】①估价时点设定不正确。
如：拆迁评估应当设定在拆迁公告之日，而不是实地查勘之日。
对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。
拆迁估价产权调换中评估期房价值的时点也是拆迁公告之日。
②估价时点是具体的某一日，而不是某一段时间，6、价值类型——说明本次估价采用的价值标准或价值内涵，是采用公开市场价值标准，还是抵押价值、保险价值、清算价值、投资价值等。
A抵押估价的价值类型：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。
B征收补偿估价的价值类型：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响。
7、估价原则——说明本次估价遵循的房地产估价原则。
包括：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、独立、客观、公正原则。
8、估价依据——说明本次估价所依据的①房地产估价规范，②国家和地方的法律、法规，③委托人提供的有关资料，④估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料，9、估价方法（必考★★★★★）——说明本次估价的思路和所采用的估价方法以及这些估价方法的定义。
对理论上适用的方法要阐述，对理念上适用但未选用的要充分说明理由。
①注意在考试中容易缺少估价方法的定义或对估价方法的必要解释。
②选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。
如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等。
）③在选用估价方法中的常见错误➢只使用了一种估价方法➢能用市场比较法的没有用。
➢收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
➢具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
➢适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。
估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定➢缺少估价方法定义10、估价结果①估价结果就是说明不同方法的测算结果和本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价（但不一定都有单价表示，如在建工程等），并附大写金额。
②若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。
③未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。
否则，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。
特殊处理要说明原因）11、注册估价师——列出所有参加本次估价的注册估价师的姓名和注册号，并由本人签名。
12、估价人员——列出所有协助注册估价师估价的人员姓名、执业资格或职称并由本人签名13实地查勘期14、估价作业日期（必考★★★）——本次估价的起止日期，▲需要注意的是应要与封面上的估价日期相一致。
15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示七、估价技术报告（必考★★★★★）——注意漏项（1）实物状况分析；（规范为个别因素分析包括估价对象的实物、权益二个方面）。
（2）权益状况分析（3）区位状况分析；（规范为区域因素分析）（4）市场背景分析；（5）最高最佳使用分析；（6）估价方法适用性分析，逐一分析各种估价方法是否适用，说明已选方法的技术路线。
（7）估价测算过程；（8）估价结果确定。
1 、实物状况分析（一般不会考，考试时不够时间这部分内容不看。
）①详细分析、说明估价对象的实物状况。
②要注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）商业：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值住宅：建筑物结构、类型和等级，设施与设备，建筑质量、装饰装修。
商务办公：外观形象、内部装修、设施与设备、智能化程度、物业服务水平、租户类型。
旅馆房地产：设备设施和用具、经营管理工业：用地面积与形状、地质水文条件、房地产用途2 、区位状况分析（一般不会考，考试时不够时间这部分内容不看。
）①区位状况分析就是要详细说明、分析估价对象的区位状况。
②要注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）商业：繁华程度、交通条件、临街状况、楼层住宅：位置（方位、与相关场所的距离、朝向和楼层）、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量。
商务办公：集聚程度、交通条件、周边环境、楼层旅馆房地产：交通条件和周围环境工业：交通条件、基础设施、地理位置3、权益状况分析：规划等使用管制情况，使用年限、剩余年限、所有权和他项权设立情况4、市场背景分析（一般不会考，考试时不够时间这部分内容不看。
）①要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。
说到底是要分析影响类似房地产价格的主要因素。
②由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素会有所不同。
或者虽然是影响因素相同，但它们对估价对象价格的影响深度也有所不同。
因此不同估价报告的写作，市场背景分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。
4 、最高最佳使用分析（一般不会考，考试时不够时间这部分内容不看。
