深圳市龙岗区城市更新申报流程1

深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引一、都市更新单元拟订的差不多条件申请以拆除重建方式实施都市更新的特定都市建成区须具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或排除的。

〔一〕都市基础设施、公共服务设施亟需完善都市基础设施、公共服务设施严峻不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于 3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等都市基础设施、公共服务设施或都市公共利益项目的成片都市建成区。

〔二〕环境恶劣或者存在重大安全隐患1．环境污染严峻，通风采光严峻不足，不适宜生产、生活的成片都市建成区。

2．经相关部门鉴定，建筑质量〔要紧指依照«危险房屋鉴定标准»〔JGJ125-99〕，鉴定危房等级为D级〕、消防安全〔要紧指消防通道、消防登高面等不满足相关规定〕、经常性水浸等隐患严峻的成片都市建成区。

〔三〕现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济进展要求，阻碍都市规划实施1．所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，阻碍都市规划实施的成片都市建成区。

2．属于我市禁止类和剔除类产业，能耗、水耗严峻超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，阻碍都市规划实施同时可进行产业升级的成片旧工业区。

3．其他严峻阻碍都市近期建设规划实施的成片都市建成区。

二、都市更新单元的拟订标准〔一〕都市更新单元应以相对成片的区域，在保证都市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。

都市更新单元应符合全市都市更新专项规划要求。

〔二〕都市更新单元内拟拆除重建范畴〔以下简称〝拆迁范畴〞〕的用地面积应大于都市更新单元总用地面积的70%。

拆迁范畴原那么上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范畴边界。

1．拆迁范畴边界涉及道路的：〔1〕规划道路与现状道路一致的，原那么上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范畴。

深圳城市更新流程深圳作为中国改革开放的重要窗口和先行示范区，城市更新是其快速发展的重要保障之一。

深圳的城市更新流程大致可以分为以下几个步骤。

首先，规划阶段。

城市更新的第一步是制定详细的城市更新规划。

在这个阶段，政府会组织相关的专家和规划师进行城市调研和分析，确定城市更新的范围、目标和重点区域。

同时，还需要进行社会调查和公众参与，听取公众的意见和建议。

其次，项目立项阶段。

在这个阶段，政府会与开发商和相关的利益方进行沟通和协商，确定具体的项目内容和实施方案。

这包括确定地块的使用权和土地出让方式、项目的规模、用途和设计要求等。

同时，也需要进行环境评估和风险评估，确保项目的可行性和可持续发展。

然后，拆迁补偿阶段。

城市更新通常涉及到大量的拆迁和迁建工作，因此拆迁补偿是一个非常关键的环节。

政府会与被拆迁人员进行协商，确定合理的补偿标准和方式，并尽可能减少对被拆迁人员的影响。

同时，政府还会提供必要的帮助和服务，确保被拆迁人员的生活和就业问题得到妥善解决。

接下来，实施阶段。

在这个阶段，开发商开始按照规划和设计要求，对地块进行施工和建设。

政府会对项目进行监管和评估，确保项目的质量和进度符合要求。

同时，政府还会协助解决项目中遇到的问题和困难，并提供必要的支持和保障。

最后，验收和运营阶段。

在项目建设完成后，政府会对项目进行验收，并组织相关部门对项目进行评估和监管。

同时，政府还会促进项目的顺利运营和发展，帮助开发商解决运营中的问题和困难。

此外，政府还会与相关部门合作，推动配套设施和公共服务的建设，提升整个区域的发展水平和生活品质。

总之，深圳的城市更新流程是一个复杂而长期的过程，需要政府、开发商和公众的共同努力和合作。

通过规划、立项、拆迁补偿、实施以及验收和运营各个阶段的有序进行，深圳成功实施了大量的城市更新项目，为城市的快速发展提供了有力支持。

深圳城市更新拆除重建项目的基本流程
1.占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意→
2.业主签署改造意愿书及委托书→
3.受托单位申报纳入城市更新单元规划(制定计划) →
4.批准纳入城市更新年度计划→
5.土地及房屋确权登记→
6.开发商与业主签订拆迁补偿协议→
7.申报改造主体→
8.核发改造实施主体(批准文件) →
9存入与政府银行共管的风险押金→
10.编制更新单元规划草案→
11.核发更新单元规划批复→
12.核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除→
13注销房地产证→
14.建设用地报批(备案) →
15.申请建设用地方案图、建设用地规划许可证→
16制作宗地图→
17.缴纳地价→签订土地使用合同→
18.核发建设工程规划许可证→
19.核发施工许可证→
20.开工建设→
21.核发竣工验收证明→
22.回迁户入伙→23.办理回迁户房地产证。

龙岗区城市更新单元计划申报管理规定第一章 总则第一条为保障城市更新工作顺利推进，规范开展城市更新单元计划申报工作，根据《深圳市城市更新办法》（市府令第290号,以下简称《办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号，以下简称《实施细则》）、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（以下简称《申报指引》）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（市府办〔2016〕38号）、《深圳市龙岗区城市更新实施办法》（深龙府规〔2017〕2号）等相关文件，制定本规定。

第二条本规定适用于龙岗区城市更新单元计划申报。

第三条城市更新单元计划申报应注重公众参与，充分收集更新意愿以及公众对于更新单元计划范围、周边公共设施需求及现状保留区域综合整治等方案的意见。

第二章 城市更新单元计划申报第四条城市更新单元计划申报应符合相关规定。

更新单元计划申报符合以下条件之一的，予以优先推进：（一）有助于落实东进战略打造东部中心的城市更新项目：1.列入《深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020）》、《龙岗区落实东进战略打造深圳东部中心行动方案（2016-2020）》的项目。

2.位于近期发展规划划定的重点区域，如坂雪岗科技城、大运新城、深圳国际低碳城、平湖金融与现代服务业基地、宝龙科技城、阿波罗未来产业城等重点区域的项目。

（二）有助于促进产业转型升级、推动产城融合、落实总部+制造基地的更新项目：1.更新方向为M0的产业升级项目应引进符合我区发展导向产业或列入年度市、区两级重大项目计划内的重大产业项目。

2.更新方向为工业用地（M1）的产业升级项目或综合整治类工业区升级改造项目。

3.符合《深圳市龙岗区经济与科技发展转型资金支持招商引资工作实施细则》重点引进产业项目标准的产业升级项目。

4.市属、区属国有企业控股的城市更新项目。

（三）有助于完善片区公共配套及市政交通基础设施的城市更新项目：1.落实如学校、医院、轨道交通、次干道以上道路、河道整治等公共服务设施和基础设施，且土地移交率不低于35%的项目。

【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。

一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。

对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。

因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。

具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。

也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。

深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。

对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。

召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。

根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。

、城市更新项目操作流程1．
2、深圳市城市更新项目操作流程说明
更新项目操作基本程序汇总
程序事备落实部规划和国土资源委员会直1专项规划审个工作6（区规划和国土资源委员会直土地权属核2
（区填写《确权表格》及相3房屋产权确合作公部门确认盖合作公4拆迁谈
规划和国土资源委员会直5确定改造实施主
（区完成主体2个工作日规划和国土资源委员会直并确定实办理拆迁许可6100议签（区主体后办办理拆迁许可证后进房屋拆迁及土地清7合作公房屋拆迁及土地清个工作日、需缴公共面积拆迁建筑38
测绘中队积核算测绘费用完成全部房屋拆迁及土房产登记中心房产注销9。

深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）一、城市更新单元拟订的基本条件申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的。

（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于 3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患1．环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区。

2．经相关部门鉴定，建筑质量（主要指根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99），鉴定危房等级为D级）、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定）、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区。

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施1．所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。

2．属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区。

3．其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。

二、城市更新单元的拟订标准（一）城市更新单元应以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。

城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求。

（二）城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。

拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范围边界。

1．拆迁范围边界涉及道路的：（1）规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围。