[实用参考]工业用地评估操作指南

工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。

一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。

2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。

出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。

拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。

基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。

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2.4.5 物理样的采集与土工试验...........................................................................31 2.4.6 其它调查方法...............................................................................................31 2.5 第二阶段报告编制........................................................................................... 32 33 3 第三阶段调查——风险评估................................................................................... ...................................................................................33 3.1 目的和工作内容............................................................................................... 33 3.2 风险评估程序和方法....................................................................................... 33 3.2.1 危害识别..........................................................................

土地估价的流程土地估价啊，这可是个挺有趣又有点复杂的事儿呢。

一、收集资料阶段。

咱要做土地估价，第一步就得收集各种资料。

这就像做菜之前得把食材都准备好一样。

要收集土地的基本信息呀，像土地的位置，在哪条街哪块儿，这可太重要了，就像人的住址一样，不同地段价格能差好多呢。

还有土地的面积，多大一块地，这个数字得精确。

土地的用途也得搞清楚，是用来盖房子住人的，还是搞商业开店铺的，又或者是搞农业种庄稼的，不同用途对价格影响可大了。

另外，土地的权属状况也得了解，是属于谁的，有没有啥纠纷之类的。

这些资料的来源就五花八门啦，可以去政府部门查，像土地管理部门，他们那儿有很多官方资料。

也可以找土地的所有者或者使用者聊聊，从他们那儿得到一些一手的信息。

二、实地勘察阶段。

资料收集得差不多了，就得去实地看看啦。

这就像相亲之前先见个面，看看实际情况。

到了那块儿土地，先看看土地的形状，是方方正正的还是奇奇怪怪的，形状有时候也会影响使用价值。

再看看土地的平整度，是平平整整的还是坑坑洼洼的，要是坑洼多，开发成本可能就高，那价格就得打折扣了。

还要看看周围的环境，周围有没有啥污染企业啊，要是有个大烟囱天天冒黑烟，那这土地的价格肯定受影响。

相反，如果周围有学校、医院、商场这些配套设施，那可就加分不少啦。

交通也很关键，附近有没有公交站、地铁站，道路是不是四通八达的。

这些实地看到的情况，都得详细地记录下来，就像写日记一样，可不能马虎。

三、选择估价方法阶段。

看完了地，就到了选择估价方法的时候了。

这就像挑衣服，得挑个最适合这块土地的方法。

常见的有市场比较法，就是看看周围类似的土地都卖了多少钱，然后根据这块地的特点来调整价格。

这个方法就像找邻居作参考，不过得找那些真的差不多的邻居才行。

还有收益还原法，要是这块地是用来出租或者有收益的，就可以用这个方法。

就像算一笔账，看看这块地能赚多少钱，然后倒推出它值多少钱。

成本逼近法也很常用，就是把开发这块土地的成本都算上，再加上一些合理的利润，就得出价格了。

工业用地七通一平后评估是价（原创实用版）目录1.工业用地七通一平的含义2.评估工业用地七通一平的价值3.工业用地七通一平的评估方法4.工业用地七通一平的案例分析5.工业用地七通一平的未来发展趋势正文一、工业用地七通一平的含义工业用地七通一平是指在工业建设用地上，通过一级开发，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天然气或煤气以及场地平整的条件，使二级开发商可以顺利地进行建设。

其中，“七通”包括通上水、下水、污水、电力、电讯、煤气和交通，“一平”则是指场地平整。

二、评估工业用地七通一平的价值评估工业用地七通一平的价值需要考虑多个因素，包括土地面积、地理位置、交通便利程度、基础设施完善程度、周围产业环境等。

其中，土地面积和地理位置是影响价值的重要因素，交通便利程度和基础设施完善程度则直接影响到工业用地的使用效果，周围产业环境则会影响到工业用地的未来发展潜力。

三、工业用地七通一平的评估方法工业用地七通一平的评估方法主要有两种，一种是基于市场比较法的评估，另一种是基于假设开发法的评估。

市场比较法是指通过比较同类型工业用地的成交价格，来确定待评估工业用地的价值。

假设开发法则是指根据工业用地的规划条件和市场需求，预测其未来的开发收益，以此来确定待评估工业用地的价值。

四、工业用地七通一平的案例分析以某城市一处工业用地为例，该用地面积为 2000 平方米，地理位置优越，交通便利，基础设施完善。

根据市场比较法，该用地的公平市场价格为每平方米 5000 元，总价值为 1 亿元。

根据假设开发法，该用地预计可以建设为一座 14 层、总面积为 14000 平方米的工业楼，预计建设成本为 1 亿元，预计租金收入为每年 2000 万元，预计投资回报率为10%，因此，该用地的公平市场价格为每平方米 5000 元，总价值为 1 亿元。

五、工业用地七通一平的未来发展趋势随着我国经济的发展，工业用地的需求将会持续增长，而工业用地七通一平则可以提高工业用地的使用效率，降低工业用地的开发成本，因此，未来工业用地七通一平的发展前景看好。

土地评估案例实操在当今的经济社会中，土地作为一种重要的资产，其价值的评估对于众多领域都具有关键意义，如房地产开发、金融信贷、城市规划等。

下面，我将为您详细介绍一个土地评估的实际案例，让您更直观地了解土地评估的过程和方法。

本次评估的对象是一块位于城市郊区的工业用地，面积约为 50000平方米。

土地使用者为一家制造企业，由于企业经营策略调整，计划将该土地进行转让。

在评估之前，首先需要明确评估目的和评估基准日。

本次评估的目的是为土地转让提供价值参考，评估基准日设定为 XXXX 年 XX 月XX 日。

接下来，我们对土地的基本情况进行了详细的调查。

包括土地的位置、四至、形状、地形地貌等自然状况，以及土地的用途、规划限制、基础设施配套等社会经济状况。

通过实地勘察和相关部门的资料查询，我们了解到该土地地势较为平坦，周边交通便利，有完善的水、电、气等基础设施，但距离市中心较远，周边商业氛围相对较弱。

在收集完土地的基本信息后，我们开始选择合适的评估方法。

常用的土地评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法等。

考虑到该土地所在区域类似的工业用地交易案例较多，且土地未来的收益难以准确预测，我们决定采用市场比较法进行评估。

市场比较法的关键在于选取合适的比较案例。

我们通过土地交易市场、房地产中介机构等渠道，收集了近期周边地区成交的 3 个类似工业用地的交易案例。

这些案例在土地用途、面积、位置、基础设施等方面与评估对象具有一定的可比性。

对选取的比较案例，我们进行了交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正。

交易情况修正主要是考虑交易中的特殊因素，如是否存在关联交易、交易方式是否正常等。

交易日期修正则是根据土地市场的价格变动趋势，对不同时间的交易价格进行调整。

区域因素修正包括交通条件、环境质量、公共设施等方面的差异。

个别因素修正则考虑土地的面积、形状、地形、临路状况等因素的不同。

经过一系列的修正计算，我们得到了 3 个比较案例的修正价格。

工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。

一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。

2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。

出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。

拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。

基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。

土地评估案例实操在当今的经济社会中，土地作为一种重要的资产，其价值的评估对于众多领域都具有至关重要的意义。

无论是房地产开发、企业并购，还是土地出让、抵押贷款等，都离不开准确的土地评估。

接下来，让我们通过一个实际案例来深入了解土地评估的具体操作过程。

一、案例背景本次评估的对象是位于城市郊区的一块工业用地，面积约为 50000平方米。

该土地周边交通便利，基础设施完善，有多家大型工厂和物流企业。

委托方是一家准备收购该土地用于扩大生产规模的制造企业，他们需要了解这块土地的市场价值，以便做出合理的投资决策。

二、评估目的明确评估目的是土地评估的首要任务。

在本案例中，评估目的是为委托方提供该土地在公开市场条件下的公平合理价值，为其收购决策提供参考依据。

三、评估原则1、合法原则：评估过程必须遵守国家法律法规和相关政策，确保土地的使用和交易合法合规。

2、公平原则：评估结果应公正、客观，不受任何利益相关方的影响。

3、最有效使用原则：考虑土地在当前条件下最合理、最可能的使用方式，以实现其最大价值。

4、替代原则：在评估过程中，参考类似土地的市场交易价格和收益情况。

四、评估方法选择常见的土地评估方法主要有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等。

在本案例中，由于周边有较多类似工业用地的交易案例，且土地收益较易预测，因此选择市场比较法和收益还原法进行综合评估。

五、市场比较法评估过程1、收集交易案例：通过查阅土地交易数据库、咨询房地产中介机构等途径，收集了周边地区近期成交的与评估对象类似的工业用地交易案例。

2、选取可比案例：根据交易时间、土地用途、面积、地理位置、基础设施等因素，从收集到的交易案例中选取了三个可比性较强的案例。

3、建立价格可比基础：对选取的可比案例的交易价格进行修正，使其与评估对象在交易情况、交易日期、土地使用年限、区域因素和个别因素等方面具有可比性。

4、进行因素修正：交易情况修正：考虑可比案例的交易方式是否正常，如是否存在特殊的交易条件或优惠政策，对交易价格进行相应的修正。

一宗工业用地土地使用权抵押价格评估一、估价对象基本特征估价项目座落：107国道西侧市工业圆区内，地号：1-65-7，图号：53.60-50.25，地类(用途):工业用地，使用权类型：出让，终止日期：2052年3月11日，使用权面积：5517.4m2。

《国有土地使用权证》：郴国用（2006）第347号，土地使用权人：刘学兵。

地上建筑物三栋，砖混结构，1994年建成，每栋建筑面积：810.61m2，总建筑面积：24310.83m2。

估价目的：为确定抵押贷款额度提供价值参考。

估价基准日；2007年6月12日。

未设定抵押等他项权利。

二、评估方法选择根据估价项目的特点和估价目的，从估价保守谨慎原则出发，宜选取用“基准地价系数修正法”和“成本逼近法”进行估价。

三、评估过程及结果1、基准地价系数修正法测算分析运用基准地价系数修正法测算公式：V土地价=基准地价×（1+∑Ki）×Ky×Kd×Kv×∏Kz×Ks×Ka+Kf∑Ki---区域因素修正系数 Ky---年期修正系数Kd---期日修正系数 Kv---容积率修正系数Ks---面积修正系数 Ka---形状修正系数∏Kz---工业用地特殊个别因素修正系数Kf---开发程度修正额从上述测算公式看出，运用基准地价系数修正法关键问题是准确确定期日修正、年限修正、容积率修正和量化比较因素因子条件指数。

1.1、适用基准地价：适用于土地级别为Ⅳ级基准地价为350元/㎡。

1.2、期日修正系数：1.0197×1.0228×1.2562×1.063=1.39271.3、年期修正：采用简单算术平均值作为该方法的结果，即：（6.12%+6.17%+6.0%）/3＝6.1%1.4、区域因素和个别因素修正：宗地形状修正系数为1.041.5开发程度和容积率修正：宗地的开发程与基准地价内涵的开发程度一样，容积率小于1，两者都不作修正。

土地评估服务方式和流程及注意事项下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

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工业厂房及土地评估案例工业厂房及土地评估是指对工业厂房及其所在土地的价值进行评估和估算的过程。

这个过程通常由专业的评估师完成，他们会根据市场情况、物业特点、土地规划和法律法规等因素进行综合考虑，以确定工业厂房及土地的市场价值。

在进行工业厂房及土地评估时，评估师通常会采取以下步骤：1. 收集资料和信息：评估师首先会收集与工业厂房及土地相关的资料和信息，包括土地证书、房产证、建筑图纸、工程报告、市场调研数据等。

2. 实地考察：评估师会亲自到工业厂房及土地所在地进行实地考察，了解周边环境、交通状况、设施配套等情况，并对工业厂房的建筑质量、使用状况进行评估。

3. 市场调研：评估师会进行市场调研，分析当前工业厂房及土地的市场供需情况、租金水平、销售价格等因素，以了解市场对该类物业的需求和价值。

4. 数据分析：评估师会对收集到的资料和信息进行综合分析，运用专业的评估方法和模型，计算出工业厂房及土地的价值范围。

5. 编写评估报告：评估师会根据评估结果，撰写详细的评估报告。

报告中会包括对工业厂房及土地的描述、评估方法和过程、市场调研结果、评估结果及价值范围等内容。

以下是一个工业厂房及土地评估的案例，以帮助读者更好地理解评估的过程和方法：案例描述：某地区一座工业厂房及其所在土地面积约为5000平方米，建筑面积为2000平方米，位于工业园区内，周边有多家大型工厂和企业。

该工业厂房目前被租赁给一家制造业企业使用，租期为5年，每月租金为10万元。

现需要对该工业厂房及土地进行评估。

步骤一：收集资料和信息评估师首先收集了土地证书、房产证、建筑图纸、工程报告等相关资料，同时了解到该地区工业厂房市场供需情况较好，租金水平相对较高。

步骤二：实地考察评估师亲自到工业厂房所在地进行实地考察，发现该工业厂房建筑质量较好，维护良好，周边环境整洁，交通便利，且配套设施完善。

步骤三：市场调研评估师进行了市场调研，了解到该地区工业厂房的租金水平为每平方米每月50元，销售价格为每平方米5000元。

工业厂房及土地评估案例工业厂房及土地评估是一项重要的工作，它对于工业企业的发展和土地资源的合理利用具有重要意义。

本文将以一个实际案例为例，详细介绍工业厂房及土地评估的过程和方法。

案例背景某地区一家工业企业拥有一座占地面积为5000平方米的厂房和相应的土地。

该企业希望对其厂房及土地进行评估，以确定其市场价值和潜在利用价值，为企业的发展决策提供依据。

评估目的1. 确定工业厂房及土地的市场价值，为企业的资产评估提供依据。

2. 评估工业厂房及土地的潜在利用价值，为企业的发展规划提供参考。

评估过程1. 收集基础信息评估师首先与企业进行沟通，了解厂房的基本情况，包括建筑结构、设备设施、使用年限等。

同时，获取土地的相关信息，包括土地面积、土地性质、土地用途等。

2. 进行现场勘察评估师对厂房进行实地勘察，详细了解其建筑结构和设备设施的状况。

同时，对土地进行测量，确认土地面积和边界。

3. 进行市场调研评估师通过调研市场上类似工业厂房及土地的交易情况，了解当前市场价格和潜在利用价值。

同时，考虑到地理位置、交通便利性、周边配套设施等因素，综合分析市场需求和供应情况。

4. 进行资产评估评估师根据收集到的信息和市场调研结果，运用相关的评估方法和模型，对厂房及土地的市场价值和潜在利用价值进行估算。

评估方法可以包括比较法、收益法和成本法等。

- 比较法：通过比较类似工业厂房及土地的交易价格，确定参考价值。

- 收益法：根据厂房及土地的潜在利润和收益能力，进行现金流量估算，推算出其价值。

- 成本法：根据厂房及土地的重建成本和折旧情况，计算其价值。

评估师可以根据实际情况选择合适的评估方法，并结合多种方法进行综合评估，以提高评估结果的准确性和可靠性。

5. 编写评估报告评估师将评估结果整理成评估报告，包括评估目的、评估方法、评估结果和评估师的意见等内容。

评估报告应该清晰、准确地描述厂房及土地的市场价值和潜在利用价值，为企业的决策提供科学依据。

工业用地评估
工业用地评估是指对工业用地进行综合性的评估，包括土地的性质、用途、产权、价值等方面的评估。

工业用地评估的目的是为了确定土地的合理价格和开发潜力，为土地的交易、使用和开发提供依据。

首先，工业用地评估需要对土地的性质进行评估。

包括土地的地理位置、土壤质量、地形地貌等因素的考察和分析。

对于工业用地而言，地理位置十分重要，优越的地理位置能够带来更多的商机和资源，提高土地的价值。

其次，工业用地评估还需要对土地的用途进行评估。

根据地方规划和政策法规，对土地用途进行合理评估，包括工业用地的用途类型、使用限制等信息。

不同的用途类型对土地的价值有不同的影响，评估师需要根据实际情况进行判断。

另外，工业用地评估还需要评估土地的产权情况。

包括土地的权属归属、土地的权益状况等信息。

具备清晰、明晰的产权状况，可以提高土地的交易效率，增加土地的价值。

评估师需要收集相关数据，对土地的产权进行综合评估。

最后，工业用地评估需要对土地的市场价值进行评估。

评估师可以通过参考市场上类似土地的成交价格、租金情况等，结合实际情况进行定价。

同时，评估师还需要考虑社会经济因素、政策变化等因素对土地价值的影响。

总之，工业用地评估是一项综合性的工作，需要综合考虑土地
的性质、用途、产权、价值等方面的因素。

通过合理的评估，可以确定土地的合理价格和开发潜力，为土地的交易、使用和开发提供科学依据。

工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。

一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。

2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。

出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。

拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。

基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。

如何评估工业用地的适用性和价值工业用地的适用性和价值评估是一个关键的环节，对于工业发展和土地利用的决策具有重要的指导意义。

在评估工业用地的适用性和价值时，需要考虑多个方面的因素，包括土地的位置、土地的功能需求、土壤质量和环境影响等。

下面将从几个关键角度来介绍如何评估工业用地的适用性和价值。

一、土地的位置和交通条件工业用地的位置是影响其适用性和价值的重要因素之一。

一个理想的工业用地应该位于交通便利的地区，方便原材料的进出和产品的销售。

因此，在评估工业用地的适用性时，需要考虑周边交通网络的完善程度，包括高速公路、铁路和港口等基础设施的配套情况。

此外，地理位置还会受到影响因素的限制，比如用地附近是否有自然保护区、水源保护区或者地质灾害易发区等。

只有综合考虑这些因素，才能判断工业用地的位置是否适合发展工业，并进一步评估其价值。

二、土地的功能需求和规划要求评估工业用地的适用性和价值还需要考虑土地的功能需求和规划要求。

不同类型的工业用地可能有不同的功能需求，比如制造业用地、物流仓储用地或者研发创新用地等。

因此，在评估适用性时，需了解用地规划的要求和政府对工业用地的宏观发展方向。

另外，工业用地还要综合考虑周边的生活设施、公共服务设施以及卫生医疗设施，以满足员工的生活需求。

只有满足功能需求和规划要求，才能增加工业用地的价值。

三、土壤质量和环境影响工业用地评估的另一个重要方面是土壤质量和环境影响的评估。

土壤质量直接影响到土地的可利用性和开发潜力。

在评估土壤质量时，需要考虑土壤的肥力、污染程度、土层厚度和土壤类型等因素。

高质量的土壤能够提供优质的种植条件，使得工业用地的价值更高。

另外，评估工业用地的适用性还需要考虑环境影响因素，比如工业排放对周边环境的影响、土地利用的可持续性以及生态环境的恢复等。

只有综合考虑土壤质量和环境影响因素，才能对工业用地的适用性和价值做出准确的评估。

综上所述，评估工业用地的适用性和价值是一个复杂的过程，涉及到地理位置、交通条件、功能需求、土壤质量和环境影响等多个因素。

如何运用市场比较法评估工业用地地价土地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。

工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。

本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。

市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。

运用市场比较法评估工业地价的基本公式为：待估工业用地价格(比准价格)＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数收集和选择比较交易实例评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。

资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间；地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息；比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对象相同；价格类型相同或可比；成交日期与估价日期接近，一般应在2年以内；最长不得超过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。

建立价格可比基础选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式，主要包括：统一付款方式，在成交日期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；统一货币种类和货币单位。

不同货币种类之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。

交易情况修正交易情况修正，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。

上市公司一宗国有工业土地使用权价值评估方法一、评估方法根据城镇土地估价规程，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

估价方法的选择应按照地价评估的技术城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具体特点及估价目的等，选择适当的评估方法。

评估人员根据现场勘查情况，按照城镇土地估价规程的要求，结合评估对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定本次评估选用市场法和成本法对无形资产—土地使用权进行评估。

(一)市场法由于待估宗地所在区域可以选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的市场交易案例，适宜采用市场比较法评估。

市场比较法计算公式：公式：V=VBABCD式中：V-----估价宗地价格；VB ---比较实例价格；A-----待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；B-----待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；C----- 待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例区域因素条件指数；D----- 待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例个别因素条件指数。

(二)成本法由于待估宗地所在区域近期有土地征收案例，当地政府及相关部门公布了有关征地补偿标准文件，成本构成清晰、取费依据充分，故可采用成本逼近法评估。

成本逼近法的基本计算公式如下：V＝Ea＋Ed＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3式中：V-----估价价格；Ea-----土地取得费及税费；Ed-----土地开发费；R1-----利息；R2-----利润；R3-----土地增值。

(三)收益还原法不选用收益还原法的理由：因待估宗地目前为空地，尚未对外租赁经营或产生收益，故不适宜采用收益还原法进行评估。

(四)剩余法不选用剩余法的理由：因待估宗地目前尚未进行建设，对未来开发建设规划不明确，不能合理确定开发后房地产价值与开发成本等参数，无法采用剩余法进行评估。

(五)基准地价系数修正法不选用基准地价系数修正法的理由：考虑XX市基准地价基准日为2005 年7 月1 日(基准日为2009 年7 月1 日基准地价国土局尚未有正式的公布使用文件)，距估价基准日2013 年3 月31 日超过7 年，相差时间较长，不宜使用此种方法。

工业用地土地使用权估价方法
胡至廉
【期刊名称】《苏州城建环保学院学报》
【年(卷),期】1996(009)003
【摘要】本文讨论采用成本逼近法对原行政划拨土地的工业用地土地使用权同让或转证估价的具体方法和计算步骤。

【总页数】4页(P75-78)
【作者】胡至廉
【作者单位】苏州城建环保学院城管系
【正文语种】中文
【中图分类】F301.3
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