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采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析—扈守艳（深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司，杭州)工业用地评估是指对地类用途为工业的宗地进行评估。
由于工业用地在市场上的流通量较少，并且个案差异大，同时，由于工业用地宗地面积大、收益小距离市区较远等特殊性，在实践中，采用市场比较法评估过程中，与其它用途宗地采用市场比较法相比，需要注意较多的技术问题，本文主要探讨运用市场比较法进行工业用地评估时需要注意的一些技术问题。
一、工业用地特点及影响因素工业用地包括工业、工业仓储、交通、电讯（移动）基站、供水、供电、供气等类用地。
（一）工业用地价格的特点：1、工业用地价格一般与地区的经济因素相关性较强。
2、工业用地受非市场化因素的影响较多。
政府在出让工业用地往往会考虑引入企业形成工业功能区的集聚效应、企业对当地经济的贡献、企业的品牌声誉等，从而在出让条件上利用优惠政策及限制政策进行定向出让，这些政策因素对地价有较大影响，从而造成工业地价在各地区大多呈现价格普遍较低的情况。
（二）工业用地价格的影响因素：对工业用地价格造成影响的因素众多，一般随时间和地域不同其产生的作用也不同。
大致可对这些因素分为三类：1、一般因素：一般因素是指对某地区工业用地价格总体水平的变动具有共性影响的因素，能够决定地价高低的水平。
（1）当地经济发展的水平。
经济发展水平一般应与工业用地价格成正比例关系。
（2）城市规划。
城市用地规划及城市性质规划都会影响到供地规模、用地结构及土地使用强度等等。
这些将关系到一个城市的基础设施变化和公共设施变化，都将对地价产生影响。
（3）城市的土地制度。
一个城市工业用地的供应制度及使用计划等会限制土地市场的供地形态、利用方式，这些都会影响到工业用地价格。
（4）城市区位。
城市区位好，那么资金流、物资流、人流、信息流等汇集程度就好，工业用地的需求和工业产出就相对较高，因而地价也会较高。
2、区域因素：对工业用地影响较大的区域因素一般有以下几个：（1）片区发展前景；（2）产业集聚程度；（3）周围土地利用状况；（4）能源、原材料保障度。
（一）市场比较法指求取一宗土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及使用年期等差别，修正得出估价对象的价格的一种方法。
其计算公式为：P=P B×A×B×C×D×E式中：P—待估宗地价格P B—比较实例价格A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数1、比较实例选择（1）收集宗地交易实例根据地块位置、面积、用途、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及内涵等因素，按照替代原理，并符合用途相同、交易类型相同、区域类似等因素的要求，估价人员从中国土地市场网中选取交易实例。
详见下页表：（2）确定比较实例在上述交易实例中，根据《城镇土地估价规程》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（抵押的不需要此文件）的规定，按照比较实例数量应达到3个以上（含3个）且估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年、与待估宗地条件相似性大于差异性、与待估宗地用途相同、土地条件基本一致、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例为原则，选择了以下三个比较实例：.可编辑范本比较实例1：郑州科步科技有限公司该宗地位于红松路西、化工路辅道北，于2015年10月21日由郑州科步科技有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-62，用途为工业用地，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积5965.38平方米，总成交价款333万元，单价558.22元/平方米。
土地开发程度为宗地外部“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“场地平整”。
（二）估价过程1、运用市场比较法评估土地价格市场比较法即是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为：待估宗地价格＝比较实例宗地价格×待估宗地情况指数待估宗地估价期日地价指数–––––––––––––––––––––×–––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地情况指数比较实例宗地交易日期地价指数待估宗地区域因素条件指数待估宗地个别因素条件指数––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地区域因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数（1）比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况应符合以下要求：①用途相同②交易类型相同③属于正常交易④区域及个别条件相近⑤同一供需圈⑥估价期日相近⑦统一价格基础本次评估在收集到与待估宗地条件类似的多个实例中，选择了与待估宗地条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情况如下：实例A：该地块位于桂林市环城北二路东城别墅住宅区B2号，住宅用途，用地面积为325平方米，建筑容积率为0.7，土地使用年期限70年。
宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约2000米，距区域中心约4000米，宗地距公交车站距离约300米，环境污染程度小，绿化状况绿化率5-10％，宗地地形平坦，形状规则，基础设施配套程度完备，公用设施配套完备，目前规划有一定限制，宗地自身条件为面积和形状对土地利用有一定影响。
于2012年9月15日，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯）及“场地平整”的出让价格为3283元/平方米。
《土地估价案例与报告》应考精华提炼三（重新整理后）研究一门学问必须读原著，比如研究马恩格斯，不读原著是搞不出名堂的。
土地估价师资格考试的原著就是四个国家标准，其中最重要的是《城镇土地估价规程》，昨夜读一遍，收益匪浅。
教材有的地方提法不规范口径不一致，这个通过读《规程》能得到很好的规范，再有就是好多东西做题的时候冒出来，但教材里没有，如市场法估价中的几张表格。
规程太庞杂，现将要点辑如下，其中没法出题的全部略去，比如基准地价评估。
1、土地价格内涵土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
其权利特征是出让土地使用权。
划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。
根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。
2、价格影响分类（阐述的简明扼要）一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位臵、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位臵、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
个别因素指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。
3、收益还原法确定土地还原利率土地还原利率应按下列方法确定：（1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
如何运用市场比较法评估工业用地地价土地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。
工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。
本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。
市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。
运用市场比较法评估工业地价的基本公式为：待估工业用地价格(比准价格)＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数收集和选择比较交易实例评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。
资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间；地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息；比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对象相同；价格类型相同或可比；成交日期与估价日期接近，一般应在2年以内；最长不得超过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。
建立价格可比基础选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式，主要包括：统一付款方式，在成交日期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；统一货币种类和货币单位。
不同货币种类之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
交易情况修正交易情况修正，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。
土地估价市场比较法一.市场比较法的基本原理市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。
在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。
市场比较法的基本公式如下:1.直接比较公式:PD=PB×A×B×D×E式中:PD――待估宗地价格;PB――比较案例价格;A――待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数=正常情况指数/比较案例宗地情况指数B――待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D――待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E――待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数2.间接比较公式:PD=PB×A×B×C×D×E式中:PD.PB.A.B.D.E含义同前;C――标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数二.运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作:1.广泛搜集宗地交易实例;2.选取比较实例;3.建立价格可比基础;4.进行交易情况修正;5.进行交易日期修正;6.进行区域因素修正;7.进行个别因素修正;8.求出比准价格。
三.运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。
拥有大量的交易实例资料,是运用市场比较法估价的前提条件。
如果交易实例资料太少,不仅会影响估价结果的准确性和客观性::,甚至会使市场比较法无法采用。
因此,估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集交易实例。
3.1 一般搜集交易实例的途径有:1.查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料;2.查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息;3.以购买者的身份,与房地产经办人和交易当事人洽谈,了解各种信息;4.通过各类房地产交易展示会,索取资料,掌握信息;5.同行之间相互提供信息资料;6.其他途径获取资料。
土地估价报告市场比较法（工业）模板2016.09.26（一）市场比较法指求取一宗土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及使用年期等差别，修正得出估价对象的价格的一种方法。
其计算公式为：P=P B×A×B×C×D×E式中：P—待估宗地价格P B—比较实例价格A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数1、比较实例选择（1）收集宗地交易实例根据地块位置、面积、用途、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及内涵等因素，按照替代原理，并符合用途相同、交易类型相同、区域类似等因素的要求，估价人员从中国土地市场网中选取交易实例。
详见下页表：（2）确定比较实例在上述交易实例中，根据《城镇土地估价规程》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（抵押的不需要此文件）的规定，按照比较实例数量应达到3个以上（含3个）且估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年、与待估宗地条件相似性大于差异性、与待估宗地用途相同、土地条件基本一致、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例为原则，选择了以下三个比较实例：比较实例1：郑州科步科技有限公司该宗地位于红松路西、化工路辅道北，于2015年10月21日由郑州科步科技有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-62，用途为工业用地，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积5965.38平方米，总成交价款333万元，单价558.22元/平方米。
