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《土地估价》实验指导书付梅臣付薇中国地质大学（北京）土地科学技术系2007年3月目录实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验 (1)实验二、收益还原法评估土地价格模拟评估实验 (6)实验三、成本法（成本逼近法）评估土地价格模拟评估实验 (11)实验四、假设开发法（剩余法）评估土地价格模拟评估实验 (15)实验五、路线价估价法评估土地价格模拟评估实验 (1)实验六、估价报告编写与应用综合实验 (5)附件1：房屋新旧程度评定标准 (9)附件2：土地估价报告规范格式 (18)附件3：房地产估价报告格式 (31)附件4：土地估价技术报告错误要点 (37)附录5：《土地估价》实验报告撰写格式与要求 (43)实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验一、实验类型与学时实验类型：专业 项目类别：综合 计划学时：2 每组人数：2 二、实验目的与要求目的：学生通过市场比较法实验，能够运用市场比较法评估的程序、方法等理论，解决市场比较法案例的基本要求。
要求：预先掌握市场比较法评估土地的相关理论和方法，同时掌握WINDOWS 操作系统和OFFICE 中的EXCEL 的基本操作。
三、实验原理市场比较法的理论依据，就是替代原理。
市场比较法原理示意图1、直接比较E D B A P P B D ⨯⨯⨯⨯=式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准； 个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
比较交易实例1待估土地待估土地价格交易实例3交易实例2比较比较修正2、间接比较E D B A P P B D ⨯⨯⨯⨯= （1）区域因素间接比较式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析—扈守艳（深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司，杭州)工业用地评估是指对地类用途为工业的宗地进行评估。
由于工业用地在市场上的流通量较少，并且个案差异大，同时，由于工业用地宗地面积大、收益小距离市区较远等特殊性，在实践中，采用市场比较法评估过程中，与其它用途宗地采用市场比较法相比，需要注意较多的技术问题，本文主要探讨运用市场比较法进行工业用地评估时需要注意的一些技术问题。
一、工业用地特点及影响因素工业用地包括工业、工业仓储、交通、电讯（移动）基站、供水、供电、供气等类用地。
（一）工业用地价格的特点：1、工业用地价格一般与地区的经济因素相关性较强。
2、工业用地受非市场化因素的影响较多。
政府在出让工业用地往往会考虑引入企业形成工业功能区的集聚效应、企业对当地经济的贡献、企业的品牌声誉等，从而在出让条件上利用优惠政策及限制政策进行定向出让，这些政策因素对地价有较大影响，从而造成工业地价在各地区大多呈现价格普遍较低的情况。
（二）工业用地价格的影响因素：对工业用地价格造成影响的因素众多，一般随时间和地域不同其产生的作用也不同。
大致可对这些因素分为三类：1、一般因素：一般因素是指对某地区工业用地价格总体水平的变动具有共性影响的因素，能够决定地价高低的水平。
（1）当地经济发展的水平。
经济发展水平一般应与工业用地价格成正比例关系。
（2）城市规划。
城市用地规划及城市性质规划都会影响到供地规模、用地结构及土地使用强度等等。
这些将关系到一个城市的基础设施变化和公共设施变化，都将对地价产生影响。
（3）城市的土地制度。
一个城市工业用地的供应制度及使用计划等会限制土地市场的供地形态、利用方式，这些都会影响到工业用地价格。
（4）城市区位。
城市区位好，那么资金流、物资流、人流、信息流等汇集程度就好，工业用地的需求和工业产出就相对较高，因而地价也会较高。
2、区域因素：对工业用地影响较大的区域因素一般有以下几个：（1）片区发展前景；（2）产业集聚程度；（3）周围土地利用状况；（4）能源、原材料保障度。
（一）市场比较法指求取一宗土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及使用年期等差别，修正得出估价对象的价格的一种方法。
其计算公式为：P=P B×A×B×C×D×E式中：P—待估宗地价格P B—比较实例价格A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数1、比较实例选择（1）收集宗地交易实例根据地块位置、面积、用途、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及内涵等因素，按照替代原理，并符合用途相同、交易类型相同、区域类似等因素的要求，估价人员从中国土地市场网中选取交易实例。
详见下页表：（2）确定比较实例在上述交易实例中，根据《城镇土地估价规程》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（抵押的不需要此文件）的规定，按照比较实例数量应达到3个以上（含3个）且估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年、与待估宗地条件相似性大于差异性、与待估宗地用途相同、土地条件基本一致、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例为原则，选择了以下三个比较实例：.可编辑范本比较实例1：郑州科步科技有限公司该宗地位于红松路西、化工路辅道北，于2015年10月21日由郑州科步科技有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-62，用途为工业用地，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积5965.38平方米，总成交价款333万元，单价558.22元/平方米。
土地开发程度为宗地外部“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“场地平整”。
市场比较法在工业用地估价中的应用作者：鲁冰清来源：《科学与财富》2017年第10期摘要：近年来，工业用地在建设用地中所占的比例逐渐扩大，科学合理的评估出工业用地的价值对于经济发展具有重要意义。
而市场比较法是工业用地估价中常用的一种方法。
本文通过案例，介绍了市场比较法的应用方法，分析了实际估价工作中存在的一些问题，并提出了相关建议。
关键词：市场比较法；工业用地；土地估价随着我国土地使用制度由无偿划拨向有偿使用的转变，土地成为了一项特殊资产。
而一些企业为了扩大生产，需要获得工业用地的使用权。
因此，客观评估出工业用地的价值对于工业及经济发展具有重要意义。
市场比较法是在同一供需圈内，通过相同用途的三个以上类似宗地近期正常市场价格的比较和研究，评估某一宗地市场价格的方法。
在实际应用过程中，市场比较法存在一些问题，影响了估价结果的客观公正性。
本文拟通过案例评估分析，介绍市场比较法的基本用法，并对存在的普遍问题提出建议。
一、市场比较法的基本原理及公式（一）基本原理市场比较法的理论依据是替代原理。
根据替代原理，效用相同的土地在市场上的价格应趋于一致，否则开发商就会放弃购买价格较高的土地，而选择价格较低的土地，从而引起市场供求关系的阶段性变化和长期均衡。
（二）计算公式《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）关于市场比较法的计算公式为：P=PB×A×B×C×D×E式中：P—待估宗地价格；PB—比较实例价格；A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数；B—待估宗地评估日期地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数；E—待估宗地年期修正指数/比较实例宗地年期修正指数。
二、市场比较法的估价过程分析（一）案例中某宗工业用地基本情况介绍六安皖源米业有限公司由于经营需要，拟将一宗位于六安市裕安区的工业用地国有出让土地使用权向银行进行融资抵押。
土地评估方法——市场比较法和收益法比较分析一、市场比较法市场比较法是土地评估中常用的一种方法，它通过比较类似土地在市场上的交易价格来确定目标土地的价值。
下面将详细介绍市场比较法的步骤和应用。
1. 数据收集首先，需要收集相关的土地交易数据。
这些数据可以来自房地产市场报告、土地交易平台、政府土地部门等渠道。
收集的数据应包括土地的面积、位置、用途、成交价格等信息。
2. 选择比较对象根据目标土地的特征，选择与之相似的土地进行比较。
相似性可以从土地的位置、用途、规模等方面考虑。
选择的比较对象应具有可比性，以确保比较结果的准确性。
3. 数据调整由于比较对象与目标土地可能存在差异，需要进行数据调整以消除这些差异。
常见的调整因素包括土地面积、用途差异、地形等。
通过对比较对象的数据进行调整，可以更准确地反映目标土地的价值。
4. 价格分析在完成数据调整后，需要对比较对象的交易价格进行分析。
可以计算平均价格、中位数价格等指标，以确定目标土地的市场价值。
此外，还可以考虑其他因素，如市场趋势、供需关系等。
二、收益法收益法是另一种常用的土地评估方法，它基于土地所能产生的收益来确定其价值。
下面将详细介绍收益法的步骤和应用。
1. 收益预测首先，需要对目标土地的收益进行预测。
这可以通过考虑土地的用途、市场需求、租金水平等因素来进行。
收益预测可以采用多种方法，如租金收益法、开发潜力法等。
2. 收益折现由于未来收益存在不确定性，需要将未来的收益折现到现值。
这可以通过确定适当的折现率来完成。
折现率可以根据市场利率、风险水平等因素确定。
3. 土地价值计算在完成收益折现后，可以计算目标土地的现值。
将折现后的未来收益与土地的使用寿命相乘，可以得到土地的市场价值。
三、比较分析市场比较法和收益法在土地评估中常常被同时应用，以获得更准确的结果。
比较分析可以通过对两种方法得出的土地价值进行比较来完成。
1. 价值对比将市场比较法和收益法得出的土地价值进行比较。
土地估价方法的市场比较法土地估价方法的市场比较法比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
那么土地估价方法的市场比较法是怎么样的呢?一起来看看!第一市场比较法概述1、市场比较法的定义和基本原理基本含义：根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
市场比较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。
还可以利用租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。
市场比较法更适宜于市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估。
2、市场比较法中的有关概念13个概念：类似土地、比较宗地、标准宗地、估价期日、交易情况修正、容积率、区域因素、个别因素、地价指数、区域分析、同一供需圈、相邻区域、类似区域3、市场比较法的基本公式根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。
(1)直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为，公式1pd=pb×a×b×d×e(2)间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为，公式2pd=pb×a×b×c×d×e(3)有关指数的基值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。
(4)公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母(c除外)。
如a=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。
哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的`值通过比较进行加或减。
(5)对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算(采用单因子与地价相关关系分析)或加和(在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解)的方式确定因素条件指数。
![[实用参考]工业用地评估操作指南](https://uimg.taocdn.com/482f1f3952ea551810a6876c.webp)
工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。
一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。
2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。
出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。
拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。
基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。
如何运用市场比较法评估工业用地地价土地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。
工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。
本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。
市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。
运用市场比较法评估工业地价的基本公式为：待估工业用地价格(比准价格)＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数收集和选择比较交易实例评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。
资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间；地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息；比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对象相同；价格类型相同或可比；成交日期与估价日期接近，一般应在2年以内；最长不得超过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。
建立价格可比基础选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式，主要包括：统一付款方式，在成交日期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；统一货币种类和货币单位。
不同货币种类之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
交易情况修正交易情况修正，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。
房地产评估师的土地估价技巧在房地产领域中，土地估价是评估师必备的重要技能之一。
土地的价值直接影响到整个房地产项目的投资回报率和市场竞争力。
因此，作为一名合格的房地产评估师，掌握土地估价技巧是至关重要的。
土地估价的方法有多种，下面将介绍几种常用的土地估价技巧。
一、市场比较法市场比较法是土地估价中最常用的方法之一。
该方法通过与近期交易的类似土地进行比较，分析其价格、地理位置、用途等因素，从而确定目标土地的市场价值。
评估师需要搜集大量的交易记录和相关市场信息，比较不同土地的特征和价格，进行客观分析。
二、收益法收益法主要用于商业地产的估价。
该方法将土地作为资本投资收益的来源，通过分析租金收入、折现率等因素，来计算土地的现值。
评估师需要对目标土地的租金收益、未来发展潜力等进行详细的分析，以确定土地的价值。
三、拨款法拨款法是一种适用于农业土地和公共设施评估的方法。
通过评估土地的生产潜力、土地用途和市场需求等因素，估计土地当前和未来的经济价值。
评估师需要对土地的农产品产量、销售价格、市场环境等进行全面的调查和分析。
四、成本法成本法是一种适用于未开发土地的估价方法。
该方法通过评估土地开发的成本、建筑物建造成本、土地调整费用等，从而确定土地的估价。
评估师需要对土地的开发潜力、建设成本、地理位置等因素进行准确的测算和计算。
在实际应用中，评估师通常会综合运用不同的估价方法，根据具体情况进行权衡和选择。
同时，评估师还需要考虑土地所在地区的政策法规、土地供需情况等各种外部因素，以及评估目的和用户需求的差异，来准确确定土地的估价。
此外，评估师需要不断更新自己的专业知识和技能，关注市场动态和行业发展趋势。
只有不断学习和提升自己，才能更好地应对复杂多变的市场环境，提供准确可靠的土地估价服务。
综上所述，房地产评估师在进行土地估价时，需要灵活运用各种估价方法，结合市场情况和客户需求，做出准确的估价结果。
同时，评估师还需要不断学习和更新自己的专业知识，以提升工作能力和专业水平。
土地估价方法引言土地估价是城市规划、土地利用、房地产开发等领域中的重要环节。
土地估价的准确性直接关系到土地的投资价值和利用效益。
本文将深入探讨土地估价方法，并分析其应用于实际情况中的效果和局限性。
市场比较法市场比较法是土地估价中最为常用和直观的方法之一。
其基本原理是通过比较类似土地的市场交易价格来获得土地估价。
具体步骤如下：1.收集土地市场的交易数据，包括成交价格、土地面积、土地类型等；2.选取与待估价土地最为相似的交易案例，建立比较基准；3.对比待估价土地与比较基准的差异，进行适当的调整；4.根据调整后的比较基准计算土地估价。
市场比较法的优点在于简单易行，且基于市场实际交易数据，具有一定的可信度。
然而，也存在一些局限性，比如相似交易案例的获取困难、数据不准确等问题。
收益法收益法是预测土地未来潜在效益并通过现值计算得出土地估价的方法。
其基本原理是土地价值取决于其未来所能带来的经济收益。
具体步骤如下：1.确定土地用途和开发潜力，并估计未来收益；2.根据未来收益的现值计算方法，计算土地估价。
收益法的优点在于能够体现土地的投资价值，对于有明确开发计划和收益预测的土地更加适用。
然而，该方法对于未来收益的预测存在一定的不确定性，且计算复杂度较高。
赋值法赋值法是根据土地所在地段的特点和土地周边环境的发展潜力来确定土地估价的方法。
其基本原理是地段因素对土地价值的影响。
具体步骤如下：1.调查土地所在地段的情况，包括交通状况、配套设施、人口密度等；2.根据所调查的地段情况，确定土地估价的基本价值；3.考虑土地周边环境的发展潜力，进行适当的调整；4.根据调整后的基本价值计算土地估价。
赋值法的优点在于能够反映土地所处地段的影响，具有一定的可行性和准确度。
然而，该方法对于地段因素的权衡和调整存在主观性，且难以量化。
成本法成本法是根据土地开发所需投入的成本来确定土地估价的方法。
其基本原理是土地价值等于开发成本加上预期利润。
市场比较法目录[隐藏]• 1 什么是市场比较法？• 2 市场比较法的原理• 3 市场比较法的特点与应用范围• 4 市场比较法的估价步骤• 5 市场比较法的基本公式• 6 市场比较法应用实例•7 市场比较法应用中常见错误8 市场比较法的案例分析o8.1 案例一：市场比较法在工业地价评估中的运用[1]•9 相关条目•10 参考文献[编辑]什么是市场比较法？在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。
市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。
它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一）。
例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。
（1）现行市价法。
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
（2）市价折扣法。
市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
用数学式表达为：资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）（3）功能价值类比法（类比估价法）。
功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比例法：资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法：资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）（4）价格指数调整法（物价指数法）。
土地价值评估方法概述土地价值评估是指根据土地的位置、规划用途、周边环境和市场需求等因素，对土地的市场价值进行科学、客观、合理的评估。
土地价值评估是地产开发、土地出让、房地产交易、土地征收等活动的重要前提和基础，也是国家土地管理和资源配置的重要手段。
本文将概述土地价值评估的方法，希望能够对土地价值评估工作有所帮助。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的土地价值评估方法，它通过收集和分析周边相似土地的成交价格，来评估待评估土地的市场价值。
市场比较法的基本原理是“类似的东西具有相似的价值”，通过对市场上已成交土地的价格进行对比，来确定待评估土地的价值。
市场比较法的具体步骤包括：首先确定待评估土地的位置、规划用途、面积等要素；其次收集周边相似土地的成交价格和交易情况；最后对收集到的数据进行分析、比较，确定待评估土地的市场价值。
市场比较法的优点是简单易行，能够直观地反映市场价格水平；但其也存在一些缺点，比如市场价格的波动性、数据的不确定性等因素都会对评估结果造成影响。
二、收益法收益法的优点是能够充分考虑土地的潜在价值、发展空间和未来收益；但其也存在一些缺点，比如对未来收益的估算可能存在一定的不确定性，同时收益法在实际操作中也需要大量的市场调查和数据分析。
三、成本法成本法的优点是能够客观地反映土地的开发成本和价值，同时其也存在一些缺点，比如开发成本的估算可能存在一定的不确定性、成本法忽略了土地的市场需求和交易价格等因素。
土地价值评估方法的选择应根据具体情况，综合考虑市场比较法、收益法和成本法的优缺点，灵活运用，确保评估结果的准确性和科学性。
希望本文可以对土地价值评估工作有所帮助。
（二）估价过程1、运用市场比较法评估土地价格市场比较法即是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为：待估宗地价格＝比较实例宗地价格×待估宗地情况指数待估宗地估价期日地价指数–––––––––––––––––––––×–––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地情况指数比较实例宗地交易日期地价指数待估宗地区域因素条件指数待估宗地个别因素条件指数––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地区域因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数（1）比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况应符合以下要求：①用途相同②交易类型相同③属于正常交易④区域及个别条件相近⑤同一供需圈⑥估价期日相近⑦统一价格基础本次评估在收集到与待估宗地条件类似的多个实例中，选择了与待估宗地条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情况如下：实例A：该地块位于桂林市环城北二路东城别墅住宅区B2号，住宅用途，用地面积为325平方米，建筑容积率为0.7，土地使用年期限70年。
宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约2000米，距区域中心约4000米，宗地距公交车站距离约300米，环境污染程度小，绿化状况绿化率5-10％，宗地地形平坦，形状规则，基础设施配套程度完备，公用设施配套完备，目前规划有一定限制，宗地自身条件为面积和形状对土地利用有一定影响。
于2012年9月15日，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯）及“场地平整”的出让价格为3283元/平方米。
工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。
一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。
2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。
出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。
拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。
基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。
市场比较法在土地估价中的应用土地估价市场比较法适用的估价原则土地价格评估是指土地估价人员，根据估价目的，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验，通过对影响土地价格因素的分析，对土地最可能实现的合理价格做出推测与判断。
土地估价方法主要有市场比较法、收益还原法、假设开发法(剩余法)、成本逼近法、路线价法、基准地价系数修正法等。
在这几种估价方法中，最常用到的一种就是市场比较法。
市场比较法根据替代原理，将估价对象与近期发生交易的类似不动产进行比较，对类似不动场成交价格进行适当地修正后，以得到待估对象在估价时点客观合理价格的估价方法。
市场比较法一般公式为：估价对象价格=可比实例价格?捉灰浊榭鲂拚凳齹捉灰兹掌谛拚凳齹浊蛞蛩匦拚凳齹赘霰鹨蛩匦拚凳Ｒ虼嗽谠擞檬谐”冉戏ㄊ保罢业胶鲜实目杀冉系亩韵螅约翱悸呛糜跋焓谐〖鄹竦囊蛩兀湍鼙冉虾玫牟馑愠銎兰鄱韵蟮募鄹瘛５窃谑导实牟僮鞴讨校庵址椒ɑ岽嬖谝欢ǖ奈侍猓虼宋颐钦攵晕侍庖惨嘤Φ亩圆摺?市场比较法与市场结合比较紧密，它在以近期交易实例并进行比较的基础上得到的评估对象的估价结果具有较强的现实性和说服力，反映近期不动产市场的行情，能为人们所接受。
市场比较法的最大缺点主要是由其估价原理和适用条件所致。
因为市场比较法在非正常情况下，比准价格往往偏离不动产本身的特性，无法与收益价格相协调，如市场低迷或市场过度炒作、出现“泡沫”经济等。
在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，适用条件的限制构成该方法的缺陷。
除外，还有其原理所导致的需要大量信息和要求较高技术方面的问题构成的缺陷。
1、市场比较法在应用的过程中容易出现的问题（1）信息的不灵通导致寻找到的比较对象存在一定的不适应性。
可比实例的选取存在一定的困难，这样就直接影响估价结果。
对于估价对象的选取，估价人员也主要根据其经验，采用定性方法主观地进行筛选，也对估价结果产生间接影响。
（2）技术上的不成熟导致这种方法的实施需要花费大量的人力物力。
土地估价报告市场比较法（工业）模板2021.09.26 （一）市场比较法指求取一宗土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及使用年期等差别，修正得出估价对象的价格的一种方法。
其计算公式为：P=PB×A×B×C×D×E 式中：P―待估宗地价格PB―比较实例价格A―待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数B―待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C―待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数D―待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数E―待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数 1、比较实例选择（1）收集宗地交易实例根据地块位置、面积、用途、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及内涵等因素，按照替代原理，并符合用途相同、交易类型相同、区域类似等因素的要求，估价人员从中国土地市场网中选取交易实例。
详见下页表：（2）确定比较实例在上述交易实例中，根据《城镇土地估价规程》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（抵押的不需要此文件）的规定，按照比较实例数量应达到3个以上（含3个）且估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年、与待估宗地条件相似性大于差异性、与待估宗地用途相同、土地条件基本一致、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例为原则，选择了以下三个比较实例：表：待估宗地周边近期交易实例表地块编号成交日期竞得者位置用途面积（平方米）单价（元/平方米）总价（万元）年期容积率开发程度比较实例1：郑州科步科技有限公司该宗地位于红松路西、化工路辅道北，于2021年10月21日由郑州科步科技有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2021-62，用途为工业用地，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积5965.38平方米，总成交价款333万元，单价558.22元/平方米。
如何运用市场比较法评估工业用地地价
土地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。
工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。
本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。
市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。
运用市场比较法评估工业地价的基本公式为：
待估工业用地价格(比准价格)＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业
用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指
数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区
域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比
较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数
收集和选择比较交易实例
评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。
资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间；地块条件、
使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息；
比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对象相同；价格类型相同或可比；成交日期与估价日期接近，一般应在2年以内；最长不得超过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。
建立价格可比基础
选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式，主要包括：统一付款方式，在成交日期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；统一货币种类和货币单位。
不同货币种类之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
交易情况修正
交易情况修正，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。
引起特殊交易行为的因素一般有：有利害关系人之间的交易；急于出售或者购买情况下的交易；受债权债务关系影响的交易；交易双方或者一方获取的市场信息不全；交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；相临地块
的合并交易；特殊方式的交易；交易税费非正常负担的交易；其他非正常的交易。
