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物业管理前期介入1. 背景在城市化进程中，物业管理作为社区生活的重要组成部分，不仅涉及居民的日常生活质量，还对社区的整体协调发展起到重要作用。
物业管理前期介入是指物业公司在小区出售或交付使用之前，介入开展管理工作，以确保小区的规范化、有序化运行。
2. 物业管理前期介入的意义物业管理前期介入对于建立良好的社区生活环境、提升小区品质具有重要意义。
以下是物业管理前期介入的几个主要意义：2.1 提前思考问题，合理规划物业公司在项目交付前介入管理工作，能够提前了解小区的基础设施、公共区域、业主需求等情况，规划和组织相关管理措施。
通过精心策划和针对性的规划，可以更好地满足业主的需求，提高小区的竞争力。
2.2 建立管理档案，确保质量物业管理前期介入可以建立小区的相关管理档案，包括项目规划、建筑设计、设备设施等信息，以便日后管理、运营和维护。
通过建立全面、准确、完整的管理档案，可以提高管理人员的工作效率，确保小区管理的连续性和稳定性。
2.3 协调各方利益，维护社区和谐物业管理前期介入不仅涉及与业主的沟通交流，还需要与开发商、施工单位等各方进行有效的协调，以保障各方利益。
通过合理协商和妥善处理问题，可以维护社区内部的和谐氛围，提高业主对物业管理的满意度。
3. 物业管理前期介入的具体内容物业管理前期介入主要包括以下几个方面的具体工作内容：3.1 制定管理组织机构物业公司在介入前，应制定合理的管理组织机构，明确管理层级和职责分工。
例如，设立小区经理、保洁人员、安保人员等岗位，明确各岗位的职责和工作标准。
同时，建立管理人员轮岗制度，确保小区管理的稳定性和连续性。
3.2 确保建筑质量，整改问题物业公司在介入前应对小区的建筑质量进行检查，及时发现并整改存在的问题。
例如，对于工程质量问题，可以要求开发商整改；对于小区配套设施问题，可以逐一排查并解决。
通过严格把关建筑质量，可以提高小区的整体品质。
3.3 确定小区规章制度物业公司在介入前应制定小区的规章制度，明确小区内的居民行为准则、公共区域使用规定等内容。
物业管理的前期介入一、物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在物业开发项目的规划设计、施工、承接查验阶段全过程参与，提供其在物业投入使用后能最大限度地满足业主需求的一种物业管理模式。
在物业开发项目的规划设计阶段，物业公司需要从方便业主使用维护的角度出发，对规划设计提出合理化建议。
在施工阶段，物业公司需要对施工质量进行监督，确保施工质量符合要求。
在承接查验阶段，物业公司需要对物业进行仔细的检查，确保物业的质量和安全。
二、物业管理前期介入的意义物业管理前期介入的意义在于为物业投入使用后的管理打下良好的基础。
通过前期介入，物业公司可以更好地了解物业的情况，为后续的管理提供便利。
同时，前期介入也可以帮助物业公司与业主建立良好的关系，为后续的物业管理提供支持。
三、物业管理前期介入的内容1、规划设计阶段在规划设计阶段，物业公司需要从方便业主使用维护的角度出发，对规划设计提出合理化建议。
例如，对于公共设施的布局和设置，需要考虑业主的实际需求和使用习惯，避免出现使用不便的情况。
对于房屋的结构和布局，需要考虑业主的安全和隐私，避免出现安全隐患或隐私泄露的情况。
2、施工阶段在施工阶段，物业公司需要对施工质量进行监督，确保施工质量符合要求。
同时，物业公司还需要与开发商、施工单位进行协调，确保施工过程中的问题能够及时得到解决。
物业公司还需要对施工过程中的安全问题进行监督，确保施工过程的安全性。
3、承接查验阶段在承接查验阶段，物业公司需要对物业进行仔细的检查，确保物业的质量和安全。
对于存在的问题，需要及时提出并要求整改。
同时，物业公司还需要与开发商、业主进行协商，确定后续的管理方案和管理责任。
四、总结物业管理前期介入是物业管理的重要环节之一。
通过前期介入，物业公司可以更好地了解物业的情况，为后续的管理提供便利。
前期介入也可以帮助物业公司与业主建立良好的关系，为后续的物业管理提供支持。
因此，物业公司应该重视前期介入工作，积极参与物业开发项目的规划设计、施工、承接查验阶段的全过程参与工作。
物业管理的前期介入摘要物业管理的前期介入指在物业项目开发和交付阶段，物业管理公司对项目进行管理和监督的过程。
本文将重点介绍物业管理的前期介入的意义、内容、流程和挑战，并提出一些建议以提高前期介入的效果。
1. 引言物业管理的前期介入是物业管理公司在物业项目的规划、建设和交付过程中积极参与和提供专业管理服务的一种方式。
通过及早介入，物业管理公司可以在项目开发过程中发挥重要作用，提高物业项目的管理水平和服务品质，满足业主对良好居住环境的需求。
2. 前期介入的意义物业管理的前期介入具有多方面的意义，包括：2.1 提前了解项目物业管理公司可以通过前期介入的方式，提前了解物业项目的规划、设计和建设情况，熟悉项目的规划要求和建筑结构，以便在后期的管理工作中更好地配合业主和开发商，提供高效的管理服务。
2.2 参与项目规划通过前期介入，物业管理公司可以参与项目规划和设计，提出合理的建议和要求，确保项目的规划和设计符合物业管理的需求，并能够提供便利的管理和服务设施。
2.3 建立管理机制通过前期介入，物业管理公司可以早期建立管理机制，包括人员配置、管理制度和安全保障等，为后期的管理工作打下基础，提高管理效率和质量。
2.4 优化社区环境物业管理公司在前期介入时可以就社区环境的规划和建设提出建议，通过合理的景观设计、绿化规划和环境保护措施，营造舒适宜居的社区环境，提高业主的满意度和居住质量。
3. 前期介入的内容物业管理的前期介入涉及的内容较多，主要包括以下几个方面：3.1 项目规划物业管理公司可以参与项目规划阶段，与开发商和设计单位充分交流，提出合理的建议和要求。
包括社区设施布局、交通规划、公共区域设计等方面。
3.2 设备设施准备在前期介入阶段，物业管理公司可以参与项目的设备设施准备工作，包括公共设施、照明设备、消防设备等的选择、采购和安装，确保项目的设备设施符合管理要求。
3.3 人员配置物业管理公司需要在前期介入时确定人员配置，包括管理人员、保安人员、维修人员等。
物业管理的前期介入正文：一、引言物业管理的前期介入是指在一个房地产项目开发过程中，物业管理公司或专门机构提前参与到项目规划和设计阶段，并对后续运营进行全面策划和准备工作。
本章将详细介绍为什么需要物业管理的前期介入以及其重要性。
二、背景分析1. 市场需求：随着城市化进程加快，人们对居住环境质量有了更高的要求。
2. 政府政策支持：各级政府出台相关法律法规鼓励并推动社区建设和现代化服务配套体系完善。
3. 开发商利益诉求：通过提供优质便捷的生活方式来增强产品竞争力。
三、目标确定1. 提升用户满意度：通过合理布局设计等手段改善小区内部空间结构，打造舒适宜居环境。
2. 降低运营成本：从初步选址开始就考虑节能环保措施，在后期使用中实现资源共享与效率最大化。
3. 完善服务功能: 在楼盘销售之初即明确未来所承担职责范围, 并提前规划和准备相应的服务设施。
四、具体措施1. 项目选址：根据市场需求及政府规划，选择适宜物业管理发展的地段。
2. 规划设计：与开发商合作，在建筑设计阶段就考虑到后期运营所需要的各项要素，并进行综合布局优化。
3. 设备采购: 提前确定并配置必要设备, 如安全监控系统、绿化养护工具等.4. 团队组建: 在此阶段招募专业人员以便在交房之初即可投入使用.五、法律名词及注释1. 物权法：注解：《中华人民共和国物权法》是我国立法历史上第一部关于不动产所有权保护方面内容最为详尽完善且有特定章节加以规范处理。
该条例对于明确不动产（包括土地）归属问题起着重大意义。
2. 环境保护税:注解：“环境保护税”指由生态环境主管部门按照本办公告制度向纳税人征收污染排放费用或者其他形式实行差别化调整机制而取得财力支持资金来源。
3. 建筑工程质量管理条例:注解：《建设工程质量管理条例》是中华人民共和国政府制定的一部关于加强我国建筑行业施工过程、材料选择等方面监管规范性文件，旨在提高中国房地产开发项目整体品质水平。
六、附件1. 项目选址报告2. 规划设计图纸。
物业师麦兜物业前期介入培训一、物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收，直到入住成立物业服务中心的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品，以达到产品优化、方便日常物业管理的目的。
二、物业管理前期介入的时间和意义前期管理介入始于物业竣工验收合格后,业主开始入住的时候,而止于业主大会成立,新的物业管理委托合同签定之前。
从物业管理角度出发对整体的施工过程、设施设备的安装以及存在的安全隐患点等进行监管检查，配合监理方进行全面的监管,把问题排除在萌芽阶段，同时对存在的问题及早解决。
在项目施工建设阶段,按照法定程序虽然有监理单位进行监管，但监理单位与多数开发商一样,往往只注重房子的重大安全质量问题，对不会造成重大责任事故的细节问题重视不够。
随着物业本身档次不断提高，特别是高层、高档次、高科技的三高建筑的出现，在安装施工过程中，任何粗心大意、随心所欲和不负责任的现象都将给业主今后顺利使用设施、设备带来极大的困难,也给后续的物业管理遗留一些难以解决的问题。
因此物业管理企业十分重视前期管理介入阶段,它不仅能对早、前期介入的成效进行检验和评价,而且为后期的物业管理积累了管理经验和数据支持，在后期的管理过程中能够更清楚的掌握现场情况，对物业服务品质的提升有着重要意义。
三、物业管理前期介入的工作内容1、前期物业服务合同的签订①、与发展商签订《前期物业服务合同》。
2、前期工程的监督①、参与审阅设计、建筑图纸。
②、公共设施设备安装过程的跟进及监管。
③、按照工程承诺标准，编制验收表格。
④、制定验收程序并接管物业设施、设备。
⑤、向开发商提供楼宇、设施设备保养、维护建议。
3、物业服务中心团队的组建①、物业服务中心预算费用的编制。
②、物业服务中心人员架构的制定。
③、物业服务中心办公物资的采购。
④、物业服务中心人员的招聘。
⑤、公司体系文件的导入、质量记录表格的印刷使用。
物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
一. 前期介入的一般程序1. 双方确定工作内容要求;2. 物业组成工作小组;3. 制定工作计划;4. 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。
资料个人收集整理，勿做商业用途5. 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。
6. 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。
资料个人收集整理，勿做商业用途二.前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。
资料个人收集整理，勿做商业用途1.规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
资料个人收集整理，勿做商业用途2.营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。
3.施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。
资料个人收集整理，勿做商业用途三．规划设计阶段介入1.规划设计评估准备(1)规划设计评估需要获得的资料。
(2)报批报建文件《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。
资料个人收集整理，勿做商业用途2.企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。
3.设计文件总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图)〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。
资料个人收集整理，勿做商业用途(1)地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。
(2)物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。
4.项目评估细则。
<1> 总体评估:(1)住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。
(2)住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。
(3)建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。
(4)生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。
(5)设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
(6)注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。
(7)安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。
(8)智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。
(9)便于物业组织管理，节约管理成本。
(10)各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
<2> 安保布局:(1)便于安保管理区域分割，消除管理死角。
(2)便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。
(3)人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。
(4)安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。
(5)安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速.<3> 消防布局:(1)消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感等）充分合理，使用可靠。
(2)消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。
(3)消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。
(4)消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。
<4> 交通布局:(1)各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。
(2)主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
(3)机动车位配置充分,便于停放.<5>设备配套:(1)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。
(2)沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。
(3)公共照明、楼道照明配置合理。
公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。
楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关.资料个人收集整理，勿做商业用途(4)配电房、水泵房等设备房设计应符合国家规范。
给水泵房内不应有污水管穿越.<6> 智能化配置:(1) 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。
资料个人收集整理，勿做商业用途(2) 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。
(3) 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。
资料个人收集整理，勿做商业用途(4) 中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
资料个人收集整理，勿做商业用途(5) 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。
<7> 房屋单体:(1)屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面.(2)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
(3)楼板厚度与隔音符合国家规范。
(4)住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
(5)住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
(6)厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。
(7)卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
资料个人收集整理，勿做商业用途(8)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。
(9)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。
(10)宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。
出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。
资料个人收集整理，勿做商业用途(11)底层地坪应充分考虑防潮措施。
(12)房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。
(13)有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。
(14)阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。
<8> 室内配置:(1)室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。
卧室内宜避免对床直吹。
(2)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。
(3)室外空调机位应考虑安装及维修便利。
距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。
资料个人收集整理，勿做商业用途(4)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。
(5)室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。
(6)当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。
(7)如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。
(8)室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。
配电箱配出回路设计分配合理。
(9)电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。
<9> 绿化配置:(1)绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。
(2)绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。
(3)绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。
(4)绿化品种便于养护，养护成本节约。
(5)绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。
(6)绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。
(7)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
<10> 景观配置:(1)景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。
(2)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
(3)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
(4)不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。
(5)景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。
(6)泛光照明不影响住户，不造成光污染。
<11> 公共空间:(1)应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。
(2)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。
(3)公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。
(4)绿化及保洁用水取水口设置合理。
(5)各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。
楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。
资料个人收集整理，勿做商业用途(6)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。
(7)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。
(8)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。
<12> 生态环保:(1)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。
(2)住宅区内污水处理排放符合国家规范。
(3) 住宅区内无各类污染源。
(4) 周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。
(5) 宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。
(6) 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。
(7) 垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。
(8) 宜在住宅区内形成自然生态链。
<13> 管理用房:物业管理处管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。
作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工生活用房。
