老旧小区项目物业管理前期介入方案
2016年12月1日
目录
第一部分前期介入服务的四个阶段 (3)
一、物业顾问组建阶段 (4)
二、改造施工阶段 (4)
三、竣工验收阶段 (5)
四、物业正式进驻阶段 (6)
第二部分物业管理模式及服务目标 (7)
一、服务管理模式 (7)
二、服务管理思路 (8)
三、抓整治工作，换环境面貌 (13)
第三部分项目组织架构与岗位人员设置 (14)
一、组织机构设置与岗位人员配备情况 (14)
二、主要工作职责 (15)
三、物资装备需求情况 (18)
四、前期介入工作计划 (19)
五、日常管理期工作计划 (21)
第四部分前期物业管理工作的开展 (22)
一、前期物业工作重点 (22)
二、前期管理流程 (23)
三、物业接管验收管理 (25)
（一）与前任物业公司对接 (25)
（二）与业主委员会对接 (29)
（三）无人对接 (32)
四、物业管理后续工作 (34)
（一）设备设施试运行 (34)
（二）全面清洁开荒 (34)
五、服务建议 (38)
第一部分前期介入服务的四个阶段老旧小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的老化问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保物业公司顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。兴龙物业公司针对老旧小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在兴龙物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障老旧小区物业的正常、有序运转，使物业建立良好窗口形象。
要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工改造进度的实际情况，对老旧小区制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
一、物业顾问组建阶段
对于物业管理前期介入，物业公司将公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与老旧小区规划改造设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划改造设计方案是否合理，力求使小区的改造设计方便日后的物业管理工作。
1.老旧小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；
2.公共设备设施的维护和保养；
3.老旧小区要求极高的消防安全工作；
4.老旧小区保洁绿化管理等达到标准；
5.信报箱的设立，公共告示栏的配置；
6.小区垃圾房的管理；
7.物业管理经营用房的位置设计；
8.附属改造工程配置设施建设的设计参与。
二、改造施工阶段
改造施工过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解改造工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
1.提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；
2.分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；
3.审查有关改造工程的优劣，提供改善意见；
4.提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；
5.提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；
6.帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；
7.对改造施工现场出入的车辆实施安全监察与环境清洁措施管理。
8.提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；并配合对各施工现场的水电核抄数据与施工单位正常使用的管理。
9.检查改造工程施工进度；
10.检查前期改造工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；
11.配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；
12.提出遗漏工程项目的建议；
13.对老旧小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。
三、竣工验收阶段
物业管理前期介入人员将定期视察施工改造现场，参与工程例会，及时提出专业意见和建议，对各种设备、管线都逐一检查。
1.参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；
2.发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；
3.参与重大设备的调试和验收；
4.制订物业分户验收流程并执行；
5.指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。
四、物业正式进驻阶段
完成上述三个阶段后，做好物业进驻老旧小区的准备工作。
1.首次进行民意征询，调查业主对兴龙物业接管老旧小区的同意率等。
2.签订物业委托管理合同，确定物业管理经营用房。
3.老旧小区接管验收工作。
4.成立物业管理处，正式入驻。前期进行老旧小区内设备设施的试运行，全面进行清洁开荒工作，工作人员逐渐熟悉老旧小区工作环境，全面开展物业管理服务工作。
第二部分物业管理模式及服务目标
一、服务管理模式
在管理与服务的过程当中，我们将建立一套适应老旧小区物业管理模式，坚持做到高标准、严要求的科学化、规范化的现场管理，具体方式如下：
1.项目负责人现场指挥
实行公司垂直领导下的项目负责人负责的内部管理模式，项目负责人现场执行公司的物业管理服务计划，现场组织指挥各项工作，并随时与业主方和广大市民沟通联系，收集业主方和广大居民的意见、建议，及时作出工作计划与服务内容、方式的调整以适应业主方的要求；
2.服务的制度化、专业化、标准化
建立健全相应的规章制度，以制度促进管理，员工配置要严格遵守专业的要求，定期组织对员工进行业务培训，以保证员工素质与现场作业能够符合业主和广大市民的要求，制定严格细致的服务质量与考核标准，从而为业主方和广大市民提供制度化，专业化、标准化的服务；
3.建立安全保障体系
针对老旧小区的实际情况，我公司从以下几方面做好安全防范工作：
