资产评估收益法公式及其习题总结

资产评估自考计算题常考公式汇总建筑物残余估价法例题：某钢筋混凝土结构的办公楼，建筑面积2000平方米，占地面积400平方米，月租金24 万元，土地的回报率为6%，建筑物的回报率为8%。

评估时建筑物的剩余经济使用年限为40年，税费为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失以半月租金计，维修费按年租金的4%计，年保险费为10万元。

评估人员用市场法求得土地使用权价格为每平方米1万元。

解题关键：遇见上述字眼就用建筑物残余估价法公式：dr a d r Lr a B +=+-=2221 a ——建筑物及其基地所产生纯收益L ——土地价格1r ——土地的还原利率B ——建筑物的收益价格2r ——建筑物的还原利率d ——建筑物的折旧率2a ——建筑物的纯收益假设开发法例题：待估土地为已完成“七通一平”的待开发建设用地。

土地面积为5000平方米，规划用途为住宅，允许的容积率为3，土地使用权年限为70年。

评估人员经市场调查，该楼盘建成后即可出售，预计售价为15000元/平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6％，当地银行贷款年利率为6％，开发商要求的投资利润率为20％。

该楼盘的建设周期为2年，建设费为5000元／平方米，专业费为建设费的10％，假定地价一次性投入，建设费和专业费均匀投入。

要求：用假设开发法估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

（计算结果保留整数）解题关键：看见上述字眼用假设开发法公式：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用专业费用=建筑费×i利息=（地价+建筑费+专业费）×r利润=（地价+建筑费+专业费）×P，税费=地价×t成本法基础公式评估值=重置成本 -实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值×综合价格指数，其中：综合价格指数=（1+a 1）（1+a 2）（1+a 3）……（1+a n ）×100%成新率=预计尚可使用年限÷（实际已使用年限+预计尚可使用年限）×100%%100?+=设备尚可使用年限加权投资年限设备尚可使用年限成新率其中：加权更新成本=已使用年限×更新成本∑∑÷=（更新成本）（加权更新成本）加权投资年限打分法估测建筑物的成新率：成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B∑?=折现系数）运营成本（被评估资产年净超额额被评估资产功能性贬值实体性贬值率=1-成新率重置成本＝离岸价格＋境外运输及保险费＋进口关税＋增值税＋银行手续费＋国内运杂费＋安装调试费（考的较少）收益法资产未来收益有限的情况：()∑=+=n i ii r R 11评估值资产未来收益无限期的情况：未来收益年金化时：评估值=年收益额/资本化率未来收益不等额时：评估值=公式1+公式2∑?各年折现系数前若干年各年收益额：公式1公式2：以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数。

资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。

通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。

收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。

主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。

1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。

收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。

收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。

收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。

收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。

收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。

（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。

（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。

1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。

2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。

2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。

（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。

（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。

（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。

评估对象（1）位置状况。

评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。

（2）权益状况。

根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。

地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。

评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。

根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。

地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。

供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

（4）基础设施状况。

评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。

资产评估习题及答案资产评估习题及答案在金融领域中，资产评估是一项重要的工作。

它涉及对各种资产的价值进行估计和评估，以便帮助投资者、企业和金融机构做出明智的决策。

本文将为读者提供一些资产评估的习题，并提供详细的解答，帮助读者更好地理解和掌握这一领域的知识。

习题一：某公司拥有一项专利技术，该技术的预计收益为每年100万美元，预计持续10年。

假设折现率为10%，请计算该专利技术的现值。

解答：根据现金流量贴现的原理，我们可以使用现金流量贴现模型来计算该专利技术的现值。

现值等于每年预期收益除以折现率的总和。

现值 = 100万美元 / (1 + 0.1)^1 + 100万美元 / (1 + 0.1)^2 + ... + 100万美元 / (1 + 0.1)^10计算得到的现值约为 578.63 万美元。

习题二：某公司拥有一块土地，该土地的市场价值为500万美元。

假设该土地每年的增值率为5%，请计算该土地在未来10年内的价值。

解答：根据增值率的计算公式，我们可以使用复利计算来计算该土地未来10年内的价值。

未来价值等于现在价值乘以（1 + 增值率）的n次方，其中n为年数。

未来价值 = 500万美元 * (1 + 0.05)^10计算得到的未来价值约为 814.45 万美元。

习题三：某公司拥有一家餐厅，该餐厅每年的净利润为50万美元。

假设市场上类似餐厅的市盈率为10倍，求该餐厅的市值。

解答：市值可以通过净利润乘以市盈率来计算。

市值 = 50万美元 * 10倍计算得到的市值为 500万美元。

习题四：某公司拥有一套写字楼，该写字楼每年的租金收入为80万美元，假设市场上类似写字楼的租金收益率为5%，求该写字楼的价值。

解答：价值可以通过租金收入除以租金收益率来计算。

价值 = 80万美元 / 0.05计算得到的价值为 1600万美元。

通过以上习题的解答，我们可以看到资产评估的过程并不复杂，但需要考虑多个因素，如预期收益、折现率、增值率、市盈率和租金收益率等。

各章计算题答案第二章资产评估的基本方法1.(1)计算资产利用率：资产利用率＝50400/57600×100％＝87.5％(2)确定成新率：成新率＝8/(20×87.5％＋8)×100％＝31.37％(3)确定功能性贬值：功能性贬值＝3×（1－33％）×（P/A，10％，8）＝2.0l×5.3349＝10.72(万元)(4)由此可以确定评估值：评估值＝480×31.37％－10.72＝139.86(万元)该资产的评估价值为139.86万元。

2.(1)首先将未来5年的收益额折现求和：P＝13/（1＋10％）＋14/（1＋10％）2＋11/（1＋10％）3＋12/（1＋10％）4＋15/（1＋10％）5＝13×0.9091＋14×0.8264＋11×0.7513＋12×0.6830＋15×0.6209＝11.8183＋11.5696＋8.2643＋8.196＋9.3135＝49.1617(万元)(2)求第六年以后的收益额的现值：P2＝（16/11％）/(1＋10％)5＝90.32（万元）(3)确定该企业评估值：评估值＝49.1617＋90.32＝139.48(万元)因此，该企业的评估值为139.48万元。

提示：注意折现率和资本化率使用上的差别。

3.⑴采用环比物价指数计算设备当前重置成本：重置成本＝资产的账面原值×(1＋价格变动指数)＝120×（1＋4％）×（1＋4％）×（1＋4％）×100％＝120×112.49％＝134.98（万元）⑵资产的实体性贬值甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态，资产实体性贬值＝0⑶计算该设备的功能性贬值：(P/A,10％,10)＝[1－(1＋10％)－10]÷10％＝6.1446该设备的功能性贬值＝（0.12×2×12＋4）×(1－33％)×(P/A,10％,10)＝6.88×(1－33％)×(P/A,10％,10)＝6.88×(1－33％)×6.1446＝28.32（万元）⑷计算该设备的经济性贬值：生产80万件设备的重置成本＝资产的重置成本[1－（现在生产线的实际生产量÷设计生产能力）X]＝134.98×[1－(80/100)0.8]＝134.98×(1－0.84)＝21.60（万元）⑸设备于评估基准日的评估值＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值设备于评估基准日的评估值＝134.98－0－28.32－21.6＝85.06（万元）第三章机器设备评估1.⑴计算主材费：4.5÷0.9×2616＝13080(元)⑵成本主材费率为60％，主要外购件费用18500元，成本利润率为20％，设计费率为10％，产量一台，综合税率为18.7％代入公式。

收益法的常用公式第一部分重要考点一、收益法的运用二、市场法的运用第二部分次要考点一、企业价值评估的对象、假设、特点与程序二、企业价值评估的宏观分析、行业分析、企业自身分析三、资产基础法的运用【考点1】收益法一、要求收益法是重点，要特别关注收益和折现率的计算以及匹配选择的问题。

（1）收益的常用公式：①企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加）②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）③股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务④股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债务本金＋新借付息债务⑤经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本⑥经济利润＝税后净营业利润－投入资本×加权平均资本成本率⑦经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）⑧经济利润＝净利润－股权资本成本⑨企业自由现金流量永续价值（2）折现率的常用公式：①股权资本成本采用资本资产定价模型计算。

无风险利率、β系数（直接告知，或可比公司β调整）、市场平均收益率。

②债务资本成本采用税后计算。

③计算加权平均资本成本。

收益法的评估思路二、评估思路1.根据评估目的，选择价值类型，选用评估方法（收益法）2.选择收益法采用的模型选择收益额和匹配的折现率3.收益期的确定4.识别经营性资产和经营性负债，进一步识别经营性必备资产和溢余资产5.预测期详细收益的预测（以基期为基准，进行适当的调整）6.预测期现值的计算7.永续期价值的计算8.整体价值的计算（包括非经营性资产、负债和溢余资产的评估价）（其中经济利润现值＋评估基准日投入成本）【例·单项选择题】选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应该服从（）。

收益法评估公式解析作为一种普遍被采用的企业估值方法，收益法已经成为了众多投资者关注的焦点。

而在估值的过程中，收益法的评估公式是其中最为重要的环节之一。

下面我们将对该公式进行解析，希望能够对您的投资指导起到一定的帮助。

一、收益法概述收益法是将企业的未来现金流量折现为现值。

这一方法主要是基于企业能够为投资者带来的未来收益来评估其真实价值。

在评估过程中，我们首先需要进行将未来的现金流量进行预测，然后利用折现率将现金流量转化为现值，最后再将所有现值加和，得出最终的估值结果。

二、收益法评估公式收益法的评估公式可以表达为：PV = CF/ (1+r) ^ t其中，PV代表现值，CF代表未来现金流量，r代表折现率，t代表时间。

这个公式深刻表达了未来现金流量的折现对企业价值的影响。

在未来现金流量相同的情况下，随着折现率的上升，企业的估值也将随之一同下降。

这就告诉我们，折现率是影响企业估值的关键因素之一，其他因素如未来现金流量的变化等也会产生很大的影响。

三、影响折现率的因素在收益法的评估中，我们所采用的折现率并不是固定不变的，而是受到许多因素的影响。

其中最为重要的三个因素为：1.市场利率市场利率是指企业借贷资金所需支付的利率。

通常情况下，企业借贷利率越高，其折现率也会越高，反之亦然。

在某些市场条件下，市场利率还可能受到政策等因素的影响。

2.风险溢价风险溢价是指投资者为了承担企业的风险而要求的溢价。

在风险越高的企业中，投资者所要求的风险溢价也会越高，进而导致折现率的上升。

3.企业风险水平企业风险水平是指企业赢利能力的变动范围以及未来现金流量的不确定性。

一般来说，风险越大的企业，其未来现金流量的不确定性也会越来越大，从而导致其折现率的上升。

四、总结综上所述，收益法评估公式实际上已经成为了现代企业估值的基石之一。

在该公式的帮助下，投资者可以快速了解企业价值，并进行合理的投资决策。

然而，本文也希望投资者可以注意到，折现率并非一成不变，而是受到多种因素的影响，在估值的时候要做到全面考量，使得企业的价值能够得到更加准确的评估。

资产评估公式大全 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】一、资产评估主要公式（一）收益现值法1、静态收益现值法企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数2、动态收益现值法企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/社会基准收益率=按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/（定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑（企业或资产各年收益额×整体现值系数）]×投资回收系数评估资产现值=评估资产重量价值－按重量价值计算的折旧按重量价值计算的折旧＝该资产评估有形损耗＋功能性贬值＋经济性贬值1、重量价值的计算，其方法主要有：（1）直接计算：资产重量价值＝直接成本＋间接成本（2）指数调整法：某类固定资产重量价值＝该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数（3）功能评价法某资产重量价值=（现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力）×评估资产的生产能力某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]2、折旧的计算（1）有形损耗的计算A、比率法：有形损耗=评估资产重价值×（已使用寿命/预计使用寿命）B、使用年限法：评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] （2）功能性贬值：功能性贬值=使用某设备年节约成本×（1－所得税率）×整体现值系数（3）经济性贬值：经济性贬值=[1－（现有利用生产能力/原有生产能力）]×评估资产价值（二）现行市价法1、市价折余法：资产重估价值=全新资产现行市价－应计折旧＝全新资产现行市价－［（全新资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限2、市价类比法资产重估价值={全新参照物资产市价－［（全新参照物资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限}}×调整系数（三）因素综合评价法某项固定资产价值={（资产价值+大修理费用－残值）×[1+（年平均物价上涨指数－年无形损耗系数）×资产已使用年限]}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限（四）外汇换算法资产重估价值=（资产原始价值－应计折旧）×（评估月份汇率/取得资产时汇率）物价指数调整法资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝［（资产原始成本×物价变动指数）－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额］×（1＋－调整系数）按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝资产的重估成本×（已使用年限/规定使用年限）（五）货币资金及有价证券的价值评估应收票据、有价证券的现值=票面金额×[1+票面利率×（出票日至到期日天数/360天）]（六）商誉评估价值1、割差法：商誉评估价值=整体资产价值－单项资产（含可确指无形资产）评估价值之和2、超额收益本金化法：商誉评估价值＝单项资产评估价值之和×（被评估企业资金收益率－行业平均资产收益率）／行业平均资金收益率（七）材料价值评估1、近期购进的材料：材料评估价值＝材料物资账面价值2、现行市场价格评估法：材料评估价值＝实有数量×现行市价3、不同时期分别购进材料：材料评估价值=材料账面价值×（评估日物价指数/取得时物价指数）4、进口材料评估：材料评估价值=材料账面价值×（评估日汇率/资产取得时汇率）5、超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×（1－调整系数）（八）低值易耗品评估1、在库低值易耗品的评估低值易耗品评估价值=账面价值×（资产评估日物价指数/资产取得时物价指数）2、在用低值易耗品评估在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率成新率=［1－（实际已使用月份／估计可使用月份）］×100％＝（低值易耗品账面净值／低值易耗品账面原值）×100％（九）在制品评估：在制品评估价值＝在制品数量×完工程度×单位标准成本在制品完工程度=（单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额）×100％（十）产成品评估：1、不发生产权变动的资产评估，其计算公式为：某产成品评估价值=[（合理工艺消耗定额×材料现行单价）+（合理工时定额×单位小时合理工资、费用率）]×产成品数量2、产成品转移的资产评估，其计算公式为：产成品评估价值=产成品数量×（同类产成品现行市价－单位产品税金及费用）×（1＋－调整系数）二、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法（二）类比调整法1．市场售价类比法2．功能价值法3．价格指数法4．成新率价格法5．市价折扣法6．成本市价法7．市盈率乘数法三、收益法中的具体评估方法应用收益法求取地产价格时，由于是对未来若干年纯收益的贴现，而纯收益和收益年期又都在发生变化，这就会引发出许多计算公式。

= ⎪⎛ 被评估资产年 = ∑ ⎪⎭⎛ 资产预计可被 = ⎢1- 资产原设计⎫ ⎤ ⎪⎪ ⎥ ⨯100% 生产能力 ⎭ ⎥ ⨯ 1- ⎪ ⨯ (P A , r , n ): ⎣⎭ = ∑R t A(1 + r ) (1 + r )t+第二章 资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本 x 成新率 二、重置成本的估算： 1 重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额 x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额 x100% （2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本 x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本 x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或：资产重置成本=资产历史成本 x （1+物价变动指数）3. 功能价值法：被评估资产 重置成本= 被评估资产年产量 参照物年产量 ⨯参照物重置成本4．规模经济效益指数法：被评估资产的重置成本 参照物资产的重置成本 ⎛ 被评估资产的产量 ⎫⎝ 参照物资产的产量 ⎭XX 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R’/R K ---资产重置成本与历史成本的调整系数R’-----某类抽样资产的重置成本R ----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本 x （1－实体性成新率）2.公式计算法：资产的实 体性贬值 = 重置成本 - 预计残值 总使用年限 ⨯实际已使用年限总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率 =三、功能性贬值及其估算截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用⨯100%资产的功能性贬值测算方法：被评估资产 功能性贬值额 n t =1 ⎝净超额运营年本 ⨯ 折现⎫系数⎪（超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本四、经济性贬值及其估算:经济性 贬值率 ⎡ ⎢ ⎝利用的生产能力 x ⎦ 经济性 贬值额 = 资产年收 ⎛ 益损失额 ⎝ 所得⎫ 税率⎪五、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况：评估值=P nt =1tP=∑A∑R t+(1+r)(1+r)tR i---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i-中还包括期末资产剩余净额。

收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。

2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。

（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。

（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。

（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。

评估对象（1）位置状况。

评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。

（2）权益状况。

根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。

地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。

评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。

根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。

地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。

供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

（4）基础设施状况。

评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。

第二章 资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x 成新率二、重置成本的估算： 1重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数）3. 功能价值法： 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯= 4．规模经济效益指数法： X ⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2.公式计算法： 使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100⨯=定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法： ∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本四、经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t tt t r A r R P 111R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， R i-中还包括期末资产剩余净额。

第二章 资产评估的基本方法成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值一、被评估资产评估值+重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2.物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或：资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3.功能价值法：重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯=4规模经济效益指数法：X ⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R ’/R （K---资产重置成本与历史成本的调整系数；R ’---某类抽样资产的重置成本；R---某类抽样资产的历史成本） 三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2.公式计算法：使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-=总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率%100⨯=定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率三、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法：∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=nt 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产（超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫⎝⎛-=x生产能力利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性 五、成新率及其估算1.使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%2.修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法：1.资产未来收益期有限情况：评估值= ()()∑=+++=nt tt t r Ar R P111 Ri--未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，Ri-中还包括期末资产剩余净额。

最全资产评估常用公式汇总1.收益现值法(1)静态收益现值法企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数(2)动态收益现值法企业或资产重估价值=按动态计算的企业(或资产)年收益现值/社会基准收益率=按动态计算的企业(或资产)年收益现值额/(定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑(企业或资产各年收益额×整体现值系数)]×投资回收系数评估资产现值=评估资产重量价值-按重量价值计算的折旧按重量价值计算的折旧=该资产评估有形损耗+功能性贬值+经济性贬值(1)重量价值的计算，其方法主要有：A.直接计算资产重量价值=直接成本+间接成本B.指数调整法某类固定资产重量价值=该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数C.功能评价法某资产重量价值=(现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力)×评估资产的生产能力某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)] (2)折旧的计算有形损耗的计算A、比率法有形损耗=评估资产重价值×(已使用寿命/预计使用寿命)B、使用年限法评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)] 功能性贬值功能性贬值=使用某设备年节约成本×(1-所得税率)×整体现值系数经济性贬值经济性贬值=[1-(现有利用生产能力/原有生产能力)]×评估资产价值2.现行市价法(1)市价折余法资产重估价值=全新资产现行市价-应计折旧=全新资产现行市价-[(全新资产市价-预计净残值)/一般使用年限]×评估资产已使用年限(2)市价类比法资产重估价值={全新参照物资产市价-[(全新参照物资产市价-预计净残值)/一般使用年限]×评估资产已使用年限}}×调整系数3.因素综合评价法某项固定资产价值={(资产价值+大修理费用-残值)×[1+(年平均物价上涨指数-年无形损耗系数)×资产已使用年限]}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限4.外汇换算法资产重估价值=(资产原始价值-应计折旧)×(评估月份汇率/取得资产时汇率) 5.物价指数调整法资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数-按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额=[(资产原始成本×物价变动指数)-按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额]×(1+-调整系数)按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额=资产的重估成本×(已使用年限/规定使用年限)6.货币资金及有价证券的价值评估应收票据、有价证券的现值=票面金额×[1+票面利率×(出票日至到期日天数/360天)]7.商誉评估价值(1)割差法商誉评估价值=整体资产价值-单项资产(含可确指无形资产)评估价值之和(2)超额收益本金化法商誉评估价值=单项资产评估价值之和×(被评估企业资金收益率-行业平均资产收益率)/行业平均资金收益率材料价值评估A.近期购进的材料材料评估价值=材料物资账面价值B.现行市场价格评估法材料评估价值=实有数量×现行市价C.不同时期分别购进材料材料评估价值=材料账面价值×(评估日物价指数/取得时物价指数)D.进口材料评估材料评估价值=材料账面价值×(评估日汇率/资产取得时汇率)E.超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×(1-调整系数)8.低值易耗品评估(1)在库低值易耗品的评估低值易耗品评估价值=账面价值×(资产评估日物价指数/资产取得时物价指数) (2)在用低值易耗品评估在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率成新率=[1-(实际已使用月份/估计可使用月份)]×100%=(低值易耗品账面净值/低值易耗品账面原值)×100%9.在制品评估在制品评估价值=在制品数量×完工程度×单位标准成本在制品完工程度=(单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额)×100%10.产成品评估(1)不发生产权变动的资产评估，其计算公式为：某产成品评估价值=[(合理工艺消耗定额×材料现行单价)+(合理工时定额×单位小时合理工资、费用率)]×产成品数量(2)产成品转移的资产评估，其计算公式为：产成品评估价值=产成品数量×(同类产成品现行市价-单位产品税金及费用)×(1+-调整系数)11.机器设备评估(1)具有市场现行价格的机器设备，可按市场现行价格，扣除按现行价格计算的累计折旧额，计算和确定评估价值。

最全资产评估常用公式汇总1.收益现值法(1)静态收益现值法企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数(2)动态收益现值法企业或资产重估价值=按动态计算的企业(或资产)年收益现值/社会基准收益率=按动态计算的企业(或资产)年收益现值额/(定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑(企业或资产各年收益额×整体现值系数)]×投资回收系数评估资产现值=评估资产重量价值-按重量价值计算的折旧按重量价值计算的折旧=该资产评估有形损耗+功能性贬值+经济性贬值(1)重量价值的计算，其方法主要有：A.直接计算资产重量价值=直接成本+间接成本B.指数调整法某类固定资产重量价值=该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数C.功能评价法某资产重量价值=(现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力)×评估资产的生产能力某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)] (2)折旧的计算有形损耗的计算A、比率法有形损耗=评估资产重价值×(已使用寿命/预计使用寿命)B、使用年限法评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)] 功能性贬值功能性贬值=使用某设备年节约成本×(1-所得税率)×整体现值系数经济性贬值经济性贬值=[1-(现有利用生产能力/原有生产能力)]×评估资产价值2.现行市价法(1)市价折余法资产重估价值=全新资产现行市价-应计折旧=全新资产现行市价-[(全新资产市价-预计净残值)/一般使用年限]×评估资产已使用年限(2)市价类比法资产重估价值={全新参照物资产市价-[(全新参照物资产市价-预计净残值)/一般使用年限]×评估资产已使用年限}}×调整系数3.因素综合评价法某项固定资产价值={(资产价值+大修理费用-残值)×[1+(年平均物价上涨指数-年无形损耗系数)×资产已使用年限]}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限4.外汇换算法资产重估价值=(资产原始价值-应计折旧)×(评估月份汇率/取得资产时汇率) 5.物价指数调整法资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数-按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额=[(资产原始成本×物价变动指数)-按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额]×(1+-调整系数)按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额=资产的重估成本×(已使用年限/规定使用年限)6.货币资金及有价证券的价值评估应收票据、有价证券的现值=票面金额×[1+票面利率×(出票日至到期日天数/360天)]7.商誉评估价值(1)割差法商誉评估价值=整体资产价值-单项资产(含可确指无形资产)评估价值之和(2)超额收益本金化法商誉评估价值=单项资产评估价值之和×(被评估企业资金收益率-行业平均资产收益率)/行业平均资金收益率材料价值评估A.近期购进的材料材料评估价值=材料物资账面价值B.现行市场价格评估法材料评估价值=实有数量×现行市价C.不同时期分别购进材料材料评估价值=材料账面价值×(评估日物价指数/取得时物价指数)D.进口材料评估材料评估价值=材料账面价值×(评估日汇率/资产取得时汇率)E.超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×(1-调整系数)8.低值易耗品评估(1)在库低值易耗品的评估低值易耗品评估价值=账面价值×(资产评估日物价指数/资产取得时物价指数) (2)在用低值易耗品评估在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率成新率=[1-(实际已使用月份/估计可使用月份)]×100%=(低值易耗品账面净值/低值易耗品账面原值)×100%9.在制品评估在制品评估价值=在制品数量×完工程度×单位标准成本在制品完工程度=(单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额)×100%10.产成品评估(1)不发生产权变动的资产评估，其计算公式为：某产成品评估价值=[(合理工艺消耗定额×材料现行单价)+(合理工时定额×单位小时合理工资、费用率)]×产成品数量(2)产成品转移的资产评估，其计算公式为：产成品评估价值=产成品数量×(同类产成品现行市价-单位产品税金及费用)×(1+-调整系数)11.机器设备评估(1)具有市场现行价格的机器设备，可按市场现行价格，扣除按现行价格计算的累计折旧额，计算和确定评估价值。

收益法 资产未来收益期有限的情况：1 某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵债现拟转让，.经预测得出 3 年内各年预期收益的数据如表2—2。

n R基本公式是: 评估值 =i 1如此可以确定其评估值为：评估值=283+356+167.9=806。

9 (万元)(1)．未来收益年金化的情形。

上述公式实际是预期收益折现值求和的特殊形式(即永续年金形式)(2)．未来收益不等额的情形.基本公式为:应当指出,确定后期年金化收益的方法，一般以前期最后一年的收益 额作为后期永续年金收益， 也可预测后期第一年的收益作永续年金收 益。

2:某企业预计未来五年收益额分别是 12 万元、 15 万元、 13 万元、 11 万元和 14 万元.假定从第六年开始。

以后各年收益均为 14 万元，确收益折现值(万元)283356 167。

9收益额(万元)300 400 200折现系数 0。

9434 0.8900 0.8396折现率 6％ 6％ 6％第一年 第二年 第三年定的折现率和资本化率为 10％。

确定该企业在持续经营下的评估值。

首先，确定未来五年收益额的现值：= 12+15+13+11+141 + 10% ( 1 + 10 )2 ( 1 + 10 )3 ( 1 + 10 )4 ( 1 + 10 ) 5= 12 × 0 .9091 + 15 × 0 .8264 + 13 × 0 .7513 + 11 × 0 .6830 =49.2777( 万元)其次，将第六年以后的收益进行资本化处理： 14／10％=140(万元)最后，确定该企业评估值：企业评估值=49.2777+140×0.6209 =136.2(万元)1、某企业尚能继续经营 3 年，营业终止后资产全部用于抵债现拟转让,经预测得出 3 年内各年预期净现金流入分别为 300 万元、 400 万元、 200 万元，适用的折现率为 6%,试确定该企业的评估值。