市场法习题 资产评估 教学

房地产估价第六章市场法习题参考答案第六章市场法练习题一、单项选择题1、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A）。

Ａ、类似房地产的交易Ｂ、相同房地产的交易Ｃ、相关房地产的交易Ｄ、房地产的市场交易２、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（C）。

Ａ、相关性和规范化Ｂ、统一性和相关性Ｃ、统一性和规范化Ｄ、统一性和准确性３、由于房地产的价值量大，成交价格往往采用（B）的方式支付。

Ａ、支付定金Ｂ、分期付款Ｃ、一次付清Ｄ、预付房款４、房地产正常成交价格的形成方式，是（D）方式。

Ａ、招标、拍卖Ｂ、合同定价Ｃ、通过市场交易成交Ｄ、买卖双方经过充分讨价还价的协议５、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（B）。

Ａ、往往偏高Ｂ、往往偏低Ｃ、往往高于或低于市场价Ｄ、也基本与市场价吻合６、正常成交，是指在（D）应缴纳的交易税费下的价格。

Ａ、买卖双方缴纳Ｂ、买方缴纳Ｃ、卖方缴纳Ｄ、买卖双方各自缴纳自己７、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（C）。

Ａ、应与该宗土地的面积相等Ｂ、可大于或小于该宗土地的面积Ｃ、应与该宗土地的面积近似Ｄ、应与该宗土地的面积保持一定差距８、可比实例的交易类型应与（A）吻合Ａ、估价目的Ｂ、估价时点Ｃ、估价对象Ｄ、估价方法９、为抵押、抵债目的的估价，应选取（C）的交易实例为可比实例。

Ａ、抵押、抵债Ｂ、类似Ｃ、一般买卖Ｄ、市场交际成交10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（B ）以上的一般不宜采用。

A、半年B、1年C、2年D、3年11、选取可比实例的数量，一般要求选取（ D ）的可比实例即可。

A、5个以上B、10个以下C、5~10个D、3~10个12、估价中为便于比较，价格以（C ）为基准。

A、房地产总价B、房地产单价C、一次付清D、分期付款13、某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均支付。

假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（ A ）元。

第三章 资产评估的基本方法第一节 市场法例1：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40％，求待估资产的评估值？分析：待估资产与参照资产仅存在市场交易条件的差异资产评估值=10×(1—40％)=6（万元）例2：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨，评估基准日为2005年2月1日。

评估人员收集的信息：①从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。

②将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。

分析：待估资产与参照物差异仅在生产能力指标上评估值=160×150/210=114.29(万元)例3：待估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7。

求待估资产评估基准日的价值？分析：待估资产与参照资产仅存在生产能力的差异资产评估值= （万元）例4.某宗房地产2005年6月的价格为1500元/平方米，现需要将其调整到2005年9月。

所在区域类似房地产2005年4月至10月的价格指数为79.6，76.7，74.7，89.2，85，92.5，98.1（以2003年12月为100）。

计算该宗房地产2005年9月的价格。

1500×（92.5/74.7）=1857.4（元/平方米）例5.某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)。

其中某宗房地产在2002年6月的价格为2000元／平方米，计算该房地产2002年10月的价格。

2000×1.05×1.092×1.125×1.181＝3046.8(元／㎡)例6.某个可比实例房地产2005年2月1日的价格为1000美元／㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2％。

第二章资产评估的基本方法学习目的与要求理解资产评估常见方法的基本思想、各类方法之间的关系及选择，熟悉资产评估常见方法的具体应用，了解资产评估常见方法的操作步骤和优缺点。

理解资产评估方法之间的联系，掌握资产评估方法的选择。

单选第一节资产评估的市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义也叫市场价格比较法，是指利用市场上同样或类似资产（可参照交易资产）的近期交易价格，经过直接比较或类比分析被评估资产与参照资产的异同，并将参照资产市场价格进行调整，确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

市场法是最简单、有效的方法。

【例题·单选题】（2018.4）关于市场法的描述，错误的是（）。

A.市场法是资产评估中最简单、有效的方法B.评估值能反映资产的现实价格C.适用于大部分无形资产的评估D.评估的参数、指标直接从市场获得『正确答案』C『答案解析』无形资产一般难以找到类似的参照物，难以采用市场法，主要用收益法评估。

（二）市场法的评估思路在资本市场上寻找被评估资产类似的参照物的成交价，对被估资产与参照物之间的差异进行调整，将参照物的成交价调整为被评估对象的评估价值。

需要选择多个参照物，各自得到评估值后，取算术平均值或加权平均值。

（三）市场法应用的前提条件1.需要有一个充分发育、活跃的资产市场。

2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。

【例题·单选题】（2006）用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的（）。

A.重置成本B.收益现值C.清算价格D.市场价格『正确答案』D『答案解析』A对应的是成本法，B对应的是收益法；C是清算条件下的价值，属于快速变现价值，是价值类型的概念之一。

【例题·多选题】（2017.10）市场法应用的前提条件包括（）。

A.需要有一个充分发育、活跃的资产市场B.参照物及与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的C.资产处于继续使用状态D.资产的使用功能完全丧失E.被评估资产在法律权属方面没有瑕疵『正确答案』AB『答案解析』资产处于继续使用状态是收益法的前提，C选项错误；资产的使用功能完全丧失，就不是资产评估的内容，所以D选项错误；被评估资产在法律权属方面有没有瑕疵，都是可以作为资产评估对象的，E选项错误。

资产评估学教程(第七版)习题答案人大版资产评估学教程（第7版）第一章导论本章无需改写。

第二章资产评估的程序与基本方法本章无需改写。

第三章机器设备评估1.机器设备评估的基本流程1）c（2）b（3）b（4）b（5）a（6）b（7）b（8）a（9）b（10）c（11）d（12）b（13）a（14）d（15）c2.机器设备评估的评估方法1）cd（2）cde（3）bc（4）acd（5）abe（6）abcde（7）ace（8）abcd（9）abc（10）abd（11）bc（12）cde3.机器设备评估的实例分析1）评估重置成本、加权投资年限、实体性贬值率和实体性贬值重置成本 = 100 × 150% ÷ 110% + 5 × 150% ÷ 125% + 2 ×150% ÷ 130% = 144.67万元加权投资年限 = 10 × 136.36 ÷ 144.67 + 5 × 6 ÷ 144.67 + 2 ×2.3 ÷ 144.67 = 9.66年实体性贬值率 = 9.66 ÷ (9.66 + 6) = 61.69%实体性贬值 = 重置成本 ×实体性贬值率 = 144.67 × 61.69% = 89.25万元5-4）× = 元被评估装置的年净超额运营成本 = × (1-25%) = 9000元被评估装置的年净超额运营成本在剩余使用年限内折现，求和得到功能性贬值额。

本章无需删除明显有问题的段落。

运用收益法评估II型机组的过程及其结果第一步，估算年净收益年净收益=年收入-年运营成本-年折旧费用1000-300-50=650(万元)第二步，估算资本化率资本化率=10%/(1-10%)=11.11%第三步，估算资产价值资产价值=年净收益/资本化率=650/0.1111=5850(万元)关于房地产评估，最终的评估结果应以市场重置方式（询价法）的结果为主，因为这种方法更接近于客观事实，而价格指数法的评估精度可能会受到影响。

第二章资产评估的基本方法第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（名词解释）市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

（多选）市场法应用的前提条件：（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场；（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。

（单选）运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。

二、运用市场法进行资产评估的方式（单选）（06—4）用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的市场价格。

（单选）一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。

（多选）参照物差异调整因素主要包括三方面：（1）时间因素；（2）地域因素；（3）功能因素。

三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（多选）运用市场法评估资产时，一般按下列程序（或步骤）进行：（1）明确评估对象；（2）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；（3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；（4）把被评估资产与参照物比较；（5）分析调整差异，得出结论。

（单选）（07—4）市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。

（简答）市场法的缺点表现在：（单选）（05—4）（02—4）市场法不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（名词解释）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

（单选）（07—4）在成本法中，资产的贬值或者损耗最多有3种。

资产评估师-资产评估实务（二）-基础练习题-第2部分企业价值评估-第4章市场法在企业价值评估中的应用[单选题]1.通过采集一定数量的可比对象价值以及对价值比率有重大影响的独立变量，采用数理统计（江南博哥）方法寻找它们之间的关系，据此判断公司是否存在高估或低估，并对被评估企业的价值比率进行调整的方法是()。

A.矩阵法B.回归法C.因素调整D.中位数法正确答案：B参考解析：回归法是通过采集一定数量的可比对象价值以及对价值比率有重大影响的独立变量，采用数理统计方法寻找它们之间的关系，据此判断公司是否存在高估或低估，并对被评估企业的价值比率进行调整的方法。

[单选题]4.以下关于有效市场的特点的说法中，错误的是()。

A.存在大量的理性投资者B.投资者所获取的信息是对称的C.投资者获取信息需要支付一样的交易成本D.投资者对信息变化会做出全面、快速的反应正确答案：C参考解析：一个有效的市场一般具有以下特点：一是存在大量以追求利润最大化为目标的理性投资者，个别投资者不能单独对市场定价造成影响；二是市场信息充分披露和均匀分布，投资者所获取的信息是对称的；三是投资者获取信息不存在交易成本（选项C错误）；四是投资者对信息变化会做出全面、快速的反应，且这种反应又会导致市场定价的相应变化。

[单选题]5.对于盈利相对稳定、周期性较弱的成熟行业，适合选择的价值比率是()。

A.以盈利为基础的价值比率B.基于资产账面价值或重置价值的比率C.基于营业收入的比率D.全投资口径的价值比率正确答案：A参考解析：对于盈利相对稳定、周期性较弱的成熟行业，投资者注重的往往是利润和现金流的增长，因此，选择盈利比率相对较为适合。

[单选题]6.企业价值评估中，对于航空、资源和钢铁等行业的企业来说，下列价值比率中不太适合采用的是()。

A.市盈率B.市净率C.收入价值比率D.EV/TBVIC正确答案：A参考解析：对于盈利容易发生显著变动的周期性行业，例如航空、资源和钢铁等行业，各类以盈利为基础的价值比率均不太适用。

第 1 部分 判断题题号：QHX017295 所属课程： 企业价值市场法评估实务及案例分析 1. 在修正的过程中，各个因素修正系数的估算要尽量避免过多的个人主观因素 的判断，否则可能会造成适得其反的结果。

A、 对 B、 错您的答案√ 正确 正确答案：A 解析： 讲义 P96。

题号：QHX017290 所属课程： 企业价值市场法评估实务及案例分析 2. 市场法评估中最后需要将非经营性资产加回。

A、 对 B、 错您的答案√ 正确 正确答案：B 解析： 加回非经营资产这一步骤通常不适用市场法估算少数股权价值。

题号：QHX017281 所属课程： 企业价值市场法评估实务及案例分析 3. 价值比率实际上可以理解为是相应口径的资本化率 k-g 的倒数。

A、 对 B、 错您的答案√ 正确 正确答案：A 解析： 讲义 P56。

题号：QHX017279 所属课程： 企业价值市场法评估实务及案例分析 4. 构造价值比率需要注意全投资与股权投资的口径问题，“口径”不一致的参 数一般不能构成价值比率。

A、 对 B、 错您的答案√ 正确 正确答案：A 解析： 讲义 P53。

题号：QHX017278 所属课程： 企业价值市场法评估实务及案例分析 5. 价值比率就是企业整体价值或股权价值与自身一个与整体价值或股权价值密 切相关的体现企业经营特点参数的比值，其实质是“单位价值”的概念。

A、 对 B、 错您的答案√ 正确 正确答案：A 解析： 讲义 P47。

题号：QHX017280 所属课程： 企业价值市场法评估实务及案例分析 6. P/E 和 P/B 都是市场法评估的价值比率，因此采用市场法评估时，选择其中 一种就可以了。

A、 对 B、 错您的答案√ 正确 正确答案：B 解析： 由于各类价值比率都有自身的长处，同时也会存在一些不足，因此通常 在一项评估业务中通常应该需要选用多类、多个价值比率分别进行计算，然后综 合对比分析判断才可以更好地选择出最适用的价值比率，避免选择单一价值比率 可能出现的偏差。

资产评估师-资产评估实务（二）-基础练习题-第1部分无形资产评估-第4章市场法和成本法在无形资产评估中的应用[单选题]1.对无形资产进行评估时，评估专业人员需要考虑现实交易中无形资产价值的计量（江南博哥）方式和不同的价值计量方式会产生不同的评估技术思路的方法是()。

A.收益法B.市场法C.成本法D.现行市价法正确答案：B参考解析：在采用市场法对无形资产进行评估时，评估专业人员需要考虑现实交易中无形资产价值的计量方式和不同的价值计量方式会产生不同的评估技术思路。

[单选题]4.甲公司拥有一项专有技术，为了测算其价值，选用了乙、丙、丁三家同行业的上市公司作为可比公司，乙、丙、丁的无形资产分成率各为10.2%、11.4%、9.8%，对应产品的销售利润率为21%、18%、15%，己知甲公司对应产品的销售利润率为15%，则该专有技术的无形资产分成率为()。

A.10.47%B.8.89%C.8.73%D.8.98%正确答案：C参考解析：对比公司平均无形资产分成率＝（10.2%＋11.4%＋9.8%）/3＝10.47%对比公司平均无形资产产品的销售利润率＝（21%＋18%＋15%）/3＝18%该专有技术的无形资产分成率＝对比公司平均技术类无形资产分成率×被评估企业技术类无形资产产品销售利润率÷对比公司平均技术类无形资产产品销售利润率＝10.47%×15%/18%＝8.73%[单选题]5.下列各项中，()不但需要找到“可比”的无形资产，还需要找到“可比”的相关的业务资产组，这几乎是难以完成的，因此一般不具有适用性。

A.总价计量方式的市场法B.从价计量方式的市场法C.市价计量方式的市场法D.清算价格计量方式的市场法正确答案：A参考解析：无论是总价计量方式下的无形资产市场法评估还是从价计量方式下的无形资产市场法评估，找到“可比”的可比对象都非常困难，特别是针对目前国内评估无形资产最为常用的总价计量方式，因为这不但需要找到“可比”的无形资产，还需要找到“可比”的相关的业务资产组。

第三章资产评估的基本方法1. 采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数间存在的关系是（A ）。

A. 资本化率越高，收益现值越低B. 资本化率越高，收益现值越高C. 资产未来收益期对收益现值没有影响D. 资本化率和收益现值无关2. 某资产可永续使用，年收益10万元，本金化率为10%,则评估值为（C ）0A. 10 万元B. 61. 446 万元C. 100 万元D. 25. 937 万元3. 折现率本质上是（A ）A.期望投资报酬率 B.无风险报酬率 C.超额收益率 D.风险报酬率4. 某公司一个月前购置一房产，购置价100万元，办理产权交易手续费用3万元，在 房产的临街外墙粉刷了本公司的广告，外墙粉刷费用5万元。

若近期房产价格平稳，则公司 转让该房产的转让价格应为（A ）。

A. 100万元B. 103万元C. 105万元D. 108万元 5. 运用市场法时，选择3个及3个以上参照物的目的是（C ）。

A.使参照物具有可比性 B.便于计算 C.排除参照物个别交易的偶然性D.避免张冠李戴 6. 某被估房产复原重置成本为P,更新重苣成本为R,则该房产的一次性功能贬值为(B )。

A. P-RB. R-PC. P4-RD.无法确定7. 下列关于运用物价指数法估测设备重宜成本的说法中，正确的是（D ）«A. 一般应采用综合物价指数B. 对进口设备应采用国内物价指数C. 所得到的重宜成本一般反映更新重置成本D. 所得到的重置成本一般反映复原重置成本8. 运用物价指数法评估机器设备的重置成本，该重巻成本中仅仅考虑了（D ）的变化B. 功能因素 D.时间因素 构成资产重置成本的耗费应当是资产的（B B. 社会或行业平均成本 D.加权平均成本 10. 设备成新率是指（C ）。

A.设备综合性陈旧贬值率的倒数B.设备有形损耗率的倒数C.设备有形损耗率与1的差率 D.设备现实状态与设备重程成本的11. 运用使用年限法估测设备的实体有形损耗率，是假设设备在整个寿命期间，其有形 损耗是随时间呈（C ）关系变化的。

资产评估师《资产评估基础》章节基础练习第六章资产评估方法市场法的概念及应用前提单项选择题某中国境内上市公司G收购了美国上市公司H，L公司为H公司的控股子公司，其注册地在维尔京群岛，主营业务所在地在香港。

G公司拟转让L公司的股权，并委托资产评估机构采用市场法对L公司股权进行评估。

市场法评估所使用的参照物市场应当是（）。

A.美国的股票市场B.中国境内的股票市场C.维尔京群岛的股权交易市场D.香港的股权交易市场正确答案：C答案解析：理论上说，可以在美国市场上转让该股权，也可以在维尔京群岛市场上转让，并且两种转让方式都有可能。

因此，在选择市场价值时，应该选择美国的股票市场和维尔京群岛的股权交易市场两个市场中的最有利市场。

因题目给定信息未体现出哪个市场更有利，最后交易的法律层面完成还是要在注册地完成。

因此，本题选择C。

（如果收益法的，选择主营业务所在地香港）【提示】主营业务所在地在香港，但是注册地在维尔京群岛，股权交易按维尔京群岛的股权交易市场的价格确定。

因为这里收购是指对股权的收购，所以要看股权市场。

单项选择题市场法中，判断和估测评估对象价值的基础是（）。

A.任何一个理智的投资者在购置某一资产时，所愿意支付的金额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报B.代理理论C.充分利用类似资产成交价格信息D.重置成本正确答案：C答案解析：市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测评估对象的价值。

选项A是收益法的评估技术思路，选项D是成本法的评估对象价值的基础。

市场法的基本步骤及可比因素单项选择题根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。

不属于其对比主要体现的是（）。

A.交易价格的真实性B.正常交易情形C.参照物与被评估资产可替代性的差异D.个别交易情形正确答案：D答案解析：根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。

资产评估师《资产评估实务二》章节基础练习（第二部分）第四章市场法在企业价值评估中的应用市场法的评估技术思路单项选择题下列选项中，不属于上市公司比较法中选择和应用价值比率应特别注意的事项是（）。

A.选择最合适的价值比率B.口径的一致性C.应用价值比率应进行调整D.参照物的选择正确答案：D答案解析：评估专业人员在选择和应用价值比率时应特别注意一下几点：（1）价值比率的选择。

价值比率种类众多，对于价值的最佳估计常常是通过运用最合适的价值比率得出的。

（2）口径的一致性。

（3）应用价值比率时应进行调整。

单项选择题评估人员在运用市场法进行企业价值评估时，应当将最新的市场情况纳入评估过程中。

这体现的原则是（）。

A.可比性原则B.可获得性原则C.及时性原则D.有效性原则正确答案：C答案解析：及时性原则是指评估人员在运用市场法进行企业价值评估时，应当将最新的市场情况纳入评估过程中，选项C正确。

单项选择题评估人员在运用市场法进行企业价值评估时，要保证案例的市场交易信息和可比对象的产品信息、财务信息等可以通过正常的途径获取。

这体现的原则是（）。

A.及时性原则B.有效性原则C.透明度原则D.可获得性原则正确答案：D答案解析：可获得性原则是指案例的市场交易信息和可比对象的产品信息、财务信息等可以通过正常的途径获取，选项D正确。

单项选择题选择用于被评估企业的价值比率时，银行业企业价值评估一般选择（）。

A.市盈率乘数B.市净率乘数C.市销率乘数D.权益价值比率正确答案：B答案解析：选择用于被评估企业的价值比率，以分母的性质来分类，主要包括盈利比率、资产比率、收入比率和其他特定比率。

例如，制造业企业的评估一般选择市盈率乘数；银行业企业价值评估一般选择市净率乘数；服务业企业评估一般选择市销率乘数；医院一般选择单位床位收入乘数等。

单项选择题评估人员运用市场法进行评估时应当将最新的市场情况纳入评估过程中。

也就是企业运用市场法进行价值评估应遵循（）。

[例]（1）估价对象概况。

待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。

（2）评估要求。

评估该地块2005年10月3日的公平市场交易价格。

（3）评估过程。

①选择评估方法。

该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。

②搜集有关的评估资料。

A.搜集待估土地资料。

B.搜集交易实例资料。

选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。

③进行交易情况修正。

经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。

则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。

④进行交易日期修正。

根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。

⑤进行区域因素修正。

交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。

交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。

本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。

⑥进行个别因素修正。

A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。

B.土地使用年限因素的修正。

交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。

交易实例A 、C 均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：35308%111[]8%11-[1）（）（年限修正系数+-÷+==（1-0.0994）÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =0.9659⑦计算待估土地的初步价格。

交易实例A 修正后的单价为：交易实例B 修正后的单价为：交易实例C 修正后的单价为：交易实例D 修正后的单价为：⑧采用简单算术平均法求取评估结果。

资产评估师《资产评估实务二》章节基础练习（第一部分）第四章市场法和成本法在无形资产评估中的应用市场法评估技术思路单项选择题无形资产价值计量方式可以划分为两种，从价计量方式和（）。

A.总价计量方式B.净价计征方式C.总量计征方式D.市价计征方式正确答案：A答案解析：无形资产价值计量方式可以划分为总价计量方式与从价计量方式两种。

单项选择题一项专利资产转让价500万元、一项商标资产转让价1000万元等，这些计量价值的方式属于（）。

A.总价计量方式B.从价计征方式C.总量计征方式D.市价计征方式正确答案：A答案解析：所谓总价计量方式，也可以称为绝对计量方式，就是以一个总价值计量一项无形资产的价值，这种计量方式也是目前国内资产评估界采用较为普遍的计量方式，如一项专利资产转让价500万元、一项商标资产转让价1000万元等都是以总价计量方式计量其价值的。

单项选择题所谓总价计量方式，就是以一个总价值计量一项无形资产的价值，也可以称为（）。

A.相对计量方式B.从价计量方式C.绝对计量方式D.公允计量方式正确答案：C答案解析：所谓总价计量方式，也可以称为绝对计量方式，就是以一个总价值计量一项无形资产的价值，这种计量方式也是目前国内资产评估界采用较为普遍的计量方式。

单项选择题按照无形资产所组成的业务资产组可以获得的“单位收益”计量无形资产的价值，属于（）。

A.总价计量方式B.从价计量方式C.绝对计量方式D.公允计量方式正确答案：B答案解析：所谓从价计量方式就是按照无形资产所组成的业务资产组可以获得的“单位收益”计量无形资产的价值。

单项选择题对于一项有形资产，如果其可以单独发挥作用，不需要与其他资产组成业务资产组，同时其发挥的能力可以单独确定并且其产生的预期收益可以合理确定，则比较合理的计量方式是（）。

A.总价计量方式B.从价计量方式C.混合计量方式D.账面计量方式正确答案：A答案解析：对于一项有形资产，由于其可以单独发挥作用，不需要与其他资产组成业务资产组，同时其发挥的能力可以单独确定并且其产生的预期收益可以合理确定，因此总价计量方式是相对较为合理的。

第二章 资产评估的程序与基本方法一、学习目的和要求1、掌握成本法、市场法、收益法的基本原理和方法。

2、掌握复原重置成本、更新重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、总使用年限、实际已使用年限、资产利用率、成新率等基本概念。

3、掌握资产评估方法中的各项基本参数如重置成本、实体性贬值、超额投资及超额运营性功能性贬值、经济性贬值、预期净现金流量、折现率等的估算。

4、掌握收益法计算常用公式。

5、熟悉资产评估的程序。

二、背景资料1、全国注册资产评估师考试辅导教材《资产评估》（2004年版）中关于资产评估程序的阐述。

资产评估程序的重要性：（1）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量的重要保证；（2）是相关当事方评价资产评估服务的重要依据；（3）是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。

资产评估程序通常包括的主要环节：（1）明确资产评估业务基本事项；（2）签订资产评估业务约定书；（3）编制资产评估计划；（4）资产勘查和现场调查；（5）收集资产评估资料；（6）评定估算；（7）编制和提交资产评估报告书；（8）资产评估工作档案归档。

2、收益法公式：（1）纯收益不变①在纯收益A 每年不变、折现率r 固定且大于零、收益年期无限的条件下：P ＝A/r②在纯收益A 每年不变、折现率r 固定且大于零、收益年限有限为n 的条件下： P=r A⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r )1(11 ③在纯收益A 每年不变、折现率等于零、收益年限有限为n 的的条件下：P=A ×n（2）纯收益在若干年后保持不变①纯收益R t 前n 年有变化、自n + 1年起保持不变、折现率r 固定且大于零、收益年限无限的条件下：P=∑=n t 1t t r R )1(++n r r A )1(+ ②纯收益R t 前n 年有变化、自n+1年起保持不变、折现率r 固定且大于零、收益年限有限为N 的条件下： P=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-+++-=∑n N n n t t t r r r A r R )1(11)1()1(1 （3）纯收益按等差级数变化①在纯收益按等差级数递增（递增额为B ，若递减假定递减额为B 时则将下面公式中的B 改为“-B ”）、折现率r 固定且大于零、收益年期无限的条件下： P=2rB r A + ②在纯收益按等差级数递增（递增额为B ，若递减假定递减额为B 时则将下面公式中的B 改为“-B ”）、折现率r 固定且大于零、收益年限有限为n 的条件下：n n r n r B r r B r A P )1()1(112+⨯-⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⎪⎭⎫ ⎝⎛+= （4）纯收益按等比级数变化①在纯收益按等比级数递增（递增比率为s ，若递减假定递减比率为s 时则将下面公式中的s 改为“-s ”）、折现率r 固定且r>s>0、收益年期无限的条件下：sr A P -= ②在纯收益按等比级数递增（递增比率为s ，若递减假定递减比率为s 时则将下面公式中的s 改为“-s ”）、折现率r 固定且r>s>0、收益年限有限为n 的条件下：⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛++--=n r s s r A P 111 （5）纯收益前n 年保持不变、已知未来若干年后（第n 年末）资产价格为P n 、折现率r 固定且大于零的条件下： P=r A ⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r )1(11 + P n /（1+r ）n 3、全国注册资产评估师考试辅导教材《资产评估》（2004年版）在阐述重置成本的估算方法时，按照资产的功能与其重置成本之间是成线性关系还是非线性关系，将功能价值法划分为生产能力比例法和规模经济效益指数法。

第一节市场途径——市场法一、单项选择题1.市场法所遵循的根本原那么是〔〕。

A.奉献性原那么B.合法原那么C.独立性原那么D.替代原那么2.市盈率倍数法主要适用于〔〕的评估。

A.房地产评估B.无形资产评估C.机器设备评估D.企业价值评估二、多项选择题1.市场法评估的根本前提主要是〔〕A.要有一个活泼的公开市场B.公开市场上要有可比资产及其交易活动C.有充分时间进行分析判断D.有可预测的资产收益答案：AB2.运用市场法评估资产价值时，通常应该选多少个参照物有关说法正确的有〔〕A.通常应该选择三个以上B.选择1个即可，比拟经济C.选择3个以上的参照物，防止个别交易的特殊性和偶然性对成交价及评估值的影响的需要D.资产评估管理部门的要求答案：AC第二节收益途径——收益法一、多项选择题1.收益法评估的根本前提条件主要是〔〕A.被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量B.未来市场交易条件可预测C.资产拥有者获的预期收益所承当的风险也可以预测并可以用货币衡量D.被评估资产预期获利年限可以预测资产未来预期收益可预测答案ACD2.资产评估中，收益法中的收益额指〔〕A.资产的历史收益B.资产的未来收益C.资产的客观收益D.资产的现实实际收益E.收益额是资产在正常情况下所能够得到的归其产权主体的所得额答案BCE3. 以下关于折现率的说法正确的有〔〕A.一般来说，折现率应由无风险报酬率和风险报酬率构成B.资本化率与折现率是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同，二者可能是不相等的C.资本化率与折现率在本质上没有区别，在收益额确定的情况下，折现率越高，收益现值越低D.本质上讲，折现率是一个期望的投资报酬率E.折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，资本化率那么是将未来永续性预期收益折算成现值的比率答案ABCDE二、单项选择题1.某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增10万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于〔〕万元。

资产评估——市场法[1]市场法一．前提：1. 要有一个活跃的藏匿市场；2. 藏匿市场上要有可比的资产及其交易活动；可比性：功能、市场条件、成交时光（不宜过长）二.程序及相关指标:1.挑选参照物:3个或以上;2.在评估对象与参照物之间挑选可比因素;3.指标对照,量化差异;( 区域因素:参照物所在区域比被估资产好：反之，系数>1)4.调节对照指标;5.综合分析评估结果;三.详细办法(直接办法):评估对象价值=参照物成交价格×修正系数。

=参照物成交价格±基本特征差额。

1．现行市价法：当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作1<↓?系数评估值P []100调节系数＝为评估对象的评估价值；（上市流通的股票债券，同品牌同型号同厂家同批量的设备、汽车等）；2．市场折扣法：考虑到评估对象在销售条件和销售时限的方面不利评估价值=参照物成交价格×（1—价格折扣率）3.功能价值类比法：（1）。

线性关系：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）（2）。

规模效益指数：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x4.价格指数法：（1）。

评估价值=参照物成交价格×（1+价格变动指数）（2）。

评估价值=参照物成交价格×（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数÷1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数）（3）。

评估价值=参照物资产交易价格×价格指数（4）。

评估价值=参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数÷参照物交易期日资产定基价格指数）（5）。

评估价值=参照物交易价格×（参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积）5.成新率价格调节法：（此办法只运用评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的状况）评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%四．详细章节的运用：（一）.机器设备评估中的市场法：1.直接匹配法:与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定对评估对象的价值。