2015中级会计职称知识点《中级会计实务》：房地产的转换形式及转换日

公允价值模式下的转换 要区分是投资性房地产转为⾃⽤或存货，还是⾃⽤或存货转为投资性房地产，两种处理⽅法不同。

（1）投资性房地产转为⾃⽤或存货，⽆论是公允价值⼤于原账⾯价值，还是公允价值⼤于原账⾯价值，其差额都计⼊当期损益（公允价值变动损益）。

即投资性房地产在公允价值模式下转为⾃⽤或存货，应当按转换当⽇的公允价值作为⾃⽤房地产（固定资产、⽆形资产或存货）的⼊账价值。

公允价值（⼊账价值）和原来投资性房地产的账⾯价值的差额，计⼊当期损益（公允价值变动损益）。

如果是收益计⼊公允价值变动损益贷⽅，如果是损失计⼊公允价值变动损益借⽅。

例3：教材P89例5-10 20×8年10⽉15⽇，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼⽤于本企业的⾏政管理。

20×8年12⽉1⽇，该写字楼正式开始⾃⽤，相应由投资性房地产转换为⾃⽤房地产，当⽇的公允价值为4800万元。

该项房地产在转换前采⽤公允价值模式计量，原账⾯价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。

甲企业的账务处理如下： 借：固定资产4800（转换当⽇的公允价值） 贷：投资性房地产——写字楼（成本）4500 ——写字楼（公允价值变动）250 公允价值变动损益50（公允价值4800-原账⾯价值4750） 如果转换当⽇的公允价值为4600万元，即为公允价值变动损失，应在公允价值变动损益的借⽅反映。

（2）⾃⽤房地产或存货转换为投资性房地产时，要分两种情况：公允价值⼤于原账⾯价值和公允价值⼩于原账⾯价值。

与（1）相同点：都要⽤转换当⽇的公允价值作为转换后资产的⼊账价值。

与（1）不同点：转换当⽇的公允价值和原账⾯价值之间的差额处理不同。

如果公允价值⼩于原账⾯价值的，其差额计⼊当期损失（公允价值变动损益，借⽅），公允价值⼤于原账⾯价值的，不确认收益，其差额作为资本公积（其他资本公积），计⼊所有者权益。

八、投资性房地产的转换条件在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。

比如原来出租的房地产现改为自用房地产；②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；④自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产；⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

九、投资性房地产的转换日的确定①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日；③自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。

④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。

十、投资性房地产转换时入账口径的选择1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

会计分录为：A.由自用房地产或存货转入投资性房地产时：借：投资性房地产（按转换时的原账面价值计量）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产、无形资产或存货投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备B.由投资性房地产转为自用房地产或存货时：借：固定资产、无形资产或存货（按转换时的原账面价值计量）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备2.以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。

2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料中级会计实务第四章 投资性房地产知识点：房地产转换的会计处理● 详细描述：1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：【教材例4-8】20×9年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于20×9年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。

随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工作。

20×9年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，20×9年9月1日开始用于本公司生产产品。

该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×9年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中，原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元。

假定不考虑其他因素。

甲公司的账务处理如下：20×9年9月1日借：固定资产——厂房 80 000 000 投资性房地产累计折旧 20 000 000　贷：投资性房地产——厂房 80 000 000 累计折旧——厂房 20 000 000【教材例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。

20×9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租期为5年。

20×9年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。

假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。

甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——办公楼 500 000 000 累计折旧 5 000 000　贷：固定资产——办公楼 500 000 000 投资性房地产累计折旧 5 000 000【教材例4-10】甲公司是从事房地产开发的企业，20×9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。

中级职称《中级会计实务》知识点：计量变更和转换（4.14）知识点：投资性房地产后续计量变更和转换的理解1、投资性房地产的后续计量分为成本模式和公允价值模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量，但同一企业只能采用一种模式，不得同时采用2种计量模式。

后续计量模式的变更，成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。

后续计量模式的变更，属于会计政策变更处理，需要追溯调整，将计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、利润分配——未分配利润）2、投资性房地产的转换成本模式下的转换略（对应结转，不确认损益）对应结转的方式：投资性房地产——固定资产投资性房地产累计折旧——累计折旧投资性房地产减值准备——固定资产减值准备这些对应科目注意其借贷方向，借一个必贷另一个，金额一样，不会出现损益的结转问题。

主要讲公允价值模式下的转换。

在公允模式下会出现损益的结转问题，公允价值与原值的差额视不同情况记入“其他综合收益”或“公允价值变动损益”。

自用房地产、作为存货的房地产转为投资性房地产，公允价值与账面价值差额处理情况，当公允价值高于账面价值，差额计入其他综合收益（贷差），当公允价值低于账面价值，计入公允价值变动损益（借差）。

举例说明：转换日的公允价值可能高出账面价值巨大的差额，因为自用房地产可能是10年20年前购建的，当时的市价很低，经过一二十年的涨价，房地产的市价可能翻了好几倍。

此时，上市公司完全可能在需要调高利润的时候，把自用房地产转作出租，适当的时候，还可以再把他转换回来，为了堵住这个口子，所以会计准则规定，转换收益不能计入公允价值变动损益，而计入其他综合收益。

处置时需要把因转换计入公允价值变动损益和其他综合收益的金额转入其他业务成本。

投资性房地产转为自用房地产、存货，公允价值与账面价值的差额，无论借差贷差都计入公允价值变动损益。

转换技巧是只需记住一点：公允价值模式下，自用房地产、存货转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的，其差额贷记其他综合收益，其它情况都借或贷记公允价值变动损益。

第12 讲投资性房地产的转换和处置（知识点四）投资性房地产的转换〔一〕投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

企业必须有确凿证据说明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

这里确实凿证据包含两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

包含：〔1〕投资性房地产转换为自用房地产；〔2〕投资性房地产转换为存货；〔3〕自用房地产转换为投资性房地产；〔4〕作为存货的房地产转换为投资性房地产。

〔二〕房地产转换的会计处理1.在本钱模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

（解释 1）将账面价值 50 万元的固定资产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕对外出租，采纳本钱模式进行后续计量，投资性房地产的入账价值为 50 万元〔即转换前的账面价值 50 万元〕。

借：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30贷：固定资产100投资性房地产累计折旧20投资性房地产减值打算30假设相同条件下，投资性房地产转换为自用：账面价值 50 万元的投资性房地产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕租赁期满，不再对外出租打算自用，该企业对投资性房地产采纳本钱模式进行后续计量，转换日的处理是上述分录反向：借：固定资产100投资性房地产累计折旧 20投资性房地产减值打算 30贷：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30（解释 2）存货转为本钱模式的投资性房地产：借：投资性房地产存货跌价打算贷：开发产品本钱模式的投资性房地产转为存货：借：开发产品投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算贷：投资性房地产2.自用房地产转换为公允价值计量的投资性房地产，公允价值与账面价值的差额：〔1〕公允价值大于账面价值，贷方差额，计入其他综合收益。

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企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：(1)投资性房地产开始自用，即将投资性房地产转为自用房地产。

在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

(2)作为存货的房地产，改为出租，通常是指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。

在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。

租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

(3)自用建筑物停止自用，改为出租。

即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产相应地转换为投资性房地产。

在此种情况下，转换日为租赁期开始日。

(4)自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值。

即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于赚取租金或资本增值，该土地使用权相应地转换为投资性房地产。

在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期。

(5)房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

在这种情况下，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。

后语点评：会计学作为一门操作性较强的学科、每一笔会计业务处理和会计方法的选择都离不开基本理论的指导。

为此，要求我们首先要熟悉基本会计准则，正确理解会计核算的一般原则，并在每一会计业务处理时遵循一般原则的要求。

《中级会计实务》历年主要考点：非投资性房地产与投资性房地产的转换1.成本模式下的转换2.公允价值模式下的转换（1）投资性房地产转为自用房地产企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

借：固定资产/无形资产（转换日公允价值）贷：投资性房地产——成本投资性房地产——公允价值变动（也可能在借方）公允价值变动损益（倒挤差额，也可能在借方）（2）投资性房地产转换为存货企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

（注意，（1）、（2）中不区分借方差异还是贷方差异，与下面（3）、（4）的情况一定要区分开）（3）自用房地产转换为投资性房地产企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”等科目；按已计提的累计折旧或累计摊销等，借记“累计折旧”或“累计摊销”等科目。

已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

转换当日的公允价值小于原账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”；转换当日的公允价值大于原账面价值的，按其差额，借记“资本公积（其他资本公积）”。

待处置该项投资性房地产时，因转换计入资本公积的部分应当转入当期损益。

（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产企业作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

同时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”；转换当日的公允价值大于原账面价值的，按其差额，贷记“资本公积（其他资本公积）”。

2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料中级会计实务第四章 投资性房地产知识点：房地产的转换（双向转换、重分类）——房地产的转换形式及转换日● 详细描述：1.转换形式“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

2.转换日（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。

（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。

（3）“投资性房地产”转换为“存货”租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。

例题：1.2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。

该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。

A.3700B.3800C.3850D.4000正确答案：D解析：企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目，按其账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

分录为：借：固定资产4000(原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销）200投资性房地产减值准备100贷:投资性房地产4000累计折旧200面定资产减值准备1002.关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有（）。

A.作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的入账价值D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价正确答案：A,B解析：选项A,应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目；选项C,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；选项D，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

2015年注册会计师资格考试内部资料会计第七章 投资性房地产知识点：投资性房地产的转换● 详细描述：（一）房地产转换形式和转换日的确定：房地产转换是针对房地产用途的改变而不是后续计量模式的转变。

包括投资性房地产改为开始自用、作为存货核算的房地产改为出租、自用土地使用权停止自用用于赚取租金或资本增值、自用建筑物停止自用改为出租和房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售等，要关注不同转换形式下转换日的确定。

（二）投资性房地产用途转换的会计处理对照表例题：1.甲房地产开发商于2013年3月，将其作为存货的商品A转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日商品账面价值为1000万元，已计提跌价准备200万元，商品A在转换日的公允价值为1200万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是（）。

A.1200万元B.800万元C.1000万元D.1400万元正确答案：A解析：投资性房地产应按转换日的公允价值1200万元计量。

2.2007年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。

2007年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发生变化。

当日，办公楼的成本为3200万元，已计提折旧为2100万元，未计提减值准备，公允价值为2400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

2007年2月20日，甲公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自2007年3月1日起2年，年租金为360万元。

办公楼2007年12月31日的公允价值为2600万元，2008年12月31日的公允价值为2640万元。

2009年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2800万元。

甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（）A.2007年2月5日B.2007年2月10日C.2007年2月20日D.2007年3月1日正确答案：B解析：自用房地产转为投资性房地产的时点应该是董事会批准相关的议案时。