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2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题一、单项选择题（共35题）1.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。
A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断参考答案：D参考解析：本题考查的是房地差估价的特点。
房地产估价不应是估价师的主管随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
参见教材6-7页。
2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。
A.征用期间导致房屋损毁的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。
征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。
例如，房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
参见教材20页。
3. 下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。
A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务参考解析：本题考查的是房地产估价职业道德。
国家房地产估价方法网络课堂主讲老师：黄学军（一）18.59’估价方法的规范用词中，“不得”表示很严格的程度，表示非这样做不可（错）34.59’选取可比实例时，要排除司法拍卖的房产。
（对）36.59’对各个可比实例的成交价格进行标准化处理时，应该既保留因财产范围不相同造成的价格差异。
（错）（二）16.59’房地产实物状况调整的内容包括土地的使用期限。
（错）32.59’调整可比实例成交价格时，必须采用直接比较法。
（错）（三）32.59’土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，选取其中长者为收益期。
（错）39.59’出租型房地产净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用。
（对）（四）40.59’土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产的收益价值应为按收益期计算的价值加自收益期开始时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。
（错）（五）5.59’成本法估价时优先选择“房地分估”路径。
（错）10.59’测算土地成本和土地重置成本，必须比较法、成本法。
（错）（六）18.59’对于估价对象为建筑物的，成本价值应为建筑物重置成本或重建成本加上建筑物折旧。
（错）（七）3.51’假设开发法估价时，应优先选择动态分析法。
（对）49.58’动态分析法中后续开发的必要支出应为假设其在价值时点发生时的金额。
（错）新机遇新挑战——押品价值重估网络课堂主讲老师：闫旭东（一）37.05’押品管理的核心是对抵押品担保能力的评估和价值维护。
（对）53.17’重评周期预警、不足值预警都属于风险管理的范畴。
（对）(二）16.07’银行内部押品价值重估强调效率与质量。
（对）27.14’估价报告的结论能代替银行内部的审查意见。
（错）（三）25.48’表格式电子估价报告是估价的新工具。
（对）房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引网络课堂主讲老师：崔太平（一）18.59’司法鉴定机构和司法鉴定人应具有相对的中立性，不能直接隶属或依附于有直接利害关系的部门。
房地产估价师考试试题及答案2017年房地产估价师考试精选试题及答案1：下列关于物业的含义，说法正确的是( )。
A.从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地B.物业也是单元房地产的称谓C.物业不是单元房地产的称谓D.同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者E.同一宗物业，只能分属一个产权所有者答案：ABD解析：“物业也不是单元房地产的称谓;同一宗物业，只能分属一个产权所有者”。
都是不对的。
2：下列关于物业管理的目的，说法不正确的是( )。
A.是为了保证和发挥物业的使用功能B.使物业保值增值C.不使物业保值增值D.为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境答案：C解析：“不使物业保值增值”，不是物业管理的目的。
3：物业管理的三个基本特性是( )。
A.社会化B.专业化C.市场化D.私有化E.综合化答案：ABC解析：私有化、综合化不是目前物业管理的基本特征。
4：下列不属于物业管理服务的基本内容的是( )。
A.物业共用设备设施的运行、维护和管理B.环境卫生、绿化管理服务C.业主自用部位的维护与管理D.物业档案资料的'管理答案：C解析：业主自用部位的维护与管理不属于物业管理服务的基本内容。
5：物业管理的准备阶段的工作包括基本环节有( )。
A.物业管理的早期介入B.制定物业管理方案C.制定业主临时公约及有关制度D.物业的接管验收E.选聘物业管理企业答案：ABCE解析：物业的接管验收不是物业管理的准备阶段的工作，是前期物业管理阶段的工作。
6：物业管理的前期准备工作包括( )三个基本环节。
A.物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制B.物业管理人员的选聘和培训C.物业管理的早期介入D.制定物业管理方案E.物业管理规章制度的制定答案：ABE解析：物业管理的早期介入、制定物业管理方案不是物业管理的前期准备工作包括的基本环节。
7：物业管理的启动阶段包括( )4个基本环节。
项目一估价前期准备1、（ A ）资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。
A、一级B、二级C、三级D、四级2、房地产估价分支机构所在地有（ B ）以上专职注册房地产估价师。
A、 1名B、 2名C、 3名D、 4名3、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（A ）。
A、掌握的有关信息不同B、作出的估价师声明不同C、估价对象状况不同D、委托人不同4、当合法利用下的实际状况是最高最佳利用状况时，现状价值（ C ）市场价值。
A、大于B、小于C、等于D、小于或等于5、价值时点为将来，估价对象和市场状况都为将来的评估，适用于下列哪种情形（ AD ）。
A、房地产市场预测B、期房评估C、保险理赔D、房地产投资分析6、房地产估价原则主要有（ ABCDE）。
A、独立客观公正原则B、合法原则C、价值时点原则D、替代原则E、最高最佳利用原则7、一、二级资质房地产估价机构可以按照《房地产估价机构管理办法》规定设立分支机构。
（错）8、房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。
（对）9、任何一个估价项目都有估价目的。
（对）10、房地产估价委托人只能是以单位名义进行委托。
（错）项目二受理估价委托1、（ B ）是评估估价对象价值所应遵循的基本途径，是知道整个估价过程的技术思路。
A.估价方法B.估价技术路线C.价值时点D.估价程序2、价值类型与价值时点一样，在本质上既不是由委托人决定的，也不是由房地产估价师决定的，而是由（ A ）决定的。
A.估价目的B.估价方法C.委托方D.估价师3、估价机构在受理估价委托时应要求委托人出具（ A ）。
A.估价委托书B.估价委托合同C.估价授权书D.估价协议4、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，编制估价作业方案。
估价作业方案的具体工作包括（ ABCE ）。
房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共40分）1. 房地产估价中，以下哪项不是估价目的？（）A. 买卖B. 抵押C. 租赁D. 赠与答案：D2. 房地产估价的基本原则不包括以下哪项？（）A. 合法原则B. 最高最佳使用原则C. 独立性原则D. 客观性原则答案：D3. 房地产估价中，市场比较法不适用于以下哪种情况？（）A. 有大量相似房地产交易的市场B. 有可比性较强的房地产交易记录C. 房地产市场不活跃D. 房地产市场信息不透明答案：C4. 以下哪项不是房地产估价中常用的估价方法？（）A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D5. 房地产估价中，成本法估价的公式为：（）A. 价值 = 重置成本 - 折旧B. 价值 = 重置成本 + 利润C. 价值 = 重置成本 + 折旧D. 价值 = 重置成本 - 利润答案：A6. 房地产估价中，收益法估价的公式为：（）A. 价值 = 年收益 / 资本化率B. 价值 = 年收益 ×资本化率C. 价值 = 年收益 + 资本化率D. 价值 = 年收益 - 资本化率答案：A7. 房地产估价中，市场比较法估价的公式为：（）A. 价值 = 比较案例价值 ×调整系数B. 价值 = 比较案例价值 / 调整系数C. 价值 = 比较案例价值 + 调整系数D. 价值 = 比较案例价值 - 调整系数答案：A8. 房地产估价中，以下哪项不是影响房地产价格的因素？（）A. 地理位置B. 建筑结构C. 物业管理D. 建筑材料答案：D9. 房地产估价中，以下哪项不是估价报告的组成部分？（）A. 估价对象描述B. 估价目的C. 估价方法D. 估价结果答案：D10. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的职业道德？（）A. 客观公正B. 保守秘密C. 追求利润D. 持续学习答案：C11. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的专业技能？（）A. 市场分析能力B. 财务分析能力C. 法律知识D. 艺术鉴赏能力答案：D12. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的个人素质？（）A. 良好的沟通能力B. 严谨的工作态度C. 强烈的竞争意识D. 良好的团队合作精神答案：C13. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的知识结构？（）A. 房地产专业知识B. 经济学知识C. 法律知识D. 历史知识答案：D14. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的心理素质？（）A. 冷静的判断力B. 强烈的责任感C. 过度的冒险精神D. 良好的承受压力能力答案：C15. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的身体素质？（）A. 良好的视力B. 良好的听力C. 良好的体力D. 良好的味觉答案：D16. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的沟通技巧？（）A. 倾听技巧B. 表达技巧C. 说服技巧D. 烹饪技巧答案：D17. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的谈判技巧？（）A. 策略制定B. 情绪控制C. 信息收集答案：D18. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的决策能力？（）A. 风险评估B. 信息分析C. 直觉判断D. 烹饪技巧答案：D19. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的创新能力？（）A. 问题解决B. 思维发散C. 技术应用答案：D20. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的学习能力？（）A. 知识更新B. 技能提升C. 经验积累D. 烹饪技巧答案：D二、多项选择题（每题3分，共30分）21. 房地产估价中，以下哪些因素会影响房地产价格？（）A. 地理位置B. 建筑结构C. 市场供求D. 政策调控答案：ABCD22. 房地产估价中，以下哪些方法属于估价方法？（）A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：ABC23. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价结果的准确性？（）A. 估价师的专业水平B. 估价师的职业道德C. 估价师的个人偏好D. 估价师的工作经验答案：ABD24. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价报告的质量？（）A. 估价师的专业技能B. 估价师的个人素质C. 估价师的沟通技巧D. 估价师的烹饪技巧答案：ABC25. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的职业发展？（）A. 专业知识B. 工作经验C. 个人兴趣D. 家庭背景答案：AB26. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的工作效率？（）A. 工作态度B. 工作方法C. 工作环境D. 工作强度答案：ABC27. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的工作满意度？（）A. 工作内容B. 工作报酬C. 工作氛围D. 工作强度答案：ABC28. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的职业形象？（）A. 职业道德B. 专业技能C. 个人形象D. 家庭背景答案：ABC29. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的职业风险？（）A. 法律法规B. 市场变化C. 政策调控D. 个人偏好答案：ABC30. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的职业责任？（）A. 估价结果的准确性B. 估价报告的完整性C. 估价师的职业道德D. 估价师的个人偏好答案：ABC三、判断题（每题2分，共20分）31. 房地产估价中，估价目的可以是买卖、抵押、租赁等。
