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浅析广东城市更新工作及经典项目分析作者：董海涛来源：《经营者》2017年第06期摘要 2014年，在总结以往“三旧”改造模式的基础上，深圳、广州、珠海、佛山等城市陆续出台城市更新政策办法，将“三旧”改造全面提升至“城市更新”。
本文就城市更新的内涵及广东省的经验做法进行了阐述分析。
关键词城市更新工作亮点案例分析一、“城市更新”的内涵（一）原则思路按照政府引导、市场运作、规划统筹、利益共享、公平公开的原则，以符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划为前提，统筹兼顾各方利益，推动成片连片更新，完善公共服务，促进产业结构调整和转型升级，延续历史文化传承，维护城市脉络肌理。
（二）实施主体城市更新由市区政府、土地权属人或者其他符合规定的主体实施。
第一，政府主导。
市城市更新局或国土规划部门是城市更新工作的主管部门，负责制定城市更新政策和城市更新规划。
各区政府是第一责任主体，组织本辖区城市更新的具体实施工作。
第二，市场运作。
鼓励权利人自行改造，土地权属人享有优先改造权。
除土地权属人可以申请实施改造外，市场开发主体也可以通过收购房产、合作协议、房产入股等形式形成单一权利主体参与改造。
政府也可以通过公共交易平台公开确定有社会责任、有品牌、有实力的开发企业实施城市更新项目。
（三）开展方式第一，全面改造。
即拆旧建新，按照城乡规划的要求，对难以通过局部改造居住环境、完善城市基础设施的，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。
全面改造通过四种方式开展：国有土地上房屋征收、国有土地收储、权利人自行改造、引入市场主体改造。
第二，微改造。
以保护历史文化和自然生态、促进城市和谐发展为目的，不改变建筑物的主体结构，改善建筑质量，完善配套功能，或根据产业发展需要改变使用功能。
一是综合整治类城市更新，主要包括改善公共设施，改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
二是功能改变类更新，为满足增加公共空间和产业转型升级需要，改变部分或者全部建筑物实际使用功能，但不改变土地使用用途和规划用途，保留建筑物的原主体结构。
广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引为加快推进广州实现老城市新活力，实现高质量发展，根据市委、市政府工作部署，借鉴上海等城市经验做法，制定本指引。
第一条基本概念城市更新“中改造”以企业投资为主，将“全面改造” 和“微改造”相结合，优先保护历史文化街区及各类历史文化遗产，通过对老城区的综合片区进行更新改造，在改善人居环境品质的同时，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化，对地区产业进行转型升级，让老城市焕发新活力。
第二条适用范围城市更新“中改造”主要适用于老城区旧城改造或旧城与国有旧厂相结合的连片更新改造，改造范围包括:越秀区、荔湾区、海珠区全区，原黄埔区、白云区华南快速路以南范围、天河区华南快速路以西范围以及经市政府明确的其他区域。
第三条项目启动各区政府按照市委、市政府工作部署，综合考虑项目区位、人居环境提升、产业转型升级、历史文化传承、居民改造意愿等因素进行遴选，确定“中改造”项目。
第四条确定片区综合改造策划主体对于不涉及跨区的“中改造”项目，由各区政府选定具有一定房地产开发、城市更新或工程建设项目管理实力的市或区属国企（含市/区属国有企业联合体）作为片区综合改造策划主体；涉及跨区的项目，由市住房城乡建设局综合相关区意见后，明确片区综合改造策划主体，必要时报市政府审定。
第五条片区综合改造方案、控规调整方案编制及审议区政府组织片区综合改造策划主体开展基础数据调查、历史文化遗产普查和居民改造意愿征询等工作，结合《广州市历史文化名城保护条例》编制片区综合改造方案（方案应包含资金需求及平衡方案等）及控规调整方案，同步提交市城市更新领导小组会和市规委会审议。
跨区的片区综合改造方案和控规调整方案分别由市住房城乡建设局和市规划和自然资源局统筹协调。
（一）基本原则。
老城区城市更新片区综合改造方案新建建筑面积以满足回迁和考虑部分其他住宅需求，其余全部用于商务办公为原则，优先考虑改造项目自身成本和收益基本平衡，同时确定改造目标、改造成本、基本盈利水平、总体资金平衡方案等内容，涉及控规调整的，由规划资源部门按法定程序开展调整工作。
《计划》提出，以持续推进差异化、网络化、系统化的城市修补和有机更新，促进城市空间优化、人居环境改善、历史文化传承、社会经济发展的系统提升为主要目标，计划安排正式项目111个、14.14平方公里，开展片区策划22个、65.41平方公里。
今年城市更新项目突出两大重点《计划》显示，今年城市更新项目包括两大重点。
一是重点选取优化提升“一江两岸三带”、建设“三中心一体系”、打造“三大战略枢纽”发展布局的项目。
计划中位于“一江两岸三带”范围内的项目用地占计划总用地面积的35% ；多点支撑重点发展平台范围内的项目用地占计划总用地面积的47%。
二是重点实施老旧小区微改造，历史文化街区活化利用，成片连片低效存量建设用地整备开发，国有土地上旧厂房、旧楼宇和村级工业园的升级改造，旧村庄改造以及产业特色小镇建设等城市更新项目。
其中：老旧小区微改造项目93个、5.25平方公里，国有企业旧厂房升级改造项目86个、6.50平方公里，村级工业园项目32个、5.78平方公里；正式项目中包括旧城改造项目1个，旧村全面改造项目1个，产业小镇1个，历史文化保护类项目3个。
在区域分布上，越秀、荔湾、海珠3个老城区的项目占计划总量1/3以上，主要以老旧小区微改造、旧厂升级改造以及历史文化保护类项目为主；从化、增城等外围区及番禺主要以产业小镇为主；村级工业园项目主要分布在番禺、白云。
越秀、海珠、荔湾3个老城区安排资金2.67亿根据《计划》，今年将计划安排市财政资金共计6亿元，重点保障公共利益。
其中：投入前期工作片区策划资金0.35亿元，投入人居环境改善类项目资金2.65亿元，投入历史文化保护类项目资金0.93亿元，投入旧厂房收储启动资金1.36亿元，上述占投入资金总量的80%以上。
在资金分配上，主要以越秀、海珠、荔湾3个老城区为主，安排资金2.67亿元，占全市总资金量的45%。
为了保证计划的实施，重点对以下方面作出明确规定。
缩短老旧小区微改造项目的立项流程，进一步加大事权下放力度，各区设立实施方案批复后一个窗口受理一个窗口出件的集中审批机制，市城市更新项目和资金计划、市土地储备计划及市规划调整计划的相互衔接，规范老旧小区微改造项目的实施等。
广州南沙区作为广州市的一个重要组成部分，近年来城市更新政策不断推进，城市面貌焕然一新。
本文将从南沙区城市更新政策的背景、流程以及成效三个方面进行详细的介绍，以便读者对南沙区城市更新政策有一个全面的认识。
一、背景1.南沙区的定位南沙区位于珠江口东北部，是广州市的一个新兴城市区。
自2005年建区以来，南沙区经济发展迅速，城市化进程加快，但也面临诸多发展瓶颈。
为了适应城市快速发展的需求，南沙区开始着手推进城市更新政策，以优化城市空间布局、提升城市功能和形象。
2.城市更新政策的必要性和重要性随着城市的发展和人口的增加，南沙区的一些老旧建筑和基础设施已经不能满足现代城市的发展需求。
推进城市更新政策是保证南沙区持续发展的必然选择。
城市更新政策的顺利实施对于提高南沙区的城市形象、改善居民生活、吸引更多的投资和人才等方面都具有重要意义。
二、流程1.规划阶段城市更新政策的第一步是进行规划，确定更新范围、更新方式和更新内容。
南沙区政府会委托专业的规划设计团队对区域进行深入调研和分析，提出更新规划方案，经公示和听证后确定最终方案。
2.征地拆迁确定了更新规划方案后，南沙区政府将启动征地拆迁程序。
这一阶段涉及到土地使用权的调整、征收政策的制定、拆迁补偿标准的确定等内容。
南沙区政府会与被征地拆迁的居民进行协商，在合法、合理的前提下进行征地拆迁工作。
3.建设施工经过征地拆迁后，南沙区将启动建设施工阶段。
这一阶段包括基础设施建设、新建房屋建设、公共设施建设等。
南沙区政府会招标选取合格的建设施工单位进行施工，确保更新工程的顺利进行。
4.验收和交付更新工程完成后，南沙区政府会对更新工程进行验收，确保符合规划要求和质量标准。
随后，相关房屋和设施将交付使用，让居民尽快享受到更新带来的便利和改善。
三、成效1.城市形象提升南沙区的城市更新政策的实施，极大地改善了南沙区的城市形象。
一些老旧的建筑和设施得到了更新，整个城市焕然一新，更加现代化和宜居。
