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房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解一、拆迁还房的账务与税务处理（一）房地产企业拆迁还房的账务处理房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品（二）房地产企业拆迁还房的税务处理1、营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
（1）纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
（2）计税依据①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
房地产是个相对新兴的行业，有着丰厚的利润，吸引着很多开发商进行投资、开发。
但是，随着这个行业的蓬勃发展，也相应出现了很多问题，特别是在税收方面，表现出有的企业对税收政策掌握不透，有的企业为了某种目的偷漏税款等；同时，国家对房地产行业约束的政策法规也还有不太完善的地方。
房地产开发企业纳税存在的问题归纳起来有以下十一种：一、为了虚构利润，制造盈利假象，提前纳税有的房地产开发企业挂着“提前纳税，为国家先作贡献”的幌子，背后却是为了某种不可告人的目的。
如，某房地产开发公司是一个集团股份公司的子公司，同时也是该集团股份公司的产业支柱。
该集团股份公司为了争取上市和每年能给各股东分红，便让下属公司虚构业绩。
房地产开发公司从１９９４年至１９９７年连续四年，在未具备销售商品房条件的情况下，与下属单位和关联单位签订合同订购，在订购方没有付款，未办理商品房移交手续的情况下，开具了发票，提前纳税，并进行单方核算。
四年间共提前缴纳营业税金及附加５１１万元，虚列营业收入近９０００万元，造成虚构利润３１００万元，帮助母公司制造连续四年盈利的假象。
二、勾结建筑商，迟迟不结转成本、利润，不进行纳税申报有的房地产开发企业开发的房产项目已经完工，并且房屋已经发售了一大部分，但由于企业资金紧张的问题，便勾结建筑商，让其暂时不开发票进行工程结算，造成房地产开发企业实现的利润长期隐瞒于账中，不纳所得税。
如：某房产建设公司，账面反映所有的房产开发项目都未竣工决算，但经核实，有三个项目是可以完工决算的，仅因公司资金紧张的问题，便勾结建筑商，让建筑商暂不开发票进行工程结算，双方达到共同偷漏税收的目的，其中有一个工程的成本高达８０００多万元，一直因没发票结算而挂于账中，所得收益未反映出来。
三、为他人作嫁衣裳，多交税款有的房地产开发企业由于土地供给制度等原因，看中的“风水宝地”正常渠道要不到，不得不通过关系，找权力部门帮助，事成之后，再按许诺给权力部门以“好处”，但由于这些权力部门不能搞经营，是非纳税人，因此分得的“好处”，只能由房地产开发企业代纳税。
房地产企业财务管理存在的问题及对策建议引言随着中国房地产行业的快速发展，房地产企业财务管理面临着越来越多的挑战和问题。
本文将探讨房地产企业财务管理中存在的问题，并提出相应的对策建议。
问题一：财务数据不准确房地产企业财务管理中一个普遍存在的问题是财务数据不准确。
这主要体现在以下几个方面：1.会计核算错误：由于房地产企业的业务复杂性和交易频繁性，容易出现会计核算错误的情况，比如遗漏了某些交易，计算错误等。
对策建议：加强内部会计控制，明确会计人员的责任和职责，定期进行内部审计，并建立审计制度，及时发现和纠正会计错误。
2.数据录入不规范：数据录入过程中，容易出现录入错误，比如错位、重复录入等。
对策建议：建立规范的数据录入流程，实施严格的数据审核机制，确保每条数据的准确性。
同时，提供培训和技术支持，加强员工的数据录入技能。
3.数据统计不全面：由于信息管理系统的不完善，房地产企业常常无法统计全面的财务数据，导致管理决策的不准确性。
对策建议：建立完善的信息管理系统，确保能够全面、准确地统计财务数据。
投入适当的资源进行信息系统建设，同时提高员工对系统的使用和管理能力。
问题二：风险管理不到位房地产企业面临着许多风险，包括市场风险、资金风险等。
而财务管理的主要目标之一就是对这些风险进行有效管理。
然而，在现实中，很多房地产企业的风险管理措施存在不足之处。
1.风险评估不全面：房地产企业在制定风险管理策略时，往往没有对所有可能的风险进行全面评估。
这导致了一些隐藏的风险没有被发现和控制。
对策建议：建立全面的风险评估体系，包括市场风险、资金风险、法律风险等。
利用专业的风险评估工具和方法，对潜在的风险进行量化和评估，为企业制定风险管理策略提供参考。
2.资金流动性不足：房地产企业的运营资金需求大，而且资金流动性不稳定，容易出现资金紧张的情况。
对策建议：建立有效的资金管理制度，合理规划资金需求和使用，加强与金融机构的合作，寻求更多的融资渠道。
房地产行业各业务环节税务疑难问题及处理2014年6月20日，国家税务总局下发了税总发[2014]78号文，明确提出加大土地增值税的清算力度，加强企业所得税预缴和汇算清缴管理。
企业所得税和土地增值税的清算、补税将作为完成2014年税收任务的主要手段和突破口之一；企业所得税和土地增值税清算将涉及拿地、预售、开发、清算等所有业务环节，审核开发项目从头至终的项目资料和财务数据；不同的房地产企业面临不同的经济环境，有不同的业务业务运作模式，税务疑难问题也各种各样，但都不外乎拿地、预售、开发、清算等这几个关键业务环节；房地产业是资金密集型企业，任何一个税务疑难问题都往往涉及几百万甚至上千万的税款；本课程针对房地产行业的特点，依据房地产业务开发流程，对房地产业存在的税收疑难问题给予了系统的整理、归纳、思考和解答，对房地产业的税务筹划和税务风险管控提出了独到的见解。
培训收益梳理、解读各业务环节最新的税收政策归纳、整理各业务环节存在的税务疑难问题和税务风险；探讨各业务环节税务疑难问题的解决途径和思路；引入“账前消化税务风险和帐外运筹纳税事项”的税务风险管控理念。
培训对象企业总裁、财务总监、税务总监、财务经理、税务经理、企业办税人员培训形式讲授、案例分析、分组讨论等培训时间定于年月日，每天培训时间不少于6标准课时培训大纲一、拿地阶段1、拿地的方式1) 招牌挂2) 股权转让3) 旧城改造4) 购买土地使用权2、涉及的税种及政策规定1) 契税2) 城镇土地使用税3) 耕地占用税4) 印花税3、税务疑难问题1) 未及时拿到土地要否缴纳城镇土地使用税2) 印花税的税率可否按万分之三3) 土地出让金发票抬头不吻合可否税前扣除4) 契税可否作为加计扣除的计算基数5) 拆迁补偿费是否一定要取得发票才能税前扣除6) 拿地后当地政府给予的财政返还应该如何处理4、税务疑难问题解答与税务筹划思路探讨二、开发阶段1、开发的方式1) 自行开发2) 外包开发2、涉及的税种及政策规定1) 城镇土地使用税2) 印花税3) 房产税4) 车船税5) 扣缴员工的个人所得税3、税务疑难问题1) 开发成本对象到底是否需要到税务局备案2) “甲供材”到底应该如何税务处理3) 垫付的施工水电费是否需要交纳增值税4) 项目公司期间费用可否计入开发间接费作为加计扣除的计算基数5) 上存母公司的存款利息是否要交纳营业税6) 内部借款利息凭什么单据税前扣除7) 如何加大开发项目的计税成本又不被税务机关纳税调整4、税务疑难问题解答与税务筹划思路探讨三、预售阶段1、预售的方式1) 委托销售2) 自己销售2、预售阶段涉及的税种及政策规定1) 营业税2) 企业所得税3) 土地增值税3、税务疑难问题和税务风险1) 收取的定金、违约金、诚意金到底该不该预交营业税2) 以租代销的停车位是否应该预缴营业税3) 延误工期罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖是否交纳营业税4) 销售阁楼、地下室单独开具的收款收据是否缴纳营业税；5) 预租收入如何缴纳营业税和企业所得税6) 计算利润时期间费用可否预计毛利率中扣除7) 预售收入可否作为计算业务招待费和广告费的基数4、税务疑难问题解答与税务筹划思路探讨四、结转收入和成本阶段1、涉及的税种及政策规定1) 土地增值税的清算2) 企业所得税的清算3) 城镇土地使用税。
1、“拆一还一”如何确认收入及成本【问题】某房地产开发企业，对于“拆一还一”存在以下情形：1、合同规定了“拆一还一”面积，不补差价。
在计算企业所得税时应如何确认销售成本及收入？2、合同规定了“拆一还一”面积，对于超过“拆一还一”面积部分按800元补差价。
此时，房地产公司应如何确认销售成本及收入（假设同类型房屋卖价为2000元）？【解答】《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
行业解决方案房地产业近年来，我国房地产市场受自住和改善性需求暴发与投资投机性需求强劲上升等原因的带动，出现了房价上涨过快、结构失衡与畸形消费等主要问题，这不仅使住房资源在极短的时间内向少数人大量集中，也增加了金融风险，影响到我国经济的健康发展。
为此，我国政府除先后部署、实施了一系列“国八条”、“国六条”、“国十条”、“新国八条”等调控政策措施促进房地产市场的健康发展外，也同时实施了一系列作为政府宏观调控经济运行主要工具的财税政策，用以完善房地产税收制度，合理引导居民住房消费。
其中，一是实行差别化税收政策，通过调整房地产交易环节契税、个人所得税和营业税征收政策，抑制房地产市场的投资、投机行为；二是加强土地增值税清算，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查，防止房地产行业出现暴利现象；三是明确保障性安居工程税费优惠政策，对廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和棚户区改造中的安置房建设、管理，分别给予营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等方面的优惠，调节住房供应结构失衡问题。
时至今日，据公开资料统计，2013年度全国房地产企业至少缴税2万亿元，约占2013年度11万亿元税收收入的18%。
由此可以看出，房地产业税收的发展是矛盾和冲突的产物，它在调控过程中逐渐成为了我国税收收入的重要构成部分，房地产业也同时成为无可争议的涉税高风险行业。
也正因如此，2013年末央视称45家房企欠3.8万亿元土地增值税，随即导致各地税务机关再次加强了对土地增值税的监管；2014年初国家税务总局稽查局要求各地税务机关，继续将房地产业列为专项检查对象，而这已是连续14年如此了。
为此，房地产业企业必须在税收监管中不断调整自身，积极寻求财税智库的支持，针对企业内外部的环境变化，考虑所应采取的相应的投资、筹资和经营决策，并对已有的资源配置模式加以调整，积极构建如针对新生业务涉税处理疑难问题的案例库管理，针对税务稽查的涉税事项自查与应对管理，以及在企业运营中涉税风险的预防管理和企业组织架构的税负规避管理等内容，从常规性与突发性、短期与长期等策略开始建设，用于支持、确保企业整体战略目标的实现。
房地产开发企业全程会计核算与税收疑难问题房地产会计税收房地产开发企业全程会计核算与税收疑难问题欧理平重庆理工大学会计学院*****房地产会计税收开篇1.房地产开发企业会计规范概述企业会计制度(?) 房地产开发企业会计制度(2015年3月废除) 企业会计准则(2006)房地产会计税收关于公布若干废止和失效的会计准则制度类规范性文件目录的通知财会2015 3号 6. 财政部关于印发房地产开发企业会计制度的通知(财会字1993 2号)房地产会计税收关于网上申报系统6月1日起停止接收企业会计制度财务报表的通知尊敬的纳税人：为了确保企业会计准则及小企业会计准则在我市企业中有效的贯彻实施，根据宁波市财政局、宁波市国家税务局、宁波市地方税务局关于企业会计准则、小企业会计准则实施有关问题的通知(甬财政发189号)文件规定，2013年5月1日起，国税、地税部门网上纳税申报系统统一接收企业会计准则、小企业会计准则格式的报表。
我局决定自6月1日起，网上申报系统将报送的财务报表进行控制，停止接收适用企业会计制度的财务报表。
如果执行企业会计制度和行业会计制度的企业，仍采用网上申报的，请自行将财务报表项目转换为适用企业会计准则或小企业会计准则格式的财务报表，或采用上门申报，报送纸质会计报表。
衷心感谢您对我们工作的支持和配合！宁波市地方税务局二0一三年五月八日房地产会计税收2.房地产开发企业会计特殊问题存货：其他企业拥有的土地使用权一般作为无形资产核算，而房地产开发企业是作为存货核算；且借款费用可以进行资本化。
开发成本== 开发产品== 主营业务收入收入：收入形式具有多样性包括土地、商品房、配套设施等；销售多采用预售，属于远期交易，造成收款期与房屋交付期不一致。
房地产会计税收3.房地产开发企业税收特殊问题预收账款：营业税、土增税、所得税所得税：业务招待费扣除广宣费扣除预提配套设施费等问题房地产会计税收4.主要内容结构：筹建== 设立== 拿地== 开发== 预售== 竣工销售== 清算分配房地产会计税收第一讲：企业筹建期间会计、税收问题一、财务和税法上如何划分筹建期间？(1)对筹建期间划分，会计制度无明确规定。
房地产行业财务管理存在的问题及对策一、房地产行业加强财务管理的重要性（一）使企业的资金使用效率得到提高房地产企业开发产品及投资回报周期相对较长，在企业的经营过程中财务压力较大。
房地产行业从购置土地阶段、设计施工阶段、建筑施工阶段到商品房销售阶段的每一个环节，资金管理都是关键。
高效的资金管理是房地产企业财务管理的核心，房地产企业的开发收益与资本管理紧密相连。
企业加强财务管理工作，可以优化配置企业资源，并且有助于提高企业的管理效率，可以高效地筹集资金并使用资金，提高资金利用率，减少项目开发过程中的资金风险，保证企业有序发展。
（二）使企业资产得到合理配置房地产企业应结合经济环境和企业自身环境进行财务管理，为决策部门提供科学高效的战略方案，以实现企业内部资源的合理配置。
保障各环节各部门高效运转，资金合理配置，能够瞄准商机抓住商机，为企业带来更大利润空间。
利用科学合理的财务管理对各个部门进行考核、评价、监督，使各部门保质保量完成任务。
二、房地产行业财务管理存在的问题（一）资金周转率低且资金占用比重大，资金管理不完备房地产行业关联度高、带动性强，已成为国民经济的支柱产业。
房地产行业属于资金密集型产业，是开发周期长、资金投入大、资金回收周期长、变现能力差、风险程度高的产业链行业。
房地产开发初期，需要支付开发土地的价款，并投入高额的工程开发建设成本，导致筹资压力增加。
房产企业项目开发营运周期长、工期慢，商品房开发阶段需要占用大量的资金，造成资金周转下降。
多数房开企业开发项目的资金运作模式是开发商利用原始资金取得土地的使用权，再利用取得的土地作为抵押进而向银行贷款，取得开发项目的贷款。
房开公司利用建筑工程公司出资垫款开发项目，根据开发情况开始预售以便尽快回款，利用收回的商品楼销售房款偿还银行贷款，支付建筑安装费用。
如企业缺乏新的资金注入，房地产企业在未来销售业绩不高的情况下，就会造成开发商的资金链更加紧张，可能存在资金链断裂的风险。
