城市商业布局规划初探
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实践思考
城市商业布局规划初探
刘端阳 沈 超 （ 河南省驻马店市城乡规划勘测设计院， 河南 驻马店 ４６３高利润为目的的， 建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经 营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧， 包括服务态度、促销手段、广告宣传等方 面； 而“地利”也是一个非常重要的因素， 属于建筑策划的范畴。店址选择适当， 占有“地利”之势， 广泛吸引消费者促进销售， 实现更好的经济效益。
关键词： 商业活动； 商业选址； 商业经济
城市商业活动是以追求最高利润为目的 的， 这是商业设计选址与布局的经济原则。同 时， 顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组 成部分， 因此， 建筑之布局与城市人口分布形 态密切相关。城市商业中心的形成和发展是城 市、社会、经济和科技等领域综合作用的产 物， 按其相互作用的规模和范围的层次来分， 可分为宏观的社会经济影响， 中观的空间区位 条件和微观的空间模式三个不同的层次。
总体规划的指导原则， 商业是第三产业的重要 组成部分， 其发展目标应以国民经济及社会发 展计划为指导， 以求得整个国民经济结构合 理、进一步优化， 促进城乡经济、社会的协 调、快速、稳步发展， 商业业态的发展也应当 与经济社会发展的总体水平相适应。
商业规划应充分考虑一定区域范围内的同 业竞争状况。对于商业竞争不够充分的地区应 适当增加商业网点， 引入竞争机制； 对于商业 竞争相对充分的地区， 新增大型商业区应当采 取慎重的态度； 对于同业竞争十分激烈， 经营 难以维持的地区， 新增大型商业设施应当进行 严格控制。商业布局规划要与城市结构调整相 结合， 应当注重大中型与小型、新建与改造、 集中与分散、综合经营与专业经营相结合， 根 据不同商业区域的特点， 确定不同业态类型的 商业规模和数量。当前， 要注意控制大型百货 商场、商品批发市场的盲目发展， 积极引进新 型业态和技术、大力发展便民、利民的连锁超 市等新型商业组织形式。在商业规划布局中， 应当综合工业企业的改制、转产、开发进行统 筹考虑， 使商业规划能为经济结构调整做好服 务。商业建设规划要与城市环境整治和提高居 民生活质量相结合商业区的建设必须符合城市 环境综合治理的要求， 不具备卫生、环境和交 通通畅要求的商业设施不应允许开业， 要切实 维护居民的合法权益， 不断提高居民的生活质 量。
商业设施的选址应该考虑以下因素： 客流 规律、交通状况、商业环境、地形特点和符合 城市规划要求。
１ 客流规律 客流规律是选择店址的最重要的因素， 商 业中心也就是城市居民消费中心， 从经济效益 上讲， 商业中心必须满足整个城市消费市场的 要求， 争取尽可能多的顾客； 从成本效益上 讲， 要争取最大的聚集效益， 要求最大限度地 利用城市的各种基础设施。所以， 城市人口分 布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约 因素。 １．１ 相 同 客 流 规 模 的 不 同 地 区 ， 因 客 流 的 目的、速度、时间不同， 对选址条件也有不同 差别。 在商业集中的繁华地区客流目的一般是以 购买商品为主流， 或是与购买商品有联系的观 光浏览， 为以后购买作准备， 这类地区的客流 特点一般是速度缓慢， 停留时间较长， 流动时 间相对分散。 有些时候， 除了人口的密度因素之外， 人 口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买 能力、购买习惯的主要因素， 必须加以考虑。 前者可以作为商业规模的主要参考指标， 后者 则除影响规模之外， 还决定了商业的特色和内 容。 １．２ 选 择 店 址 需 要 调 查 分 析 街 道 两 侧 的 客 流量规模， 选择客流较多的街道一侧。 １．３ 选 择 店 址 要 分 析 街 道 特 点 与 客 流 规 模 的关系， 街道交叉路口客流最多， 是选址的最 好位置。 １．４ 对 于 大 型 的 购 物 中 心 和 商 业 街 ， 除 了 被动适应客流规律之外， 还可以在原有路网基 础上加以改善开发， 选择有开发前景的区域， 开辟新的道路交通系统， 主动地引导客流， 制 造客流， 进而创造新的商业环境。 ２ 交通状况 城市道路交通是联系顾客与商业设施的载 体。因此， 它是制约商业聚集的又一个重要因 素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸 引范围， 保证尽可能多的顾客方便地到达商 店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最
商业建设规划要坚持以人为本， 利民便民 原则， 要通过商业规划， 促进商业设施的合理 布局， 为人民群众创造良好和便利的生活环 境。坚持商业布局层次性的原则。商业布局层 次性是从现代系统论出发的规划思路。不同层 次的商业区有不同的经营组合和服务对象， 这 在总体上适应了社会多层次、不同空间领域消 费活动的需要。商业规划要充分结合城市的招 商引资情况统一考虑， 要为招商引资做好服 务。商业体系布局规划商业体系规划由市级商 业中心、区级商业中心和居住区级商业中心构 成， 它是城市商业建设的主要框架， 对城市商 业建设起着重要的引导、控制作用。
参考文献 ［１］ 商 铺 规 划 设 计 原 则— ——商 业 地 产 行 业 动 态 ［ＥＢ／ＯＬ］ ．商业网站． ［２］ 冯 云 延．城 市 经 济 学 ［Ｍ］ ．大 连 ： 东 北 财 经 大学出版社， ２００５． ［３］ 范 天 吉 ．城 市 商 业 网 点 规 划 编 制 规 划 手 册 ［Ｍ］ ．吉林： 吉林电子出版社．
作者简介： 沈超， 男， 驻马店市城乡规划 勘测设计院， 工程师； 刘端阳， 男， 驻马店市 城乡规划勘测设计院， 工程师。
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佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的 原则下， 选址应使交通费用达到最小。所以商 业中心交通可达性最佳的实质是： 所有购物出 行者到达中心的出行时间总和最小。
３ 商业环境 选择店址应考虑设店地点附近的商店的规 模和数量， 如果在同一地区内已有过多的同行 业商店， 势必影响商店的经营效果， 此为趋异 性。但是另一方面， 由于顾客希望就近广泛地 比较选择商品， 以及希望一次购足所需的商 品， 有些商店又有集中趋势， 相邻而店， 此为 趋同性。 ４ 地形特点 选择店址还要分析地形特点， 主要选择能 见度高的地点， 如选择在两面临街的地点能见 度就最高， 并且可以扩充橱窗面积， 增辟出入 口以减缓拥挤， 这是最好的设址地点。位于街 道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高 的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见 度就差。 ５ 城市规划 城市规划的要求符合城市总体规划和详细 规划， 都根据城市现状和发展要求对商业中心 的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规 定， 商业建筑的选址应该符合城市规划的要 求， 服从城市总体发展的需要。 在选择店址过程中要对以上因素进行实际 调查， 搜集资料， 具体分析研究， 了解建店的 有利和不利条件， 不仅要考虑现状， 还要了解 未来的发展变化， 尤其要了解城市建设的长期 规划， 如所选地区的街道、交通市政、公共设 施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划， 有的地点从当前分析是优越条件， 而随着城市 的改造将会出现新的变化， 而不适合设店。反 之， 从当前分析不适合设店但从规划前景看又 有发展前途。 城市应当制定包括发展目标、区域布局、 业态结构以及建设规模等内容的商业布局规 划， 经依法批准的商业布局规划， 是指导城市 商业建设发展的依据。城市规划和商业规划的 统一将引导商业地产从数量扩张走向质量型道 路。规划目标依据城市近期建设规划的指导， 按照城市结构和用地布局的要求， 并结合现有 商业布局的实际分布情况， 通过科学规划， 合 理布局城市三级商业中心， 建立城市商业框架 体系， 引导城市商业建设趋向分布合理、规模 适度、功能齐全、竞争有序、便民利民方向发 展； 同时对与城市居民生活密切相关的和对城 市经济与社会发展具有重大影响的一些重点商 业设施进行选址定点控制， 为规划管理提供依 据， 依据城市国民经济及社会发展计划和城市
城市商业布局规划初探
刘端阳 沈 超 （ 河南省驻马店市城乡规划勘测设计院， 河南 驻马店 ４６３高利润为目的的， 建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经 营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧， 包括服务态度、促销手段、广告宣传等方 面； 而“地利”也是一个非常重要的因素， 属于建筑策划的范畴。店址选择适当， 占有“地利”之势， 广泛吸引消费者促进销售， 实现更好的经济效益。
关键词： 商业活动； 商业选址； 商业经济
城市商业活动是以追求最高利润为目的 的， 这是商业设计选址与布局的经济原则。同 时， 顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组 成部分， 因此， 建筑之布局与城市人口分布形 态密切相关。城市商业中心的形成和发展是城 市、社会、经济和科技等领域综合作用的产 物， 按其相互作用的规模和范围的层次来分， 可分为宏观的社会经济影响， 中观的空间区位 条件和微观的空间模式三个不同的层次。
总体规划的指导原则， 商业是第三产业的重要 组成部分， 其发展目标应以国民经济及社会发 展计划为指导， 以求得整个国民经济结构合 理、进一步优化， 促进城乡经济、社会的协 调、快速、稳步发展， 商业业态的发展也应当 与经济社会发展的总体水平相适应。
商业规划应充分考虑一定区域范围内的同 业竞争状况。对于商业竞争不够充分的地区应 适当增加商业网点， 引入竞争机制； 对于商业 竞争相对充分的地区， 新增大型商业区应当采 取慎重的态度； 对于同业竞争十分激烈， 经营 难以维持的地区， 新增大型商业设施应当进行 严格控制。商业布局规划要与城市结构调整相 结合， 应当注重大中型与小型、新建与改造、 集中与分散、综合经营与专业经营相结合， 根 据不同商业区域的特点， 确定不同业态类型的 商业规模和数量。当前， 要注意控制大型百货 商场、商品批发市场的盲目发展， 积极引进新 型业态和技术、大力发展便民、利民的连锁超 市等新型商业组织形式。在商业规划布局中， 应当综合工业企业的改制、转产、开发进行统 筹考虑， 使商业规划能为经济结构调整做好服 务。商业建设规划要与城市环境整治和提高居 民生活质量相结合商业区的建设必须符合城市 环境综合治理的要求， 不具备卫生、环境和交 通通畅要求的商业设施不应允许开业， 要切实 维护居民的合法权益， 不断提高居民的生活质 量。
商业设施的选址应该考虑以下因素： 客流 规律、交通状况、商业环境、地形特点和符合 城市规划要求。
１ 客流规律 客流规律是选择店址的最重要的因素， 商 业中心也就是城市居民消费中心， 从经济效益 上讲， 商业中心必须满足整个城市消费市场的 要求， 争取尽可能多的顾客； 从成本效益上 讲， 要争取最大的聚集效益， 要求最大限度地 利用城市的各种基础设施。所以， 城市人口分 布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约 因素。 １．１ 相 同 客 流 规 模 的 不 同 地 区 ， 因 客 流 的 目的、速度、时间不同， 对选址条件也有不同 差别。 在商业集中的繁华地区客流目的一般是以 购买商品为主流， 或是与购买商品有联系的观 光浏览， 为以后购买作准备， 这类地区的客流 特点一般是速度缓慢， 停留时间较长， 流动时 间相对分散。 有些时候， 除了人口的密度因素之外， 人 口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买 能力、购买习惯的主要因素， 必须加以考虑。 前者可以作为商业规模的主要参考指标， 后者 则除影响规模之外， 还决定了商业的特色和内 容。 １．２ 选 择 店 址 需 要 调 查 分 析 街 道 两 侧 的 客 流量规模， 选择客流较多的街道一侧。 １．３ 选 择 店 址 要 分 析 街 道 特 点 与 客 流 规 模 的关系， 街道交叉路口客流最多， 是选址的最 好位置。 １．４ 对 于 大 型 的 购 物 中 心 和 商 业 街 ， 除 了 被动适应客流规律之外， 还可以在原有路网基 础上加以改善开发， 选择有开发前景的区域， 开辟新的道路交通系统， 主动地引导客流， 制 造客流， 进而创造新的商业环境。 ２ 交通状况 城市道路交通是联系顾客与商业设施的载 体。因此， 它是制约商业聚集的又一个重要因 素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸 引范围， 保证尽可能多的顾客方便地到达商 店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最
商业建设规划要坚持以人为本， 利民便民 原则， 要通过商业规划， 促进商业设施的合理 布局， 为人民群众创造良好和便利的生活环 境。坚持商业布局层次性的原则。商业布局层 次性是从现代系统论出发的规划思路。不同层 次的商业区有不同的经营组合和服务对象， 这 在总体上适应了社会多层次、不同空间领域消 费活动的需要。商业规划要充分结合城市的招 商引资情况统一考虑， 要为招商引资做好服 务。商业体系布局规划商业体系规划由市级商 业中心、区级商业中心和居住区级商业中心构 成， 它是城市商业建设的主要框架， 对城市商 业建设起着重要的引导、控制作用。
参考文献 ［１］ 商 铺 规 划 设 计 原 则— ——商 业 地 产 行 业 动 态 ［ＥＢ／ＯＬ］ ．商业网站． ［２］ 冯 云 延．城 市 经 济 学 ［Ｍ］ ．大 连 ： 东 北 财 经 大学出版社， ２００５． ［３］ 范 天 吉 ．城 市 商 业 网 点 规 划 编 制 规 划 手 册 ［Ｍ］ ．吉林： 吉林电子出版社．
作者简介： 沈超， 男， 驻马店市城乡规划 勘测设计院， 工程师； 刘端阳， 男， 驻马店市 城乡规划勘测设计院， 工程师。
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佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的 原则下， 选址应使交通费用达到最小。所以商 业中心交通可达性最佳的实质是： 所有购物出 行者到达中心的出行时间总和最小。
３ 商业环境 选择店址应考虑设店地点附近的商店的规 模和数量， 如果在同一地区内已有过多的同行 业商店， 势必影响商店的经营效果， 此为趋异 性。但是另一方面， 由于顾客希望就近广泛地 比较选择商品， 以及希望一次购足所需的商 品， 有些商店又有集中趋势， 相邻而店， 此为 趋同性。 ４ 地形特点 选择店址还要分析地形特点， 主要选择能 见度高的地点， 如选择在两面临街的地点能见 度就最高， 并且可以扩充橱窗面积， 增辟出入 口以减缓拥挤， 这是最好的设址地点。位于街 道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高 的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见 度就差。 ５ 城市规划 城市规划的要求符合城市总体规划和详细 规划， 都根据城市现状和发展要求对商业中心 的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规 定， 商业建筑的选址应该符合城市规划的要 求， 服从城市总体发展的需要。 在选择店址过程中要对以上因素进行实际 调查， 搜集资料， 具体分析研究， 了解建店的 有利和不利条件， 不仅要考虑现状， 还要了解 未来的发展变化， 尤其要了解城市建设的长期 规划， 如所选地区的街道、交通市政、公共设 施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划， 有的地点从当前分析是优越条件， 而随着城市 的改造将会出现新的变化， 而不适合设店。反 之， 从当前分析不适合设店但从规划前景看又 有发展前途。 城市应当制定包括发展目标、区域布局、 业态结构以及建设规模等内容的商业布局规 划， 经依法批准的商业布局规划， 是指导城市 商业建设发展的依据。城市规划和商业规划的 统一将引导商业地产从数量扩张走向质量型道 路。规划目标依据城市近期建设规划的指导， 按照城市结构和用地布局的要求， 并结合现有 商业布局的实际分布情况， 通过科学规划， 合 理布局城市三级商业中心， 建立城市商业框架 体系， 引导城市商业建设趋向分布合理、规模 适度、功能齐全、竞争有序、便民利民方向发 展； 同时对与城市居民生活密切相关的和对城 市经济与社会发展具有重大影响的一些重点商 业设施进行选址定点控制， 为规划管理提供依 据， 依据城市国民经济及社会发展计划和城市
