第六节商业中心和商业网点复习背诵：商业定义：专门从事商品的收购、销售、调运和储存的行业。包括商品的收购、调运、储存和销售四个环节。地理角度侧重商业活动的空间分布与联系，即商业活动的区位分析。因此商业中心和商业网点就是本节的两个主题。商业活动集中的场所就是商业中心。
一、商业中心：
（一）概念
广义：商业职能集中的城市。我国的第一大商业中心是上海，其次为北京
狭义：一座城市中商业比较集中的地区。（教材中介绍的是狭义的商业中心。）（二）形成特点
某个地点进行商业活动的人多了，商品交换的品种和数量多了，就逐步发展成市场，成为商业中心。自发形成。
世界许多城市的商业中心往往以寺庙、教堂、行政中心、广场、居民密集点为中心自发地发展起来的，这里集中了各种零售商业、批发商业、金融业和各种服务行业，构成市内的商业中心。
（三）商业中心的组成模式：一般商业中心有经营各种商品的一个或几个大型商店，并配备有一定数量的小型专卖店、综合服务场所和停车场等设施。总面积要能满足商品销售、储存和顾客服务等方面的需要。
可以分析石家庄一新白商场和东方购物中心为主体形成的商业中心的组成。
（四）商业中心的作用
商业中心是地区和持经济发展的物资集散中心和服务中心，是组织工业和农业、城市和乡村、国内和国外商品流通的枢纽。商业中心是城市发展的重要标志。
（五）组织形式及其区位因素
大城市中往往有多个商业中心。如石家庄桥西移东方购物中心、新百商场为中心的商业中心，桥东义北国商城批发市场为中心的商业中心。槐底一代正在打造以怀特商城、北国超市、宝龙仓超市和怀特家居城为中心的商业中心。商业中心的组织形式有两种1．商业街：
（1）特点：集中了较多的零售商店，为消费者购物、娱乐、享受等各种服务提供方便。
（2）布局原则：
①市场最优原则：或建立在城市的几何中心处。如中山路上的东方购物中心、新华集贸市场一带、北国商城、南三条小商品批发市场一带、怀特装饰城一带、槐中路上的家居建材市场一条街等。
②交通最优原则：或建立在市区环路边缘或市区边缘的高速公路沿线。辛集市的皮革商业城、晋县的布匹批发市场（307国道），白沟的箱包批发市场都属于商业街的性质。和平路上的装修材料市场。正定的板材市场（107国道）。
2．商业小区：
（1）特点：以零售生活必需品的各种营业点组成。满足居民的日常生活需要。如烟酒商店、副食品商店、土特产商店、水暖建材商店、餐饮店等，甚至包括小区内的农贸市场、跳蚤市场、小区街道两旁的菜市场等。如槐底村规划的槐底农贸市场，如富强小区、富强电力小区、家乐园和四十三中教工宿舍之间的富强街、东港路上一系列商店就属于商业小区（2）布局原则：一般建在居民住宅区内。为了规范小区管理，对这些商业网点布局进行合理的规划，集中管理。
二、商业网点
（一）概念
1．广义概念：众多的从事商业经营和运输的点和线的衔接，在购、销、存、调各环节的运动中相互联系与制约，也相互交错连接，形成商业网。
2．狭义概念：社区之间的若干个商店联系在一起，组成不同社区之间的商业网
（二）商业网点的作用
满足人们日常生活的需要，提高商品流通的经济效益。
（三）自然、社会、经济、技术对商业网点的影响
商业中心的商业街和商业小区都是不同类型、不同规模的商业网的组成部分。商业网点的形成、密度、效益、和组织形式，要受自然条件、社会、经济和技术因素的制约商业网点的形成
1．山区、平原自然条件的差异，生产产品不同，交换需要不同，形成的各自的商业网点
2．城市、农村的社会经济条件不同，生产产品不同，交换需要不同，形成的各自的商业网点
自然环境为商业网点的形成和发展提供了必要的前提。
（三）商业网点的密度
在一定生产力水平下，自然、社会、经济等因素共同影响着商业网点的分布。如，山区自然环境恶劣，人口稀少，交通闭塞，商品流通尤其是区际商品的流通难以建立起来，其商业网点密度小。平原自然条件优越，人口密度大，交通便利，商品流通尤其是区际商品的流通通畅。其商业网点密度大。城市地区的经济发达，人口稠密，交通更加便利，商业网点的密度更大。
（四）商业网点的效益
1．空间距离：商业网点越靠近商品生产地，越利于及时进货，缩短商品的运输时间，降低成本，提高经济效益。
例如上海。本身具备巨大的商品生产能力，周边又有广阔的近经济腹地，长江沿岸和沿海的一些城市都形成上海的原材料供应地和产品销售市场。
2．运输技术的进步：运输工具的现代化、大型化，加快了商品的调运速度，提高经济效益。
冷冻技术和包装技术的发展，利于易腐易损商品的长距离运输，促进了商品的流通，提高经济效益。
（五）商业网点的组织形式：
1．人口稀少的地区：以流动服务的灵活组织形式为主，如货郎担、大蓬车等。
2．人口密集、交通方便的地区：以相应规模的固定形式为主，如商业街（集贸市场）和商业小区。
3．科技发达地区：出现了电视和网上购物和无人自动售货机的组织形式。
近年来，在中卫城区国民经济持续稳定健康发展的大环境下，商品市场快速发展，商业网点建设成效显著，消费品市场呈现需求增加、供给充裕、繁荣兴旺、稳步增长的运行态势。随着中卫撤县设市，中卫城区的投资建设力度加大，尤其是商业网点建设步入了快速增长的阶段。目前，不仅城区外资本仍在觊觎城区流通业，而且来自本城区的一些资本也在向流通业渗透进军。中卫城区的消费市场成为一块诱人的“蛋糕”，还会有更多的“追随者”向中卫城区流通业进军，新一轮的商业网点建设已箭在弦上，为促进中卫城区社会、经济、环境的全面协调发展，逐步建立与我市城区经济发展、城市建设相适应，布局合理，功能齐全，统一开放，竞争有序的城市现代商业网点体系，为城区商业的可持续发展奠定较为完善的硬件基础，我们对我市城区商业网点布局状况进行了深入的调查研究，现将调研的有关情况简述如下： 一、商业网点的现状 改革开放以来，中卫城区商业设施的发展大体经历了从量变到质变的三个阶段：第一阶段从1978年至1990年，主要以增加城乡商业网点数量为重要标志；第二阶段从1990年至1998年，以商业设施质量提高为主要标志，迈入了建设专业商业设施的新阶段；第三阶段从1998年至今，商业设施建设按照市场经济的要求调整、提高，开始向现代化商业水平迈进。截至2004年底，各类商业网点为6509个，各类商品交易市场17个，每百人拥有商业网点1.88个。据统计，近五年,中卫城区新建营业用房施工面积192414平方米，人均拥有营业用房面积至少达到 0.56平方米。适应现代商贸服务业发展趋势，不断提升商业网点功能档次，已成为我市商业网点建设发展的主流。 目前以百货店、超市、专业专卖店等代表的新兴零售商业业态呈现蓬勃发展的态势。我市城区商业网点已形成多元化投资格局，促进了各类服务网点的快速发展。 ——随着商业网点数量的大幅度增加，旧有商业网点格局开始被打破。特别是文昌购物中心、开盛购物广场等大中型零售商场建设步伐的加快，改变了过去由鼓楼百货大楼、人民商场、金世纪商厦三大商场统领城区零售市场的局面。城区以鼓楼为商业中心的态势也被打破。目前，北大街集金世纪有限公司、开盛购物中心、人民商场有限公司三家购物中心，龙汇大酒店、逸兴大酒店、中卫大酒店三家星级宾馆，连接中卫火车站、据点旅游胜地-高庙公园，已当仁不让的成为城区商业中心。 ——随着中卫大市场的拆建，雍楼商贸市场、建材批发市场的建成，西园商贸市场、常乐商贸市场、美利商贸市场的改扩建，物华市场、南缘旧车市场等市场的筹建，我市交易市场逐渐由经营初级产品，实行粗放经营的状况转向经营类别集中，品牌多样的专业特色市场，市场集聚和辐射功能得到增强。 ——以东西大街为主线，鼓楼商业节点（东西大街和鼓楼南北街的交叉路口）为主节点，东西大街与文昌街、中山街、商业街、应理街交叉路口为副节点，南联香山街，北接长城路，形成了城区区域商业中心的网点布局网络。(本文后面所称商业圈系指此) ——以乡镇政府所在地为中心，辐射各村商业网点，形成了镇级商业网络。 ——以居民小区、学校、厂矿企业为单位，小型商业网点遍地开花。 二、商业网点建设布局中存在的问题
Different positions have their own specific rules of doing things, in order to make the work achieve the expected goal according to the plan and requirements. 大型商业建筑设计原则之 调查正式版
大型商业建筑设计原则之调查正式版 下载提示：此管理规范资料适用于团体或社会组织中，需共同遵守的办事规程或行动准则并要求其成员共同遵守，不同的行业不同的部门不同的岗位都有其具体的做事规则，目的是使各项工作按计划按要求达到预计目标。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 大型商业建筑设计原则之调查 经营计划与竞争环境调查 谋定而后动为投资任何事业成功的要件。谋者于事前计划，并运用投资估价技术作为投资可行性评估。购物中心投资计划的前阶段，必需在购物中心开发地点所设定的商圈内锁定服务客层，拟订各种服务项目的组合，对这些业态业种先调查需求面，再设定供给的配置。在拟订的状况下，设定对商圈内面对竞争或排除竞争作互补的服务项目的配置，通过计划可行评估作投资效益的评析，产生最初步的经营
计划。在这个阶段，投资者已有完整的计划轮廓，其后虽可能受外界环境或内部自我条件变更而有所调整，但不容忽视先前计划的重要性，事实上当购物中心开始经营时亦不能免除经营计划的调整。 投资估价之前必需先行拟订购物中心的整体经营计划，例如主题商店、娱乐、精品店、饮食街、观光饭店、文艺活动等，其后把类似具有竞争性的业态汇总，以经营面积、营业额来计算其坪效及依商圈内客层的所得核算需求量。在此过程中决定特定商圈客层的有效需求，并取得竞争者的竞争形势，再按消费潜力计算后求得供给不足量，据以与拟开发的购物中心相比较，从经营者能力、才力、财力及经
厦门市商业网点布局规划规划文本厦门市商业网点布局规划规划文本目录 序言 第一章、总则 第二章、规划对象、内容及重点 第三章、规划期限、规模及范围 第四章、发展和结构目标 第五章、总体布局 第六章、专业(特色)街(区) 第七章、专业、批发市场 第八章、物流园区、配送中心 第九章、零售业态 (一) 购物中心、邻里中心 (二) 大型综合超市 (三) 仓储商店 (四) 百货店 (五) 专业店、大型专业店 (六) 专卖店 (七) 超市、便利店 (八) 自动售货机
第十章、其它要求 第十一章、组织实施 第十二章、附则 附录： (一) 术语和定义 (二) 主要执行文件 (三) 条例标准用词说明 附表： 附表一: 厦门市商业分级指标 附表二: 厦门市商业零售业态基本指标 第一章总则 第01条随着社会经济的发展，城市化过程的加快、经济体制改革与市场化进程的推进、经济国际化的扩大以及新经济、新技术等因素对商贸业的综合影响，需要针对厦门市的商业体系进行深一步的剖析，并制订出厦门市商贸业的规划对策，以及其发展支撑对策，以适应我国加入世贸组织后对外开放的新形势，并形成良好有序的市场竞争环境，保障我市商业快速、健康、持续发展。 第02条为指导厦门商业的分级设置，加强厦门市零售商业的规范化、科学化管理，优化商业布局，有效配置资源，增强商业综合竞争力，促进零售企业发展差别化经营，健全零售企业统计分类，特制定此文本。文本参照中华人民共和国国家有关规范、
规定及标准，并结合厦门商业发展的实际而制定。 第03条文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，参考国内外不同城市商业网点规划，并结合厦门市商业的实际情况并考虑到今后的发展制定的，未涉及的指标应符合国家、福建省和厦门市有关法规、标准的规定 第二章规划对象、内容及重点 第04条规划对象：由批发零售贸易企业设立的拥有独立固定营业场所，配备一定的业务人员，并从事批发、零售贸易业务的自然单位。 第05条规划内容：包括两大部分。第一部分是厦门市商业体系规划（总体布局），其中包括专业街（特色街）子项。第二部分为厦门市各商业业态布局规划。按商业业态来分有十种零售业态和专业、批发市场。十种零售业态分别为：超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店、大型购物中心以及自动售货机。 第06条规划重点：主要包括厦门市的商业功能定性分析、研究、确定和商贸业发展的支撑对策以及厦门市商业体系规划（包括各级商业中心、特色商业街、批发市场）、厦门市零售业网点布局规划等。 第三章规划期限、规模及范围 第07条规划期限：厦门市商业网点布局规划期限与国家五年计划及厦门市城市总体规划期限相一致，即本次规划期限为：
苏州市区商业网点布局规划 第一章总则 第１条为促进社会经济的快速协调发展，进一步提升苏州中心城市地位，提高人民生活质量，并配合新一轮《苏州市城市总体规划（２００７～２０２０）》的修编，特编制苏州市区商业网点布局规划。 第２条本规划的编制，遵循《中华人民共和国城市规划法》，按照商务部《城市商业网点规划编制规范实施手册》和《苏州市商业网点布局规划修编工作组织实 施意见》编制。 第３条任何单位和个人在本规划范围内进行各项建设活动，均应按照《中华人民共和国城市规划法》的有关规定，执行本规划。对违反本规划的任何单位和个人，依据有关法律、法规和规定予以处罚。 第４条本规划由规划文本、规划说明、基础资料汇编和规划图纸四部分组成。规划文本和图纸具有同等法律效力。 第５条本规划经苏州市人民政府批准后，由规划、商贸行政主管部门共同负责执行。解释权归苏州市贸易局和苏州市规划局。 第二章规划目的、依据 第６条规划目的 通过大力发展商贸服务业，来推动现代服务业和新型工业化的快速良性发展，使苏州现代商贸服务业成为提高人民生活质量、繁荣城市面貌、强化城市功能、促进公平竞争的现代服务业支柱产业，从而达到提升城市综合服务功能，增强辐射力与凝聚力的目的。 第７条规划依据
１、《城市商业网点规划编制规范实施手册》（国家商务部２００４年） ２、《中华人民共和国城市规划法》 ３、《苏州市城市总体规划（２００７～２０２０）》（中国城市规划研究院２００７．５） ４、《苏州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（苏州市人民政府２００６年） ５、《苏州市服务业布局规划》（２００６．５） ６、《苏州市商业网点布局规划》（第一阶段成果２００４．１２） ７、《城市居住区规划设计规范》（ＧＢ５０１８０－９３） ８、《江苏省社区商业建设规范（试行）》（２００７．３） ９、《苏州市区商业网点布局规划》（第二阶段）设计任务书 １０、现状基础资料调研 第三章规划范围、规划对象、规划年限第８条规划范围 苏州市区７个行政辖区的范围，即平江区、金阊区、沧浪区、相城区、吴中区、苏州高新区（虎丘区）和苏州工业园区，共分四个层次。 第一层次：古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约１４．２平方公里。 第二层次：内城圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路，面积７３．２平方公里。
商业地产项目的设计原则 商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的ShoppingMall，还有一类是商业街的商铺店面。 首先讲一下大型综合商业，国外叫做ShoppingMall，即购物中心。目前差不多全国地级市都规划了个ShoppingMall，尽管立项非常多，规划项目非常多，拿去招商做宣传的非常多，但到目前为止，真正意义上的ShoppingMall建起来的很少。国外意义上的ShoppingMall国内现在还少有。从中反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，取得了一些成绩也获得了一些经验，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。 为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？ 如果作一个形象的比喻，我认为商业地产是传销，住宅项目是直销。 做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。 但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。 发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业，这是最难的一件事情。 比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8千－1.2万平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。
城市商业网点如何布局 王希来 经济全球化，需要所有国家都遵守国际市场经济运行的统一规划，城市商业网点布局也不例外，要突出强调其未来规划设计科学化和国际化的特殊性。 城市的职能决定商业网点整体构成的基本功能。城市以其决定性产业为标准，可分为政治型城市、文化型城市和经济型城市。不同类型的城市，其城市的基本职能也不同，这在一定程度上决定了商业网点整体构成的功能。 美国首都华盛顿就是具有单一功能的政治中心，这种政治型城市的职能决字了此城市商业的发展规模不宜过大，华盛顿市区商业功能为“满足基本需要型”。而尼泊尔王国首都加德都全城有2700所大小寺庙和250座庙宇和佛塔，吸引着世界各地的观光者。以观赏为主的商业群体，是城市商业人口中的主流。新加坡市独特的国际金融中民主和亚洲美元市场中心之一的地位，吸引了珊顿道至马节律一带大量的商业、服务业、娱乐业设施和消费人群。东京则是日本的商业中心，商业规模总量与商业就业人口均居全国之首。中国的大庆市、鞍山市、包头市、克拉玛依市等一大批工业型的城市，其商业发展规模总量和发展模式都不同于上海、北京、广州、天津等综合型城市。 交通空间网络体系制约商业网点的布局。消费人口愈分散，对交通条件的依赖性愈强，商业设施的半径愈大，提供畅通半径交通的要求愈强烈。法国巴黎，集中了全国25％的工商业和金融业网点，吸引了全国20％的高等学校在此扎根，为了适应人流量和流向需求，有43条公路、铁路在此交汇，有9个大型火车站和15个飞机场。完善的交通空间网络体系为巴黎商业的发展提供了良好的条件。 这一点值得国内城市借鉴。北京南城 1.8公里长的大都市商业步行街，由15座风格各异的建筑单体组合而成。而在30万平米的总建筑面积中，停车场和公共休闲廊占10万平米。4座主题型过街天桥并未解决南城交通空间网络体系不足给商业步行街带来的缺憾和南城购买力不足的潜在危机。 城市选择商品流通动态要因地制宜。目前，世界城市商品流通基本以商业区、商业街、商业社区、综合型百货商场、专业市场、超级市场、便民店7种动态和购物中心、中央商务区2种派生形态构成的商业网络体系为主。商业区分为大型商业区、商业中民主区和区域商业区3种。在规划设计城市大型商业区发展蓝图
大型商业建筑设计原则 一、选址原则 城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。 商业设施的选址应该考虑以下因素： （1）客流规律； （2）交通状况； （3）商业环境； （4）地形特点； （5）符合城市规划要求。 1、客流规划是选择店址的最重要的因素 商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。（1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。 （2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。 （3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。 （4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。 2、交通状况 商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。
购物中心布局及动线的设计
三种基本布局的长板与短板 购物中心的典型空间布局可归分为线形、环形和枝形三种，由这三种基本形可以衍生出多种建筑平面，例如线形包含双线形、弧线形、L型，环形包含矩形、圆环形、复式环形，枝形包括风车形、十字形、Y形、T形等等。 环形 环形布局适用于较宽松的基地，步行街形成环路，店铺可以获得更为均等的被浏览几率，优点是迴游性好，可以提高销售机会，便于利用平面中明确的向心性来组织中庭空间，缺点是较大的进深尺寸对防火疏散有较高的要求。比如上海百联西郊，整个建筑环拥一个椭圆形的大面积景观庭院，内街结构基本为环形系统，并向东西两侧
伸出弧形路，道路的宽度并不是很大，局部有拔层，内街与平面轮廓的尺度结合得很好，表达了环形布局对于购物中心布局的重要意义。 线形 线形布局适用于狭长的基地，在线形步行街两侧布置店铺，其优点是布局紧凑、通过效率高、店铺浏览率高、方向性强，缺点是迴游性略差、单方向性造成一定的枯燥感，通常可以通过将步行街设计成弧形来增加趣味性，在线上布置大型的节点来缓解消费者的枯燥感。比如上海正大广场，在其狭长的平面中，客流主要沿东西方向运动，宽阔的南街使消费者顺畅地在东西之间自由流动，一个个店面随着道路的弧度次第出现在眼前，每个店都享有作主角的机会，而南北内街将
超长的东西内街从中央截断，一方面可缓解长街的枯燥感，另一方面将客流引向纵深。 枝形 枝形布局的实用性很强，不同长度和形态的“枝”可以灵活地适应基地的不同形态，优点是基地利用率高，缺点是迴游性差，如果每条“枝”的长度过大，消费者很容易放弃逛枝的其它部分，当然，可能通过谨慎地设计“枝”的长度、方向、交点、“枝”之间的次级通路来改善这种情况。比如丹麦罗森加德购物中心，内街系统属于枝形之风车形，风车的核心设有拔层并设计了水池景观，专卖店沿着修长的内街而布置，主力店则一方面通过开敞的咖啡厅与内核联系，另一方面对外又有开放的出入口，使枝形在购物中心布局设计中得
141 城市商业网点布局规划需明确的几个关键问题 张润子 （哈尔滨商业大学 管理学院 王文成 黑龙江 哈尔滨150026） [摘要]城市商业网点布局规划关乎城市商业功能的实现，科学合理的商业网点布局必将有利于城市商业的持 续发展、提高城市居民的生活质量、树立城市的优良形象。反之，将直接导致投资与资源配置的低效，严重影响区域 规划原则以及规划的影响因素等关键性问题，整体经济效益和社会效益。明确城市商业网点布局规划的理论基础、 对于规划的科学性、合理性和有效性将起到至关重要的作用。 [关键词]商业网点商业网点布局 商业网点规划 商业是一个城市产业结构中的重要组成部分，关乎该城市的经济发展与社会繁荣。商业网点是城市商业的客观实体也是重要载体。做好城市商业网点规划对城市商业的良性、持续和高效发展，对资源的有效利用和配置，具有重要意义。在城市商业网点布局规划中首先要明确以下关键问题。 一、相关理论基础为商业网点规划提供理论支撑（一）商业区位论 是以研究商业区域位置环境为主要对象，它是从消费者购物机会的空间结构出发，设想在购买力水平和消费空间为匀质分布的前提下，创立了城镇商业区位论。其理论认为，在自然条件、人口条件、物质条件等因素不变的情况下，影响消费者购物的因素只有一个，那就是购物距离。在假想商品运输费用与距离成正比之下，创立了一种简化的商品销售模式——六边形单一商品供应区。 （二）商圈理论 商圈主要从市场势力范围这一角度来考察，主要包括线、面、流四个方面。点是指商圈的中心点，又指市场区域点、 据点的中心点。线是指区域间相互依存关系以线相联结，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心点的吸引力的范围。它是市场区域广度的表现，表明市场区域的广泛性及其程度。流是指市场的动态，或指区域职能的变化和发展的动向。从消
基于商业建筑设计原则及要点研究毛瀚轩 发表时间：2018-06-20T15:54:16.190Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第4期作者：毛瀚轩 [导读] 一个好的建筑的出现，需要甲方、设计方、咨询方、施工方、政府规划部门等多方共同的协调和努力，缺一不可。 浙江大学建筑设计研究院有限公司浙江杭州 310028 摘要：随着大型商业建筑在竣工后的使用过程中也出现了消防和功能实用等诸多实际问题，这就要求大型商业建筑的设计者在进行设计的过程中，要充分对建筑的使用功能进行全面的考虑和优化，逐渐完善大型商业建筑的消防设施，为人们提供更加舒适和贴心的购物和休闲的环境。 关键词：商业建筑;设计风格;设计原则 1.商业建筑特点 一般来看，凡是用来经营商业活动的任何一个楼层的建筑面积只要大于等于五千平方米或者总建筑的面积大于等于一万五千平方米的商用建筑都可以称之为大型的商业建筑。大型的商业建筑根据不同的经营模式，可以分为商铺式与柜架式两种经营方式。按照不同的经营商品又可以分成两类：一类是百货、服装、日用品、家具、木制建材及粮油食品的可燃易燃类；另外一种是陶瓷、石质建材、钢材、水果、蔬菜等不可燃的商品类。 大型的商业建筑物具备规模大、人员流动量多、商品布置复杂、可燃物多、火灾发生蔓延速度快及人员疏散、扑救较困难的特点。针对这些特点，设计大型的商业建筑物时，应当建立在自防与自救的基础上，必须要采用可靠安全的防火措施。 2.商业建筑的设计原则 2.1 客流规划 商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。 2.2 交通状况 城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。 2.3 商业环境 选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。 一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。 另一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。 2.4 地形特点 选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。 3.商业建筑的设计要点 3.1外部交通组织 3.1.1商业建筑客流主入口、次入口以及内部员工入口的相互关系； 此类问题表面上看起来比较容易，只需把客流入口设置在主要交通干道一侧，而内部员工入口设置在次要道路一侧即可，但由于单向通行道路的普及右侧通行原则会导致单行道路只有在道路的右侧适宜开辟主入口而左侧宜开辟次要入口，这种情况往往被忽略，望能够引起重视。如果地处商业中心区，主入口还应朝向该区域中心设置。 3.1.2入口广场、地面停车场及货车临时卸货停车场的设置； 为了便于形成“洼地效应”，一般可以在主入口前设置一定规模的广场，以便在此进行文艺表演或促销活动，从而达到吸引客流的目的。地面停车场是为短时购物设置的而货车临时卸货停车场通常会占用较大面积的地方，而商业用地通常都是寸土寸金，如果用地不是很充裕的话应该以地下停车、地下卸货为主方式，但还是应该考虑道大型货车对地下车道的宽度、高度及转弯半径要求较高的负面影响，而在次要道路一面设置卸货平台进而需要设置卸货停车场的需求。 3.2内部交通组织 现今的商业建筑通常都会设置共享中庭，以此为内部核心，商铺的布置围绕此核心展开。可以这样说，若想做好内部交通组织，首先应做好动线规划，做到动线结构清晰，主次分明。 动线结构或以单一主干线复线路网结合小支线为主，经实际调查，笔者发现现今的商业建筑还是以环状路网为主的动线规划情况居多，但一个共同的特点就是设置室内舒适的购物空间，并将人流集中起来，避免人流分散。 如何布置自动扶梯、客运电梯的具体位置呢，一个比较简便有效的方法是沿着主动线“均匀”布置，而消防电梯、货用电梯及疏散楼梯应尽量沿平面外围布置。营业区水平流线宽度不应设置过大，以免影响人气形成聚集。 3.3空间设计 3.3.1聚合性空间。聚合性空间是以一个空间为主导，其它空间在其周围聚集、向其靠拢。主导空间在形式上应当突出，如中庭空间、中央大厅等。 3.3.2线性组合空间。线性组合空间主要采用一条路径将各个空间组合在一起。路径通常是直线式、曲线式或者拆线式的，当然也可以
西南交通大学校园商业网点布局规划原则和调整方案 大学校园内的商业活动是学校师生生活保障的重要组成部分，也是建设和谐校园的重要内容，应在校园建设发展规划的指导下统一规划和合理布局。为恢复我校校园本应有的和谐、美丽、宜人面貌，发挥校园环境育人作用，改变目前混乱的现状，特制定我校商业网点布局规划原则和调整方案。 一、商业网点布局规划的必要性 我校商业网点大部分缺乏统一管理，管理主体多、布局随意、结构混乱、品质低下、参差不齐，呈现出“自由市场”的现状,致使环境“脏乱差”，有碍观瞻，引起师生极度不满，上级部门在相关检查中多次提出整改要求。这些商业网点经营活动存在如下主要问题： 1、设立导向和动机严重错位。 学校大部分商业网点是以经济利益为导向建立起来的。学校部分单位利用管理和使用的资源，为追求单纯的经济利益，或改变其使用功能，或“见缝插针”地乱搭乱建，开展商业活动，导致学校商业氛围过重。 2、安全隐患巨大。 改变公房用途开展经营活动，其实际用途与房屋原设计功能不相适应，这种差异导致建筑物及经营活动存在安全隐患；乱搭乱建开展经营活动，其建筑物功能设计不合理，搭建的建筑物本身就存在安全隐患。 3、法律、经济风险不可控。 由于我校校园商业活动在早期缺乏统一监管、各自为政，导致校园经营行为极度不规范，引发的问题较多，主要表现有：有些单位利用手中资源擅自与经营户签署经营协议，容易给学校带来法律纠纷和经济纠纷，并且价格形成机制随意，与市场价格差距较大，直接造成经济损失，甚至导致国有资产的流失；有些单位和个人不及时将经营收入上缴学校财务，容易形成小金库或中饱私囊，造成学校收入流失。 为此，经党委常委会审定，学校颁布了《西南交通大学公有房产经营行为管理办法》和《西南交通大学专用设施场所有偿服务行为管理办法》（以下简称《办法》）。按照《办法》的要求，进行了学校经营情况清查，从全面自查、复查结果看，商业活动管理混乱、合同协议签署失据、布局不合理、经营项目多而杂乱等现象十分突出，重新定位、规划、治理迫在眉睫。全校上下应从育人的高度，为学校的形象负责、为学校的发展负责，对校园环境治乱中商业行为规范问题予以高度重视和积极响应。 二、商业网点布局规划的原则 成都两校区划分为教学（科研）及办公区、图书馆区、运动场馆区、学生宿舍区、教师公寓区、学生生活服务区、教职工生活服务区等区域，商业网点应根据各区域的特点进行分区布局，并坚持以下原则： 1、生活配套导向的原则：我校商业网点应树立正确的经营观，以配套需求为导向建立服务保障体系，从方便广大师生学习和生活的角度，合理规划，严格禁止单纯经济利益驱动的经营行为和场地使用。 2、符合建筑规划的原则：商业网点的设置要与学校的整体规划、建筑物的布局及其使用功能相协调，方便师生学习生活、促进校园文化发展、维护校园环境。 3、总量控制的原则：两校区原则上均要大量减少商业网点，根据校园总体规划逐步对现有的商业网点进行调整。依托学校周边商业及配套设施，还原学校应有的校园氛围，扭转学校日益变成商业赢利场所的局面，彻底整治校园内“见缝插针”式的摆摊设点行为。 4、严格管理的原则：学校商业网点要严格遵守学校的各项规定，未经学校批准，任何
商业动线的设计原则 欧阳家百（2021.03.07） 良好的商业地产动线设计，可以在错综复杂的商业环境中，为客流提供一整套可辨、清晰的脉络，可以让顾客在商业体内部停留时间更久，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋感保持在较高水平。 动线，是建筑与室内设计的用语之一，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。在商业建筑规划设计方面，动线是需要重点考虑的一个方面。 在商业地产中，动线就是商业体中客流的运动轨迹。单一顾客的行动虽有其随意性，但全体顾客的运动轨迹是有规律可循的。良好的商业地产动线设计，可以在错综复杂的商业环境中，为客流提供一整套可辨、清晰的脉络，可以让顾客在商业体内部停留时间更久，在购物过程中尽可能经过更多有效区域，降低顾客在购物过程中的体力消耗，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋感保持在较高水平。 一般而言，好的商业动线具有以下三个条件： （1）有效增强商铺可见性 可见性在商业物业动线设计中是一个非常重要的内容。一个商铺的可见性强弱决定了这个商铺所在地段的租金价值，一个商铺被看见的机会越多，位置就越好。我们在设计中就是要提高整
个商场内商铺的可见型。 （2）有效增强商铺可达性 可达性和可见性是有联系的，可见性是可达性的基础，只有“可见”，才会有“可达”。因此，在可见的基础上，经过最少道路转换的路径可达性最高。 （3）具有明显的记忆点 如果顾客在购物中心中无法确立自己的位置，就会迷失方向，而需要花费更多的时间找到自己想要去的商铺，同时，很多商铺也减少了被逛的机会。难以找到位置感的购物中心是不受顾客欢迎的。在设计中，通常的做法是提高动线系统的秩序感，从而提高顾客的位置感。 商业动线的分类 一、外部动线 很多人认为商业建筑的外部环境不参与直接经营，也不直接产生经济效益，所以忽略了其对吸引客流及聚集客流的重要意义。而好的商业动线设计则必须考虑与外部环境的对接，这样才能达到聚积人流的目的。联系外部动线系统主要包括：联系外部道路、停车场进出动线、行人动线系统、货/车动线系统。
城市商业网点规划编制规范 1 总则 1.1 为提高城市商业网点规划编制的质量和水平，根据国家关于规划编制工作的有关规定，特制定本规范。 1.2 城市商业网点规划是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。 1.3 编制规划必须广泛征求各方面意见，提高透明度和社会公众参与度。 1.4 各地城市商业网点规划要根据本城市的商业定位，体现本城市商业特色。 1.5 城市商业网点规划要与城市总体规划相衔接，服从城市总体规划。 1.6 编制规划除应符合本规范要求外，还应符合国家、行业和地方有关标准的要求。 1.7 城市商务主管部门为城市商业网点规划的编制单位，会同有关部门负责城市商业网点规划的制订工作。 1.8 本规范适用于全国地级以上城市（含县级市）商业网点规划的编制。 2 规划程序 编制规划按照调查研究、规划文件编写以及规划论证的程序进行。 2.1 调查研究 编制规划必须深入实际，搞好商业网点调查，并充分调查研究城市经济与社会发展、交通、人口分布等情况，取得准确的基础资料，并进行深入研究。 2.2 规划文件编写 在对基础资料进行分析研究的基础上，进行规划文件的编写工作。规划文件的编写应符合本规范条款3的规定。 2.3 规划论证 规划编制单位向论证会议提交全套的规划材料，并解释规划的具体内容，听取专家和公众代表的意见。 2.4 规划修改、完善 论证结束后，要根据论证意见进行修改和完善，对未采纳的意见，应作出书面说明。 2.5 规划上报 规划编制完成后，应当按法定程序上报市政府批准，发布施行。 3 规划文件 规划文件包括规划文本、规划说明、基础资料研究、规划图则四个部分。 3.1 规划文本
浅谈大型购物中心结构设计要点 发表时间：2018-12-06T14:55:46.780Z 来源：《防护工程》2018年第25期作者：周薇薇 [导读] 要求大型购物中心建筑应改变单一的商业化建筑形式，向多功能、多元化商业建筑综合体发展。所以在大型购物中心建筑设计过程中要考虑到其功能性和实用性进行设计，其设计难度大于单一的商业建筑，很多设计者由于受固有经验与思维模式的影响，一时把握不住设计要点，现结合自身工作经验对购物中心建筑设计要点进行分析。 周薇薇 身份证号码：23010319910xxxx147 黑龙江科源工程质量检测有限公司 摘要：随着我国经济的快速发展，人们对高品质商业配套设施提出更高的要求，要求大型购物中心建筑应改变单一的商业化建筑形式，向多功能、多元化商业建筑综合体发展。所以在大型购物中心建筑设计过程中要考虑到其功能性和实用性进行设计，其设计难度大于单一的商业建筑，很多设计者由于受固有经验与思维模式的影响，一时把握不住设计要点，现结合自身工作经验对购物中心建筑设计要点进行分析。 关键词：大型购物中心；结构设计；要点；分析 一、大型商业建筑的功能和风格设计 由于大型商业建筑包含了办公、公寓、酒店、购物、娱乐、会所等多种功能，建筑面积大，使用人口较多，加上不同地域的商业建筑地区气候和文化需求不同，且商业空间不仅要在满足现阶段商业功能，同时还要适应未来商业变化的需求，因此大型商业建筑的设计难度及复杂程度都较大。在当前城市和商业都快速发展的今天，大型商业建筑的设计必须要精确定位建筑在城市中的整体业态功能，并使建筑内部业态之间、与外部社区以及与环境间呈现出和谐、共生和互补的状态，通过对建筑内部与外部流线的整合，体现建筑物鲜明的风格，力求在满足顾客多样需求的同时，做到功能化、人性化以及个性化的设计。成为具有特点的城市地标性建筑。 近年来，随着淘宝、团购等各大购物网站的普及，人们对现实中的购物场所要求越来越高，不仅对购物场所有一定的要求，同时开始注重餐饮、娱乐等附加功能，强调购物过程中的体验性与归属感。因此大型商业建筑一定要注重这方面，进行投入设计巧思以达到吸引人流，促进消费的目的。现以归属感的实现为例，人们对建筑物的观感取决于建筑物的外观与进入后的第一感觉，这就要求建筑师，在设计的时候要尽量创造出优雅、自然、沉静的公共空间，满足现代都市人群对自然的渴望，使其在其中缓解工作和生活上的压力。 二、大型商业建筑消防设计 大型商业建筑与普通商业建筑的差别较大，是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的建筑综合体。具有大面积外墙悬挂广告牌，导致窗口无法正常开启、功能复杂、可燃物多、场所营业时间滞留人员多、人员疏散困难、扑救难度大等特点。加上大型商业建筑周边与商品密集形成的超常规的火灾荷载，设备用电频繁等各种因素，使大型商业建筑的防火设计变得非常棘手。如何保障大型商业建筑设计的安全性能，是当前亟待解决的现实问题。 在大型商业建筑消防性能设计中主要的是明确防火安全性能与性能标准。首先要确定设计目标；设计初期要根据建筑防火等相关规范，并根据火灾的性质对消防设施进行设计，较为复杂的设计更可以采用软件进行实况模拟测试。对设计方案的可行性进行分析评估和审核，最终确定最佳设计方案。针对商业火灾荷载大蔓延快的特点，安装自动喷水灭火系统，划分防火分区，采用封闭楼梯间或防烟楼梯间，阻隔火灾的发展。疏散楼梯是发生火灾时进行人员疏散的重要通道，必须确保其安全可可靠。疏散楼梯的数量要根据建筑物实际需要的疏散宽度进行设置，宽度由建筑物的用途确定，间距由疏散距离确定。对于地下商业建筑，在设置一定数量的直通地面楼梯外，另外建议在地下室四周设置安全避难走道或开敞式地下广场作为亚安全区域，这样能够大大降低每个防火分区疏散楼梯的数量，在保证人员疏散安全的同时，有效减少了地下或地面一层的楼梯数量，增加了有效建筑面积。 三、商业业态分类及层间业态分布原则 从建筑设计角度可以商业业态分为如下几个形式，超市、主力店、餐饮娱乐、品牌主营店及电影院形式等等。 超市区域通常不做吊顶，因而对应的自动喷淋头的形式及排烟口、烟感布置的原则均与有吊顶的区域布置不同，其楼面荷载较大，根据不同的品牌超市特点，对结构设计也要有对应的要求，超市作为目的性消费商业，能形成有效的人流，因此可以布置在相对较偏僻的区域或地下一层，并设置相对较长的人流必经路线，这样可以在人流必经路线两侧设置各类小型店铺；主力店通常会有一些特殊的要求，设计前应加强与主力店承租人的沟通，只有充分了解承租人的意图，才能做好此项设计；餐饮娱乐区域应重点考虑一下上下水电的预留，隔油池的设置及是否引入煤气的问题，若不引入煤气，则应考虑加大用电负荷；品牌主营店中店需要考虑的是是否采用分户计量及统一收银的问题，家电销售区应重点考虑一下用电负荷的因素，电影院在建成初期一般不为盈利目的，而是作为聚集商业人气的重要手段，待整体商业成熟后可反过来促使电影院盈利； 四、商业综合体结构方案设计要点 1. 建筑工程抗震设防分类应按照各结构单元的面积对应相应规范条文进行划分。 2. 大商业裙房建议采用框架结构 无塔楼的大商业一般为3～6层大体量建筑，建议采用框架结构，如采用少墙框架结构，应按照框架结构相关规范要求进行设计。 3. 分缝后的结构单元长度不宜超过150米控制；两个塔楼核心筒之间的楼板宜按照50～70米控制。 4. 避免形成三塔大底盘结构； 5. 结构缝可以跨越影城业态，但不得穿过影厅； 6. 桩型选择应使单方混凝土产生的承载力较高，并综合施工等因素比较确定。 7. 室内步行街中庭及连桥结构方案 该部位梁跨一般为16～20米，悬挑长度一般为4.5～6米，结构高度原则上控制在800高，或按照悬挑梁跨高比不小于5；连续梁跨高比不小于18控制。 当普通梁无法满足设计要求时，优选采用单向有粘结预应力混凝土梁，原则上不选用纯钢结构，或与机电配合，在满足业主净空要求
目录 第一章总则 (1) 第二章商业发展目标 (3) 第三章商业中心布局规划 (4) 第四章特色商业街（区）建设规划 (9) 第五章专业市场建设规划 (12) 第六章农贸市场建设规划 (13) 第七章宾馆布局规划 (14) 第八章大型零售商业网点布局规划 (15) 第九章规划实施措施与建议 (17) 附件一：主要规划图则 1.新邵县县城商业网点规划图Ⅰ (20) 2.新邵县县城商业网点规划图Ⅱ (21) 3.新邵县县城县级商业中心规划图 (22) 4.新邵县县城区域商业中心规划图 (23) 5.新邵县县城社区商业中心规划图 (24) 6.新邵县县城特色街(区)规划图 (25) 7.新邵县县城专业市场规划图 (26) 8.新邵县县城物流配送中心规划图 (27) 9.新邵县县城宾馆规划图 (28) 附件二：专家综合评审意见表 (29)
第一章总则 第一条为了进一步推动新邵县经济快速协调发展，优化产业结构，新邵县商务局结合新邵县经济社会发展与商业网点现状，组织编制《新邵县2010-2020年商业网点规划》。 第二条规划依据 1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007） 2、《城市商业网点规划编制规范》（商建发[2004]180号） 3、《邵阳城市总体规划(2004-2020)》 4、《邵阳市城市商业网点布局规划（2004-2020）》 5、《新邵县县城总体规划（2003-2020）》 6、《新邵县土地利用总体规划》（2004-2020） 7、《新邵县国民经济和社会发展统计公报》(2004-2008) 8、《零售业态分类》（GB/T18106-2004） 9、其它相关法律法规 第三条规划范围 以《新邵县县城总体规划 (2003-2020)》所确定的新邵县县城为基本规划范围，总面积25.45平方公里。规划内容主要包括县级商业中心、区域商业中心、社区商业中心、商业街、专业市场、农贸市场、物流基地和大中型零售商业网点。 第四条规划期限与人口 本次商业网点规划期限为2010年至2020年。分为近期、远期两个阶段：
店铺划分原则与方法 一、商铺分割的原则 商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。 1 、主题的原则 商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。 例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。 2 、人性化的原则 商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。 商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用
就是用来走路，不会产生经济上的效益。 以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位110 个，其中一层53 个（包括复式）、二层41 个，三层9 个，四层8 个。按照目前路段的商铺租金价格25 元/ ㎡/ 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是2500 元，而按照最少10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。如果每个上门的客户平均消费15-20 元（视业种业态不同而定），则月上门客户量需保持在1500-2000 人次，这就是盈亏平衡点。也就是每个商铺平均日人流量需要达到50-70 人次（即平均每小时5-7 人），而整个商业部分的日人流量就是5000-7000 人，即平均每小时通过500-700 人次，每分钟通过8-11 人次。通路和楼梯占用的面积即应该按照此标准进行设计分配。 注：以上的估算只是一个粗略的估算，为商铺和道路的分割提供参考，其中并没有考虑随着楼层递增而租金成倍递减的因素，因此实际所需要的人流量和道路面积，都小于以上的估算。 3 、科学利用的原则 商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。 辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。 二、目前商铺分割存在的缺点和问题 单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达50% ）的直接原因。不合理的地方主要表现在以下几个方面：