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第八章投资性房地产第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的后续支出第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换第六节投资性房地产的处置第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的性质1、赚取租金、资本增值2、主要形式:出租建筑物和土地使用权；另一种形式:是持有并准备增值后转让的土地使用权二、投资性房地产的范围三、投资性房地产的确认条件在符合定义的前提下，同时满足下列条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量（3）该投资性房地产为可靠房产商提供四、投资性房地产的后续计量模式1、两种模式：成本模式和公允价值模式2、同一个企业只能采用一种后续计量模式。
第二节投资性房地产的初始计量一、外购的投资性房地产1、成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
2、成本模式计量下，外购投资性房地产时——按照确定的实际成本入账3、公允价值模式计量下，（1）设置“投资性房地产”科目，并设置“——成本”；“——公允价值变动”两个明细科目。
（2）外购投资性房地产时——按照确定的实际成本入账二、自行建造的投资性房地产1、成本：是指达到预定可使用状态前发生的必要支出。
建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。
2、成本模式下，达到预定可使用状态时。
借：在建工程、开发产品贷：投资性房地产3、公允价值模式下，达到预定可使用状态时。
借：在建工程、开发产品贷：投资性房地产——成本第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式计量的投资性房地产按月计提折旧，或者按月摊销成本。
1、按月计提折旧时→房产借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧2、按月摊销成本时→地产借：其他业务成本贷：投资性房地产累计摊销（1）投资性房地产取得的租金收入——计入其他业务收入（2）经减值测试后确定发生减值的——计入投资性房地产减值准备二、采用公允价值模式计量的投资性房地产1、采用公允价值模式计量的条件（1）有活跃的房地产交易市场。
投资性房地产概述
范围
已出租的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权
已出租的建筑物
企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产
确认条件
与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业
该投资性房地产的成本能够可靠计量
确认时点
后续计量模式
成本模式
公允价值模式
成本可以转为公允
初始计量
外购的投资性房地产成本
购买价款
相关税费
可直接归属与该资产的其他支出
自行建造的投资性房地产1成本达到预定可使用状态前发生的必要支出
土地开发费
建筑安装成本
应予以资本化的借款费用
支付的其他费用
分摊的间接费用
后续计量
采用成本模式计量的投资性房地产
借：应收帐款/银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（进项税额）
借：其他业务成本
贷：投资性房地产
累计摊销/利润
（参考无形资产/固定资产）
采用公允价值模式计量的投资性房地产不折旧/不摊销/不减值
借：应收帐款/银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
借/贷：投资性房地产——公允价值变动/公允价值变动损益投资性房地产后续计量模式的变更公允不得变更到成本
投资性房地产与非投资性房地产的转换
房地产的转换方式
1.企业董事会/类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议
2.房地产因用途改变发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态
房地产转换的会计处理公允价值变动损益（转换公允价值 >
处置
投资性房地产的终止确认与处置损益
处置投资性房地产的会计处理
备注：
1. 参照固定资产。
第八章 投资性房地产（一）单项选择题1.D2.B3.B4.B 【解析】在出包方式下，企业建造固定资产的成本是指向建造承包商支付的全部工程价款，至于固定资产的实际建造成本，由建造承包商自己核算，与出包企业无关。
投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。
5.B 【解析】企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
本题中，房地产成本=20 000+150=20 150（万元）至于与客户签订经营租赁合同过程中支付的咨询费、律师费、差旅费等，与该房地产的取得无关，应当于发生时计入管理费用。
6.A7.A8.C 【解析】企业外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。
如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。
因此，本题中该房屋确认为投资性房地产的时点是20×8年3月1日。
但必须注意，房屋确认为投资性房地产的时点和房屋计提折旧的时点并不是同一概念。
房屋计提折旧的时点应当是购入的次月，本题中，该房屋应从2月份起计提折旧，即20×8年应按11个月计提折旧。
计算如下：20×8年度房屋应提折旧额=380202012-⨯×11=16.5（万元） 9.B 【解析】投资性房地产第四年年末账面价值=10 000-10 00050020-×4-200=7 900（万元） 10.B 11.B 12.C 13.D 14.C15.A 【解析】存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额计入资本公积，存货转为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额、资产负债表日公允价值大于账面价值的差额或公允价值小于账面价值的差额均计入公允价值变动损益。
16.D 17.C 18.B 19.C 20.A 21.D 22.C 23.D 24.B 25.C 26.D 27.D28.C 【解析】对20×8年度损益的影响金额=120×1012+（2 800-2 500）=400（万元） 29.A 【解析】企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。
30.B 【解析】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，本题中，20×8年度应提折旧额=2 9801001512-⨯×11=176（万元） 31.A 【解析】第四年年末投资性房地产累计折旧=2 00010020-=380（万元） 计提减值准备后投资性房地产账面价值=2 000-380-200=1 420（万元）第五年应提折旧额=1 42010016-=82.5（万元）32.B33.A【解析】出售建筑物的净收益=600-（800-500）-10-600×5%=260（万元）34.B【解析】投资性房地产采用公允价值模式计量，并且该投资性房地产是由自用房地产转换而来的，影响处置时损益金额的因素有两项：（1）处置损益，指取得的处置收入扣除投资性房地产账面价值和相关税费后的金额；（2）原转换日因公允价值大于原账面价值而计入资本公积的金额。
需要注意的是，投资性房地产在持有期间的累计公允价值变动影响的是持有期间的损益，处置时虽然需要将其转入当期损益，但由于是损益类科目的一借一贷，因而并不会影响处置时的损益。
本题中，处置时投资性房地产的账面价值=1 800+500=2 300（万元）处置收益=2 500-2 300=200（万元）原转换日计入资本公积的金额=1 800-1 600=200（万元）对20×8年度损益的影响金额=200+200=400（万元）35.D【解析】可参见第34题的解析。
本题由于要求回答的是对各期损益的影响金额，因而除了处置损益和原转换日因公允价值大于原账面价值而计入资本公积的金额外，还应当包括持有期间的累计租金收入和累计公允价值变动损益。
本题中，对各期损益的影响金额总计=200+200+600+500=1 500（万元）36.C 37.C（二）多项选择题1.AE2.ABCDE3.CDE4.ACE5.ACD6.BCDE7.BC8.BCD9.ABDE 10.ABCE（三）判断题1.√2.×【解析】企业只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。
如果自行建造或开发活动已经完成但尚未对外出租，则应先确认为固定资产或开发产品，直至对外出租时，再从固定资产或存货转换为投资性房地产。
而尚在建造过程中的房地产，即使其建造的目的是为了出租，也不能确认为投资性房地产。
3.√4.√5.×【解析】企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式计量。
在极少数情况下，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明某项投资性房地产在首次取得时（或某项房地产在完成建造或开发活动后或改变用途后首次成为投资性房地产时），其公允价值不能持续可靠地取得，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。
6.√7.√8.×【解析】为了简化核算，当月购入的投资性房地产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月处置的投资性房地产，当月照提折旧，从下月起停止计提折旧。
9.√10.×【解析】采用公允价值模式进行后续计量的企业，其投资性房地产不计提折旧，也不计提减值准备。
11.×【解析】投资性房地产发生的后续支出，能够满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本；不能满足资本化条件的，应当计入当期损益。
12.√13.√14.√15.×【解析】成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
（四）计算及账务处理题1．自建写字楼部分自用部分出租的会计处理。
（1）20×5年2月1日，购入土地使用权。
借：无形资产——土地使用权10 800 000贷：银行存款10 800 000 （2）20×5年3月1日，预付工程款。
借：在建工程60 000 000贷：银行存款60 000 000（3）20×6年5月31日，补付工程款。
借：在建工程30 000000贷：银行存款30 000 000（4）20×6年5月31日，结转工程成本。
①假定星海公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
转换为投资性房地产的土地使用权成本=1 080×2 4009 000=288（万元）借：固定资产——写字楼66 000 000 贷：在建工程66 000000借：投资性房地产——写字楼24 000 000贷：在建工程24 000 000 借：投资性房地产——土地使用权 2 880000贷：无形资产——土地使用权 2 880000②假定星海公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
借：固定资产——写字楼66 000 000 贷：在建工程66 000000借：投资性房地产——写字楼（成本）24 000 000贷：在建工程24 000 000 借：投资性房地产——土地使用权（成本）2 880000贷：无形资产——土地使用权 2 8800002．租金收入确认的会计处理。
（1）20×6年1月1日，预收租金。
借：银行存款180000贷：预收账款180000（2）20×6年12月31日，确认租金收入。
借：预收账款100000贷：其他业务收入100000（3）20×7年12月31日，确认租金收入。
借：预收账款100000贷：其他业务收入100000（4）20×8年12月31日，确认租金收入。
借：预收账款100000贷：其他业务收入100000（5）20×9年1月1日，收回房屋和其余租金。
借：银行存款120000贷：预收账款1200003．成本模式下折旧、摊销、确认租金收入的会计处理。
（1）20×6年6月1日，预收租金。
借：银行存款 2 100 000 贷：预收账款——××超市 2 100 000 （2）20×6年12月31日，计提折旧、摊销并确认租金收入。
应提折旧额=2 4002012⨯×7=70（万元）应摊销金额=2884012⨯×7=4.2（万元）借：其他业务成本700 000贷：投资性房地产累计折旧700 000 借：其他业务成本42 000贷：投资性房地产累计摊销42 000应确认租金收入=210×712=122.5（万元）借：预收账款——××超市 1 225 000贷：其他业务收入1 225 000（3）20×7年6月1日，预收租金。
借：银行存款 2 100 000 贷：预收账款——××超市 2 100 000 （4）20×7年12月31日，计提折旧、摊销并确认租金收入。
应提折旧额=2 4002012⨯×12=120（万元）应摊销金额=2804012⨯×12=7.2（万元）借：其他业务成本 1 200 000贷：投资性房地产累计折旧 1 200 000 借：其他业务成本72 000贷：投资性房地产累计摊销72 000 借：预收账款——××超市 2 100 000贷：其他业务收入 2 100 000 （5）20×8年6月1日，预收租金。
借：银行存款 2 100 000 贷：预收账款——××超市 2 100 000 （6）20×8年12月31日，计提折旧、摊销并确认租金收入。
借：其他业务成本 1 200 000贷：投资性房地产累计折旧 1 200 000 借：其他业务成本72 000贷：投资性房地产累计摊销72 000借：预收账款——××超市 2 100 000贷：其他业务收入 2 100 000 （7）20×8年12月31日，计提资产减值准备。
写字楼一层账面价值=2 400-（70+120×2）=2 090（万元）写字楼减值金额=2 090-1 800=290（万元）借：资产减值损失 2 900 000贷：投资性房地产减值准备 2 900 000计提减值准备后写字楼账面价值=2 090-290=1 800（万元）4．购入投资性房地产并采用公允价值模式计量的会计处理。
