第七章投资性房地产-采用公允价值模式进行后续计量

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注册会计师考试辅导《会计》第七章讲义3
例题
【例题1·计算题】2011年9月30日A 公司董事会决定将自用办公楼整体出租并形成正式的书面决议。

（不考虑土地使用权）
（1）2011年11月3日与乙公司签订租赁合同，租期为3年，年租金为200万元。

2012年1月1日为租赁期开始日。

该写字楼为2010年9月30日购建完成达到预定可使用状态，成本为3 840万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。

假定收到租金时一次确认收入。

如果采用成本模式后续计量，按直线法以年计提折旧；如果采用公允价值模式后续计量，2011年9月30日和2011年12月31日办公楼公允价值分别为4 000万元和4 200万元。

[答疑编号5733070204]
『正确答案』
（2）2012年收到租金200万元。

2012年12月31日办公楼公允价值为5 000万元。

[答疑编号5733070205]
『正确答案』。

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理1.采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

3.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理①原则企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

②一般分录A.期末公允价值大于账面价值时借：投资性房地产――公允价值变动贷：公允价值变动损益B.期末公允价值小于账面价值时借：公允价值变动损益贷：投资性房地产――公允价值变动C.收取租金时借：银行存款贷：其他业务收入D.计算应交营业税时借：营业税金及附加贷：应交税费――应交营业税另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产――成本”。

多项选择题下列有关投资性房地产的说法中，不正确的有（）。

A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，存在减值迹象时，应当按照资产减值的有关规定进行减值测试B.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销C.企业持有的采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值高于账面余额的差额计入其他业务收入D.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，取得的租金收入一般计入其他业务收入【正确答案】：AC【答案解析】：选项A，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不需要计提折旧或进行摊销，也不需要进行减值测试，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值；选项C，公允价值高于账面余额的差额计入公允价值变动损益。

第7章投资性房地产一、单项选择题1.甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元。

采用年限平均法计提折旧，不考虑其他因素，2017年该写字楼计提的折旧金额为（）万元。

A.240B.220C.217.25D.237【答案】C【解析】2017 年年末计提折旧金额=（9600-120）/40/12×11=217.25（万元）。

2.企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（）。

A.其他综合收益B.公允价值变动损益C.资本公积D.资产减值损失【答案】B【解析】公允价值模式下，企业应在资产负债表日按投资性房地产公允价值与账面价值的差额，调整其账面价值，同时计入“公允价值变动损益”。

3.企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。

下列关于转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。

A.计入递延收益B.计入当期损益C.计入其他综合收益D.计入资本公积【答案】B【解析】企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入“公允价值变动损益”。

4.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。

A.计入“其他综合收益”B.计入期初留存收益C.计入“营业外收入”D.计入“公允价值变动损益”【答案】A【解析】自用房地产转换为投资性房地产，公允价值高于账面价值差额计入“其他综合收益”，低于计入“公允价值变动损益”。

5.2020年3月，甲公司决定对按照成本模式进行后续计量的出租用写字楼进行改扩建，并与改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。

3月31日写字楼进入改扩建，原价为10 000万元，已计提折旧2 000万元。

2015年注册会计师资格考试内部资料会计第七章 投资性房地产知识点：非投资性房地产转换为投资性房地产● 详细描述：　1. 非投资性房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产。

（成本模式涉及存货转换比较特殊） 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

（2）自用房地产转换为投资性房地产2.非投资性房地产转换为采用公允价值进行后续计量的投资性房地产　【书边笔记】采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量情况下，转换日不利差额记“公允价值变动损益”的借方，有利差额记“资本公积——其他资本公积”的贷方。

例题：1.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

转换当日公允价值小于原账面价值的差额通过（）科目核算。

A.营业外收入B.资本公积C.公允价值变动损益D.其他业务成本正确答案：C解析：公允价值小于原账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目；公允价值大于原账面价值的贷方差额记入“资本公积”科目。

2.下列各项中，不影响利润总额的是（）。

A.出租机器设备取得的收益B.出售可供出售金融资产结转的资本公积C.处置固定资产产生的净收益D.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额正确答案：D解析：选项D,应记入“资本公积——其他资本公积”科目。

3.甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。

该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。

第七章投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量引言：投资性房地产是指为了获得租金、资本增值或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量是一种会计准则，旨在更准确地反映投资性房地产的价值变动。

本文将从公允价值模式的定义、原则和适用范围、计量方法等多个角度探讨这一主题。

一、公允价值模式定义公允价值模式是一种会计准则，根据该模式，公司在财务报表中以公允价值计量投资性房地产，通过每期公允价值的变动，来反映投资性房地产价值的变化。

公允价值是指在市场交易中，买方与卖方在知情且意愿均正常的情况下进行的交易，即市场上存在的合理、公允的价格。

二、公允价值模式的原则和适用范围公允价值模式遵循以下原则：一是及时计量，即根据相关市场信息对投资性房地产进行定期计量；二是公允计量，即以公允价值为基础进行计量；三是价值变动确认，即及时确认投资性房地产价值的变动。

这一模式适用于符合以下条件的投资性房地产：首先，房地产是为了出租、增值或两者兼有而持有的；其次，投资性房地产不存在明确的实用寿命；再次，能够可靠地获得该房地产公允价值的市场价格。

三、公允价值模式的计量方法根据公允价值模式，投资性房地产的计量方法包括初始计量和后续计量。

初始计量是指投资性房地产首次列报时的计量，通常以建设成本为基础，或者如果可获得的话，也可以以公允价值进行计量。

后续计量是指在初始计量之后，根据市场变动和其他影响因素对投资性房地产进行再次计量。

后续计量可以选择以公允价值进行计量，或者以成本减少计值（当公允价值无法可靠获取时）。

四、公允价值模式的优势与局限性公允价值模式的优势在于更准确地反映投资性房地产的价值变动，避免了长期使用成本模式所带来的信息滞后性。

同时，公允价值模式提供了更充分的信息，有助于投资者和利益相关方更好地评估公司的资产负债状况。

然而，公允价值模式的局限性也不容忽视。

首先，公允价值的计量可能存在主观性和不确定性，不同的评估方法可能导致不同的结果。

2014年注册会计师考试会计第七章练习题及答案第七章投资性房地产一、单项选择题1、2011年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的含税价款为100万元，款项以银行存款支付。

购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。

该投资性房地产的入账价值为（）。

A、100万元B、117万元C、117.5万元D、100.5万元2、甲公司将一写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2 500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提的固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3 000万元，则记入“投资性房地产”科目的金额是（）。

A、3 000万元B、2 300万元C、2 500万元D、2 800万元3、下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。

A、已出租的建筑物B、已出租的土地使用权C、持有并准备增值后转让的土地使用权D、以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位4、下列各项中关于投资性房地产的表述中不正确的是（）。

A、投资性房地产实质上是一种让渡资产使用权的行为B、投资性房地产是为了赚取租金或资本增值C、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量D、投资性房地产就是企业用于赚取租金或资本增值的房产5、甲公司主要从事房地产开发经营业务，2011年发生如下经济业务（1）2011年年6月甲公司建造的三座相同结构办公楼即将完工时，甲公司与B公司签订经营租赁合同，将其中一座办公楼租赁给B公司使用，租赁期开始日为办公楼达到预定可使用状态的日期。

2011年6月1日三座办公楼达到预定可使用状态并交付使用，三座办公楼的成本均为50 000万元。

（2）2011年10月，建成商品房10栋，取得预售许可证，商品房成本为1 000万元。

（3）为改善职工住宿环境，将未出售的商品房给本公司职工居住，出租商品房成本为100万元。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列各题。

第七章投资性房地产一、单项选择题1.下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A。

企业出租给本企业职工居住的房屋B.企业拥有并自行经营的旅馆C.企业自用的办公楼、生产车间厂房D.持有并准备增值后转让的土地使用权2.2015年1月1日，甲公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给乙公司，租赁期为2015年1月1日至2017年12月31日。

该写字楼价格为1500万元，外购时发生直接费用5万元,为取得该写字楼所有权另支付了契税等相关税费60万元，以上款项均以银行存款支付完毕.另购入该写字楼时发生的谈判费用为2万元，差旅费为3万元。

不考虑其他条件，则该项投资性房地产的入账价值为( ）万元。

A。

1500 B。

1505 C。

1565 D。

15703.甲公司2012年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为4000万元。

该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧.因公司迁址，2015年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议.该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日,租期2年，年租金600万元，每半年支付一次.租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3900万元。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

2015年12月31日,该办公楼的公允价值为2200万元.下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（).A.出租办公楼应于2015年计提折旧200万元B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益400万元C。

出租办公楼应于租赁期开始日按其原价4000万元确认为投资性房地产D。

出租办公楼2015年取得的300万元租金应冲减投资性房地产的账面价值4。

投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入( ）科目进行核算。

A.在建工程B.投资性房地产——在建C。

开发产品D.投资性房地产—-成本5.2015年6月3日,甲企业与乙企业签订的一项厂房经营租赁合同即将到期,甲企业对投资性房地产按照成本模式进行后续计量，原价为6000万元，至6月30日已计提折旧600万元。

投资性房地产公允价值模式后续计量的浅析崔金金 天津市建工集团(控股)有限公司摘要：主要针对投资性房地产后续计量公允价值模式进行研究，对两种后续计量模式的变更前后对报表结构、财务指标的影响分析，论述了公允价值模式的意义，并从限制条件、计量成本、会计人员素质及信息披露四个方面说明目前公允价值模式遇到的困难，最后对提出建议措施。

关键词：公允价值模式；后续计量；投资性房地产为提高报表信息的准确性，满足报表使用者对报表信息对称性的高标准要求，根据《企业会计准则第3号-投资性房地产》相关要求，并结合房地产宏观经济形势，就投资性房地产后续计量模式进行研究。

一、公允价值模式后续计量的重要作用投资性房地产是以赚取租金或实现资本增值为目的房地产，其主要目的并非用于居住，而是目的明确的投资行为。

后续计量模式主要包括成本模式和公允价值模式。

成本模式计量要求投资者定期对投资性房地产进行折旧摊销，必要时计提减值准备；公允模式计量要求投资者每个资产负债表日对房地产账面价值按市场公允价格进行重新计算，不计提折旧、不摊销、不计提减值准备。

表1是我公司投资性房地产由成本模式转为公允价值模式当月，转换前后报表数据对比分析表，金额单位为元。

(一)投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量有利于提高报表信息的真实性，优化资产负债表结构，降低资产负债率1.采用公允价值模式进行后续计量能够为报表使用者提供准确的数据支持相较而言，公允价值模式核算更贴近市场价格，能够为报表使用者提供更准确地财务信息。

我公司采用成本模式进行后续计量时，每年计提折旧摊销金额为21986832元。

逐年计提摊销折旧，投资性房地产账面价值越来越小，与市场真实价值偏离度越来越大，资产负债表信息就会失真。

2.采用公允价值模式有利于优化报表结构采用公允价值模式进行后续计量，能够显著优化财务报表结构，有助于企业融资业务对财务指标的要求。

笔者所在公司采用公允价值模式后，财务报表资产负债率下降4%。

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近三年考题分数不高，属于不重要章节。

本章应关注的主要内容有：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产的初始计量；（3）投资性房地产的后续计量；（4）投资性房地产的转换和处置。

主要内容第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。

（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。

如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物E.企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】ACE【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

第七章练习题一、单项选择题1．企业出售、转让、报废投资性房地产时，应当将处置收入计入（）。

A．公允价值变动损益 B．营业外收入C．资本公积 D．其他业务收入2．关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法不正确的是（）。

A．成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更B．已经采用成本模式计量的投资性房地产，可以从成本模式转为公允价值模式C．企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更D．已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式3．存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

转换当日的公允价值大于原账面价值的其差额通过（）科目核算。

A．营业外收入 B．公允价值变动损益 C．资本公积 D．其他业务收入4．假定甲公司2007年2月1日以12 360 000元购入的建筑物预计使用寿命为25年，预计净残值为零，采用直线法按年计提折旧。

2007年应计提的折旧额为（）元。

A．494 400 B．412 000 C．453 200 D．41 2005．2007年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为102万元，款项以银行存款支付。

购入该建筑物发生的契税为5万元也以银行存款支付。

该投资性房地产的入账价值为（）万元。

A．107 B．102 C．97 D．56．企业对成本模式进行后续计量的投资性房地产摊销时，应该借记（）科目。

A．投资收益 B．营业外收入 C．管理费用 D．其他业务成本7．A企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。

2008年1月1日，A企业将一项固定资产转换为投资性房地产。

该固定资产的账面余额为130万元，已提折旧10万元，已经计提的减值准备为10万元。

该投资性房地产的公允价值为70万元。

转换日投资性房地产的入账价值为（）万元。

A．130 B．110 C．70 D．608．下列投资性房地产初始计量的表述不正确的有（）．A．非货币性资产交换取得的投资性房地产按照非货币性资产交换准则的规定处理B．外购的投资性房地产按照购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出确认成本C．债务重组取得的投资性房地产按照债务重组的相关规定处理D．自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态后所发生的必要支出构成9．下列不属于企业投资性房地产的是（）。

第七章 投资性房地产一、单项选择题1.下列项目中，属于投资性房地产的是（ ）。

A.房地产企业的自用厂房B.房地产开发企业在正常经营活动中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地C.已出租的土地使用权D.出租给高级管理人员居住的公寓2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（ ）。

A.已出租的建筑物B.以融资租赁方式租入在转租的厂房C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.已出租的土地使用权3. 长江公司是房地产开发企业，2010年1月将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日商品房的账面余额为2000万元，已计存货跌价准备200万元，该项商品房在转换日的公允价值为3000万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是（ ）万元。

A.1800B.800C.3000D.17004.2010年1月1日华强公司用1212万元购买一项建筑物用于出租，采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为5年，预计净残值为12万元，采用年数总和法计提折旧，则2011年该项投资性房地产应计提折旧（ ）万元。

（计算结果保留两位小数）A.240B.192C.326.66D.3205.关于投资性房地产后续支出的说法中，正确的是（ ）。

A.投资性房地产的后续支出全部计入投资性房地产的成本B.投资性房地产的后续支出全部计入管理费用C.投资性房地产的后续支出全部计入其他业务成本D.投资性房地产的后续支出符合资本化条件的，计入投资性房地产的成本6.关于投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，下列说法中错误的是（ ）。

A.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，计提的折旧或摊销计入管理费用B.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，按照固定资产或无形资产的有关规定计提折旧或进行摊销C.投资性房地产存在减值迹象的，要对其进行减值测试，计提减值准备D.投资性房地产计提的折旧或摊销，计入其他业务成本7.关于投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时，下列说法中正确的是（ ）。

[财会考试]第7章-投资性房地产习题第七章投资性房地产一、单项选择题1.下列属于甲公司的投资性房地产的是( )。

A．甲公司持有的已经营出租给乙企业的土地使用权B．甲公司持有的自用办公楼C．甲公司以经营租赁方式租入丙企业持有的建筑物D．甲公司在企业附近购买了一栋商品房，改造成职工宿舍，出租给本企业职工，收取一定的租金2.甲公司将一栋写字楼出包给某建筑公司承建，建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼建造完成时的入账价值是指( )。

A．写字楼的实际发生建造成本B．甲公司向承包单位支付的工程价款C．写字楼的公允价值D．写字楼的可变现净值3.某企业购入一栋写字楼用于对外出租，并与客户签订了经营租赁合同。

写字楼买价为2000万元，另支付相关税费150万元。

在与客户签订经营租赁合同过程中，支付咨询费、律师费等10万元，差旅费2万元。

该投资性房地产的入账价值为( )万元。

A．2000 B．2150 C．2160 D．21624.下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。

A. 企业购入的写字楼直接出租B．企业购入的土地准备建造办公楼C．企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D．企业购入的写字楼自用2年后再出租5.甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。

2010年1月5日，甲公司购入一建筑物（土地使用权和上层建筑不能区分计价）并准备用于对外出租。

2010年2月25日，与客户签订了房屋经营租赁协议，租赁期开始日为2010年3月1日。

房屋购买成本为3800万元，预计净残值为200万元，预计使用年限为20年，采用直线法计提折旧。

2010年度企业对该房屋应计提的折旧额为( )万元。

A．135 B．150 C．165 D．1806.企业对采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提折旧（摊销），应该计入（）。

A．其他业务成本B．管理费用C．营业外支出D．投资收益7.企业的投资性房地产采用公允价值模式计量，下列各项中，不影响当期损益的是( )。

第七章《投资性房地产》客观题1.20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。

当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，大于其账面价值5 500万元。

20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。

20×7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。

甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。

上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是（）。

A. 500万元B. 6000万元C. 6100万元D. 7000万元【答案】C【解析】上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额＝（9 500－9 000）（出售损益）＋5 500（资本公积转入损益的金额）＋200/2（半年的租金收入）＝6 100（万元）2.乙公司于2007年8月自行建造的办公大楼达到了预定可使用状态并投入使用，建设期间耗费工程物资1638万元，并领用了本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，增值税率为17%，另支付在建工程人员薪酬362万元。

该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。

2009年1月1日乙公司将该办公大楼租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清，乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。

与该办公大楼同类的房地产在2009年年初的公允价值为2200万元，2009年年末的公允价值分别为2400万元。

2010年1月，乙公司以2500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司。

此房产适用的营业税率为5%。

根据上述资料完成如下问题的解答：（1）办公大楼由自用转为出租时形成的增值应列入（）。

A.贷记“资本公积”145万元B.贷记“公允价值变动损益”126万元C.贷记“公允价值变动损益”146万元D.贷记“资本公积”146万元【正确答案】D【答案解析】①办公大楼的入账成本＝1638＋160＋200×17%＋362＝2194（万元）；②2007年办公楼提取的折旧额度＝（2194－94）÷20×4/12＝35（万元）；③2008年办公楼提取的折旧＝（2194－94）÷20＝105（万元）；④2009年因出租转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的暂时增值额＝2200－（2194－35－105）＝146（万元）；（2）如果税法认可此房产出租前的折旧标准，则2009年因此房产形成的递延所得税费用为（）万元。

第七章投资性房地产案例宏远公司新购一栋写字楼，打算将一层用于对外出租，其余楼层作为本企业的办公场所。

对外出租的写字楼一层为宏远公司唯一对外出租的资产。

有关该写字楼的相关资料如下:1.2000年4月5日，宏远公司购入写字楼。

写字楼一层每平方米购买成本(包括相关税费)为3.6万元，共计2 600平方米;其余楼层海平方米购买成本(包括相关税费)为1.8万元，共计32 000平方米;购买成本总计为66 960万元，宏远公司即日付清全部款项。

2.写字楼预计使用年限为30年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧(为简化起见，假定除投资性房地产转换日须单独计提截至转换日的折旧外，其他情况下均于每年12月31日计提折旧)。

3.2000年6月28日，宏远公司与B公司签订了经营租赁合同，将写字楼的一层出租给B公司使用，租赁期为3年，年租金为360万元，自租赁期开始日起按年预收租金(为简化起见，假定每年12月31日确认租金收人)，租赁期开始日为2000年7月1日。

宏远公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

4.为了提高租金收入，宏远公司决定与B公司的租赁合同到期后对写字楼一层进行改建，并与C公司签订了经营租赁合同，约定于改建工程完工之日起将写字楼一层出租给C公司使用，租赁期为5年，年租金为480万元，自租赁期开始日起按年预收租金(为简化起见，假定每年12月31日确认租金收人)。

2003年7月1日，与B公司的租赁合同到期，写字楼一层随即转人改建工程，在改建过程中，用银行存款支付改建支出590万元，拆除部分的残料作价2万元售出，款项存人银行。

2003年8月30日，写字楼一层改建工程完工，即日按照租赁合同出租给C公司使用，租赁期开始日为2003年9月1日。

改建后预计净残值和预计使用寿命(含改建期间)未发生变动。

5.由于宏远公司所在地的房地产市场现已比较成熟，房地产的公允价值能够持续可靠地取得，可以满足采用公允价值模式的条件，宏远公司决定从2006年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

2015年注册会计师资格考试内部资料
会计
第七章 投资性房地产
知识点：采用成本模式进行后续计量
● 详细描述：
1.按照固定资产或无形资产准则的有关规定，按期（月）计提折旧或摊
销；
2.获取租金收入；
3.计算应交营业税（计入营业税金及附加）；
4.经测试后确定发生减值的应当计提减值准备，且减值金额不得转回。

例题：
1.下列关于成本模式后续计量的投资性房地产改扩建后仍作为投资性房地产
的说法中正确的有（）。

A.应将改扩建时投资性房地产的账面价值转入在建工程
B.厂房改扩建期间不应计提折旧
C.改扩建达到预定可使用状态时由在建工程转入固定资产
D.改扩建期间仍应作为投资性房地产
正确答案：B,D
解析：企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。

2.某企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

2014年9月20日该企
业将达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为2600万元，预计使用年限为25年，预计净残值为100万元。

在采用年限平均法计提折旧的情况下，2014年该办公楼应计提的折旧额为（）万元。

A.0
B.25
C.100
D.50
正确答案：B
解析：2014年该办公楼应计提的折旧额=(2600-100)+25×3/12=25（万元
）。