保利地产2016年第三方季度评估方案

保利地产财务管理制度一、总则为规范保利地产财务管理，提高财务管理水平，保证财务活动的安全和合规性，特制定本《保利地产财务管理制度》（以下简称“制度”）。

二、财务管理部门的职责1. 财务管理部门负责编制和实施财务管理制度，协助公司高层制定财务战略和目标。

2. 财务管理部门负责制定及监督财务预算和经营计划的执行情况。

3. 财务管理部门负责组织编制财务报表，确保信息的真实、准确和完整。

4. 财务管理部门负责资金管理，包括资金的筹集、运用、监督和控制。

5. 财务管理部门负责税务管理，确保按规定缴纳各项税费并申报相关税务信息。

6. 财务管理部门负责资产管理，包括固定资产的登记、核算和管理。

7. 财务管理部门负责与外部机构的财务沟通与协调。

三、财务管理流程1. 预算编制流程1. 公司高层设定年度财务目标和预算指标。

2. 各部门按照年度目标和指标编制预算计划。

3. 财务管理部门审核预算计划，并进行统一调整。

4. 预算计划经公司高层审批后，正式执行。

2. 财务报表编制流程1. 各部门定期提供相关财务数据给财务管理部门。

2. 财务管理部门汇总财务数据，编制资产负债表、利润表和现金流量表等财务报表。

3. 财务报表经内部审计后发布，供公司高层和外部机构参考。

3. 资金管理流程1. 资金需求预测：财务管理部门根据公司经营情况预测资金需求。

2. 资金筹集计划：财务管理部门制定资金筹集计划，包括银行贷款和股权融资等。

3. 资金运用与监督：财务管理部门对资金运用进行监督和控制，确保资金的安全和合理利用。

四、财务管理制度的监督与评估1. 监督机制内部监督：财务管理部门建立内部审计机制，定期对财务管理制度的执行情况进行审计。

外部监督：委托独立审计机构对财务报表进行审计。

2. 评估机制定期评估：公司领导层对财务管理部门的工作进行定期评估，督促其履行职责。

不定期评估：公司可以委托第三方专业机构进行不定期的财务管理评估。

五、附则1. 本制度自发布之日起执行，如有需要修改或补充，应经公司高层审批。

工程综合评估管理细则房地产开发有限公司工程管理部二O一六年四月第一章总则1实施目的1.1为加强精细化管理，减少或消除质量通病，鼓励先进，督促后进，推动我司各在建项目工程质量、安全文明管理水平及交付质量的共同提高，特编制本细则，以第三方评估为工具，以“过程控制”和“持续改进”为原则，通过检查、评比、经验总结、交流和学习，引导和激励施工单位、监理单位、项目部加强工程管理，提升项目管理水平，铸就工程品质。

1.2本细则以保利地产集团的《保利地产项目评估管理办法》为修订指引，通过定期评估来评价质量管理状况，并通过对质量缺陷的整改和预防控制措施的跟踪落实，最大限度的减少项目质量风险。

1.3本细则明确了月度评估、季度评估、交付评估的评估时间、评估范围、评估内容、评估方法和评估结果的应用。

2适用范围2.1本细则适用于保利（天津）房地产开发有限公司所有开发项目中的合作单位，包括但不限于总包、监理、精装修、铝合金门窗、防水、保温、幕墙、整体屋面等合作单位。

2.2所有在建（底板施工至交付评估前）的项目或标段均需要参与过程评估（天津公司月度评估和集团季度评估），所有交付住宅标段均需要在交付前进行交付评估，其中不具备实测条件的项目或标段，只进行质量风险和安全文明评估。

2.3各项目评估按土建划分标段并以总包单位为考核对象，专业分包工程亦纳入总包单位考核范畴，各项目监理单位针对评估结果承担连带责任。

3实施依据3.1保利地产集团第三方评估方案及操作指引3.2现行国家和地区工程建设法律法规、操作规程第二章评估体系1评估分类1.1天津公司第三方月度巡检月度巡检由工程管理部组织，由第三方评估单位或工程管理部按照集团评估标准对天津公司所有在建项目进行评估，每月度进行一次。

1.2集团第三方季度评估集团第三方季度评估由保利集团工程管理中心统一组织，由第三方评估单位对天津公司所有在建项目进行评估，每季度进行一次，评估方式为“飞行检查”。

1.3集团第三方交付评估集团第三方交付评估由保利集团工程管理中心统一组织，由第三方评估单位对天津公司所有即将交付的项目进行评估，评估时间一般为交付前15天。

保利地产第三⽅交付评估⽅案付评估⼯作，现场评估⼯作当⽇完成。

4、第三⽅评估单位完成现场评估后于2⽇内编写完成正式评估简报并递交⼯程管理中⼼审核。

⼯程管理中⼼于2⽇内完成简报审核及发放⼯作。

三、评估内容交付评估内容参见下表，具体内容详见附件三：《交付评估记录表》（⼀）评估条件第三⽅交付评估的项⽬或交付楼栋需具备以下条件：1、交付区域⼯程完⼯，完成保洁⼯作；2、完成交付的法定程序及证件办理⼯作；3、完成现场供⽔、供电、供⽓、供暖的接驳及施⼯，达到使⽤条件。

（⼆）评估时间评估⼯作于集中交付前7⾄15天开展，评估⼯作为期⼀天，当天完成。

（三）评估抽选范围1、各⼦公司所有交付的住宅项⽬（含公寓、别墅），评估单元按精装修或⼟建施⼯单位划分；2、交付标准为精装修的项⽬,每家精装修单位划为⼀个评估单元，别墅类户内随机抽选9套；住宅与公寓类户内随机抽12套。

3、交付标准为⽑坯的项⽬，别墅类户内随机抽选9套，住宅与公寓类户内随机抽12套（当同⼀批次内由两家或两家以上⼟建总包施⼯时，交付评估按⼟建总包划分评估单元分别评估）。

4、标准层公共部位包含标准层电梯间、⾛⽕楼梯。

抽选部位为被抽选的户内对应楼栋的标准层公⽤部位。

5、屋⾯为被抽选的户内对应楼栋的屋⾯。

6、⾸层⼤堂为被抽选的户内对应楼栋的⼤堂，同⼀批次内抽选2个⾸层⼤堂。

7、地下室电梯厅的抽选为⾸层⼤堂对应的地下电梯厅，抽选数量同⾸层⼤堂。

8、地下车库为所选地下室电梯厅延伸出来的防⽕分区。

检查内容（或部位）含地下室出⼊⼝、墙、地及顶渗漏、地⾯、坡道、岗亭、停车位、排⽔沟、集⽔井等（所选测区末覆盖时，需增加检查区域）。

抽选数量为⾸层⼤堂对应地下车库的⼀个防⽕分区（共2个防⽕分区）。

9、对于交付批次内存在公建配套的项⽬，应对该交付批次内所有的公建配套进⾏评估。

10、建筑外⽴⾯随机选取3栋参与评估，不⾜3栋时全数检查；11、市政、园林检查区域为⼩区主⼊⼝、⼩区围蔽、中⼼园区及主要⾏⾛道路作为评估范围，如出现分期交付项⽬对于以上部位共⽤情况时，仍参与评估并在报告内进⾏提⽰。

应收账款abs方案应收账款ABS（Asset-Backed Securities，资产支持证券）是指将企业的应收账款作为主要担保品发行的证券。

企业通过将其拥有的应收账款建立资产池，然后将资产池分割成不同的证券等级进行发行，投资者可以购买这些证券，获得相应的利息收益。

应收账款ABS是一种非常成熟的金融工具，适用于大量优质应收账款的企业，具有较高的流动性和透明度，可以有效提升企业的融资能力，降低融资成本，同时为投资者提供有吸引力的投资选择。

一、应收账款ABS的优势1.提升融资能力：企业发行应收账款ABS可以快速获得资金，以满足其经营和发展的需要。

2.降低融资成本：相对于传统的融资方式，应收账款ABS发行成本较低，且利率较低，可以有效降低企业的融资成本。

3.提高债务承受能力：应收账款ABS极大地增加了企业的债务承受能力，同时可以有效降低企业的负担。

4.提高资本利用效率：应收账款ABS使得企业可以将其所有权转换为使用权，有效提高了企业的资本利用效率。

二、应收账款ABS的发行流程1.建立资产池：企业应收账款的数量必须足够，并且质量高，以满足市场的需求。

2.评级：经过评级机构对应收账款 ABS 进行评级，以确定其各个证券等级的情况。

3.安排票据池：发行人请商业票据承兑汇票，以支撑此次发行的 ABS。

这样投资人持有票据承兑汇票，保证整个投资过程的顺畅。

4.发行交割：证券公司在发行完成后计算各级证券的发行规模，并通知股票托管公司将相应的发行规模的股票交给相应的投资人。

三、风险控制措施1.资产池的质量控制：企业要对入池应收账款进行谨慎评估，保证资产池高质量，低风险。

2.信用风险控制：在标准信贷框架下，严格控制初始信用风险，并增加担保和保险等附加措施。

3.风险避免操作：根据市场条件和税收法规等条件，经过有效的交易结构设计和优化，最大限度减少交易风险。

四、应收账款ABS应用案例目前国内较为典型的应收账款ABS案例是保利地产于2016年发行的“融地系列2016-1保利地产应收账款证券化计划”。

项目第三方评估检查迎检策划范例附件1常德保利中央公园项目二期一标第三方评估检查迎检策划中国建筑第五工程局有限公司2018年3月18日目录1、编制内容及目的 (2)2、编制依据 (2)3、第三方评估检查概述 (2)3.1评估内容 (2)3.2评估得分 (2)3.3评估流程 (2)3.4结果考核 (3)4、迎检目标 (3)5、迎检工作小组 (3)6、前期策划 (6)6.1第三方评估方案培训、学习 (6)6.2编制第三方评估手册 (7)6.3现场策划 (7)7、迎检工作安排 (8)7.1 检查当天迎检安排 (8)7.2 现场迎检准备 (8)7.3 现场整改 (8)8、考核规定 (9)8.1处罚类： (9)8.2奖励类： (9)9、迎检经验及拟采用优秀做法 (10)9.1迎检经验 (10)9.2 优秀做法及迎检技巧 (20)10、针对本项目的首次第三方评估检查 (35)10.1 目标 (35)10.2 重点关注 (36)1、编制内容及目的本策划编制包括五方面主要内容：保利第三方评估检查内容，评估流程及考核方式概述；项目部为第三方评估检查确定的具体目标；迎检落实责任分工及具体工作安排；根据检查结果对劳务和项目管理人员拟采取的考核措施；以往保利项目迎检经验及拟采用优秀做法。

通过策划，为后期迎检提供可操作性较强的基础支撑，使项目部达到迎检思路清晰并在检查中取得较好成绩的目的。

本次策划本项目针对第三方评估检查整体的策划，后续每次第三方评估检查前需在策划基础上并根据现场实际情况细化编制针对该次检查的相应迎检策划。

2、编制依据《保利地产第三方工程评估方案》（2018版）《保利地产实测实量操作指引（住宅项目）》《保利地产住宅项目质量风险操作指引》《保利地产安全文明施工操作指引》《保利地产第三方评估评分细则》《保利地产2018年混凝土回弹检测操作指引》3、第三方评估检查概述3.1评估内容评估内容包括项目实测实量、安全文明施工及质量风险三个方面。

房地产调控政策大全保利投顾研究院2016年至今住房租赁相关政策大全——中央版发布时间2月2日3月18日6月3日5月19日7月20日8月28日文件名《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》《国民经济和社会发展第十三五规划纲要》《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》发布部门国务院国务院国务院办公厅住房城乡建设部住房城乡建设部、发改委等九部委国土资源部、住房城乡建设部供给侧内容供应主体支持房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业发展住房租赁企业；鼓励新建租赁住房鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业积极盘活存量房屋用于租赁村镇集体经济组织政策优惠落实鼓励居民出租住房的税收优惠政策完善投资、信贷、土地、税收等支持政策完善住房租赁优惠支持政策租赁企业享受有关金融、税收、土地等优惠政策加大对租赁住房项目的信贷支持力度/土地供应/在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模完善供地方式/大城市进行集体建设用地建设租赁住房试点利用集体建设用地建设租赁住房，环节住房供需矛盾不动产金融化支持租赁房资产证券化开展房地产投资信托基金试点提供金融支持/鼓励住房租赁企业运用利率衍生工具对冲利率风险/需求侧内容需求主体把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围对无力购买住房的居民特别是非户籍人口住房居住非本地户籍承租人可申领居住证，享受公共服务//承租人可依法申领居住证，享受公共服务公租房货币化对困难家庭发放租赁补贴逐步加大租赁补贴发放力度落实提取住房公积金支付房租政策///监管保障//规范住房租赁中介机构；加强住房租赁监管明确出租人义务和权利，承租人义务和权利建设政府住房租赁交易服务平台在登记、备案、税务等方面加强联动法规完善//要健全相关法规制度/推动地方法规制定/广州沈阳武汉成都郑州南京供给侧内容供应主体扶持住房租赁企业村集体经济组织国有住房租赁平台公司房地产开发企业居间服务中介机构国企、民企和混合所有制企业合资设立的住房租赁企业、房地产开发企业组建国有住房租赁公司扶持住房租赁企业房地产开发企业国有租赁企业混合所有制和民企房地产经纪机构政策优惠房地产中介机构提供房租贷经纪代理服务适用6%增值税税率降商品房预售许可门槛降商品房预售资金监管比例、企业信用加分、补贴激励企业捐赠住房，公益性支出在年利润12%内部分可纳税时可扣除，企业按市场价出租按减4%征税房地产开发企业出租自行开发房产项目，按5%收增值税房地产中介机构提供房租贷经纪代理服务，适用6%的增值税税率企事业、社团等按市场价出租住房，减按4%税率收房产税土地供应增加租赁住房供地，商改租、出租人改建非住宅项目改建，公租房改租赁农村集体住房/多余住房用于租赁商改租、出租人改建、国有土地、集体建设用地试点集体土地建设租赁住房不动产金融化\支持发行资产支持证券长期贷款支持；鼓励发行REITs 鼓励发行债券、支持REITs试点提供长期低息贷款长期贷款支持，推REITs需求侧内容租购同权就近入学等公共服务基本公共服务义务教育等公共服务就近入学等公共服务研究承租人权利清单公租房货币化实物保障和租赁补贴并举租赁补贴为主实物保障和租赁补贴并举租补并举，以补为主实物配租和货币补贴并举完善公租房货币化政策公积金政策支持公积金提取用于支付房租\支持公积金付房租北京合肥杭州深圳厦门佛山供给侧内容供应主体\引导房地产中介机构、物业服务企业、房地产开发企业、组建国有房屋租赁公司国企发展租赁、扶持住房租赁企业、个人出租住房、住房租赁中介机构房地产开发企业、经纪、物业管理企业或其他市场主体成立住房租赁企业或子公司知名房屋租赁企业、扶持国企做租赁培育住房租赁企业、发展国有住房租赁平台政策优惠\对符合标准的房屋租赁企业给予奖补房地产中介机构提供房租贷经纪代理服务适用6%的增值税税率\完善住房租赁支持政策土地供应个人及单位住房房源公租房、安置房、闲置共有住房转为租增加租赁住房用地，招拍挂竞自持面积商改租、出租人改建加大配套住房、商务公寓只租不售供地、出租人改建配建租赁住房、农村发展用地建设租赁住房商改租、工改组、三旧改造、城中村改造、集体土地只租不售试点不动产金融化公司债，REITs优惠政策支持企业申请国开行贷款支持发债、不动产证券化产品促多方式融资、推REITs试点\完善金融支持政策需求侧内容租购同权集体户口公租房可落户义务教育教育、就业、社保公共服务就近入学等公共服务义务教育、医疗等公共服务\\公租房货币化租金补贴\实物配租与货币补贴并举提高货币补贴比例\\公积金政策\支持公积金提取用于支付房租\\附表1：租赁政策：地方层面（续）城市主要政策情况突破做法北京限价、且禁止双合同，否则不发预售证。

安全文明施工提升方案一、工程概况：1、工程简介：工程名称：韶关保利心语花园一期工程地点：韶关市浈江区五里亭聆韶路8号建设单位：韶关市季华地产有限公司设计单位：广东重工建筑设计院有限公司监理单位：广州宏达工程顾问有限公司勘探单位：广东重工建筑设计院有限公司2、工程建筑概况：拟建的韶关心语花园一期1栋、2栋、7栋、8栋、9栋、13栋、14栋、商业1栋幼儿园项目位于韶关市浈江区五里亭聆韶路8号。

总建筑面约99369.24平方米，其中地上约87565.42平方米。

地下室为整体1层，有车库、设备房等，地上裙房为商业住宅。

本工程±0.000相当于绝对标高72.00m，首层商业楼层高5.5m，住宅楼首层为架空层层高为2.9m,其中1栋、2栋、8栋、9栋、13栋、14栋二层及二层以上层高为2.9m，屋面层为2.85m；主楼部位按实际。

住宅楼结构为剪力墙及核心筒体系结构。

3、工程现阶段施工情况地下室顶板已全部完成，1#楼、2#楼16层结构完成，8#楼、9#楼22层结构完成。

4、方案编制背景根据2017年保利集团第三方评估要求，本项目特此编制该方案。

二、方案实施的目标及预期效果为保证实施预期效果，满足保利集团的第三方评估要求，保持施工现场安全文明常态化。

三、现阶段工程现场开展安全文明施工过程中存在的问题及相应的处理方案1、文明施工存在的问题：地下室顶板刚施工完成现场未达到文明施工要求如：各种防护棚未搭设，材料堆放混乱、垃圾未及时清理等。

处理方案:各种防护棚、操作棚按施工总平面图一次搭设到位，场地内材料按总平面图划分区域堆放整齐。

每天做到工完场清垃圾及时清理。

2、脚手架及卸料平台存在的问题：个别悬挑工字钢锚固螺栓与型钢间隙未用钢楔或硬木楔楔紧的、悬挑工字钢末端保护长度不足200mm的、外架上堆载材料、安全网污染、三步一隔离未及时跟上、拉结数量不足内高外底的现象、末端少于100MM、卸料平台未铺板等。

处理方案：按第三方评估要求全数检查发现一处，整改一处。