保利地产2016年第三方精装修交付评估方案

实测实量各分项评估进度要求一、混凝土工程1.结构出正负零，且高层住宅拆模楼层不少于3层。

别墅不少于5户拆模基本完成。

二、砌筑工程1.垂直度/平整度：高层项目砌筑施工新工作面需完成5层及以上，同时外门窗洞口尺寸需具备3层以上测区（保证满足测点要求前提），且不低于2层砌筑在施作业（反坎浇筑完成，目前正在砌筑施工）；别墅项目现场砌筑施工新工作面需完成8户及以上基本完成测区，同时外门窗洞口尺寸需具备4户测区（保证满足测点要求前提），且不低于2户砌筑在施作业（反坎浇筑完成，目前正在砌筑施工）。

如现场全标段所有在建楼栋总计不足8户时，则砌筑需具备5户及以上测区（基本完成），且不少于1户在施。

2.外门窗洞口尺寸：砌体施工完成窗台压顶、过梁、构造柱，且完成不少于3层（别墅为5户基本完成），若无新工作面，即覆盖老工作面。

三、抹灰面层或粉刷石膏底层1.洁具：安装完成进度不少于3层，若无新工作面，即覆盖老工作面；2.同一室内的底盒标高差：电气底盒完成进度不少于3层，若无新工作面，即覆盖老工作面；3.同一室内开关、插座面板的高度偏差：开关、插座面板的完成进度不少于3层，若无新工作面，即覆盖老工作面。

4.垂直度/平整度/阴阳角/开间进深/顶棚（吊顶）水平度：对于高层项目，抹灰施工新工作面完成5层及以上，同时空鼓/开裂测区需具备3层以上测区，且不低于2层抹灰在施（挂网甩浆已完成）。

对于非首次抹灰参评的项目，抹灰新增工作面不足5层时老工作面覆盖。

对于毛坯交付项目，最后抹灰新增工作面不足5层时则现场所有楼栋全覆盖。

对于精装修交付项目，最后抹灰新增工作面3-5层时，可在这3-5层内抽选；对于别墅项目，抹灰施工新工作面完成8户及以上基本完成测区，同时空鼓/开裂测区需具备4户及以上测区（（保证满足测点要求前提）），且不低于2户抹灰在施（挂网甩浆已完成）。

对于非首次抹灰参评的项目，抹灰新增工作面不足8户时老工作面覆盖。

对于毛坯交付项目，最后新增工作面不足8户时则现场所有楼栋全覆盖。

付评估工作，现场评估工作当日完成。

4、第三方评估单位完成现场评估后于2日内编写完成正式评估简报并递交工程管理中心审核。

工程管理中心于2日内完成简报审核及发放工作。

三、评估内容交付评估内容参见下表，具体内容详见附件三：《交付评估记录表》（一）评估条件第三方交付评估的项目或交付楼栋需具备以下条件：1、交付区域工程完工，完成保洁工作；2、完成交付的法定程序及证件办理工作；3、完成现场供水、供电、供气、供暖的接驳及施工，达到使用条件。

（二）评估时间评估工作于集中交付前7至15天开展，评估工作为期一天，当天完成。

（三）评估抽选范围1、各子公司所有交付的住宅项目（含公寓、别墅），评估单元按精装修或土建施工单位划分；2、交付标准为精装修的项目,每家精装修单位划为一个评估单元，别墅类户内随机抽选9套；住宅与公寓类户内随机抽12套。

3、交付标准为毛坯的项目，别墅类户内随机抽选9套，住宅与公寓类户内随机抽12套（当同一批次内由两家或两家以上土建总包施工时，交付评估按土建总包划分评估单元分别评估）。

4、标准层公共部位包含标准层电梯间、走火楼梯。

抽选部位为被抽选的户内对应楼栋的标准层公用部位。

5、屋面为被抽选的户内对应楼栋的屋面。

6、首层大堂为被抽选的户内对应楼栋的大堂，同一批次内抽选2个首层大堂。

7、地下室电梯厅的抽选为首层大堂对应的地下电梯厅，抽选数量同首层大堂。

8、地下车库为所选地下室电梯厅延伸出来的防火分区。

检查内容（或部位）含地下室出入口、墙、地及顶渗漏、地面、坡道、岗亭、停车位、排水沟、集水井等（所选测区末覆盖时，需增加检查区域）。

抽选数量为首层大堂对应地下车库的一个防火分区（共2个防火分区）。

9、对于交付批次内存在公建配套的项目，应对该交付批次内所有的公建配套进行评估。

10、建筑外立面随机选取3栋参与评估，不足3栋时全数检查；11、市政、园林检查区域为小区主入口、小区围蔽、中心园区及主要行走道路作为评估范围，如出现分期交付项目对于以上部位共用情况时，仍参与评估并在报告内进行提示。

保利项目精装修工程专项施工方案一、项目概况保利项目位于城市中心，总建筑面积为XXX平方米，共有XXX户，为高档住宅。

二、工程总体要求1.施工图纸必须严格按照业主要求进行施工，保证施工质量。

2.在施工现场必须严格执行安全生产规定，确保施工过程安全。

3.施工过程中，必须注意环保要求，防止对周边环境造成污染。

三、施工方案1.施工前期准备1.制定一份详细的施工计划，并在施工现场张贴。

2.在施工现场搭建临时工棚，并制定管理制度，确保管理有序。

3.安排专业技术人员对施工现场进行勘查，确定施工前期准备工作。

2.施工中期工作1.进行基础设施工程，包括电气，水暖等基础设施施工。

2.进行室内墙面和地面的粉刷工作。

3.进行门窗安装工作。

3.施工后期工作1.进行家具的安装工作，确保家具品质。

2.进行室内灯具和照明系统的安装工作，保证照明质量。

3.进行装饰画和其他装饰工作，营造舒适美观的居住环境。

四、安全措施1.施工现场设置专人负责消防安全，定期检查防火设施的效益性。

2.严格按照安全生产规定进行操作，确保工人人身安全。

3.在施工现场设置专人负责环保工作，定期检查工地环境，保证环境质量。

五、工程质量要求保利项目施工要求高质量，达到以下要求：1.室内墙面和地面应平整光滑，没有明显的质量问题。

2.门窗应牢固，开启灵活，没有漏风漏水现象。

3.家具和灯具应牢固，无松动现象。

六、验收标准1.在施工完成后，由业主和施工单位代表组成验收小组，对整个项目进行全面验收。

2.在验收过程中，发现任何质量问题，施工单位必须及时进行处理。

七、施工进度本次工程施工预计需要XXX天，每一阶段的工作应按时完成，确保工期不延误。

八、总结本工程施工需要施工单位的高品质施工技术，落实好施工方案和施工计划，严格执行各项安全措施和环保要求，最终实现高标准，高品质的施工质量，并在业主验收中取得圆满的成绩。

保利地产第三方季度评估方案调整说明土建过程评估方案调整说明一、实测调整说明：1、季度评估不再对精装修进行检查，精装修标段抹灰工程全部参评完成后即不在进行检查。

如已进入精装修项目存在三层以上抹灰新工作面时，仍进行季度评估，墙面腻子已施工时仍按抹灰标准进行检查。

2、住宅实测将抹灰工程与设备安装合并，比例按一下原则进行调整：3、商业，实测项除删除地砖等精装修检查项外，防火门并入抹灰工程检查，其余部分保持不变。

同时抹灰空鼓测区由原方案一个自然间变更为一面墙。

4、实测实量把现在主体结构（混凝土、砌体、钢结构）、设备安装（通风与空调、给排水及采暖、电气工程）、抹灰工程（抹灰工程、防水）、幕墙工程共四分项改为三个分项：主体结构工程（混凝土、砌体、钢结构）、建筑装饰装修工程（抹灰、防水、幕墙）、机电安装工程（通风与空调、给排水及采暖、电气工程）。

5、商业砌筑工程中砌筑节点原“墙顶空隙的补砌挤紧或灌缝间隔不少于7天”调整为不少于14天。

调整说明：原体系中7天描述有误，与规范不符，因此按规范要求调整为14天。

6、明确对层高超过五米的住宅项目，垂平等指标只是三米以下的墙面进行检查，顶棚水平度等指标仍需继续检查。

7、防渗漏实测项中屋面防水卷材厚度应调整为防水层厚度。

调整说明：原体系中对于屋面涂膜厚度无检查项，因此予以增加。

8、防渗漏实测项中卫生间卫生间涂膜厚度选点原则由“共8个测区，现场取样，实测值与设计值进行对比。

”，调整为“随机选择8个卫生间，每个卫生间取目测最薄处，实测值与设计值进行对比。

”。

调整说明：对测区数量进行明确为8个卫生间，同时由于渗漏易发生在最薄弱环节，因此将取样部位调整为目测最不利部位。

9、防渗漏外门窗及窗口封堵检查项中选点原则由“已施工完成区域随机抽查10处，合格记为”0“，反之则为“1”。

”调整为“已施工完成区域随机抽查4处，合格记为”0“，反之则为“1”。

”调整说明：原体系描述有误，现进行修正。

付评估工作，现场评估工作当日完成。

4、第三方评估单位完成现场评估后于2日内编写完成正式评估简报并递交工程管理中心审核。

工程管理中心于2日内完成简报审核及发放工作。

三、评估内容交付评估内容参见下表，具体内容详见附件三：《交付评估记录表》（一）评估条件第三方交付评估的项目或交付楼栋需具备以下条件：1、交付区域工程完工，完成保洁工作；2、完成交付的法定程序及证件办理工作；3、完成现场供水、供电、供气、供暖的接驳及施工，达到使用条件。

（二）评估时间评估工作于集中交付前7至15天开展，评估工作为期一天，当天完成。

（三）评估抽选范围1、各子公司所有交付的住宅项目（含公寓、别墅），评估单元按精装修或土建施工单位划分；2、交付标准为精装修的项目,每家精装修单位划为一个评估单元，别墅类户内随机抽选9套；住宅与公寓类户内随机抽12套。

3、交付标准为毛坯的项目，别墅类户内随机抽选9套，住宅与公寓类户内随机抽12套（当同一批次内由两家或两家以上土建总包施工时，交付评估按土建总包划分评估单元分别评估）。

4、标准层公共部位包含标准层电梯间、走火楼梯。

抽选部位为被抽选的户内对应楼栋的标准层公用部位。

5、屋面为被抽选的户内对应楼栋的屋面。

6、首层大堂为被抽选的户内对应楼栋的大堂，同一批次内抽选2个首层大堂。

7、地下室电梯厅的抽选为首层大堂对应的地下电梯厅，抽选数量同首层大堂。

8、地下车库为所选地下室电梯厅延伸出来的防火分区。

检查内容（或部位）含地下室出入口、墙、地及顶渗漏、地面、坡道、岗亭、停车位、排水沟、集水井等（所选测区末覆盖时，需增加检查区域）。

抽选数量为首层大堂对应地下车库的一个防火分区（共2个防火分区）。

9、对于交付批次内存在公建配套的项目，应对该交付批次内所有的公建配套进行评估。

10、建筑外立面随机选取3栋参与评估，不足3栋时全数检查；11、市政、园林检查区域为小区主入口、小区围蔽、中心园区及主要行走道路作为评估范围，如出现分期交付项目对于以上部位共用情况时，仍参与评估并在报告内进行提示。

保利发展控股第三方工程评估评分细则1.住宅项目1.1标段得分＝实测实量×40%＋安全文明×25%＋质量风险×35%。

1.2实测实量得分1.3安全文明得分1.4质量风险得分质量风险得分，总分为100分，具体评分细则见下表：1.5建筑材料检测2020年将继续第三方建筑材料检测的覆盖面，抽检材料包含钢筋、钢筋连接、混凝土、砂浆四项内容，各子公司全年随机抽取一个住宅标段的以上材料进行送检，如其中任意一项材料送检结果不合格，子公司的年度综合得分扣减1分。

1.6评分依据住宅标段按建筑面积（10万平方米）出具一组实测数据，各组数据应对随机抽选的测区进行实测实量，检测区及检测点的数量详见实测实量计算表格。

建筑规模超出10万平方米的标段应相应增加一组实测数据（安全文明及质量风险不再增加检查），标段实测实量最终得分取两组实测得分的平均值。

各参评项目（标段）均应参与安全文明评估工作（包含新开工及已验收未交楼的标段）。

对于不具备实测实量的标段，安全文明及质量风险得分换算为本标段的最终综合得分，纳入子公司的得分及排名。

住宅项目的评分标准及表格详见以下文件：《保利地产实测实量记录表、计算表（住宅项目）》；《保利地产安全文明施工评分表（住宅项目）》；《保利地产项目质量风险评分表（住宅项目）》；《保利地产材料检测及异地送检专项检查》；2.商业项目2.1标段得分＝实测实量×40% ＋安全文明×25%＋质量风险×35%。

2.2实测实量得分商业项目实测实量包含主体结构工程、设备安装工程、抹灰及防水工程、幕墙安装工程四项内容，各分项得分按现场实际评估的各子项得分进行换算，最终评分为实际评估的各个分项按照所占比例换算而得。

商业标段按建筑面积（10万平方米）出具一组实测数据，各组数据应对随机抽选的测区进行实测实量，检测区及检测点的数量详见实测实量计算表格。

建筑规模超出10万平方米的标段应相应增加一组实测数据（安全文明及质量风险不再增加检查），标段实测实量最终得分取两组实测得分的平均值。

保利地产第三方工程评估方案1.评估内容项目评估内容包括项目实测实量、安全文明施工及指定内容三个方面。

1.1.1项目实测实量包括尺寸控制、工艺节点、渗漏隐患等内容。

1.1.2安全文明施工主要包括安全管理、文明施工、脚手架及卸料平台、基坑工程、模板支架、高处作业、施工用电、物料提升机和施工升降机、塔式起重机和起重吊装、施工机具等内容。

根据国家安全文明施工规范标准JGJ59-2011严格评价。

1.1.3指定内容为集团每年的工程关注重点，如渗漏、空鼓/开裂等。

2.评估方法原则上以总包单位为主体进行检查，标段建筑面积10万平方米（包含地下室）实测一组数据，标段建筑面积10万平方米以上（包含地下室）实测两组数据，每年组织不少于三期，每期对全集团所有在建项目进行检查。

2.1评估得分标段及子公司评分方法详见附件《保利地产第三方评估评分细则》。

2.1.1住宅项目（1）标段综合得分=70%×实测实量合格率＋30%×安全文明施工合格率-指定内容扣分。

（2）多标段项目不需进行项目综合分计算，评比排名仅考虑到标段即可。

（3）当所测项目的检查内容不能涵盖表格中全部检查内容时，得分将按所测点数的权重进行折算（指定内容扣分为实扣分，不进行折算）。

2.1.2商业项目（1）项目综合得分=70%×实测实量合格率＋30%×安全文明施工合格率-指定内容扣分（2）集团综合得分为各项目综合得分的算术平均数。

（3）当所测项目的检查内容不能涵盖表格中全部检查内容时，得分将按所测点数的权重进行折算。

2.2评估流程2.2.1评估流程包括评估准备、评估前会议、现场评估、评估后会议等。

2.3评估报告每个参评项目标段现场评估作业完成后，均需项目负责人对项目评估数据进行签字认可；在各区域（子）公司所有参评项目评估结束后7天内，第三方评估公司编制完成该区域（子）公司的所有项目简报并发送给各区域（子）公司，抄送给集团工程管理中心；在全集团所有区域（子）公司评估报告提交后7天内，第三方评估公司编制完成保利地产第三方评估总报告并发送到集团工程管理中心。

目录一、适用范围 (1)二、交付项目评测办法 (1)三、交付评估项目综合分 (3)四、配合事项 (4)五、操作细则 (5)六、相关附件 (21)一、适用范围控股所有住宅项目在集中交付前均需参加交付评估。

二、交付项目评测办法1．评估时间交付评估时间为集中交付前10-30天。

2.评估样本基本原则：交付评估按标段进行（即标段作为完整的参评主体参与评估），项目得分为所有参评标段评估得分的算术平均分。

若单个标段内参评分项工程仍划分为不同施工单位，各单位的测区抽取数量需尽量均衡。

（1）户内观感抽测样板总数原则为：高层、小高层、洋房按交付户数5%随机抽取，不少于10套，不超过15套；别墅按6套抽取。

户内观感测区划分以所抽查单套房为一个计算测区，由三位评估人员进行分组评分，每个分项得分为该套内所有功能房间综合得分，户内观感得分为各户观感得分的算数平均值。

（2）公共部位及电梯厅选取每栋楼（所检户内对应的栋楼）的任意4个楼层（其中首层大堂必选、地下室电梯厅任选一层、地上电梯厅选所测户内观感的两层）；电梯机房选取所检户内对应楼栋电梯机房；地下室车库(不包括机房)为所选地下室电梯厅延伸至地库左右各两跨柱距的区域（约250㎡,地下室外墙必选，毗邻车行道入口必选）。

公共部位观感测区划分以每个楼栋对应公共部位为一个计算测区，由三位评估人员进行分组评分，各测区算数平均值为公共部位观感成绩。

（3）园林景观选取3个区域，分别为所检任一个首层大堂、小区主入口及中心园区延伸出约1000㎡的区域,不足1000㎡按一个测区计算,每个测区的算数平均值为项目园林景观成绩。

（4）外立面：外立面测区（含屋面）为随机选取3楼栋，一栋楼为一个计算测区，由三位评估人员进行分组评分，各测区算数平均值为外立面观感成绩。

（5）所有测区均在评估准备会测区抽选时在在总图上确认，测区应尽量覆盖项目所在分期分区所有标段，测区外不参与评分，仅对重大质量问题进行风险提示。

保利地产第三方季度评估方案调整说明土建过程评估方案调整说明一、实测调整说明：1、季度评估不再对精装修进行检查，精装修标段抹灰工程全部参评完成后即不在进行检查。

如已进入精装修项目存在三层以上抹灰新工作面时，仍进行季度评估，墙面腻子已施工时仍按抹灰标准进行检查。

2、住宅实测将抹灰工程与设备安装合并，比例按一下原则进行调整：3、商业，实测项除删除地砖等精装修检查项外，防火门并入抹灰工程检查，其余部分保持不变。

同时抹灰空鼓测区由原方案一个自然间变更为一面墙。

4、实测实量把现在主体结构（混凝土、砌体、钢结构）、设备安装（通风与空调、给排水及采暖、电气工程）、抹灰工程（抹灰工程、防水）、幕墙工程共四分项改为三个分项：主体结构工程（混凝土、砌体、钢结构）、建筑装饰装修工程（抹灰、防水、幕墙）、机电安装工程（通风与空调、给排水及采暖、电气工程）。

5、商业砌筑工程中砌筑节点原“墙顶空隙的补砌挤紧或灌缝间隔不少于7天”调整为不少于14天。

调整说明：原体系中7天描述有误，与规范不符，因此按规范要求调整为14天。

6、明确对层高超过五米的住宅项目，垂平等指标只是三米以下的墙面进行检查，顶棚水平度等指标仍需继续检查。

7、防渗漏实测项中屋面防水卷材厚度应调整为防水层厚度。

调整说明：原体系中对于屋面涂膜厚度无检查项，因此予以增加。

8、防渗漏实测项中卫生间卫生间涂膜厚度选点原则由“共8个测区，现场取样，实测值与设计值进行对比。

”，调整为“随机选择8个卫生间，每个卫生间取目测最薄处，实测值与设计值进行对比。

”。

调整说明：对测区数量进行明确为8个卫生间，同时由于渗漏易发生在最薄弱环节，因此将取样部位调整为目测最不利部位。

9、防渗漏外门窗及窗口封堵检查项中选点原则由“已施工完成区域随机抽查10处，合格记为”0“，反之则为“1”。

”调整为“已施工完成区域随机抽查4处，合格记为”0“，反之则为“1”。

”调整说明：原体系描述有误，现进行修正。

**地产公司精装房评估方案为确保装修房项目顺利交付，提高客户满意度，减少户均质量缺陷，特制装修房评估方案，方案具体情况如下：1.1、组织架构图1.2、评估方案计分原则1.2.1、标段综合成绩计算：实测实量（25%）+观感、工艺质量（40%）+成品保护（15%）+安全文明（10%）+管理行为（10%）；1.2.2、安全文明成绩计算：安全生产（60%）+文明施工（40%）；1.2.3、实测实量：实测实量根据国标和行业制定的各工序的控制尺寸进行检测，实测实量合格率=实得分/应得分*100%。

1.2.4、为鼓励各项目对成品保护的关注与重视，对于成品保护得分高于或等于95%的标段，精装修过程评估综合得分加0.5分。

1.3、评估方案测区设定规则1.3.1、每项目测评按精装单位进行划分（如一个项目中有3个精装单位，应采集3组数据）；1.3.2、实测实量：以每个精装总包施工进度为准，不得小于3套数据采集；1.3.3、观感、工艺质量：以每个精装总包施工进度为准，不得小于5套数据采集；1.3.4、成品保护、管理行为：检查根据施工进度，在所选的3栋楼内进行检查评定，如测区不足时全数检查，部分材料可在楼层外完成检查；1.3.5、安全、文明：评估标准依据安全规范和**企业要求制定，安全、文明检查区域位于本次随机抽取的2个楼栋内进行全面检查，打分方式为扣分制。

1.4、评估方案扣分规则1.4.1、实测实量根据评判标准进行扣分（由分项合格率乘以该分项设置的权重）；1.4.2、观感、工艺质量：根据**管理体系的要求和国标的验收标准为依据制定，以扣分制的形式进行分项工序检查打分（扣分根据每个分项指标质量缺陷出现的数量进行扣分，分值为0.5~2分，同一测区出现多条可以进行累加扣分计算，不同施工阶段，所检查的工序问题检查点数不同，将实得分除以应得分乘以100%）；1.4.3、成品保护、管理行为：根据抽取的楼栋，随机在楼栋内完成5个区域检查，每个区域作为1个检查测区，累计5个（合格填写“0”，不合格填“1”）；1.4.4、安全文明：根据评测标准进行扣分，原则每小分项不允许出现负值（如出现负值按得分“0”计算）。