企业融资决策案例——万科集团发行可转换债券案例

摘要资金在企业生存与发展中扮演着重要角色，房地产行业更加是以资金作为发展的第一要素。

本文首先对房地产融资的相关概念进行阐述然后分析了我国房地产融资的特点和现状，其次把万科集团多元化融资案例作为研究对象。

从万科集团公司概况及融资背景，选择多元化融资组合方式，多元化融资渠道的动因以及多元化融资成效的进行分析。

全面分析了万科的融资策略，可供其他房地产企业借鉴，取长补短，开拓多元化的融资渠道，具有较强的推广性和实用性。

关键词：房地产企业，融资模式，融资环境AbstractCapital plays an important role in the survival and development of enterprises. The real estate industry takes capital as the first element of development.This paper first expounds the relevant concepts of real estate financing, then analyzes the characteristics and current situationof real estate financing in China, and then lists the diversified financing case of Vanke Group as the research object.From Vanke Group's general situation and financing background, this paper analyzes the diversified financing combination mode, the motivation of diversified financing channels and the effect of diversified financing.This paper comprehensively analyzes the financing strategy of Vanke, which can be used for reference by other real estate enterprises, learn from each other's strengths and make up for each other's weaknesses, and develop diversified financing channels, with strong popularization and practicability.Key word:Real estate enterprises、Financing mode、Financing environment、Vanke目录摘要 (I)Abstract (I)一、绪论 (1)（一）选题背景及意义 (1)1、选题背景 (1)2、选题意义 (1)（二）研究内容和方法 (2)1、研究内容 (2)2、研究方法 (2)二、理论基础 (2)（一）相关概念 (2)1、房地产企业融资模式 (2)2、房地产融资特点 (3)（二）理论基础 (4)1、MM理论 (4)2、权衡理论 (4)3、优序融资理论 (4)三、万科地产融资策略背景分析 (5)（一）公司概况 (5)（二）融资背景 (5)1、行业融资现状 (5)2、内部环境分析 (6)四、万科地产融资模式研究 (7)（一）万科地产多元化融资组合 (7)1、充分利用股市融资 (7)2、并购与合作开发融资 (8)3、开拓海外融资渠道 (8)4、房地产信托 (8)5、房地产基金 (8)（二）选择多元化融资渠道的动因 (9)1、满足扩大后的资金需求 (9)2、降低融资风险 (9)3、降低融资成本 (9)4、优化融资结构 (9)（三）多元化融资的成效分析 (10)1、获得充足的资金 (10)2、分散了融资风险 (11)3、降低了融资成本 (11)4、优化了资本结构 (12)五、万科地产多元化融资的启示 (12)（一）成功经验 (12)1、重视海外融资 (13)2、提高企业自身的直接融资比例 (13)3、提升房地产企业自身软实力 (13)（二）不足之处 (14)六、结论与展望 (14)致谢 (16)参考文献 (17)一、绪论（一）选题背景及意义1、选题背景房地产行业对资金的需求较大，目前我国房地产业正处于快速发展阶段，进行融资是保护行业健康有序发展的重要保障。

财务管理案例-深万科发行可转换债券案例3、专业化战略2001年成功转让了深圳市万佳百货股份有限公司股权之后，万科全在完成了专业化调整战略，成为单一业务的房地产集团。

规划设计、物业管理、品牌、跨地域经营、可利用的土地资源是万科的优势，而施工管理协调、费用控制则相对较弱。

4、业绩介绍由于在公司制度上建立的规范管理的有效性，万科2000年和2001年分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。

截至2001年12月31日，万科拥有总资产64.83亿元，净资产31.24亿元，主营业务收入44.55亿元，净利润3.737亿元，土地储备980万平方米，累计竣工面积439万平方米，在四十多家房地产上市公司中排名第一。

万科上市以来，净资产收益率一直保持在10%以上，万科良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力都受到市场广泛开认可。

近两年万科主营业务都以30%左右的速度增长。

最近，万科又提出，今后5年，每年也将以30%的速度增长。

如何保持如此高的增长速度？必然需要巨额资金的支持。

5、弥补资金缺口虽然发展势头一直很好，但是2001年中期万科现金流量已经出现负值，达到－7.25亿元，如何才能填补这个资金缺口？其实早在2000年年末，万科董事会就间拟向华润集团定向增发4.5亿股B股，发行价定为4.2港元/股，融资额达20亿港元。

但方案最终流产，事后分析主要是原因还是在于华润集团考虑到国内A 股市场平均市盈率太高，A、B股差价太大，决定放弃认购。

2001年7月，董事会通过决议发行可转换债券。

万科优生考虑了股票融资，无法实现后才选择了可转换债券。

6、可转换债券发行前的股本结构本次可转换债券发行前，截至2001年12月31日，公司总股本为630971941股，其中非流通股份110504928股，占总股本的17.51%，流通股520467013股，占总股本的82.49%。

本次发行前公司股本结构如表达式1：表1 万科发行可转换债券前的股本结构（二）网上网下申购情况本次万科可转换债券发行采取网上定价的方式，发行总额为15亿元，为期5年，从2002年6月13日开始计息，年利率1.5%。

回顾历史资金往往是大多数企业发展的关键。

实践证明，没有足够的资金支持，前景再好的项目也只能停留在设想、规划阶段，而不能发展实现为企业的真实收益。

企业的资金来源，除了投资方的注入之外，还要依靠各种融资手段，发达的融资机制是企业发展的重要配套条件。

融资一般包括融资来源，融资来源一般有内部融资和外部融资。

内部融资是利润留存，外部融资包括股权融资和债权融资。

要考量融资成本、资本结构。

融资还可以分为直接融资和间接融资。

直接融资一般都是进入资本市场融资，一般有发行股票、发行债券等，因此必须衡量公司是否符合发行股票和债券的条件。

间接融资以银行借款为主渠道，关键是衡量自身偿债能力，拥有的担保条件或抵押品。

一般来说，企业是否具有融资能力，金融机构在审查和评估时主要看该企业的偿债能力、盈利能力，现金流状况有无担保或抵押品，企业的信誉。

融资的用途是否符合国家法律法规和相关政策及其规定。

企业应结合自己的实际情况，选择不同的融资渠道，融资的风险主要看自己的扩张投资项目的风险大小以及自己的公司的承受能力。

如果一味追求扩张速度和扩张规模，而不考虑自身的偿还能力，可能会给企业带来巨大风险。

因此要量力而行，适度把握。

1.历年融资方式下面，我们看看万科从2004至2011年所采取的融资方式，由于个人能力及时间的限制，我将重点分析06年至11年企业与融资相关的情况。

万科04年至11年股本变化及融资年份股本（万股）同比增加融资方式备注（影响股本因素）2004 227,363 0 发行可转债“万科转2”，共1,990万张，面值100元，融资19.9亿人民币. ●“万科转债”剩余部分年内全部转股。

●分红派息，每10股送1股红股。

●公积金转增股本，每10股转增4股。

2005 372,269 63.7% ●公积金转增股本，每10股转增5股。

●“万科转2”债转股约增加股本3.1亿股。

2006 436,990 17.4% 向10家发行对象，非公开增发4亿A股，增发价为10.5元。

房地产行业融资问题研究——以万科地产为例作者：李娜来源：《环球市场》2018年第12期摘要：近年来，房地产行业金融监管形势日趋严峻，监管机构的处罚力度也在不断加大。

万科地产作为国内最大的房地产开发企业，其融资活动备受关注。

所以，本文对2018年年初万科地产的融资活动进行深入分析，并以此提出了我国房地产行业进行相关融资活动的建议，来解决我国房地产行业的融资问题。

关键词：房地产行业；万科地产；多元化融资；财务风险万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，是中国最大的房地产开发企业。

2018年1月6日，万科董事会审议通过公司将发行不超过人民币350亿元的直接债务融资工具的议案，其融资方式包括但不限于公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、永续类债券、资产支持类债券等，决议有效期24个月。

同时预计募集的资金将用于满足万科的生产经营需要，调整其债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（例如长租公寓）等用途，发行时间可一次或多次发行，亦可为若干种类。

一、万科此次融资方式迭择特点万科处于高风险、高投资、高收益的资金密集型行业，它的发展离不开大量资金的支持，同时它也是我国最大的房地产开发企业，其融资方式成为该企业健康运转的关键。

（一）融资方式多样化以债券融资为主融资途径随着金融制度的创新不断扩大，而多元化的融资途径会为企业的发展提供保障。

2018年1月6日，万科通过多种直接债务融资手段来筹集资金。

可以从两个方面来进行讨论：一方面是融资方式期限不同，万科通过发行不同期限的债券，在均衡筹资成本的同时减少企业的财务风险；另一方面是融资方式有无担保，万科作为AAA高信用企业，此次融资行为多以信用债券为主，辅之以必要的抵押债券，融资方式多样化。

（二）强金融监管形式下，适应政策的变化房地产行业的传统融资方式是银行借贷，而万科此次债务融资多以债券发行为主，并未采取银行借贷，这主要是由于当前房地产行业金融环境整体从严，进行银行借贷相对比较困难。

企业融资决策案例——万科集团发行可转换债券案例一、 万科发行可转换债券前的概况万科是以房地产为核心业务，公司选择深圳、上海、北京、沈阳、成都等经济发达、人口众多的大城市进行住宅开发。

万科上市以来，净资产收益率一直保持在10％以上，万科良好的业绩、企业活力以及盈利增长潜力都受到市场高度广泛认可。

虽然发展势头一直很好，但是2001年中期万科现金流已经出现负值，达到－7.25亿元。

为了弥补资金缺口，万科董事会于2001年7月通过决议发行可转换债券。

发行可转换债券前万科的股本结构。

本次可转换债券发行前，截至2001年12月31日，公司总股本为630971941股，其中非流通股110504928股，占总股本的17.51％，流通股520467013股，占总股本的82.49％。

本次发行前公司的股二、 可转换债券的发行可转换债券于2002年起正式发行。

本次万科可转换债券发行采取网上定价的方式，发行总额为15亿元，发行价格为每张100元，为期5年，从2002年6月13日开始计息，转股期自发行首日后6个月至债券到期日为止，即2002年12月13至2007年6月12日。

（一）申购情况：本次万科可转债公开发行申购情况如下表（二）万科此次发行可转换债券的发行结果：1、原A股股东优先配售结果。

本次原万科A股股东按照每股配售2.94元的比例可优先配售的总数为150000万元。

原A股股东有效申购数量为444748000元，占本次发行总量的29.65％，全部获得优先配售2、网上、网下发售数量。

根据本次可转换债券发行公告中规定，原A股股东优先认购后的余额部分，再上网向一般社会公众投资者发售50％，向网下法人投资者发售50％。

本次万科可转换债网上发行总量为519908手，合计519908000元，占本次发行数量的34.66％。

网上有效申购数量为1361283000元，中签率为38.192499％。

网下发行总量为535344手，合计535344000元，占本次发行数量的35.69％。

摘要房地产企业作为支柱产业带动了国民经济的发展，其中融资是万科集团这类大型房地产企业经营发展的根本，而长期以来我国都是以银行信贷融资模式占据了融资方式的主导地位，自2007年起中央先后6次提高存贷款基准利率，12次调高法定存款准备金率使得我国的以万科集团为代表的房地产企业的融资方式受到一定影响。

在此情况下，本文在介绍国内房地产企业融资的基本情况后，重点对万科集团当前的融资方式进行分析。

通过对融资方式相关理论的介绍，引入对万科集团及其融资方式进行介绍，着重分析目前万科集团融资方式存在的问题。

从融资渠道不合理、流动性下降、盲目投资占用资金、股权结构与利益分配失衡等角度分析制约万科集团融资方式优化的因素。

最终，进而构建针对性解决方案，以期能够在一定程度上促进万科集团融资方式优化。

关键词房地产融资结构多元化融资万科集团目录一、引言 (1)（一）研究背景和意义 (1)（二）融资方式研究现状 (2)二、企业融资方式概述 (3)（一）融资的概念及方式 (3)（二）融资成本与合理性判 (3)三、我国房地产融资的现状 (4)（一）我国房地产企业的一般资金来源 (4)（二）我国房地产业融资存在的问题 (5)四、万科集团融资方式分析 (6)（一）万科近年来融资方式概况 (6)（二）万科的融资方式 (6)（三）基于财务绩效对万科当前融资方式存在的缺陷 (8)1.限制权益融资方式的因素 (9)2.限制负债融资方式的因素 (10)（四）万科融资方式缺陷的成因分析 (12)1.融资渠道不合理 (12)2.流动性下降 (12)3.盲目扩大投资规模大量资金被占用 (13)4.股权结构失衡 (14)5.利益分配失衡 (14)五、促进万科等房地产企业融资方式优化建议 (15)（一）发展多元化融资渠道 (15)（二）控制项目投资及风险 (15)（三）提高企业流动性 (16)（四）注重创新发展吸引股市和股权融资 (16)（五）积极发展REITs (17)六、总结 (19)我国房地产融资结构分析—以万科集团为例一、引言房地产业作为一个新兴的支柱产业对促进我国国民经济增长有着重要的作用，而管理、技术、资金密集型是房地产业的特性，这就意味着发展房地产业需要大量的资金维持运转，因此采取合理的融资方式非常必要。

近三年经典的可转债案例
1.中国建筑转债：该公司于2018年发行的可转债，发行规模为50亿元人民币，发行期限为6年，票面利率为3.65%。

该转债的转股价格为5.1元/股，转股期权年限为2021年至2024年。

截至2021年底，该转债的转股溢价率为约60%。

2. 中国平安转债：该公司于2019年发行的可转债，发行规模为100亿元人民币，发行期限为5年，票面利率为2.6%。

该转债的转股价格为85.62元/股，转股期权年限为2022年至2024年。

截至2021年底，该转债的转股溢价率为约20%。

3. 万科转债：该公司于2020年发行的可转债，发行规模为50
亿元人民币，发行期限为6年，票面利率为2.9%。

该转债的转股价
格为26.48元/股，转股期权年限为2023年至2025年。

截至2021年底，该转债的转股溢价率为约10%。

以上三个案例均为近年来比较经典的可转债案例，发行规模较大，票面利率较低，而转股价格和转股期限的设置，则对于投资者的投资决策有着重要的影响。

同时，这些可转债的转股溢价率也反映了市场对于这些公司转股潜力的看法，具有一定的参考价值。

- 1 -。

基准股票是债券持有人将债券转换为发行公司股权的股票，如该公司的普通股票等。

确定了基准股票以后，就可以进一步推算转股价格。

2、债券条款（1）债券面值和数量。

根据我国《上市公司证券发行管理办法》规定，可转换公司债券每张面值100元。

债券数量决定了公司的募集资金总额，根据《上市公司证券发行管理办法》规定：可转换公司债券发行后，累计公司债券余额不得超过最近一期末净资产额的40%; 分离交易的可转换公司债券预计所附认股权全部行权后募集的资金总量不超过拟发行公司债券金额。

（2）票面利率。

大多数情况下，可转换公司债券的票面利率低于普通公司债券的票面利率。

其决定因素包括当前市场利率水平、公司债券资信等级和要素组合。

市场利率水平高，票面利率就高。

转股价值预期越高，票面利率相应设置越低。

发行人通常会根据证券市场情况，确定合适的票面利率，使公司的收益与风险组合达到优化，确保可转换公司债券的转换成功进行。

发行可转换公司债券信用评级高的企业，其发行的可转换公司债券的票面利率相对别的同期发行可转换债券的公司更低一些。

（3）期限。

根据《上市公司证券发行管理办法》的规定：可转换公司债券最短期限为三年，最长期限为六年。

可分离交易的可转换公司债券期限最短为一年，无最长期限限制。

认股权证的存续期间不超过公司债券的期限，自发行结束之日起不少于六个月。

国外可转换公司债券的时间更长。

3、投资人买入期权（转股条款）这个要素是可转换债券最为关键的一个要素，相当于发行人给投资者的一个买入期权，由转股价格和转换期组成。

转股价格是指债券发行时确定的将债券转换成基准股票应付的每股价格。

转股价格=基准股票价格x（1+转换溢价比率）转换溢价比率是可转换公司债券所包含的期权象征，以百分比表示，并以可转换公司债券发行时基准股票的价格为基础，一般在5%至20%之间。

转股价格是转换能否成功的核心要素，它们的确定直接涉及投资者和公司现有股东之间的利益关系。

可转换公司债券发行公司的决策目标就是以尽可能高的转股价格发行，并尽可能早地实行转股。

可转换债券案例
可转换债券是一种将债务和股权结合起来的金融工具。

它有一个固定的利率，并且可以在一定时间内转换为股票。

这种债券可以为投资者提供更高的回报，同时也允许公司在未来获得更多的资本。

以下是一些可转换债券的案例：
1. Facebook的可转换债券：2010年，Facebook发行了一份可转换债券，总价值为2亿美元。

这些债券的初始利率为3.75%，可以在3年后转换为Facebook的股票。

在2013年到期时，大多数持有人选择将其债券转换为股票，并从中获得了可观的回报。

2. 万科的可转换债券：2018年，中国地产开发商万科发行了一份总价值为50亿人民币的可转换债券，初始利率为4.35%。

这些债券可以在5年后转换为万科的股票。

这种债券的发行旨在帮助万科筹集更多的资金，以支持其业务扩张。

3. 特斯拉的可转换债券：2014年，电动汽车制造商特斯拉发行了一份总价值为20亿美元的可转换债券。

这些债券的初始利率为0.25%，可以在5年后转换为特斯拉的股票。

在2019年到期时，大多数持有人选择将其债券转换为股票，并从中获得了可观的回报。

可转换债券可以为投资者提供更高的回报，同时也允许公司在未来获得更多的资本。

尽管如此，投资者在购买这种债券时需要谨慎考虑其转换为股票的风险和回报。

- 1 -。

什么是企业偿债能力（附万科集团案例分析）企业偿债能力，静态的讲，就是用企业资产清偿企业债务的能力；动态的讲，就是用企业资产和经营过程创造的收益偿还债务的能力。

企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。

企业偿债能力分析是企业财务分析的重要组成部分。

分析指标：资本周转率资本周转率，表示可变现的流动资产与长期负债的比例，反映公司清偿长期债务的能力。

公式：资本周转率=(货币资金+短期投资+应收票据)÷长期负债合计一般情况下，该指标值越大，表明公司近期的长期偿债能力越强，债权的安全性越好。

由于长期负债的偿还期限长，所以，在运用该指标分析公司的长期偿债能力时，还应充分考虑公司未来的现金流入量，经营获利能力和盈利规模的大小。

如果公司的资本周转率很高，但未来的发展前景不乐观，即未来可能的现金流入量少，经营获利能力弱，且盈利规模小，那么，公司实际的长期偿债能力将变弱。

清算价值比率清算价值比率，表示企业有形资产与负债的比例，反映公司清偿全部债务的能力。

公式：清算价值比率=(资产总计－无形及递延资产合计)÷负债合计一般情况下，该指标值越大，表明公司的综合偿债能力越强。

由于有形资产的变现能力和变现价值受外部环境的影响较大且很难确定，所以运用该指标分析公司的综合偿债能力时，还需充分考虑有形资产的质量及市场需求情况。

如果公司有形资产的变现能力差，变现价值低，那么公司的综合偿债能力就会受到影响。

利息支付倍数利息支付倍数，表示息税前收益对利息费用的倍数，反映公司负债经营的财务风险程度。

公式：利息支付倍数=(利润总额+财务费用)÷财务费用一般情况下，该指标值越大，表明公司偿付借款利息的能力越强，负债经营的财务风险就小。

由于财务费用包括利息收支、汇兑损益、手续费等项目，且还存在资本化利息，所以在运用该指标分析利息偿付能力时，最好将财务费用调整为真实的利息净支出，这样反映公司的偿付利息能力最准确。