CPA《会计》学习笔记-第七章投资性房地产03

2020年注册会计师考试知识点：《会计》第七章（3）投资性房地产的处置：
1.采用成本模式计量的投资性房地产的处置
①出售或转让的：
借：银行存款(实际收到的金额)
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
②报废或毁损的：
借：待处理财产损溢
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
报经批准后处理
借：工程物资或银行存款(按残料价值或变价收入)
其他应收款(可收回的赔偿款)
其他业务成本(按差额)
贷：待处理财产损溢
2.采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置
①出售或转让的：
借：银行存款(实际收到的金额)
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动(或借记)
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本(或相反分录)
若存有原转换日计入资本公积的金额，则：
借：资本公积——其他资本公积
贷：其他业务成本
②报废或毁损的：
借：待处理财产损溢
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动(或借记)
报经批准后处理：
借：工程物资或银行存款(按残料价值或变价收入)其他应收款(可收回的赔偿款)
其他业务成本(按差额)
贷：待处理财产损溢。

2020年注册会计师考试知识点：《会计》第七章（1）投资性房地产的特征和范围：
1.投资性房地产的特征：是一种经营活动;在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产;有两种后续计量模式。

2.投资性房地产的范围：
①已出租的建筑物。

是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。

②已出租的土地使用权。

是指企业企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。

③持有并准备增值后转让的土地使用权。

是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权(不包括按照国家相关规定认定的闲置土地)。

投资性房地产的确认和初始计量：
1.确认和初始计量：投资性房地产理应按照成本实行初始计量。

①外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

②自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

2.后续支出：
①资本化：满足投资性房地产确认条件的，理应计入投资性房地产成本。

注意：科目使用
借：投资性房地产——厂房(在建)
投资性房地产累计折旧
贷：投资性房地产——厂房
1/ 2
资本化期间仍为投资性房地产，但不再计提折旧和实行摊销②费用化：不满足投资性房地产确认条件的，理应在发生时计入当期损益。

注意：科目使用
借：其他业务成本
贷：银行存款等
2/ 2。

第五节投资性房地产总结
本章⼩结坚持 “先把书读薄，再把书读厚” 的原则。

读薄：
1、投资性房地产的范围和确认。

范围包含3个内容。

认定需考虑的两个因素。

2、投资性房地产的初始计量。

按照成本进⾏初始计量。

3、后续⽀出。

资本化的后续⽀出与费⽤化的后续⽀出。

4、两种后续计量模式。

（1）成本模式下要计提折旧或摊销，存在减值迹象的，要计提减值准备。

（2）公允价值模式下不计提折旧或进⾏摊销，公允价值变动计⼊公允价值变动损益。

5、后续计量模式的转换。

（1）只能由成本模式转为公允价值模式。

（2）作为会计政策变更处理，调整留存收益。

6、投资性房地产转换⽇的确定。

7、⾮投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理。

成本模式下如何处理、公允价值模式下如何处理。

8、投资性房地产转换为⾮投资性房地产的会计处理。

两种计量模式下的处理⽅法。

9、投资性房地产的处置。

（1）成本模式下，结转其他业务成本、其他业务收⼊、折旧和减值。

（2）公允价值模式下，遵守“⼀个中⼼，两个基本点”原则。

10、对所得税的影响。

读厚：上述10点的具体内容在前⾯四节已做详细解释。

第七章投资性房地产（二）第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产1.计提折旧或进行摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备3.取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入【例题·单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

自20×1年1月1日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。

该投资性房地产原价为12 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零；至20×1年1月1日已使用10年，累计折旧 3 000万元。

20×1年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。

假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额为( )万元。

A.250B.350C.450D.650【答案】B【解析】20×1年计提折旧=（12 000-3 000）/（40-10）=300（万元），20×1年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3 000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8 800万元，所以不需计提减值准备。

该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。

二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）科目设置1.投资性房地产——成本——公允价值变动2.公允价值变动损益（二）采用公允价值模式计量的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

【提示】（1）在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。

CPA《会计》复习笔记：投资性房地产和资产减值本篇所需记忆的内容如下：1、为生产商品提供劳务或者经营管理而持有的房地产，属于自用房地产，不属于投资性房地产。

投资房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

2、对于房地产开发企业来说：（1）土地使用权计入无形资产的，比如建造自用的办公楼，那么就作为无形资产核算，在办公楼建造期间的摊销计入在建工程成本，建成之后计入当期损益（一般是管理费用）；（2）土地使用权作为企业存货的，比如建造住宅小区，那么与建造的住宅小区一起作为企业的存货，是开发成本的一部分，建造期间不摊销，建成之后与住宅小区一起作为存货核算，不摊销；如果住宅小区卖出去了，也不用做相关处理；（3）土地使用权作为投资性房地产核算的，比如购入土地使用权的时候就决定建成之后的建筑物对外出租，那么从购入的时候土地使用权就是作为投资性房地产核算，在建造期间不摊销，建成之后的摊销计入其他业务成本；3、对于普通企业来说：如果土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建造物的，土地使用权作为无形资产核算，建造期间，土地使用权的摊销计入工程成本，工程完工之后，其摊销计入当期损益；如果外购的房屋建筑物与土地使用权无法合理区分的，那么都作为固定资产核算。

3、出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日应按照当日的公允价值确认投资性房地产的入账价值，公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益。

4、出租办公楼取得的租金收入应当计入其他业务收入。

5、无论是采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量，投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入“投资性房地产——在建”科目。

6、企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。

7、公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值。

第七章投资性房地产第一节投资牲房地产的特征与范围一．投资性房地产的定义及特征为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

（能够单独计量和出售）二．投资性房地产的范围1.包括①. 已出租的土地使用权：出让或转让方式取得，经营租赁方式出租②．持有并准备增值后转让的土地使用权③．已出租的建筑物：拥有产权，以经营租赁方式出租2.不包括①. 经营租赁方式租入土地使用权再转租给其它单位②．尚未开发完工的商场不属于“空置建筑物”③．自用房地产④．作为存货的房地产⑤．企业拥有并自行经营的旅馆饭店似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。

第二节投资性房地产的确认和初始计量一．投资性房地产的确认和初始计量1.外购:（购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值）包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其它支出*.购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用应当予以单独确认的,按2. 自行建造:土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其它费用和分摊的间接费用等。

由“在建工程”或“开发成本”转入。

（非正*.包括首次取得的在建投资性房地产二．与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出①．改建、扩建或装修：满足确认条件应资本化；②．进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产（投资性房地产——厂房(在建)）；开发期间不计提折旧或摊销。

2.费用化的后续支出进行日常维护发生一些支出。

在发生后续支出时，借记“其它业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目第三节投资性房地产的后续计量*.应采用成本模式，满足特定条件时也可以采用公允价值模式。

但，同一企业只能采用一种模式,不得同时采用两种模式。

2015年注册会计师资格考试内部资料会计第七章 投资性房地产知识点：非投资性房地产转换为投资性房地产● 详细描述：　1. 非投资性房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产。

（成本模式涉及存货转换比较特殊） 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

（2）自用房地产转换为投资性房地产2.非投资性房地产转换为采用公允价值进行后续计量的投资性房地产　【书边笔记】采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量情况下，转换日不利差额记“公允价值变动损益”的借方，有利差额记“资本公积——其他资本公积”的贷方。

例题：1.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

转换当日公允价值小于原账面价值的差额通过（）科目核算。

A.营业外收入B.资本公积C.公允价值变动损益D.其他业务成本正确答案：C解析：公允价值小于原账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目；公允价值大于原账面价值的贷方差额记入“资本公积”科目。

2.下列各项中，不影响利润总额的是（）。

A.出租机器设备取得的收益B.出售可供出售金融资产结转的资本公积C.处置固定资产产生的净收益D.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额正确答案：D解析：选项D,应记入“资本公积——其他资本公积”科目。

3.甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。

该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。

第七章投资性房地产定义特征与范围定义：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

房地产是房产和地产的总称。

房产就是建筑物，也称不动产；地产就是土地，准确地说，是土地使用权。

房地产可以分为两类：一类是自己使用，作为固定资产和无形资产来核算；另一类是用于出租，作为投资性房地产核算。

特征：1.投资性房地产是一种经营活动；1.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。

3.投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值计量模式。

范围：1.已出租的土地使用权：计划用于出租但尚末出租的不是。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权：闲置土地不属于3.已出租的建筑物：房产是，机器设备不是，是固定资产A，用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物，转租的不是B，是与其他方签订了协议，约定以经营方式出租（不是融资）的建筑物。

通常情况下，持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚末签定租赁协议，也应视为投资性房地产。

（注意：这里有变化）空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

C，企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

D，某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

下列几个不属于投资性房地产：1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

第七章投资性房地产投资性房地产1、题目解析：（1）D出租给本企业职工居住的宿舍不属于投资性房地产，见教材p109（2）A只有出租给B公司的办公楼属于投资性房地产。

2013年6月1日会计分录如下：借：投资性房地产 8000贷：开发成本 80002、题目解析：（1）A（2）B2013年6月30日借：投资性房地产——在建 2250投资性房地产累计折旧 750贷：投资性房地产 3000发生后续支出时借：投资性房地产——在建 400其他业务成本 100贷：银行存款 5002013年12月31日借：投资性房地产 2650贷：投资性房地产——在建 2650（3）C2013年1-6月计提折旧，7-12月改良期间不计提折旧。

后续支出中费用化支出为100万元。

3000÷2×6/12+100=175万元3、题目解析：（1）A（2）2013年1月1日转换日借：投资性房地产——成本 580投资性房地产累计折旧 50贷：投资性房地产500 盈余公积利润分配——未分配利润4、题目解析：（1）B一般情况下投资性房地产的初始计量日为租赁期开始日。

但本题特殊，董事会做出了专项决议，可以提前确认投资性房地产。

具体规定参见教材p110。

（2）A2013年4月10日转换日会计分录：借：投资性房地产——成本 10000累计折旧 1500贷：固定资产 8000资本公积——其他资本公积 35005、题目解析：（1）D（2）C借：银行存款 2400贷：其他业务收入 2400借：其他业务成本 2100贷：投资性房地产——成本 2000投资性房地产——公允价值变动 100借：公允价值变动损益 100贷：其他业务成本 1006、题目解析：（1）AC借：投资性房地产——成本 3200累计折旧 1000固定资产减值准备 500公允价值变动损益 300贷：固定资产 5000（2）ABE借：银行存款 350贷：其他业务收入 350借：投资性房地产——公允价值变动 300贷：公允价值变动损益300130（3）ABCDE2011年借：公允价值变动损益 200贷：投资性房地产——公允价值变动 200借：银行存款 350贷：其他业务收入 3502012年借：公允价值变动损益 400贷：投资性房地产——公允价值变动 400借：银行存款 350贷：其他业务收入 350（4）ABE借：银行存款 2800贷：其他业务收入 2800借：其他业务成本 2900投资性房地产——公允价值变动 300贷：投资性房地产——成本 3200借：其他业务成本 300（后续计量期间）+300（初始计量日） 贷：公允价值变动损益 6007、本题考点：后续计量模式的变更及其处置，题目解析：2012年1月1日借：投资性房地产——成本 4500投资性房地产累计折旧 500投资性房地产减值准备 300贷：投资性房地产 5000盈余公积 300×10%=30利润分配——未分配利润 300×90%=2702012年12月31日借：公允价值变动损益 300贷：投资性房地产——公允价值变动 3002013年1月1日借：银行存款 4000贷：其他业务收入 4000借：其他业务成本 4200投资性房地产——公允价值变动 300贷：投资性房地产——成本 4500借：其他业务成本 300贷：公允价值变动损益 3008、题目解析：（1）2012年1月1日借：投资性房地产 5000累计折旧 1800贷：投资性房地产累计折旧 1800固定资产 5000（2）2012年12月31日日常维护费用借：其他业务成本 90贷：银行存款 90收取租金借：银行存款 500贷：其他业务收入 500计提折旧借：其他业务成本 5000/25=200贷：投资性房地产累计折旧 200期末减值测试借：资产减值损失 (3200-200)-2700=300 贷：投资性房地产减值准备 300（3）2013年再开发借：投资性房地产——在建 2700投资性房地产累计折旧 1800+200投资性房地产减值准备 300贷：投资性房地产 5000借：投资性房地产——在建 350其他业务成本 50贷：银行存款 400借：投资性房地产 3050贷：投资性房地产——在建 3050（4）2013年12月31日借：银行存款 325贷：其他业务收入 325借：其他业务成本 3050/20×6/12 贷：投资性房地产累计折旧 76.25。

第七章投资性房地产（一）本章考情分析本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。

分数5分左右，属于比较重要章节。

本章近三年主要考点：（1）处置投资性房地产影响利润总额的计算；（2）投资性房地产的核算（2014年综合题）。

本章应关注的主要问题：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、会计差错等内容结合出题。

2015年教材主要变化非投资性房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额由记入“资本公积——其他资本公积”科目变更为记入“其他综合收益”科目主要内容第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围范围注意问题已出租的土地使用权（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产已出租的建筑物（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。

【知识点】投资性房地产的后续支出★ （一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。

例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。

（二）费用化的后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

【例题·单选题】（2020年）2×18年1月20日，甲公司与丙公司签订租赁协议，将原出租给乙公司并即将在2×18年3月1日到期的厂房租赁给丙公司。

该协议约定，甲公司2×18年7月1日起将厂房出租给丙公司，租赁期为5年，每月租金为60万元，租赁期首3个月免租金。

为满足丙公司租赁厂房的需要，甲公司2×18年3月2日起对厂房进行改扩建，改扩建工程2×18年6月20日完工并达到预定可使用状态。

甲公司对出租厂房采用成本模式进行后续计量。

不考虑其他因素，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（ ）。

A.厂房在改扩建期间计提折旧B.2×18年确认租金收入180万元C. 改扩建过程中的厂房确认为投资性房地产D. 厂房改扩建过程中发生的支出直接计入当期损益 『正确答案』C『答案解析』选项AD ，采用成本模式计量的投资性房地产在改扩建过程中发生的符合资本化条件的支出，应计入投资性房地产成本；其在改扩建期间应停止计提折旧或摊销，选项AD 不正确；选项B ，出租人提供免租期的，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，因此2×18年应确认租金收入＝[60×（9＋12×4）]/5×6/12＝ 342（万元），选项B 不正确。

【知识点】投资性房地产的处置★★企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，因非货币性资产交换等减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。

第七章投资性房地产（三）第四节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：【教材例7-5】20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。

20×8年10月15日，该写字楼的公允价值为4 800万元。

该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。

甲企业的账务处理如下：借：固定资产48 000 000贷：投资性房地产——成本45 000 000——公允价值变动 2 500 000公允价值变动损益 500 000【教材例7-6】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。

20×8年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5 800万元。

该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 600万元，其中，成本为5 000万元，公允价值增值为600万元。

甲企业的账务处理如下：借：开发产品58 000 000贷：投资性房地产——成本50 000 000——公允价值变动 6 000 000公允价值变动损益 2 000 000【教材例7-7】20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。

租赁期开始日为20×8年4月15日。

20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。

20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。

甲企业的账务处理如下：（1）20×8年4月15日：借：投资性房地产——成本 470 000 000贷：开发产品 450 000 000其他综合收益20 000 000（2）20×8年12月31日：借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 000【教材例7-8】20×8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。

第七章投资性房地产本章应关注的主要内容有：(1)投资性房地产的范围；(2)投资性房地产的初始计量；(3)投资性房地产的后续计量；(4)投资性房地产的转换和处置。

学习本章应注意的问题：(1)掌握投资性房地产的范围；(2)掌握投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；(3)掌握投资性房地产转换的会计处理；(4)本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、会计差错等内容结合出题。

第一节特征与范围一、定义及特征是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

应当能够单独计量和出售。

二、范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物第二节 确认和初始计量 一、确认和初始计量二、与投资性房地产有关的后续支出(一) 资本化的后续支出(二) 资本化的后续支出.不满足确认条件 → 计入当期损益 借：其他业务成本贷：银行存款等第三节 后续计量后续计量模式：成本模式、公允价值模式满足特定条件：成本模式→公允价值模式 (一经转换，不得转回)同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

一、采用成本模式·科目设置：投资性房地产投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备二、采用公允价值模式(一) 采用公允价值模式计量的前提条件(二)后续计量的会计处理科目设置：投资性房地产——成本——公允价值变动公允价值变动损益三、投资性房地产后续计量模式的变更第四节转换和处置一、投资性房地产的转换(一) 转换形式和转换日1.2.转换日(二)转换的会计处理二、投资性房地产的处置应当终止确认：被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时。

【知识点】投资性房地产的转换★★★ （一）投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

包括：（1） 投资性房地产转换为自用房地产； （2） 投资性房地产转换为存货；（3） 自用房地产转换为投资性房地产；（4） 作为存货的房地产转换为投资性房地产。

非投资性房地产转为投资性房地产时转换日的确定如下图所示。

应有确凿证据表明相关资产已因用途改变而发生实际状态上的改变。

【官方政策解读】2021年上市公司年报会计监管报告：将自用房地产转换为投资性房地产依据不充分。

个别上市公司本年度通过董事会决 议，拟将自用的房地产、土地使用权转为对外出租，并据此将相关资产转换为投资性房地产，按照公允价值进行后续计量。

对于此类投资性房地产转换，除董事会决议以外，上市公司还应有确凿证据表明相关资产已因用途改变而发生实际状态上的改 变，如已签订出租协议，或虽然尚未签订出租协议、但相关资产已不再用于日常生产经营活动，已进行重大的结构性调整且在功能上、性能上已达到可经营出租状态等。

投资性房地产转为非投资性房地产时转换日的确定如下图所示。

【例题·单选题】（2020年）20×9年3月8日，甲公司董事会通过将其自用的一栋办公楼用于出租的议案，并形成书面决议。

20×9年4月30日，甲公司已将该栋办公楼全部腾空，达到可以出租的状态。

20×9年5月25日，甲公司与乙公司签订租赁合同，将该栋办公楼出租给乙公司。

根据租赁合同的约定，该栋办公楼的租赁期为10年，租赁期开始日为20×9年6月1日；首二个月为免租期，乙公司不需要支付租金。

第七章投资性房地产考情分析本章属于基础性章节，考试中考查角度比较灵活，可以单独命题也可以结合其他章节进行考查。

近几年考试中主要涉及投资性房地产范围界定、投资性房地产后续计量模式变更、投资性房地产的处置等。

在近几年考试中，本章分值在3分左右，主要是以客观题形式考查，也会以主观题形式出现，整体难度不大，需要我们详细理解和准确掌握。

第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

二、投资性房地产的范围投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

（一）已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

对于以经营租赁方式租入（没有所有权，不是本企业资产）土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，企业管理当局（董事会或类似机构）作出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。

（三）已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。

1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

通常情况下,对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议,也应视为投资性房地产。

3.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

注册会计师考试辅导《会计》第七章讲义3投资性房地产二、投资性房地产处置的处理（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置1.出售或转让的：①借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入②借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2.报废或毁损的：①借：待处理财产损溢投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产②报经批准后处理：借：工程物资或银行存款（按残料价值或变价收入）其他应收款（可收回的赔偿款）其他业务成本或营业外支出（按差额）贷：待处理财产损溢（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置1.出售或转让的：①借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入②借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本投资性房地产——公允价值变动（或借记）③借：公允价值变动损益贷：其他业务成本（或相反分录）④若存在原转换日计入资本公积的金额，则：借：资本公积――其他资本公积贷：其他业务成本2.报废或毁损的：借：待处理财产损溢贷：投资性房地产——成本投资性房地产——公允价值变动（或借记）3.报经批准后处理：借：工程物资或银行存款（按残料价值或变价收入）其他应收款（可收回的赔偿款）其他业务成本或营业外支出（按差额）贷：待处理财产损溢【例题8·计算分析题】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。

20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。

20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。

20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。

甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。

[答疑编号3756070301]『正确答案』甲企业的账务处理如下：（1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产——成本470 000 000贷：开发产品450 000 000资本公积——其他资本公积 20 000 000（2）20×7年l2月31日，公允价值变动：借：投资性房地产——公允价值变动 10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 000（3）20×8年6月，出售投资性房地产：借：银行存款550 000 000贷：其他业务收入550 000 000借：其他业务成本480 000 000贷：投资性房地产——成本470 000 000——公允价值变动 10 000 000同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本：借：公允价值变动损益 10 000 000贷：其他业务成本10 000 000同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本：借：资本公积——其他资本公积 20 000 000贷：其他业务成本20 000 000【例题9·单项选择题】某企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元。

注册会计师—《会计》考试知识点总结（投资性房地产）第一节. 投资性房地产的特征与范围1.房地产是土地和房屋及其权属的总称。

在我国，土地归国家/集体所有，企业只能取得土地使用权。

因此房地产中的土地特指土地使用权。

2.特征：①是一种经营性活动：主要形式是出租建筑物、土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。

是企业所从事的经营性活动及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。

应缴纳营业税。

我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权情况较少；②应区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；③企业通常采用成本模式对投房进行后续计量，除非有确凿证据表明其投房的公允价值能持续取得，才可以采用公允价值进行后续计量。

同一企业只能采用一种模式对投房进行后续计量。

3.投房范围：①已出租的土地使用权：企业通过出让（一级市场交纳土地出让金）或转让（二级市场接受其他单位转让的）方式取得的土地使用权。

但以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投房；②持有并准备增值后转让的土地使用权：必须有企业管理当局（董事会/类似机构）作出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取收益。

即使未签订租赁协议，也应视为投房。

但国家认定的闲置土地不属于投房；③已出租的建筑物：指企业拥有产权的，包括自行建造、开发活动完成后尚未使用的/正在建造、开发过程将来用于出租的建筑物；企业已经与其签订了租赁协议，应自租赁协议规定的租赁期开始日起确认。

❤尚未开发完工的商场不属于空置建筑物，不属投房。

❤按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应将该建筑物确认为投房。

如企业将办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等辅助服务。

也应确认为投房。

❤下列不属于投房：①自用房地产：如企业员工宿舍；②作为存货的房地产：指房地产开发企业。

实务中，某项房产部分自用部分作为存货出售、部分出租赚取租金的应分别单独计量，分别确认为固资、无资、存货和投房。

第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置前言投资性房地产这章知识点都比较细微，综合性不强，难度不大，但应注意成本计量模式与公允价值计量模式变更进行追溯调整的会计处理。

本章考题都是以客观题的形式出现，每年考试分值基本都是3～4分。

近4年考情分析知识点一：投资性房地产的特征与范围第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产是指为赚取租金或资本增值的房地产。

房地产是房产和地产的总称。

房产就是建筑物，也叫不动产；地产就是土地，准确地说，是土地使用权。

企业的厂房是固定资产，厂房下面的土地是无形资产。

房地产可以分为两类：一类是自己使用的，作为固定资产和无形资产来核算；另一类是用于出租的，作为投资性房地产核算。

二、投资性房地产的范围（一）已出租的土地使用权注意：持有增值后转让的建筑物，不是投资性房地产，而是固定资产。

投资性房地产的范围投资性房地产一共就有3种：其中，第2种持有增值的土地一般比较少见，所以，投资性房地产，主要就是指已出租的房地产。

不属于投资性房地产的项目：（1）自用房地产（含职工宿舍、经营的旅馆饭店等）；（2）作为存货的房地产，即房地产公司开发的商品房和土地（含待增值后出售的土地）。

如果一栋楼一部分自用，一部分出租，那么要分别确认；如果分不清楚的，就统统作为固定资产。

知识点二：投资性房地产的确认与初始计量第二节投资性房地产的确认与初始计量一、投资性房地产的确认（一）确认日期1.已出租的土地使用权：租赁期开始日2.持有并准备增值后转让的土地使用权：管理当局书面决议日3.已出租的建筑物：租赁期开始日（空置建筑物是管理当局书面决议日）没有达成租赁协议之前，应先确认为固定资产（简便起见，无形资产略，下同），租赁期开始日之后，再确认为投资性房地产。

外购投资性房地产的房地产初始计量，比照固定资产。