第七章 投资性房地产

2015年注册会计师资格考试内部资料会计第七章 投资性房地产知识点：投资性房地产转换为非投资性房地产● 详细描述：1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产 【口诀】成本模式不涉及存货的情况下，原值转原值，折旧转折旧，摊销转摊销，减值转减值。

2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为自用房地产 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

【书边笔记】采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产转为自用房地产情况下，转换日不利差额记“公允价值变动损益”的借方，有利差额记“公允价值变动损益”的贷方。

3.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货（成本模式涉及存货转换比较特殊）企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目,原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。

4.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货（口诀同2）例题：1.下列关于投资性房地产与非投资性房地产转换的会计处理的表述中，正确的有（）。

A.采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，其账面价值与公允价值的差额计入资本公积B.采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货时，其账面价值与公允价值的差额计入公允价值变动损益C.自用房地产转换为釆用公允价值模式计量的投资性房地产时，其账面价值大于公允价值的差额计入公允价值变动损益D.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，其账面价值与公允价值的差额计入资本公积E.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，其账面价值小于公允价值的差额计入资本公积正确答案：C,E解析：采用成本模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产时，不需要考虑公允价值的影响，选项A和B错误；采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，其账面价值与公允价值的差额许入公允价值变动损益，选项D错误。

第7章投资性房地产一、单项选择题1.甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元。

采用年限平均法计提折旧，不考虑其他因素，2017年该写字楼计提的折旧金额为（）万元。

A.240B.220C.217.25D.237【答案】C【解析】2017 年年末计提折旧金额=（9600-120）/40/12×11=217.25（万元）。

2.企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（）。

A.其他综合收益B.公允价值变动损益C.资本公积D.资产减值损失【答案】B【解析】公允价值模式下，企业应在资产负债表日按投资性房地产公允价值与账面价值的差额，调整其账面价值，同时计入“公允价值变动损益”。

3.企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。

下列关于转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。

A.计入递延收益B.计入当期损益C.计入其他综合收益D.计入资本公积【答案】B【解析】企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入“公允价值变动损益”。

4.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。

A.计入“其他综合收益”B.计入期初留存收益C.计入“营业外收入”D.计入“公允价值变动损益”【答案】A【解析】自用房地产转换为投资性房地产，公允价值高于账面价值差额计入“其他综合收益”，低于计入“公允价值变动损益”。

5.2020年3月，甲公司决定对按照成本模式进行后续计量的出租用写字楼进行改扩建，并与改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。

3月31日写字楼进入改扩建，原价为10 000万元，已计提折旧2 000万元。

第七章投资性房地产第一节投资牲房地产的特征与范围一．投资性房地产的定义及特征为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

（能够单独计量和出售）二．投资性房地产的范围1.包括①. 已出租的土地使用权：出让或转让方式取得，经营租赁方式出租②．持有并准备增值后转让的土地使用权③．已出租的建筑物：拥有产权，以经营租赁方式出租2.不包括①. 经营租赁方式租入土地使用权再转租给其它单位②．尚未开发完工的商场不属于“空置建筑物”③．自用房地产④．作为存货的房地产⑤．企业拥有并自行经营的旅馆饭店似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。

第二节投资性房地产的确认和初始计量一．投资性房地产的确认和初始计量1.外购:（购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值）包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其它支出*.购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用应当予以单独确认的,按2. 自行建造:土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其它费用和分摊的间接费用等。

由“在建工程”或“开发成本”转入。

（非正*.包括首次取得的在建投资性房地产二．与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出①．改建、扩建或装修：满足确认条件应资本化；②．进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产（投资性房地产——厂房(在建)）；开发期间不计提折旧或摊销。

2.费用化的后续支出进行日常维护发生一些支出。

在发生后续支出时，借记“其它业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目第三节投资性房地产的后续计量*.应采用成本模式，满足特定条件时也可以采用公允价值模式。

但，同一企业只能采用一种模式,不得同时采用两种模式。

第七章投资性房地产1．A股份有限公司(以下简称A公司)为一家上市公司，A公司20×5年至20×7年与投资性房地产有关的业务资料如下：（1）20×5年3月，A公司购入一幢写字楼，价款为7500000元，款项以银行存款转账支付。

不考虑其他相关税费。

（2）A公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为50万元，采用年限平均法按年计提折旧。

（3）A公司将取得的该项写字楼自当月起用于对外经营租赁，A公司对该房地产采用成本模式进行后续计量。

（4）A公司该项房地产的20×5年的租金收入为650000元，款项已支付。

假定不考虑其他相关税费。

（5）20×7年12月，A公司将原用于出租的写字楼收回，作为企业管理用固定资产处理。

要求：（1）编制A公司20×5年3月取得该项写字楼的会计分录。

（2）计算20×5年度A公司对该项投资性房地产计提的折旧额，并编制相应的会计分录。

（3）编制A公司20×5年取得该项写字楼租金收入的会计分录。

（4）计算A公司该项房地产20×6年末的账面价值。

（5）编制A公司20×7年收回该项写字楼的会计分录。

（答案中的金额单位用万元表示。

）2．甲股份公司（以下简称甲公司）于2007年12月25日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为5年，每年底收取租金150万元，出租当日，该建筑物的成本为3000万元，已计提折旧500万元，尚可使用年限为30年，公允价值为3000万元，2008年12月31日，该建筑物的公允价值为3200万元，2009年12月31日，该建筑物的公允价值为3100万元， 2010年1月10日将该建筑物对外出售，收到2950万元存入银行。

要求：编制甲公司上述经济业务的会计分录。

3．20×7年6月20日甲公司购买一块土地使用权，购买价款为1800万元，支付相关手续费30万元，款项全部以银行存款支付。

第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征房地产是土地和房屋及其权属的总称。

在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。

因此，房地产中的土地是指土地使用权。

房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至作为个别企业的主营业务。

就某些企业而言，投资性房地产属于日常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。

投资性房地产的确认、计量和披露适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）的规定，房地产租金收入的确认、计量和披露适用《企业会计准则第21号——租赁》的规定。

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产主要有以下特征：（一）投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。

房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

根据税法的规定，企业房地产出租、国有土地使用权增值后转让均属于一种经营活动，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权转让收益应当缴纳营业税等。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

第七章投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量引言：投资性房地产是指为了获得租金、资本增值或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量是一种会计准则，旨在更准确地反映投资性房地产的价值变动。

本文将从公允价值模式的定义、原则和适用范围、计量方法等多个角度探讨这一主题。

一、公允价值模式定义公允价值模式是一种会计准则，根据该模式，公司在财务报表中以公允价值计量投资性房地产，通过每期公允价值的变动，来反映投资性房地产价值的变化。

公允价值是指在市场交易中，买方与卖方在知情且意愿均正常的情况下进行的交易，即市场上存在的合理、公允的价格。

二、公允价值模式的原则和适用范围公允价值模式遵循以下原则：一是及时计量，即根据相关市场信息对投资性房地产进行定期计量；二是公允计量，即以公允价值为基础进行计量；三是价值变动确认，即及时确认投资性房地产价值的变动。

这一模式适用于符合以下条件的投资性房地产：首先，房地产是为了出租、增值或两者兼有而持有的；其次，投资性房地产不存在明确的实用寿命；再次，能够可靠地获得该房地产公允价值的市场价格。

三、公允价值模式的计量方法根据公允价值模式，投资性房地产的计量方法包括初始计量和后续计量。

初始计量是指投资性房地产首次列报时的计量，通常以建设成本为基础，或者如果可获得的话，也可以以公允价值进行计量。

后续计量是指在初始计量之后，根据市场变动和其他影响因素对投资性房地产进行再次计量。

后续计量可以选择以公允价值进行计量，或者以成本减少计值（当公允价值无法可靠获取时）。

四、公允价值模式的优势与局限性公允价值模式的优势在于更准确地反映投资性房地产的价值变动，避免了长期使用成本模式所带来的信息滞后性。

同时，公允价值模式提供了更充分的信息，有助于投资者和利益相关方更好地评估公司的资产负债状况。

然而，公允价值模式的局限性也不容忽视。

首先，公允价值的计量可能存在主观性和不确定性，不同的评估方法可能导致不同的结果。

第七章投资性房地产近年来，投资性房地产成为了一个备受关注的话题。

随着国家经济的不断发展和城市化进程的推进，投资性房地产已经成为了众多投资者追逐的对象。

本文将探讨投资性房地产的定义、特点以及对经济和社会的影响。

投资性房地产，顾名思义，是指个人或机构以获取投资回报为目的而购买的不用于自身居住的房地产。

与自住房不同，投资性房地产通常被看作是一种理财工具，通过租金收益和资产增值来实现投资回报。

投资性房地产的特点在于其持有者将其视为一种长期投资，通常会将其出租给他人或者以期待升值的目的持有。

首先，投资性房地产的存在对经济发展起到了积极的促进作用。

房地产业是一个与许多相关行业息息相关的产业，投资性房地产的需求带动了建筑工程、金融、家具装修等行业的发展。

在一个投资性房地产需求旺盛的市场，各类建筑公司和装修公司将迅速崛起，从而提供了大量的就业机会。

此外，投资性房地产的销售也推动了金融机构的发展。

银行和其他金融机构通过向投资者提供贷款和融资来推动房地产市场的发展，从而促进了整体经济的增长。

其次，投资性房地产对个人投资者和机构投资者来说，也提供了一种相对稳定的投资工具。

相对于其他金融市场投资，投资性房地产具有较低的风险和较稳定的回报。

房地产市场的价值波动较小，长期来看，房地产通常会随着经济的增长而增值，可以提供相对稳定的资产增值和租金收益。

对投资者而言，投资性房地产是一种较为可靠的投资方式，可以为其提供稳定的现金流和资产增值。

然而，投资性房地产并非没有风险。

由于房地产市场的行情受多种因素的影响，投资性房地产也面临着市场风险和法律风险。

市场风险主要指房地产市场价值的波动，房地产市场的投资回报并非始终稳定，存在一定的不确定性。

法律风险主要指政策法规的改变可能对投资性房地产造成的影响。

政府对房地产市场的调控政策、土地使用规划等的变化都可能对投资性房地产产生重要影响。

面对这些风险，投资者应保持审慎的态度，做好风险评估与管理。

第七章投资性房地产一：投资性房地产的范围1.属于投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

【例如】企业从二级市场通过出让或转让方式拍卖取得一块土地使用权，采用经营租赁方式出租给某一企业，则出租方可以将该土地使用权作为投资性房地产核算。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

【例如】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，董事会作出书面决议，决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。

这种情况属于投资性房地产。

（3）已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

2.注意的问题：（1）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。

对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。

这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

（2）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

（4）自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼应作为固定资产核算，企业生产经营用的土地使用权应作为无形资产核算。

第七章投资性房地产案例宏远公司新购一栋写字楼，打算将一层用于对外出租，其余楼层作为本企业的办公场所。

对外出租的写字楼一层为宏远公司唯一对外出租的资产。

有关该写字楼的相关资料如下:1.2000年4月5日，宏远公司购入写字楼。

写字楼一层每平方米购买成本(包括相关税费)为3.6万元，共计2 600平方米;其余楼层海平方米购买成本(包括相关税费)为1.8万元，共计32 000平方米;购买成本总计为66 960万元，宏远公司即日付清全部款项。

2.写字楼预计使用年限为30年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧(为简化起见，假定除投资性房地产转换日须单独计提截至转换日的折旧外，其他情况下均于每年12月31日计提折旧)。

3.2000年6月28日，宏远公司与B公司签订了经营租赁合同，将写字楼的一层出租给B公司使用，租赁期为3年，年租金为360万元，自租赁期开始日起按年预收租金(为简化起见，假定每年12月31日确认租金收人)，租赁期开始日为2000年7月1日。

宏远公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

4.为了提高租金收入，宏远公司决定与B公司的租赁合同到期后对写字楼一层进行改建，并与C公司签订了经营租赁合同，约定于改建工程完工之日起将写字楼一层出租给C公司使用，租赁期为5年，年租金为480万元，自租赁期开始日起按年预收租金(为简化起见，假定每年12月31日确认租金收人)。

2003年7月1日，与B公司的租赁合同到期，写字楼一层随即转人改建工程，在改建过程中，用银行存款支付改建支出590万元，拆除部分的残料作价2万元售出，款项存人银行。

2003年8月30日，写字楼一层改建工程完工，即日按照租赁合同出租给C公司使用，租赁期开始日为2003年9月1日。

改建后预计净残值和预计使用寿命(含改建期间)未发生变动。

5.由于宏远公司所在地的房地产市场现已比较成熟，房地产的公允价值能够持续可靠地取得，可以满足采用公允价值模式的条件，宏远公司决定从2006年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。