第五章：土地增值税实务49

房地产企业土地增值税的实务解析一、企业分立过程中的土地、房屋权属转移，是否缴纳土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,应当依照本条例缴纳土地增值税。

房地产企业根据分立合同约定,分立为两个或两个以上的企业，对于派生方、新设方承受原企业房产的，虽然发生了产权转移行为，但并没有取得转让收入，因此,不需要缴纳土地增值税。

如果派生方或新设方转让其承受的土地或房产,应当按分立前原企业实际支付的土地价款等及发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除项目金额计算缴纳土地增值税。

二、房地产企业存在银行的按揭贷款保证金是否可以作为土地增值税的扣除项目金额扣除？答：按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱,并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理完毕并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。

因此，按揭贷款保证金对于房地产企业属于一项债权,而不是发生的成本费用，不得作为扣除项目金额扣除。

三、甲供材料在计算土地增值税扣除项目金额时应当注意什么问题？答：甲供材料属于建筑安装工程费的组成部分，应当作为开发成本计入扣除项目金额，且允许加计扣除20％。

各地对此争议的焦点主要是扣除凭证的确认方面.海南省地税局的文件可供参考。

《海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（琼地税发[2009]104号）第四条规定：（1)对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。

在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准.(2）对于包工包料的建安工程，施工方按工程结算金额（包含材料和设备价款)开具发票。

在计算土地增值税扣除项目时，建安费用的扣除凭证以建安发票为准。

我对甲供材的认识：建筑业甲供材征税问题是税务机关检查甲供材的重点:(1）要注意甲方供材的材料已经计入开发成本了,不能再重复计入建安发票成本。

土地增值税清算操作规程此文档WORD格式，下载后您可编辑修改目录第一部分土地增值税的清算概要一、土地增值税清算的概念二、土地增值税的清算条件三、清算时间要求四、土地增值税清算项目的审核鉴证五、清算审理及审核第二部分土地增值税清算准备工作一、土地增值税清算的前期管理二、土地增值税清算单位的确定三、项目清算应关注因素四、清算资料的收集第三部分转让收入的确认一、转让房地产取得的收入二、视同销售收入的确认三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题五、收入确定需关注的问题六、收入确认的审核要点第四部分扣除项目金额的确定一、扣除项目税务处理的基本原则二、地价款的扣除三、房地产开发成本的扣除四、房地产开发费用的扣除五、扣除项目的归集与分配六、旧房及建筑物的评估价格七、与转让房地产有关的税金八、财政部规定的其他扣除项目九、需要明确的几个问题十、土地增值税清算实例第五部分土地增值税的计算一、一般土地增值税的计算二、分期开发项目的计算三、清算后再转让房地产的处理第六部分土地增值税的预征与核定征收一、土地增值税的预征二、土地增值税核定征收第七部分土地增值税清算的会计处理一、预缴的会计处理------------------------二、清算的会计处理---------------------第八部分土地增值税的税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠二、国家征用收回的房地产税收优惠三、个人销售住房税收优惠四、廉租房和经济适应住房税收优惠五、资产公司转让房地产税收优惠六、清偿债务税收优惠七、转让旧房税收优惠八、以房地产进行投资或联营税收优惠九、关于合作建房的税收优惠十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题十一、关于个人互换住房的征免税问题第一部分土地增值税的清算概要一、土地增值税清算概念（91号文件第3条）土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

土地增值税清算方法在实务中的应用及分析
土地增值税是中国特有的税种，是指在土地出让、转让等情况下，增值部分按照税法规定支付给国家的一种税收。

与其他税种相比，土地增值税有着其独特的清算方法和计算规则。

本文就从实务中的应用出发，对土地增值税清算方法进行分析。

首先，对于土地增值税的计算，需要区分国有土地与非国有土地。

对于国有土地，它是由国家所有的土地，因此在出让、转让等情况下，只需要计算土地的增值部分，从中扣除已缴纳的土地出让金、征地补偿款等，再按照税法规定的税率进行计算即可。

而对于非国有土地，则需要先确认其所有权，再从土地的出让价款中扣减原先所购买土地的价款以及其他开支，得到土地增值部分，再按照税率计算土地增值税额度。

其次，对于土地增值税的缴纳时间，也需要结合实际情况进行调整。

按照税法规定，土地增值税应在土地出让或转让交易完成后20个工作日内缴纳。

但在实际操作中，由于土地出让、转让等交易需要进行公证、备案等手续，因此在缴纳土地增值税时也需要结合这些情况进行调整。

同时，在实务中也存在一些特殊情况，如土地出让方与转让方之间存在返还的情况，这时也需要根据实际情况进行调整。

最后，对于土地增值税的税率，也是需要注意合理使用。

在税法规定的情况下，税率分为4%、5%和6%，具体税率的选择应根据土地增值的程度和所处的城市等情况进行考虑。

对于增值程度较低的土地，可以选择较低的税率进行缴纳，而对于增值较高的土地则应选择较高的税率进行缴纳。

综上所述，土地增值税清算方法在实务中的应用需要结合具体情况进行调整，而在使用税率时也需要注意合理选择，以达到税收管理的最佳效果。

土地增值税是指在土地使用权转让或者出让，因土地的市场价格上涨而获得的差价所应纳税的税款。

随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税的征收也日益重要。

2024年，我国在土地增值税清算操作实务方面进行了一些调整，以更好地管理和征收土地增值税。

一、土地增值税税率和税基2024年，我国对土地增值税税率和税基做出了一些调整。

根据国家税务总局发布的规定，非居民个人和企事业单位的土地转让行为，土地增值税税率统一为30%；而个人出售住房的土地增值税税率为20%。

此外，我国对土地增值税的计税依据也进行了调整，从土地使用权出让金改为土地转让金。

二、土地增值税清算的流程和程序1.申报备案房地产企业在土地转让之前，需要在土地出让合同签订后的30个工作日内，向税务机关申报并备案。

申报内容包括土地出让相关材料和企业基本资料等。

2.征收决定和纳税清算税务机关收到申报材料后，会进行审核，并对土地增值税进行征收决定。

房地产企业需要根据决定内容进行纳税清算，并缴纳土地增值税款。

3.发放税务机关开具的税务票据纳税清算完毕后，税务机关会开具相应的税务票据，发放给企业。

三、存在的问题与解决方案2024年，部分房地产企业在土地增值税清算操作实务中存在以下问题：1.税务备案延迟部分房地产企业在土地出让合同签订后未及时向税务机关申报备案，导致延误纳税清算时间。

解决方案是加强企业内部管理，加大对土地增值税清算流程的重视和推进。

2.纳税清算不准确部分企业在纳税清算过程中存在计算错误或者遗漏，导致缴纳税款不准确。

解决方案是加强对纳税清算流程的审核和核对，确保计算的准确性。

3.税务票据使用不规范部分房地产企业在使用税务票据时存在不规范的情况，如少开或多开税务票据等。

解决方案是加强对税务票据使用的管理和培训，确保规范使用。

总结起来，2024年房地产企业土地增值税清算操作实务主要包括税率和税基的调整，以及申报备案、征收决定和纳税清算等流程和程序。

同时也存在一些问题，如税务备案延迟、纳税清算不准确和税务票据使用不规范等。

房地产土地增值税清算与筹划实务课程前言土地增值税是国家为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。

转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人是土地增值税的纳税人。

国务院决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税，但由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成国家税款的流失。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）一经发布，立即引起房地产开发企业的强烈反响。

该《通知》决定自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作，并拟将对企业的清算工作适时开展税务稽查。

这将意味着拖延了14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将予严格执行。

同时，伴随着清算通知的出台，2007年房地产行业调控也拉开了序幕。

全国各地税务部门为强化对土地增值税的清算和管理，将主要针对房地产开发企业严格制定一系列诸如项目登记和预征、年度结算、竣工决算和全面清算等具体管理办法。

这也将意味着国家将扭转对房地产开发企业土地增值税实行多年的以“预征制”为主的过渡性征管措施，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。

在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，理应引起重视；土地增值税课税对象是指有偿转让房地产所取得的增值额，它的计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报难度大的直接税种。

目前，房地产开发企业面对国家正规的“清算型”的土地增值税征管模式，如何理解和应对全面清算政策、如何灵活运用政策法规、如何全面掌握申报业务、如何通过纳税筹划有效降低税负，如何防范税务稽查涉税法律风险等等，已成为房地产行业财务人员迫在眉捷所要解决的难题。

税务师税法一第五章土地增值税分类：财会经济税务师主题：2022年税务师（全套五科）考试题库ID:505科目：税法一类型：章节练习一、单选题1、下列情形中，纳税人应进行土地增值税清算的是（）。

A.直接转让土地使用权的B.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积为50%的C.转让未竣工结算房地产开发项目50%股权的D.取得销售（预售）许可证满1年仍未销售完毕的【参考答案】：A【试题解析】：符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。

2、下列各项中符合土地增值税清算规定的是（）。

A.对于符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起60日内到主管税务机关办理清算手续B.在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除C.在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按不得低于10%的核定征收率对房地产项目进行清算D.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金【参考答案】：D【试题解析】：选项A，对于符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

选项B，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质量保金不得计算扣除。

选项C，在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按不低于5%的核定征收率对房地产项目进行清算。

3、对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（）。

A.房地产开发企业发生的期间费用可以据实扣除B.房地产开发企业发生的开发费用，不能提供金融机构证明的，不得扣除C.房地产开发企业发生的土地闲置费用，可以扣除D.房地产开发企业发生的超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不得扣除【参考答案】：D【试题解析】：选项A，期间费用不得据实扣除，按规定的计算方法扣除；选项B，不能提供金融机构证明的，按（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×10%以内扣除；选项C，土地闲置费不得扣除。