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【政策解读-土地增值税】土地增值税清算后企业所得税退税新政一、政策背景《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。
实务中，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。
为解决上述问题，结合房地产开发企业和开发项目的特点，国家税务总局制定《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)，对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善。
二、主要内容1.有后续开发项目的，亏损向以后年度结转企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。
后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
2.没有后续开发项目的，可申请退税企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。
3.多缴企业所得税款计算方法(国家税务总局公告2010年第29号的延续)(1)计算各年度应分摊的土地增值税各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)注意：销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
(2)计算该项目当年度应退企业所得税税款1、该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；2、企业应调整当年度的应纳税所得额（相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税）；3、按规定计算当年度应退的企业所得税税款（累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税）；4、当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
房地产企业土地增值税纳税筹划研究1. 引言1.1 研究背景目前，随着我国税收制度的不断完善和税收政策的调整，房地产企业面临着越来越复杂的土地增值税纳税环境。
如何有效地进行土地增值税筹划，合理地减轻税负，提高税收合规性，成为每家房地产企业必须面对和解决的重要课题。
开展房地产企业土地增值税纳税筹划的研究具有重要的理论和实践意义。
通过深入挖掘土地增值税纳税筹划的规律和特点，可以为房地产企业提供科学的指导和参考，促进企业的健康发展和税收合规管理。
1.2 研究意义通过对房地产企业土地增值税纳税筹划的研究与分析，可以帮助企业了解当前税收政策背景和优惠政策，掌握筹划方法和技巧，从而实现合规纳税、降低成本、稳定经营。
本文还将通过实例分析，为读者提供具体的操作指导和实用建议，帮助企业在实际操作中更好地应对土地增值税纳税问题，最大限度地发挥税收政策对企业的利好影响。
本研究具有理论与实践相结合的特点，可以为房地产企业实际经营提供有益参考，具有一定的理论和现实意义。
希望通过本文的研究，可以为相关领域的研究工作提供新的思路和方法，促进税收领域的学术研究和实务工作的进一步发展。
2. 正文2.1 土地增值税纳税筹划概述土地增值税是指在土地所有权转让过程中，地价超过原始购买成本的部分所得到的税收。
土地增值税纳税筹划是指通过合理的税务规划和策略性安排，减少房地产企业在土地转让中需缴纳的税负，以提高企业的竞争力和盈利能力。
在土地增值税纳税筹划中，首先需要了解土地增值税的税率和征收标准。
土地增值税的税率一般为20%，征收标准为土地增值额。
房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时，需要考虑的因素包括土地使用年限、土地评估价值、土地开发规划等。
通过在土地使用年限即将到期前进行土地转让，可以减少土地增值税的缴纳额；对土地进行合理评估和开发规划，可以最大程度地提高土地的价值，从而减少税负。
房地产企业还可以利用土地增值税优惠政策进行筹划。
符合条件的房地产企业可以享受免征或减征土地增值税的政策，从而减少税负。
国家税务总局于2009年5月20日发布《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）文，以加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作。
该文第一次完整地明确房地产开发企业的土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
这也是继国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）发布后的又一重要文件，虽然该文从内容上强调的是土地增值税的清算管理，但是对于广大房地产企业以及开展鉴证业务的税务师事务所和注册税务师还是有学习的必要，特别是税务机关在清算管理中特别关注的方面。
为便于大家学习理解，我们基于国税发[2006]187号文对于国税发[2009]91号文作了如下的对照解读分析如下。
1《土地增值税清算规程》 （国税发[2009]91号） 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）异同点对比一、总则第一条 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：相同点：依据相同。
两者都根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定制定。
大成方略纳税人俱乐部讲稿土地增值税清算的涉税处理第一部分土地增值税清算基础知识第二部分清算收入的审核第三部分税前扣除原则第四部分转让税金的审核第五部分利息支出的审核第六部分期间费用的审核第七部分开发成本的审核第一部分：土地增值税清算基础知识一、土地增值税清算概念二、增值额和扣除项目三、开发成本的口径四、税率的形式五、清算对象（重点）六、清算条件七、清算审核八、补缴土地增值税九、清算后再转让一、土地增值税清算概念2009国税发91号土地增值税清算管理规程土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、增值额和扣除项目土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括：1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等；2、新建房及配套设施的成本费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等；3、及转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加等，不包括印花税金；4、及转让房地产有关的期间费用，包括管理费用、销售费用和财务费用等。
其中，上述（1）（2）项可以加计扣除20%，第（3）项据实扣除，第（4）项按照（1）（2）合计数的一定比例内据实扣除。
三、开发成本的口径会计口径：包括土地和资本化利息土地增值税法：不含土地、资本化利息加计扣除基数：会计口径－资本化利息2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知四、税率的形式1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式，主要应用于土地使用税和车船使用税，在消费税和印花税也有部分应用。
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题摘要：在营改增政策的影响下，我国税收政策体系会逐步完善。
而房地产企业的经营管理受政策环境影响较大，为了企业平稳运行，加强税务管理工作尤为重要。
自房地产行业进入高速发展阶段以来，国家出台了一系列政策对该行业进行产业引导和市场约束，房地产企业也逐渐成为社会经济增长的重要动力。
但伴随着房地产企业投资规模扩张，涉及房地产开发项目的税收成本也越来越高。
尤其在土地增值税方面，由于土地增值税贯穿项目开发全过程，计税过程相对复杂、专业性强，因而，加强土地增值税清算工作尤为重要。
本文以营改增为环境背景，分析房地产公司开发项目土地增值税清算的方法与策略。
房地产开发项目土地增值税就是指，从土地开发、施工建设到竣工结算等环节，以土地和建筑物为对象，对转让过程所产生的增值额，按照超率累进的方法计算增值税税金。
由于房地产开发项目周期较长，涉及成本内容较为复杂，成本核算工作难度较大，且土地增值税占税额总成本比例较高，直接影响企业的开发收益。
为了更好地应对营改增政策环境，合法履行纳税义务，房地产企业有必要对土地增值税清算工作进一步探讨，明确清算内容与清算流程，有效防范税务风险。
房企土地增值税清算税务处理依据相关政策规定，我国税务机关对土地增值税一般采取查账征收和核定征收这两种方式。
而房地产在缴纳土地增值税时，需要履行预缴与清算流程，即按照房地产项目预计销售收入进行土增税预征，并在项目竣工验收环节以后进行项目清算。
对于房地产企业来说，土地增值税的清算处理过程主要体现在以下几个环节：1.1土增税清算事前准备在开展土地增值税清算工作以前，房地产企业首先需要准备与土地增值税相关的原始资料凭证，包括成本核算报告、发票凭证、项目合同等。
其次，对土地增值税清算项目的核算工作，进行明确划分。
依据政策规定，国家相关部门审批予以开发的分期项目工程，可以按照多个会计核算周期进行项目核算;对于开发建设过程中的普通住宅与非普通住宅项目进行分别核算;对于其他用途的开发项目应当依据建筑实际用途所适用的税法规定进行核算。
《房地产企业土地增值税税收筹划研究》一、引言随着中国经济的快速发展和城市化进程的不断深入，房地产行业逐渐成为了国民经济的支柱产业。
在房地产开发的全过程中，土地增值税是房地产开发企业需要承担的重要税种之一。
由于土地增值税税负重、计算复杂，对企业的盈利能力有着直接的影响，因此，开展房地产企业土地增值税税收筹划研究显得尤为重要。
本文旨在分析当前房地产企业土地增值税的税收政策、计算方法和存在的问题，探讨有效的税收筹划策略，以帮助企业合理降低税负，提高盈利能力。
二、土地增值税概述土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人所取得的土地增值收益征收的税种。
其征收目的是为了调节土地资源的分配，促进土地资源的合理利用。
在房地产企业中，土地增值税是重要的税种之一，其税负重、计算复杂，对企业的盈利能力产生重要影响。
三、当前土地增值税政策及计算方法目前，我国土地增值税的征收政策主要依据《中华人民共和国土地增值税法》。
在计算方法上，一般采用预征和清算相结合的方式。
预征是指根据土地交易价格和预征率预先征收税款，而清算则是在项目完工后，根据实际销售价格和增值额进行核算并补缴或退还税款。
此外，根据不同的地区和项目类型，预征率也存在一定的差异。
四、土地增值税税收筹划的必要性由于土地增值税税负重、计算复杂，对企业的盈利能力产生较大影响，因此，开展土地增值税税收筹划显得尤为重要。
有效的税收筹划可以帮助企业合理降低税负，提高盈利能力，同时也有助于企业实现合法、合规的财务管理。
五、土地增值税税收筹划策略（一）优化项目规划与开发流程通过优化项目规划与开发流程，合理控制项目成本和销售价格，降低增值额，从而减少土地增值税的计税基础。
例如，通过合理规划项目布局、提高建筑密度和容积率等方式，降低单位建筑面积的土地成本。
（二）利用税收优惠政策充分了解和利用国家及地方政府发布的税收优惠政策，如地区性税收优惠、产业性税收优惠等。
房地产土地增值税清算与筹划实务课程前言土地增值税是国家为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人是土地增值税的纳税人。
国务院决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税，但由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成国家税款的流失。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）一经发布，立即引起房地产开发企业的强烈反响。
该《通知》决定自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作，并拟将对企业的清算工作适时开展税务稽查。
这将意味着拖延了14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将予严格执行。
同时，伴随着清算通知的出台，2007年房地产行业调控也拉开了序幕。
全国各地税务部门为强化对土地增值税的清算和管理，将主要针对房地产开发企业严格制定一系列诸如项目登记和预征、年度结算、竣工决算和全面清算等具体管理办法。
这也将意味着国家将扭转对房地产开发企业土地增值税实行多年的以“预征制”为主的过渡性征管措施，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。
在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，理应引起重视；土地增值税课税对象是指有偿转让房地产所取得的增值额，它的计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报难度大的直接税种。
目前，房地产开发企业面对国家正规的“清算型”的土地增值税征管模式，如何理解和应对全面清算政策、如何灵活运用政策法规、如何全面掌握申报业务、如何通过纳税筹划有效降低税负，如何防范税务稽查涉税法律风险等等，已成为房地产行业财务人员迫在眉捷所要解决的难题。
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《资产重组的会计与税务问题》（作者：高金平）。
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《土地增值税清算流程操作实务与案例》（作者：董宏、施玉明、成秀美、王亮）。
该书详细介绍了土地增值税清算的流程和操作实务，包括案例分析。
《建筑施工企业全生命周期财税处理与风险防范（案例版）》（作者：林久时）。
该书从建筑施工企业的角度出发，探讨了全生命周期的财税处理和风险防范问题。
《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》（作者：董宏、施玉明、成秀美、王亮）。
该书系统介绍了房地产企业开发、销售等环节的实务操作和案例分析，内容全面。
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不过，由于财税政策具有时效性，请注意及时查阅最新的财税法规和政策文件，以确保你的知识和信息是最新的。
