中税协培训《土地增值税清算鉴证实务解析》

土地增值税清算实务(DOC 37页)第一部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析目录第一部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析（10月11日下午录）第二部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项成本确定技巧及相关法律解析第一部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析一、有关销售发票开具与否的收入确定（一）全额开具销售发票的销售收入（二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定（三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定（四）未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定（一）全额开具销售发票的销售收入《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：人来说，在进行土地增值税清算时，必须注意将发票金额与合同金额进行比对，并按照合同金额进行调整，以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税，进而避免被税务机关处罚的风险。

（三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。

应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。

（四）对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009]31号文件相附），待实际投入使用时再按上述办法确认收入。

二、房地产代收费用的收入确认（一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定（二）代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认（一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。

第五章土地增值税清算的鉴证2011年，中国注册税务师协会依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》（国税发【2009】149号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发【2010】53号）和《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函【2010】220号），按照新修订的《注册税务师执业准则制订工作规划纲要》（中税协发【2011】61号）兼顾实体业务与程序技术的思路，调整了土地增值税鉴证的关注重点和程序，特别增加了证据采集要求，为注税从业者开展土地增值税鉴证业务提供具有可操作性的指导规范，中国注册税务师协会印发了《土地增值税清算业务指导意见【试行】》（以下简称“指导意见”）。

在税务总局正式发布《土地增值税鉴证业务准则（修订稿）》前，要求各地方税协及时印发“指导意见（试行）”，并结合当地实际情况组织税务师事务所认真学习研究，贯彻执行。

各地税务师事务所承办土地增值税鉴证业务时，要遵照执行“指导意见（试行）”。

为了房地产开发企业正确、规范地进行土地增值税的清算，也便于广大注册税务师学习贯彻，本书在此将“指导意见（试行）”全文介绍。

第一章清算鉴证业务准备第一条鉴证人承接清算鉴证业务，应当具备下列条件：(一)具有实施清算鉴证业务的能力；(二)质量控制制度健全有效，能够保证执业质量；(三)能够获取有效证据以支持其结论，并出具书面鉴证报告；(四)能够承担执业风险。

第二条鉴证人承接清算鉴证业务，应当初步了解业务环境，判断被鉴证人拟清算项目是否符合税法规定的清算条件，决定是否接受委托。

业务环境包括：约定事项，委托目的，报告使用人的需求，被鉴证人遵从税法的意识，税务稽查处理、纳税争议救济的情况，企业所得税汇算清缴对土地增值税清算业务的影响，被鉴证人的基本情况、房地产资质情况、财务会计制度及其执行情况、内部控制及其执行情况、关联企业、重大经济交易事项、清算项目减免税审批等情况。

土地增值税讲义第一个问题:土地增值税清算的内容▪《土地增值税暂行条例》第四条规定：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

▪收入—扣除项目金额=增值额一、转让收入的确定▪（一）转让收入的含义。

纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

（土地增值税以人民币为计算单位，外币收入应折算为人民币）（1）货币收入：是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。

（2）实物收入：一般是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入。

如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。

实物收入的价值，一般要通过对这些形态的财产进行价值评估，确认其公允价格。

（3）其他收入：是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。

如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权、股权等。

其价值需要进行专门的评估。

（包括投资、联营方式）（二）转让收入的确认。

（1）以实际成交价确认收入。

即以买卖双方转让土地使用权、地上建筑物及其附着物实际成交的价格，为转让收入。

（2）以评估价确认收入。

（条例第九条）①隐瞒、虚报房地产成交价格的应按评估价确定转让收入。

即纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

②转让房地产的成交价格明显偏低，又无正当理由的应按评估价确定转让收入。

即纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。

因此而发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

③转让房地产而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。

如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权、股权等。

其价值需要进行专门的评估。