中税协培训《土地增值税清算鉴证实务解析》

• 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机 关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期 限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机 关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有 关规定处理。
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• 二、清算单位
• 土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房 地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的 项目，以分期项目为单位清算。
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• 对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人 应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理 清算手续。对于税务机关可要求清算的项目，由 主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要 进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知， 纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算 手续。
土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人 的。 • ②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内 非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地 使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事 业的。 • 上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望 工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国
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公式中的5%、15%、35%分别为速算扣除率。
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• 五、主要免税政策
• 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣 除项目金额20%的，免征土地增值税；
• 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征 土地增值税；
• （摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第八条）
• 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税 人自行转让原房地产的，比照条例第八条（二） 项规定免征土地增值税。
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• 具体的建筑物和附着物如下： • 地上和地下的各种建筑及各种附属设施，建筑有

9ห้องสมุดไป่ตู้
扣除项目金额的审核
（二）房地产开发成本
6、开发间接费用
开发间接费用，是指直接组织和管理开发项目发生的 费用。
主要内容包括：管理人员工资；职工福利费；折旧费； 修理费；办公费；水电费；劳动保护费；周转房摊销；发 生的其他间接费用。
在会计核算上，企业发生的开发间接费用，先通过“开 发间接费用”账户进行核算。期末，按照一定标准，分配转 入有关开发项目的成本，借记“开发成本——××”科目， 贷记“开发间接费用”科目。
第三种情况：企业全部使用自有资金，没有利息支出的， 比照第二种情况确定房地产开发费用。
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扣除项目金额的审核
（三）房地产开发费用
需要说明的问题 按照会计准则的规定，开发企业“取得土地使用权所支 付的金额”（土地出让金或地价款，按国家统一规定交纳的 有关费用包括契税），计入“开发成本”。 企业为开发房地产借入资金发生的借款利息支出，在房 地产开发期间发生的，计入“开发成本”；开发完成后发生的， 计入“财务费用”。
审核时，应当重点关注以下问题： 第一，是否取得合法有效凭证。 第二，同一宗土地有多个开发项目的，是否予以分摊； 分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 实际操作时，一般采用“占地面积法”分摊土地成本。 第三，有无将房地产开发费用记入取得土地使用权支付 金额的情形。
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扣除项目金额的审核
（二）房地产开发成本
（2）关联方交易行为 在审核收入和扣除项目时，应当重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营
业常规进行业务往来。 （3）清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按
规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用 乘以销售或转让面积计算。

案例三
总结词
该案例以某城市更新项目为背景，对其土地增值税清算鉴证过程进行了详细的阐述，重 点关注了城市更新项目中的土地增值税清算方法和相关政策。
详细描述
在清算鉴证过程中，该项目根据国家相关政策和规定，结合实际情况制定了具体的清算 方案。同时，针对城市更新项目的特殊性质，采取了一系列针对性的处理措施，确保了 清算工作的准确性和公正性。此外，该项目还对清算过程中遇到的问题进行了深入分析
详细描述
自上世纪90年代以来，随着中国房地产市场的兴起和 发展，土地增值税清算鉴证业务逐渐受到重视。最初， 该业务主要由会计师事务所提供，随着税制改革的深入 和税收法规的完善，税务师事务所逐渐成为主导力量。 同时，国家也出台了一系列法律法规和规范，对该业务 进行规范和管理。未来，随着中国经济的持续发展和税 制改革的深入推进，土地增值税清算鉴证业务将继续发 展壮大，为企业、税务机关和社会提供更加专业、高效 的服务。
土地增值税清算鉴证中的特殊问题及处理方法
特殊问题包括
土地使用权转让、土地用途变更 等。
处理方法
根据相关法律法规和政策，结合 实际情况，制定具体的处理方案 ，确保土地增值税清算鉴证的准 确性和合规性。
土地增值税清算鉴证中的争议问题及解决途径
争议问题包括
税负不公、税收征管不规范等。
解决途径
加强政策宣传和培训，提高税务人员的业务素质和执法水平，同时建立健全争 议解决机制，保障纳税人的合法权益。
04
土地增值税清算鉴证案例分 析
案例一
总结词
该案例主要介绍了某房地产企业土地增值税 清算鉴证的详细过程，包括鉴证前的准备工 作、鉴证过程中的重点和难点以及鉴证后的 总结和反思。
详细描述
该企业在鉴证前进行了充分的资料收集和整 理，明确了鉴证目的和范围。在鉴证过程中 ，重点关注了土地增值税的计税依据、扣除 项目和增值额的计算等方面，并针对存在的 问题进行了深入分析和处理。最后，该企业 根据鉴证结果进行了总结和反思，为今后的

包括利息支出和其他房地产开发费用，其 中利息支出应按房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明。
土地增值税税额计算
税额计算方法
土地增值税税额的计算公式为 “应纳税额=增值额×适用税率 -扣除项目金额×速算扣除系数
”。
增值额
增值额是指纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项 目金额后的余额。
适用税率
案例分析
根据相关税法规定，对该住宅小区进 行土地增值税清算，计算出应纳税额 。
05
CATALOGUE
土地增值税清算风险防范
土地增值税清算风险识别
土地增值税清算风险定义
01
指在土地增值税清算过程中，因各种原因导致清算结果不符合
预期目标的风险。
土地增值税清算风险来源
02
包括政策法规变化、税务机关监管、企业财务管理不规范、市
房地产开发项目全部竣工、完 成销售的；
整体转让未竣工决算房地产开 发项目的；
直接转让土地使用权的。
土地增值税清算步骤
01
02
03
04
确定清算时间
在达到清算条件后，纳税人应 在30日内向主管税务机关提 出清算申请，并提交相关资料
。
编制清算报告
纳税人应按照主管税务机关的 要求，编制土地增值税清算报
告，并提交相关资料。
案例概述
某商业地产项目需要进行 土地增值税清算。
案例分析
根据相关税法规定，对该 商业地产项目进行土地增 值税清算，计算出应纳税 额。
案例结论
该商业地产项目需要缴纳 土地增值税税款。
案例三：某住宅小区土地增值税清算案例
案例概述案例结论某 Nhomakorabea宅小区需要进行土地增值税清算 。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能 提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除 取得土地使用权所支付的金额。
国税发[1995]48号
路漫漫其悠远
自用时限
第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房 ，已自用或出租使用年限在一年以上再出 售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规 定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税 清算的范围。
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政策梳理
国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知
国税发〔2006〕187号 对土地增值税的清算提出了具体的要求。
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二、
清算实务
一、收入的确认问题
（1)纳税人转让房地产所取得收入，包括货 币收入、实物收入和其他收入
（摘自国务院第138号令发布的《土
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税法上“ 收入”的确认
（1）、采取一次性全额收款方式销售开发 产品的，应于实际收讫价款或取得索取价 款凭据（权利）之日，确认收入的实现；
（2）、采取分期收款方式销售开发产品的 ，应按销售合同或协议约定的价款和付款 日确认收入的实现。付款方提前付款的， 在实际付款日确认收入的实现；
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政策梳理
1999年12月24日，财政部、国家税务总局发 布《关于土地增值税优惠政策延期的通知 》，规定：“‘1994年1月1日以前已签订房 地产开发合同或已立项，并已按规定投入 资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年 内首次转让房地产的，免征土地增值税’ 的税收优惠政策已于1998年底到期。
） 思考:房地产企业销售旧房能否加计扣除?
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代收费 用的处理
财税字[1995]48号）的规定，对于县级及县级以上人 民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费 用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取 的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代 收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的 ，可以不作为转让房地产的收入。

土地增值税清算实务(DOC 37页)第一部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析目录第一部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析（10月11日下午录）第二部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项成本确定技巧及相关法律解析第一部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析一、有关销售发票开具与否的收入确定（一）全额开具销售发票的销售收入（二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定（三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定（四）未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定（一）全额开具销售发票的销售收入《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：人来说，在进行土地增值税清算时，必须注意将发票金额与合同金额进行比对，并按照合同金额进行调整，以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税，进而避免被税务机关处罚的风险。

（三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。

应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。

（四）对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009]31号文件相附），待实际投入使用时再按上述办法确认收入。

二、房地产代收费用的收入确认（一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定（二）代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认（一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。

3
土地增值税出台的背景
为扭转这一局面，国家当时采取了一系列宏观调控 措施，其中一项就是开征土地增值税。因此，从上 面可以看出，土地增值税从开征之初，就具有很强 的调控色彩，开征目的就在于规范土地、房地产市 场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权 益，具有很强的目的性和针对性。土地增值税的政 策和征管也是随着房地产市场的起伏而不断变化的 。 从1994年制定土地增值税后,一直到1998年底都没有 实际征收。
8
税收要素：征税范围
凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附 着物并取得收入的行为，都是土地增值税的征 税范围。 判断标准： 转让的是否为国有土地使用权。 是否发生产权转让。 是否取得收入。 不包括以继承、赠与方式转让房地产的行为。
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税收要素：征税范围
细则所称的“赠与”是指如下情况:Байду номын сангаас1.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土 地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 2.房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非 营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用 权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工 程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十 字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区 促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公 益性组织。
10
税收要素：课税对象
土地增值税的课税对象是转让国有土地使用权、 地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。
成本
收入
11
税收要素：计税依据
土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税率 ，计算应纳税额，其计算原理与超额累进税率基本相同。 土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税率 ，计算应纳税额，其计算原理与超额累进税率基本相同。 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的收入减除条 例规定的扣除项目的余额。条例规定的扣除项目主要有5项， 分别是：取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费 用、新建房及配套设施的成本和费用，或者旧房及建筑物的评 估价格、 与转让房地产有关税金以及财政部规定的其他扣除 项目。

第五章土地增值税清算的鉴证2011年，中国注册税务师协会依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》（国税发【2009】149号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发【2010】53号）和《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函【2010】220号），按照新修订的《注册税务师执业准则制订工作规划纲要》（中税协发【2011】61号）兼顾实体业务与程序技术的思路，调整了土地增值税鉴证的关注重点和程序，特别增加了证据采集要求，为注税从业者开展土地增值税鉴证业务提供具有可操作性的指导规范，中国注册税务师协会印发了《土地增值税清算业务指导意见【试行】》（以下简称“指导意见”）。

在税务总局正式发布《土地增值税鉴证业务准则（修订稿）》前，要求各地方税协及时印发“指导意见（试行）”，并结合当地实际情况组织税务师事务所认真学习研究，贯彻执行。

各地税务师事务所承办土地增值税鉴证业务时，要遵照执行“指导意见（试行）”。

为了房地产开发企业正确、规范地进行土地增值税的清算，也便于广大注册税务师学习贯彻，本书在此将“指导意见（试行）”全文介绍。

第一章清算鉴证业务准备第一条鉴证人承接清算鉴证业务，应当具备下列条件：(一)具有实施清算鉴证业务的能力；(二)质量控制制度健全有效，能够保证执业质量；(三)能够获取有效证据以支持其结论，并出具书面鉴证报告；(四)能够承担执业风险。

第二条鉴证人承接清算鉴证业务，应当初步了解业务环境，判断被鉴证人拟清算项目是否符合税法规定的清算条件，决定是否接受委托。

业务环境包括：约定事项，委托目的，报告使用人的需求，被鉴证人遵从税法的意识，税务稽查处理、纳税争议救济的情况，企业所得税汇算清缴对土地增值税清算业务的影响，被鉴证人的基本情况、房地产资质情况、财务会计制度及其执行情况、内部控制及其执行情况、关联企业、重大经济交易事项、清算项目减免税审批等情况。

• （3）非直接销售和自用房地产的收入确定
•
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖
励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其
他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视
同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
•
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产
的平均价格确定；
产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，
或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租
或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕
的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税 清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关 规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进 行土地增值税清算。
• 国家税务总局关于印发《土地增值税清算 管理规程》的通知国税发[2009]91号
(2009.5.12)
• （1） 前期管理 ① 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收
管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地 使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人 项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、 项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税 务管理与纳税人项目开发同步。
地增值税清算：
•
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整
个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但
剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
•
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
•
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

土地增值税讲义第一个问题:土地增值税清算的内容▪《土地增值税暂行条例》第四条规定：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

▪收入—扣除项目金额=增值额一、转让收入的确定▪（一）转让收入的含义。

纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

（土地增值税以人民币为计算单位，外币收入应折算为人民币）（1）货币收入：是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。

（2）实物收入：一般是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入。

如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。

实物收入的价值，一般要通过对这些形态的财产进行价值评估，确认其公允价格。

（3）其他收入：是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。

如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权、股权等。

其价值需要进行专门的评估。

（包括投资、联营方式）（二）转让收入的确认。

（1）以实际成交价确认收入。

即以买卖双方转让土地使用权、地上建筑物及其附着物实际成交的价格，为转让收入。

（2）以评估价确认收入。

（条例第九条）①隐瞒、虚报房地产成交价格的应按评估价确定转让收入。

即纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

②转让房地产的成交价格明显偏低，又无正当理由的应按评估价确定转让收入。

即纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。

因此而发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

③转让房地产而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。

如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权、股权等。

其价值需要进行专门的评估。

关于印发《土地增值税清算鉴证业务指导意见[试行]》的通知中税协发[2011]110号各省、自治区、直辖市和计划单列市注册税务师协会：2007年12月29日，国家税务总局发布《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发[2007]132号)。

根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)等相关政策的变化，中税协于2011年协同纳税服务司修订完成《土地增值税清算鉴证业务准则(报审稿)》，并根据准则“报审稿”相应修订完成《土地增值税清算鉴证业务操作指南》。

鉴于此项准则的发布条件尚未完全成熟，为及时规范指导注册税务师执行土地增值税清算鉴证业务，并通过实践为制订该准则提供经验，现将准则“报审稿”及其操作指南和工作底稿(报审稿)中关于实务操作的基本内容以“指导意见(试行)”的形式予以下发，并将执行中的有关事项说明如下：一、《土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)》充分依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》(国税发[2009]149号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)和《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)，按照新修订的《注册税务师执业准则制订工作规划纲要》(中税协发[2011]061号)兼顾实体业务与程序技术的思路，调整了土地增值税清算鉴证的关注重点和程序，特别增加了证据采集要求，为注税从业者开展土地增值税鉴证业务提供具有可操作性的指导规范。

二、请各地方税协及时印发“指导意见(试行)”，并结合当地实际情况组织税务师事务所认真学习研究，贯彻执行。

各地税务师事务所承办土地增值税鉴证业务时，要遵照执行本“指导意见(试行)”。

在执行中出现的问题和修改建议，请向中税协(准则部)反映，以供中税协协助总局制订该准则参考。

三、总局正式发布《土地增值税清算鉴证业务准则(修订稿)》后，《土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)》即同时废止，中税协也将正式发布《土地增值税清算鉴证业务准则操作指南(修订稿)》。

土地增值税清算业务培训一、土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法主要是根据土地增值额和适用税率进行计算。

土地增值额是指土地出卖或者转让所得减去原值和相关费用后的余额，适用税率则根据不同的情况和政策来确定。

土地增值税的计算公式为：土地增值额×适用税率=应纳税额其中，适用税率根据不同的城市和政策来确定，一般为20%至60%不等。

例如，某城市规定土地增值税税率为30%，土地出卖所得为100万元，原值为50万元，相关费用为10万元，那么土地增值额为100万元-50万元-10万元=40万元，应纳税额为40万元×30%=12万元。

二、土地增值税的税率不同城市和地区的土地增值税税率不尽相同，主要根据当地房地产市场情况和政策来确定。

一般来说，土地增值税税率为20%至60%之间。

例如，北京市的土地增值税税率为20%，上海市的税率为30%，广州市的税率为40%。

需要特别注意的是，不同的土地用途也可能会有不同的税率规定。

三、土地增值税的申报程序土地增值税的申报程序主要包括填写土地增值税申报表和缴纳增值税款项两个环节。

1.填写土地增值税申报表申报人需要将土地出卖所得、原值、费用等相关信息填写在土地增值税申报表上。

表格内容包括纳税人信息、土地出让价款、原值和费用、土地增值额、税率、应纳税额等。

填写时需要仔细核对相关数据，确保准确无误。

2.缴纳增值税款项在填写完土地增值税申报表后，纳税人需要根据申报表中计算出的应纳税额向税务机关缴纳增值税款项。

一般情况下，纳税人需要在规定的时间内缴纳税款，并出具相关的缴款凭证。

四、土地增值税清算业务的注意事项在进行土地增值税清算业务时，需要注意以下几个问题：1.了解国家和地方政策由于土地增值税税率和政策会根据国家和地方的政策变化而调整，所以在进行税务申报和清算业务时需要及时了解最新的政策。

对于不同地区的土地增值税政策差异，需要做好相应的准备和了解。

2.准确核算土地增值额计算土地增值额需要仔细核对土地出卖所得、原值和费用等相关数据，确保准确无误。

土地增值税清算业务知识培训土地增值税清算业务的核心内容是计算、申报和缴纳土地增值税。

下面将结合相关法律法规和实践经验，对土地增值税清算业务的知识进行培训和总结，主要包括以下几个方面。

一、土地增值税计算方法1. 确定征税时点：土地增值税的计算时点是土地转让合同签订之日，也就是买卖双方达成意向并签署合同的日期。

在征税时点确定后，就可以按照相应的税率和计算方法进行计算和申报。

2. 计税依据：土地增值税的计税依据是土地增值额，即土地转让价款与取得土地时支付的土地使用权出让金、建设用地使用权出让金、补偿费等费用的差额。

3. 计税比例与税率：根据不同类型的土地，土地增值税的计税比例和税率也有所不同。

其中，一类土地（工业用地、商业用地、住宅用地等）的计税比例为30%，税率为30%，二类土地（农村宅基地、一般农村建设用地等）的计税比例为20%，税率为20%。

4. 减除方式：根据《土地增值税暂行条例》的规定，在土地转让过程中产生的税务、公证、评估等费用可以减除，以减少纳税义务人的税负。

同时，对于购房人在规定的时间内将所购住房出售，并将出售所得再次购买住房的，可以享受个人所得税的减免政策。

二、土地增值税申报和缴纳1. 税务登记：纳税人在从事土地增值税清算业务之前，需要先到当地税务机关进行税务登记。

登记需要准备的材料包括营业执照、土地使用权证、土地转让合同等相关证明文件。

税务登记完成后，纳税人才能正式进行土地增值税的申报和缴纳。

2. 申报流程和期限：纳税人需要在每年的5月1日至6月30日之间，向当地税务机关递交土地增值税的申报表。

申报表中需要填写土地转让的具体情况、计税依据和计算结果等核心信息。

3. 缴纳方式和时间：根据税务机关的要求，纳税人可以选择线上缴纳或线下缴纳土地增值税。

线上缴纳常见的方式包括银行转账、支付宝等电子支付工具；线下缴纳则需要前往税务机关所在地的银行进行现金缴纳。

缴纳时间为税款实际到账日起30日内。

.
10
（五）税务初核
1、符合性审核 （1）是否以项目或分期项目为清算单位 （2）是否符合清算条件 （3）是否明确普通标准住宅申请或放弃申请免税 （4）报送资料是否完备 （5）有关声明是否明确 2、逻辑性审核 （1）主表与附表的逻辑关系是否对应 （2）报表内部的逻辑关系是否对应 （3）数据计算是否准确
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8
____税务局
责令限期改正通知书
税限改〔 〕 号
_______________：（纳税人识别号：
）
你（单位）开发的
房地产项目，已符合土地增值税清算
的条件，但未在规定的期限办理土地增值税清算手续。根据《中华人
民共和国税收征收管理法》，限你（单位）于接到本通知之日起30日
内办理土地增值税清算手续。逾期仍未按规定办理土地增值税清算手
征管法的规定
• 第六十二条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料 的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代 收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处
二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚
款。
• 第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证， 或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申 报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的， 是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、 滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；
税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计 算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清 算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手 续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 • 第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申 报的真实性、准确性和完整性。

❖如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让 不属于土地增值税的征收范围
思考
房产出售但不办理产权（长期租赁） 是否缴纳土地增值税？
2020/10/16
关岩
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《关于土地增值税若干征管问题的通知》 国税发[1996]4号规定：
对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成租赁 等逃避土地增值税行为的，各地土地管理部门应当协助税 务部门审核、把关，税务主管部门也应按照《税收征收管 理法》等规定严格予以查处
2020/10/16
关岩
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(四) 土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台一个税种 是国家利用税收经济杠杆对房地产业进行必要的调节 也就是说,土地增值税不以收入为目的 是作为宏观调节的手段作用于房地产市场 因此土地增值税又是一个特定行为税
2020/10/16
关岩
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纳税人
条例第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 （以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人 为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人） 应当依照本条例缴纳土地增值税。
【2012】87号 取消预售传言重挫地产股 招商保利大跌 广州市上调写字楼的土地增值税预征率至3% 2012年税务稽查重点仍然包括房地产企业 8省市扩大营业税改征增值税试点政策明确
2020/10/16
关岩
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主要内容
土地增值税及清算的概念 土地增值税清算相关文件 土地增值税清算实务解析
2020/10/16
关岩
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政策出台背景
1987年我国对土地制度进行改革，实行国有土地使用权 有偿出让和转让，极大地促进了房地产市场的发展 同时也出现了房地产炒买炒卖现象并日益严重 1993年为规范土地、房地产市场交易秩序 国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 1995年，财政部出台《土地增值税暂行条例实施细则》， 对1993年增值税暂行条例执行过程中细节进行了详细规定

中国注册税务师协会关于颁发“《土地增值税清算鉴证业务准则》指南”的通知【法规类别】土地增值税【发文字号】中税协发[2008]16号【发布部门】中国注册税务师协会【发布日期】2008.06.02【实施日期】2008.01.01【时效性】现行有效【效力级别】行业规定中国注册税务师协会关于颁发“《土地增值税清算鉴证业务准则》指南”的通知（中税协发[2008]16号2008年6月2日）各省、自治区、直辖市和计划单列市注册税务师协会，武汉、西安市注册税务师协会：国家税务总局于2007年12月29日以国税发[2007]132号发布了《土地增值税清算鉴证业务准则》，自2008年1月1日起实行。

中税协为指导注册税务师理解该业务准则，及时组织拟定了“《土地增值税清算鉴证业务准则》指南”。

经向国家税务总局地方税司、注税中心及各地税协、税务师事务所多方面征求意见后，反复修改完善而定稿，现予发布。

并特此对指南的执行问题说明如下：一、注册税务师对土地增值税清算事项进行鉴证，适用本指南。

二、“《土地增值税清算鉴证业务准则》指南”是依据现行的土地增值税清算制度制定的。

在2008年国家税务总局发布《涉税鉴证业务基本准则》后，将结合《土地增值税清算鉴证业务准则》的修订，再对本次发布的指南进行修订。

三、本次发布的指南，是一般指导性的行业自律执业规范，请各省、自治区、直辖市注册税务师协会结合当地实际情况参照执行。

四、鉴于该准则指南及工作底稿文件容量大，不便印发邮寄，请各地登录中税协网站--中税协文件栏目下载。

网址：五、各税务师事务所在执行本指南过程中，有何意见和建议，请反馈中税协。

附件：《土地增值税清算鉴证业务准则》指南第一章总则第一条制定《清算准则》目的和依据《土地增值税清算鉴证业务准则》（以下简称清算准则）第一条明确了制定准则的依据和目的。

制定《清算准则》的目的，应从以下三个方面理解：（一）《清算准则》是土地增值税清算鉴证业务的执业规范；（二）《清算准则》是行政规章，注册税务师从事土地增值税清算鉴证业务必须执行；（三）制定《清算准则》的目的，是规范执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维护社会公共利益和鉴证各方合法权益。