房地产开发企业土地增值税清算实务宁波财政局61页PPT

延长至2000年底。
政策梳理
2002年7月10日，国家税务总局发布《关于 认真做好土地增值税征收管理工作的通知 》，具体规定：“一对在1994年1月1日以前 已签订房地产开发合同或立项并已按规定 投入资金进行开发，其首次转让房地产的 ，税收优惠政策已到期，应按规定恢复征 税。
二、完善土地增值税的预征办法，各地开 始预征。”
政策梳理
1995年5月25日，财政部、国家税务总局发 布《关于土地增值税一些具体问题规定的 通知》，对于以房地产进行投资、联营， 合作建房，企业兼并转让房地产的征免税 问题等进行了相关规定。
国税发[1995]48号
政策梳理
1999年7月29日，财政部、国家税务总局发 布《关于调整房地产市场若干税收政策的 通知》，规定自1999年8月1日起对居民个人 拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土 地增值税。
政策梳理
财政部 国家税务总局关于土地增值税普通 标准住宅有关政策的通知财税[2006]141 号 2006-10-20 规定： “普通标准住宅”的 认定，可在各省、自治区、直辖市人民政 府根据《国务院办公厅转发建设部等部门 关于做好稳定住房价格工作意见的通知》( 国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准” 的范围内从严掌握。
条例第二条所称的收入，包括转让房地 产的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字(1995)6号《土地增值税
暂行条例实施细则》）
视同销售收 入的确认
(2)非直接销售
房地产开发企业将开发产品用于职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资 人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非 货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。
政策梳理
1995年1月27日，财政部发布《中华人民共 和国土地增值税暂行条例实施细则》，具 体实施《中华人民共和国土地增值税暂行 条例》。

房地产企业用建造的该工程房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理
将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下
不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用
扣除工程规定
可据实扣除的工程
〔1〕开发建造的与清算工程配套的居委会和派出所用房、会所、停车场〔库〕、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：①建成后产权属于全体业主所有的，其本钱、费用可以扣除；②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钱、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除本钱、费用
单位建筑面积本钱费用=清算时的扣除工程总金额÷清算的总建筑面积
清算后应补税与滞纳金
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
〔1〕依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的
〔2〕擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
〔3〕虽设置账簿，但账目混乱或者本钱资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除工程金额的
〔4〕符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的
〔5〕申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
〔2〕房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发本钱
〔3〕房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发工程的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除
〔4〕房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用〞，计入“取得土地使用权所支付的金额〞中扣除

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房地产开发企业土地增值税清算
（二）对具体情况的界定
5、房地产的交换。 房地产的交换是指以一方房地产与另
一方房地产进行交换的行为。这种行 为既发生了房产产权、土地使用权的 转移，交换双方又取得了实物形态的 收入，按条例规定，属于土地增值税 的征税范围。
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房地产开发企业土地增值税清算
房地产开发企业土地增 值税清算
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2020/11/19
房地产开发企业土地增值税清算
主要内容
¨基本政策 ¨征收管理 ¨税款计算 ¨优惠政策 ¨清算流程
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房地产开发企业土地增值税清算
第一部分 土地增值税简介
¨ 纳税义务人 ¨ 征税范围 ¨ 纳税地点 ¨ 纳税时间
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房地产开发企业土地增值税清算
（二）对具体情况的界定
¨ 4、房地产的抵押。
房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取 得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人 向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移 转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、 土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变 更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房 地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房 地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待 抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产 权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。
增值税税款结算。
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房地产开发企业土地增值税清算
四、后续管理
¨ 清算后再转让
税款计算：在土地增值税清算时未转让的房地产，
清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土 地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单 位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

1.平 均 价 格 ； 2. 市 场 价 格 或 评估 价值确 定。
视同销售
实质
1.
2. 3. 其 他 规 定 。
已收讫全部； 所 有 权 发 生 转移；
1.发 票 2.合 同
微调
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扣除项目
（187号文）
（一）须提供合法有效凭证；不能提供合法
有效凭证的，不予扣除。
（二）前期工程费、建筑安装工程费、基础
（一）纳税人在未取得由主管地税机关作出的开 发项目土地增值税清算申报审核结论之前，转让 房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括 货币收入、实物收入和其他收入，均应按规定的 预征率，预缴土地增值税。
纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价
向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、
手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让
西安 工程规划许可证/销售许可证 湖北 工程规划许可证
海南 工程规划许可证
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清算条件
国 家 税 务 总 局关于 房地产 开发企 业土地 增值税 清算管 理有关 问题的 通知国 税发〔 2006〕 187号
应该 可以
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
•
•2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； •3.
解释：执行期公告自2014年3月1 日起施行，有效期至2018年12月
清算
明确清算单位
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理 有关问题的通知国税发〔2006〕187号
第一条：土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项
目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目
房地产开发费用 10%
项目竣工验收之 日止

房地产开发企业土地增值税 清算实务
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
Байду номын сангаас 谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利

《实施细则
》第八 闽地税发〔2005〕195号 条：土地增值税以 第五条 土地增值税以纳税 纳税人房地产成本 人房地产成本核算的最基 核算的最基本的核 本的核算项目或核算对象 算项目或核算对象 为单位计算。纳税人在取 得施工许可证后的30日内 为单位计算。 ，应按每一成本核算项目 或对象向主管税务机关办 理项目登记 。
M经济开发发展公司是否缴纳土地增值 税？
甲市M经济开发发展公司将下属A酒店的经营
权及全部资产以9000万元价格转让给乙市B商 行。双方签订的转让协议书规定， A酒店“转 让前产生的债权债务由甲方(M公司)处理并承担 ，与乙方(B商行)无关”；B商行则“协助甲方 (M公司)做好楼宇及酒店原管理从业人员的去留 工作”。
《中华人民共和国物权法》 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公 共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇 公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当 首先满足业主的需要。
国税函[1997]573号
某开发商销售的车库、车位没有产权， 预售证也没有体现车库、车位，某地税部门 认为车库、车位属于建设用地使用权，有土 地证，转让土地使用权就要缴纳土地增值税。 是否正确？
公共配套设施费
公共配套设施指房地产开发企业开发建造的与清 算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车 场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水 厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、 邮电通讯等公共设施。
1、清算单位和项目
2、 3、
清算条件
清算手续办理的时限及违规处罚
4、住宅和非住宅问题

扣除项目存在差异 房地产开发企业所得税计算应纳税所得额的扣除项目时， 主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理支出五大内 容。土地增值税扣除项目包括支付土地价款、房地产开发 成本、开发费用、税金和加计扣除，也是五大内容。 土地增值税扣除项目中与企业所得税不同的是：房地产开 发费用（管理费用、销售费用、财务费用）不是按实际发 生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）；加 计扣除也不是实际发生的成本费用，而是按土地成本和开 发成本的合计数的20%计算额外扣除；此外，房地产开发 成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭 证。而企业所得税成本中，可以按照税法规定计算预提部 分费用。
普通标准住宅应同时满足下列条件
（2005年6月1日起实施）
• 住宅小区建筑容积率在1.0以上； • 单套建筑面积在120平方米以下； • 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价 格l.2倍以下。 • 各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本 地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单 套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的 比例不基数差异
（二）土地增值税清算条件
• 应清算条件：纳税人符合下列条件之一的，应进 行土地增值税的清算： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的。
可清算条件
• 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行 土地增值税清算： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积 占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽 未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 省税务机关规定的其他情况。

对于符合通知清算条件，税务机关可要 求纳税人进行土地增值税清算的项目， 由主管税务机关确定是否进行清算；对 于确定需要进行清算的项目，由主管税 务机关下达清算通知，纳税人应当在主 管税务机关限定的期限内办理清算手续 。
清算流程
一、符合主动清算条件的开发企业，应 当在九十日内进行土地增值税税款清算， 并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 符合通知清算条件的开发企业，主管税 务机关通知其清算时应出具《税务事项 通知书》，开发企业应按税务机关规定 的期限，进行土地增值税税款清算，并 向主管税务机关申报缴纳应补税款。 （首先要判断是否符合清算条件）
假发票是否允许扣除
187号文规定：扣除项目金额须提供合法有效凭证；不 能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （假票假业务、假票真业务、真票假业务）
未取得发票的不允许扣除
国税发[2006] 187号文 国税函[2010]220号 质保金的规定
异地发票是否允许扣除
1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条 第一款“纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发 生地主管税务机关申报纳税”
清算单位
国税发[2006]187号 第一条 土地增值税以国家有关部门审批的房地
产开发项目为单位进行清算，对于分期 开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通 住宅的，应分别计算增值额。
清算期限
对于符合主动清算条件，应进行土地增 值税清算的项目，纳税人应当在满足条 件之日起90日内到主管税务机关办理清 算手续。
第二十六条 任何单位和个人未经批准，不得跨 规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。 禁止携带、邮寄或者运输空白发票出入境。
借用发票是否允许扣除
– 经查询发票由甲建筑公司领用，盖着乙建筑 公司章

房地产开发企业土地增值税清算
（二）核定征收的条件 1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账
簿的； 2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭
证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除 项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期 限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期 仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
个人包括个体经营者。
房地产开发企业土地增值税清算
转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和 个人，应当缴纳土地增值税。
房地产开发企业土地增值税清算
1、只对转让国有土地使用权及其地 上建筑物和附着物的行为征收土地 增值税，对于转让非国有土地使用 权的行为不征税。转让的土地 ，其 所有权是否为国家所有，是判定是 否属于土地增值税征税范围的第一 个标准。
房地产开发企业土地增值税清算
三是 存量房地产的买卖。
这种情况是指已经建成并已投入使用的 房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使 用权一并转让给其他单位和个人。这种行为 按照国家有关的房地产法律和法规，应当到 有关部门办理房产产权和土地使用权的转移 变更手续，原土地使用权属于无偿划拨的， 还应到土地管理部门补交土地使用权出让金 。这种情况既发生了产权的转让又取得了收 入，应纳入土地增值税的征税范围。
房地产开发企业土地增值税清算
4、房地产的抵押。 房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取
得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人 向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移 转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、 土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变 更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房 地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房 地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待 抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产 权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。

《土地增值税实务》PPT课件
目录
• 土地增值税概述 • 土地增值税的计算 • 土地增值税的优惠政策 • 土地增值税的征收管理 • 土地增值税实务案例分析
01
土地增值税概述
土地增值税的定义
土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值额征收的税种。
土地增值税的征收对象是纳税人所获得的土地增值额，即纳税人通过转让或出售土 地使用权、建筑物等所获得的收入减去取得成本后的余额。
减税
减税是对某些特定的土地交易或 行为少征收一部分土地增值税。 例如，对小型微利企业、高新技
术企业等可能实行减税政策。
抵免
抵免是对某些特定的土地交易或 行为在一定条件下可以抵免一部 分已纳土地增值税。例如，对投 资于环保、节能等项目可能实行
抵免政策。
土地增值税的税收优惠条件和程序
税收优惠条件
税收优惠条件是指享受税收优惠政策的必要条件。例如，享受免税政策的土地用 途必须符合政府规定；享受减税政策的纳税人必须符合小型微利企业或高新技术 企业的认定标准；享受抵免政策的投资项目必须符合环保、节能等要求。
税收优惠程序
税收优惠程序是指申请税收优惠政策的流程和手续。一般来说，纳税人需要向税 务机关提出申请，并提供相关证明材料。税务机关会对申请进行审核，符合条件 的纳税人可以享受相应的税收优惠政策。
04
土地增值税的征收管理
土地增值税的征收方式
01
02
03
查账征收
纳税人自行计算应纳税额 ，并向税务机关申报缴纳 。
土地增值税按照纳税人应纳税额 =增值额×适用税率-扣除项目金 额×速算扣除系数的公式计算。
增值额超过扣除项目金额200%的 情况下，应纳税额=增值额 ×60%-扣除项目金额×35%。

2020/10/16
9
应税收入的确定
• 转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收 入，即与转让房地产有关的经济收益
• 扣除项目
➢ 取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有 关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为 支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权 的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转 让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。
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8
三、税率、应税收入和扣除项目
税率：四级超率累进税率
级数 1 2 3 4
土地增值税四级超率累进税率表
增值额与扣除项目金额的比率 税率（%）
不超过50%的部分
30
超过50%至100%的部分
40
超过100%至200%的部分
50
超过200%的部分
60
速算扣除系数（5） 0 5 15 35
土地增值税
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1
➢ 一、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附 着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土 地增值税的纳税义务人。
不论法人与自然人
不论经济性质
不论内外资企业、中国公民与外籍个人
不论部门
注：《全国人大常委会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、 消费税、营业税等税收暂行条例的决定》（1993年12月26日八 届人大五次会议）
其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额及 房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。
凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除， 三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额 及房地产开发成本的10%以内计算扣除。